Særdeles velholdt mindre investeringsejendom Sag 25658 TIL SALG Aarup - Bredgade 60 Rigtig god stand både ind- og udvendigt Fuldt udlejet til gode lejere God beliggenhed i Aarup centrum Kontantpris kr. 4.100.000 1. års nettoafkast % 7,24 Etageareal m 2 470
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Bredgade 60 er en velholdt investeringsejendom, som omfatter butikslejemål (apotek) samt 3 stk. regulære boliger. Ejendommen er gennemgribende renoveret i år 2008 og fremstår i dag i rigtig god stand. Der er nyt tag, nye kviste, træ/aluminiumsvinduer, nye installationer, køkkener, badeværelser og store galvaniserede altaner til boligerne. Boligerne er holdt i lyse farver, med askgulve og askkøkkener. Badeværelserne er i svejset vinyl med bruseniche. Der er mange faste skabe i boligerne, og de fremstår i absolut nydelig stand. Butikken er i år 2009 nyindrettet til apotek med regulært butikslokale, baglokale, køkken, toilet/bad. Det kan bemærkes, at der er automatiske døre og klimaanlæg i lokalet. Apotekeren har netop investeret i ny automatiseringsrobot. Lejemålet er uopsigeligt indtil den 01.04.2019, hvorefter lokalet kan opsiges med 6 måneders varsel. Der er gode parkeringsforhold bag ejendommen i stor lukket gård med perlesten. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 35 G Skydebjerg By, Aarup 35 Æ Skydebjerg By, Aarup Assens Opført / Ombygget Opførelsesår 1946 Ombygningsår 2009 Arealer Grundareal 620 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 203 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 170 m 2 Boligareal 300 m 2 Etageareal i alt 470 m 2 Sekundære arealer 37 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1946/2009 Bebygget areal 203 m 2 Sekundære arealer 37 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Butik 170 m 2 Erhvervsareal Ja Boliger 300 m 2 Boligareal Nej Kælder 37 m 2 Sekundært areal Nej 2
Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 1.650.000 heraf grundværdi kr. 186.000 Ejendommen er ikke under omvurdering. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 26.01.2016 med energiklassifikation D. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Vej Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som offentlig. Området hvor ejendommen er beliggende gælder lokalplan nr. 30-1, idet denne bestemmer følgende: Anvendelse: Området må kun anvendes til boligformål. Herudover må der inden for området etableres liberale erhverv, offentlige institutioner samt større samlede p-anlæg udover p-pladser tilknyttet bebyggelsen. Byggemulighed: Bebyggelsesprocenten for såvel den enkelte ejendom som for området under et må ikke overstige 70. Det areal under en ejendom, der er udlagt til adgangsvej og/eller parkeringsareal medtages ved beregningen af ejendommens bebyggelsesprocent. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 15.12.2015 1875: Dok. om hegn, hegnsmur m.v, vandløb m.v. Vedr. 35G. 1875: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1880: Dok. om hegn, hegnsmur m.v. 1881: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1905: Dok. om fælles brandmur/gavl m.v. 1907: Dok. om forsynings-/afløbsledninger m.v. 1932: Dok. om byggelinier m.v. 2009: Lejekontrakt med Niels Højlund. 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme El: 220/380 V. 3
Vand: Ejendommen vandforsynes fra privat, alment vandforsyningsanlæg. Varme: Ejendommen opvarmes med naturgas. 5. MILJØFORHOLD Miljøforhold ved drift Ejendommen er beliggende i et område, der er områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 4.100.000 6.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 204.000 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 139.046 I alt kr. 343.046 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 6.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 3.380 Renholdelse / Vicevært Vicevært kr. 5.600 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 23.500 Administration Administration kr. 9.200 Forsikringer Præmie årligt - anslået kr. 8.500 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 50.180 Driftsudgifter og driftsindtægter er ekskl. moms i forhold til momsfradragsprocent på 36% 4
6.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 13.130 Advokatsalær - skøde kr. 29.400 Moms kr. 7.350 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 49.880 Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 36% kr. 2.646 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 47.234 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 4.100.000 Handelsomkostninger anslået kr. 47.234 -Refusion depositum kr. 85.762 -Refusion forudbetalt leje kr. 14.400 Anslået kapitalbehov kr. 4.047.073 6.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 343.046 - Driftsudgifter iht. budget kr. 50.180 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 292.866 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 292.866 x 100 4.047.073 = 7,24% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 36% 6.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 4.100.000 Kontantomregnet købesum kr. 4.100.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 13.130 Advokatsalær skøde kr. 29.400 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 4.704 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 4.147.234 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 1.315.400 Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 2.089.200 Særlige installationer kr. 232.100 Grundens værdi kr. 463.300 Kontantomregnet købesum kr. 4.100.000 5
Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 1.330.554 = kr. 53.222 Særlige installationer 4% x kr. 234.774 = kr. 9.391 Afskrivninger 1. år kr. 62.613 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 50.180 kr. 50.180 Udgifter i alt kr. 50.180 kr. 50.180 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 343.046 kr. 343.046 1. år før afskrivning / skat kr. 292.866 kr. 292.866 Afskrivning 1. år, anslået kr. 62.613 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 230.253 Likviditet 1. år før skat kr. 292.866 Skattevirkning ved skatteprocent på 22% kr. 50.656 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 242.210 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 36%. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6.8 Momsfradragsprocent Ejendommens momsfradragsprocent udgør 36%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Odense Vestergade 15, 1. 5000 Odense C Att.: Niels Jørgensen, erhvervsmægler, MDE Tlf.: 6613 8060, mobil: 5125 2825, e-mail: nij@nybolig.dk 6
7
8
9
10
11
12
Tegning stueplan 13
Tegning 1. sal 14
Tegning 2. sal 15
Tegning kælderplan 16
17
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Apoteker Niels Højlund Bredgade 60, st. Erhverv Apotek 170 139.046 818 34.762 2 Anne Mette Hansen Bredgade 60A Bolig Bolig 130 78.000 600 19.500 Depositum garanti Forudbetalt leje 3 Jacob Hansen Bredgade 60, 1. th. Bolig Bolig 75 57.600 768 14.400 14.400 4 Mette Korsgaard Bak Bredgade 60A, 2. sal Bolig Bolig 95 68.400 720 17.100 Refunderede driftsudgifter I ALT 470 343.046 85.762 14.400 0 Erhvervsdelens andel 170 139.046 34.762 0 0 Boligdelens andel 300 204.000 51.000 14.400 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 343.046 85.762 14.400 heraf faktisk 343.046 85.762 14.400 heraf anslået 0 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Apoteker Niels Højlund Ja Faktisk 100% af nettoprisindeks, min. 2% og max. 4% p.a. af basislejen Regulering for skatter og afgifter 01.01.2017 Nej 2 Anne Mette Hansen Nej Faktisk Nej 3 Jacob Hansen Nej Faktisk Nej 4 Mette Korsgaard Bak Nej Faktisk Nej Lejen påklaget 18
KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel 1 Apoteker Niels Højlund Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 0 01.04.2009 6 måneder 01.04.2024 01.04.2019 Lejer Udlejer Ja Ja 2 Anne Mette Hansen 0 01.12.2014 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Jacob Hansen 0 01.04.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Mette Korsgaard Bak 0 01.03.2011 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlejeret Bemærkninger 19