Boligudlejningsejendom i Brønshøj Småhus ejendom Sag AB6365S TIL SALG Brønshøj - Arnesvej 15 Beliggende i roligt villakvarter Nyrenoveret Gode parkeringsmuligheder Kontantpris kr. 14.000.000 1. års nettoafkast % 4,19 Etageareal m 2 540
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Ejendommen blev opført i 1904 og består af et boligareal på i alt 419 m² fordelt på 6 lejligheder i størrelsesordenen 65-76 m², samt et kælderlokale på 121 m². Ejendommen har derudover været igennem en total-renovering af både den ind- og udvendig konstruktion, samt dertilhørende udearealer. 2. EJENDOMMENS DATA Ejendommen er beliggende i Brønshøj, ca. 6 km. fra centrum, dog tæt på store indfaldsveje såsom Borups Allé og Frederikssundsvej. Ejendommen ligger i et roligt villakvarter, der også inkluderer andet etagebyggeri, tæt på store grønne områder. Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune 42 Brønshøj, København m.fl. København Opført / Ombygget Opførelsesår 1904-1924 Arealer Grundareal 563 m 2 heraf vej 90 m 2 Bebygget areal 169 m 2 Erhvervsareal u/afskrivninger 121 m 2 Boligareal 419 m 2 Etageareal i alt 540 m 2 Sekundære arealer 48 m 2 2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1904 Bebygget areal 142 m 2 Sekundære arealer 21 m 2 Antal etager 3 Anvendelse Registreret som St.th. 76 m 2 Boligareal St.tv. 65 m 2 Boligareal 1.th. 76 m 2 Boligareal 1.tv. 65 m 2 Boligareal 2.th. 74 m 2 Boligareal 2.tv. 63 m 2 Boligareal Anden enhed til fritidsform 121 m 2 Erhvervsareal Kælder 21 m 2 Sekundært areal Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 1924 Bebygget areal 27 m 2 Sekundære arealer 27 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Havehus 27 m 2 Sekundært areal Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. 2
Offentlig vurdering År 2016 Ejendomsværdi kr. 5.250.000 heraf grundværdi kr. 757.500 Forsikringsforhold Energimærkning Ejendommen er pt. forsikret således: Alm. Brand Bank A/S Alm. Brand Bank A/S, police nr. 107797068 Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 03.08.2017 med energiklassifikation E. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Zonestatus Afløbsforhold Offentlige planer / Forhold Ejendommen er beliggende i byzone. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen er omfattet af Københavns Kommunes kommuneplan 2015, rammeid 289. Der er ingen lokalplan gældende for området. Servitutter Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 07.07.2017 01 lyst 17.11.1902 Dok om vejudlæg eller forpligtelse hertil 02 lyst 04.07.1904 Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. 03 lyst 04.07.1904 Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. 04 lyst 03.10.1904 Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. 05 lyst 07.07.1924 Fjernelsesdeklaration samt retablering af gårdareal 06 lyst 23.01.1995 Dok. om fjernvarme/anlæg m.v. Tilbudspligt Øvrige forhold Tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen finder ikke anvendelse, da ejendommen anvendes til blandede formål og indeholder mindre end 13 beboelseslejligheder. Ejendommen er registreret med bevaringsmæssig værdi 5, jf. SAVEundersøgelse med registreringsdato af den 04.11.1994. 4. MILJØFORHOLD Forurening V1/V2 niveau Ifølge Danmarks Miljøportal af den 05.07.2017 er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. 5. ØKONOMISKE FORHOLD 5.1 Købesum Kontantpris kr. 14.000.000 3
5.2 Lejeindtægter m.v. Faktiske lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 523.642 I alt kr. 523.642 Anslåede lejeindtægter: Lejeindtægt boliglejemål kr. 104.000 Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 108.000 I alt kr. 212.000 Lejeindtægterne er angivet ekskl. evt. a conto-varme og el. Anslåede lejeindtægter omfatter såvel lejeindtægter som refunderede driftsudgifter for uudlejede bolig- og erhvervsarealer. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. 5.3 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2017) kr. 25.755 Renovation Renovation kr. 6.984 Vand / Vandafledning El Vand, vandafgift og kloakafgift kr. 36.911 Elforbrug kr. 4.431 Elforbrug - lejerne kr. 1.746 Renholdelse / Vicevært Renholdelse kr. 2.844 Trappevask kr. 5.918 Udvendig vedligeholdelse Afsat kr. 20.950 Administration Administration kr. 30.720 Forsikringer Præmie årligt kr. 11.321 Øvrige driftsudgifter Rottebekæmpelse kr. 116 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 147.696 5.4 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 85.660 Advokatsalær - skøde kr. 50.000 Moms kr. 12.500 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 148.160 Kapitalbehov: Kontantpris kr. 14.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 148.160 -Refusion depositum kr. 96.323 -Refusion forudbetalt leje kr. 17.000 Anslået kapitalbehov kr. 14.034.837 4
5.5 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter iht. budget kr. 735.642 - Driftsudgifter iht. budget kr. 147.696 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 587.946 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 587.946 x 100 14.034.837 = 4,19% (anslået) 5.6 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 14.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 14.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 85.660 Advokatsalær skøde kr. 50.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 12.500 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 14.148.160 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: Bygninger og installationer: Bygninger kr. 10.781.820 Særlige installationer kr. 1.197.980 Grundens værdi kr. 2.020.200 Kontantomregnet købesum kr. 14.000.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Særlige installationer 4% x kr. 1.210.658 = kr. 48.426 Afskrivninger 1. år kr. 48.426 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 5.7 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 147.696 kr. 147.696 Udgifter i alt kr. 147.696 kr. 147.696 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 523.642 kr. 523.642 Lejeindtægter, anslåede kr. 212.000 kr. 212.000 1. år før afskrivning / skat kr. 587.946 kr. 587.946 Afskrivning 1. år, anslået kr. 48.426 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 539.520 Likviditet 1. år før skat kr. 587.946 Skattevirkning ved skatteprocent på 22,00% kr. 118.694 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 469.252 Lejeindtægterne er ekskl. evt. a conto-varme og el. 5
6. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Tlf.: 33646500 6
FOTOS OG KORT 7
FOTOS OG KORT 8
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum 1 Den Sociale Udviklingsfond st.tv. Bolig 65 72.350 1.113 16.500 Depositum garanti Forudbetalt leje 2 L. Rasmussen st.th. Bolig 76 105.000 1.382 26.250 8.750 3 Tomgang 1.tv. Bolig Tomgang 65 104.000 1.600 4 JC11/Xpat 1.th. Bolig 76 115.292 1.517 28.823 5 P. J. Bergmann 2.tv. Bolig 63 99.000 1.571 24.750 8.250 6 Tata Consultancy Services 2.th. Bolig 74 132.000 1.784 7 Tomgang kælder Erhverv 121 108.000 893 Refunderede driftsudgifter I ALT 540 735.642 96.323 17.000 0 Erhvervsdelens andel 121 108.000 0 0 0 Boligdelens andel 419 627.642 96.323 17.000 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 735.642 96.323 17.000 heraf faktisk 523.642 96.323 17.000 heraf anslået 212.000 0 0 9
REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering 1 Den Sociale Udviklingsfond Nej Faktisk 2 L. Rasmussen Nej Faktisk 3 Tomgang Nej Anslået 4 JC11/Xpat Nej Faktisk NPI 01.01.2018 5 P. J. Bergmann Nej Faktisk 6 Tata Consultancy Services Nej Faktisk 7 Tomgang Nej Anslået Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel 1 Den Sociale Udviklingsfond Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 0 26.08.2010 Lejer Udlejer Nej Nej Ophører uden varsel den 31.07.2018 2 L. Rasmussen 0 15.03.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Tomgang 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 JC11/Xpat 0 15.03.2017 Lejer Udlejer Nej Ja 5 P. J. Bergmann 0 01.04.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 6 Tata Consultancy Services 0 01.06.2016 Lejer Udlejer Nej Nej 7 Tomgang 0 Lejer Udlejer Nej Nej 10