1 København, den 6. september 2016 KENDELSE Klager mod Lone Bøegh Henriksen A/S Nordstensvej 9 3400 Hillerød Nævnet har modtaget klagen den 26. april 2016. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet fejlagtige oplysninger om en ejendoms skel, herunder at flere udhuse lå delvist på nabogrunden, og om indklagede som følge heraf skal betale erstatning til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg. Indklagede indhentede BBR-Meddelelse af 21. juni 2015, hvoraf fremgik, at ejendommen havde et matrikulært areal på 1.078 m 2. Klagerne var interesseret i at købe ejendommen og fik ejendommen fremvist af indklagede. Den 4. februar 2016 indhentede indklagede en ny BBR-Meddelelse på ejendommen. Til meddelelsen hørte kortmateriale, hvoraf det bl.a. fremgik:
2 Den 16. februar 2016 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen for en kontantpris på 2.550.000 kr. til overtagelse den 1. juni 2016. Det fremgik af købsaftalen, at grunden bestod af 2 matrikelnumre på henholdsvis 760 m 2 og 318 m 2, eller i alt 1.078 m 2. Der var i købsaftalen forbehold for klagernes rådgivers godkendelse af handlen i sin helhed. Det fremgik videre af købsaftalen bl.a.:
3 [ ] [ ] Sælger underskrev købsaftalen den 19. februar 2016.
4 Klagerne fik i forbindelse med købsaftalens underskrivelse bl.a. udleveret 2 ejendomskort af 26. november 2015 og BBR-Meddelelsen af 4. februar 2016. Det fremgik af de 2 ejendomskort for de 2 matrikelnumre, at arealerne var henholdsvis 760 m 2 og 318 m 2. Det fremgik af kortene videre bl.a.: Af salgsopstilling dateret 16. februar 2016, som hørte til købsaftalen, fremgik, at ejendommens grundareal var 1.078 m 2. Samme dag som købsaftalen blev underskrevet af klagerne, underskrev klagerne en formidlingsaftale med indklagede om salg af deres eksisterende ejendom. Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a.: [ ]
5 [ ]
6 I forbindelse med klagernes advokats godkendelse af handlen, fandt klagerne ud af, at flere af bygningerne på ejendommen var opført henover ejendommens skel og dermed delvist var beliggende på nabomatriklen. Den 25. februar 2016 skrev klagernes advokat til indklagede bl.a.: I ovennævnte sag beder jeg dig venligst bekræfte, at advokat- og bankforbehold er udsat til næste torsdag d. 03.03.2016, således at vi kan få klarhed over de matrikulære forhold. Klagerne modtog faktura af 29. februar 2016 for energimærke, el-installationsrapport og tilstandsrapport for deres eksisterende ejendom, på i alt 12.670 kr. Den 3. marts 2016 skrev klagernes advokat på ny til indklagede. Klagernes advokat anmodede om, at advokatforbeholdet blev forlænget med yderligere 4 uger til den 31. marts 2016. Det fremgik videre, at såfremt anmodningen ikke kunne imødekommes, ville handlen ikke blive godkendt. Samme dag meddelte indklagede til klagernes advokat, at sælger havde accepteret fristforlængelse til den 31. marts 2016. Den 17. marts 2016 sendte indklagede til bl.a. klagernes advokat kopi af et brev fra en landinspektør til ejeren af nabomatriklen samt et nyt oversigtskort over et ekstra stykke jord, som sælger af ejendommen forsøgte at opnå hævd over. Det fremgik af brev og kort bl.a.: [ ]
7 Den 31. marts 2016 meddelte klagernes advokat til indklagede, at handlen vedrørende den omhandlede ejendom ikke kunne godkendes og derfor var annulleret. Klagernes advokat anmodede videre indklagede om at bekræfte, at handlen var annulleret, og at parterne ikke var hinanden noget beløb skyldigt i den anledning. Den 1. april 2016 bekræftede indklagede over for klagernes advokat, at handlen var annulleret. Klagerne modtog faktura af 4. april 2016 fra deres advokat på 10.000 kr. Det fremgik af fakturaen bl.a.: Mit honorar for sagens behandling, herunder gennemgang af købsaftale med bilag samt korrespondance med jer og ejendomsmægleren tillige med telefonsamtaler. Den 13. april 2016 skrev klagerne til indklagede bl.a.:
8 Indklagede svarede til klagerne bl.a.: Den 30. april 2016 sendte indklagede sin faktura til klagerne. Det fremgik heraf bl.a.:
9 Indklagede har oplyst, at indklagede har modtaget sit tilgodehavende fra klagerne. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal erstatte klagernes udgift til advokat, tilstandsrapport, energimærke, elinstallationsrapport samt eftergive sin faktura, i alt 27.870 kr. I november 2015 fremviste indklagede ejendommen for klagerne. Huset på grunden var i så dårlig stand, at det var klagernes plan at rive det ned. Det var derfor kun grunden, som var interessant for klagerne. Indklagede modtog den 4. februar 2016 en ny BBRejermeddelelse med kortbilag for ejendommen. Indklagede burde forinden fremvisning af ejendommen have læst dokumentet. Det fremgår af fotoet, som er et oversigtsbillede over grunden med tegninger af grundens skel, at grundens skellinje går gennem flere af ejendommens bygninger. Den 16. februar 2016 var klagerne på ny med indklagedes medarbejder ude for at se grunden. Klagerne spurgte specifikt til grundens størrelse, og medarbejderen viste klagerne en skelpæl i det sydvestlige hjørne. Pælen står ca. 1 meter fra et elhegn, som omgiver det fredede område. Klagerne underskrev samme dag en betinget købsaftale om køb af grunden. Indklagedes medarbejder gik herefter i gang med at forberede salget af klagernes eksisterende ejendom. Det fremgår af BBR-Meddelelsen for den omhandlede ejendom, at grunden er 1.078 m 2, hvilket svarer til det, som fremgik af salgsopstillingen. Landinspektørens opmåling bekræftede også dette. Det er imidlertid 300 m 2 mindre end det, som klagerne fik forevist. Klagernes advokat opdagede dette ved gennemgang af sagens dokumenter i forbindelse med sin godkendelse af handlen. Som følge heraf blev advokatforbeholdet forlænget. Sælger ønskede efterfølgende ikke at forlænge fristen for godkendelse af handlen, idet en forespørgsel om hævd over nabogrunden ikke var afsluttet. Klagerne valgte herefter sammen med deres advokat at annullere handlen den 31. marts 2016.
10 Klagerne var kun interesserede i at købe ejendommen, såfremt de fik solgt deres eksisterende ejendom. Med den betingede købsaftale var klagerne sikre på, at de kun fik solgt deres eksisterende ejendom, hvis de kunne købe grunden. Klagernes eksisterende ejendom er ikke længere til salg. Det fremgik af formidlingsaftalen, at Opsiges formidlingsaftalen af sælger som følge af en ikke ubetydelig pligtforsømmelse fra ejendomsmæglerens side, kan det medføre bortfald eller nedsættelse af vederlag. Indklagede er ikke berettiget til at kræve vederlag, idet handlen blev annulleret på grund af indklagedes pligtforsømmelse. Det er ikke korrekt, at klagerne ikke har lidt et tab i forbindelse med, at det viste sig, at grunden var mindre end det, som klagerne havde fået forevist. Efter at klagerne havde annulleret handlen, sænkede sælger prisen med 200.000 kr. Ejendommen blev herefter solgt til en anden køber for 2.450.000 kr. Klagerne ønsker, at indklagede skal dække de udgifter, som klagerne har haft i forbindelse med, at købet af ejendommen ikke blev til noget. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Den omhandlede ejendom blev sat til salg den 28. juni 2015. Ved den første fremvisning af ejendommen for klagerne holdt indklagede sig til de dokumenter, der på daværende tidspunkt fandtes for ejendommen. Den BBR-meddelelse af 21. juni 2015, som er indhentet via OIS.dk, indeholdt ikke noget luftfotokortbilag. Dette blev først kutyme omkring årsskiftet 2015/2016. Indklagedes medarbejder har videregivet sælgers oplysning om, at skelpælene stod korrekt på grunden. Det er naturligvis beklageligt, at indklagedes medarbejder ikke var opmærksom på det kortbilag, som var fremkommet sammen med den ny BBR-meddelelse af 4. februar 2016, som blev indhentet kort tid før den anden fremvisning for klagerne. Det skal bemærkes, at der i teksten under oversigtskortet/luftfotoet på BBR-meddelelse af 4. februar 2016 var forbehold for og oplysning om, at oversigtsbilledet ikke kan betragtes som nøjagtig anvisning af skel samt, at geoopmålingerne ikke var færdige. Dokumentet vedrører alene bolig- og bygningsregistrering og benyttes til identifikation af bygningerne på ejendommen. Dokumentet er ikke et matrikulært dokument. Endvidere bemærkes det, at vinklen og afstanden fra flyet, hvorfra fotoet er taget, påvirker, hvor præcist billedet bliver. Det er alene matrikelkort eller opmåling fra landinspektør, der kan lægges til grund for placering af skel.
11 Indklagede er ikke vidende om, hvem der har placeret skelpælene på ejendommen, hvor de står i dag. Opmærksomheden henledes på, at skelpælenes placering ikke giver grunden en anden facon/udformning, end hvad der fremgår af ejendomskortet/matrikelkortet, hvorfor indklagede ikke fandt anledning til at efterprøve skelpælenes placering ved vurdering af ejendommen. Da sælger blev bekendt med, at skelpælene tilsyneladende stod forkert, indledte sælger en hævdsag om arealet mellem skellinjen og den aktuelle placering af skelpælen. Klagerne ønskede, at handlen skulle betinges af udfaldet af hævdsagen. Det ønskede sælger af hensyn til sin alder og situation ikke, idet en sådan sag kan trække ud i op til et år. Klagerne ønskede også at genforhandle prisen. Sælger og indklagede fastholdt imidlertid, at der ikke var solgt et mindre grundareal, end det som rettelig hører til grunden, uagtet at der ved fremvisningen har været vist forkert placerede skelpæle, og dermed blev prisen fastholdt. Der er ikke oplyst et forkert areal, og klagerne har dermed ikke lidt noget tab. Såfremt grundarealet havde været 300 m 2 større, havde prisen for ejendommen givetvis været højere. Den nye BBR-Meddelelse med kortbilag af 4. februar 2016 og de to ejendomskort blev udleveret til klagerne og deres advokat til godkendelse sammen med købsaftalen. Klagernes advokat annullerede handlen på klagernes initiativ, og klagerne opsagde herefter deres formidlingsaftale om salg af deres eksisterende ejendom. Det bestrides, at opsigelsen er sket med baggrund i indklagedes pligtforsømmelse. Salget af klagers eksisterende ejendom blev forberedt på sædvanlig vis. Der var bestilt dokumenter, foto og rapporter umiddelbart efter aftalens indgåelse, og ejendommen blev besigtiget af indklagede. Formidlingsaftalen var ikke betinget af klagernes køb af den omhandlede ejendom. Det bestrides, at klagerne skulle have gjort gældende, at klagerne kun var interesseret i at sælge deres eksisterende ejendom, såfremt købet af ejendommen blev gennemført. Det var klagernes egen risiko at starte salget, inden deres køb var endeligt. Indklagede bestrider at skulle betale for klagernes udgift til advokat i forbindelse med det betingede køb af ejendommen. Idet købsaftalen var betinget af klagernes eget salg, ligger det i sagens natur, at klagerne løb en risiko for, at den omhandlede ejendom ville blive solgt til anden side. De afholdte omkostninger i en sådan situation ville også synes afholdt forgæves. Indklagede er ifølge formidlingsaftalen berettiget til at kræve vederlag for de udførte ydelser. I erkendelse af, at det er uheldigt, at indklagede i god tro har fremvist skelpæle, som tilsyneladende stod forkert, har indklagede som kompensation tilbudt klagerne at
12 lade sagen afregne, som hvis formidlingsaftalen var udløbet. Den pris, som blev forhandlet med en ny køber af den omhandlede ejendom, er blevet til bl.a. som følge af, at køber kunne overtage hurtigt. Det er ikke korrekt, at ejendommen blev solgt for 2.450.000 kr. Indklagede anser det for uden betydning for klagesagen, hvilken pris ejendommen blev handlet til. Nævnet udtaler: Den seneste BBR-meddelelse for den omhandlede ejendom er dateret 4. februar 2016, og denne indeholder kortmateriale. Det er ubestridt, at indklagede havde modtaget BBRmeddelelsen før den anden fremvisning af ejendommen til klagerne den 16. februar 2016. Det er ligeledes ubestridt, at klagerne fik forevist skelpæle, som viste sig ikke at være placeret korrekt. Det fremgår af det luftfoto, som var i kortmaterialet i BBRmeddelelsen af 4. februar 2016, at flere af ejendommens bygninger lå delvist uden for skellinjen. Nævnet finder, at indklagede ved gennemgang af kortmaterialet burde have opdaget dette, og at dette burde have givet indklagede anledning til at foretage nærmere undersøgelser af skelforholdene, herunder drøftet med sælger, hvorledes problemet skulle løses. Indklagede burde endvidere have oplyst klagerne herom. Nævnet finder, at indklagede ved undladelse heraf har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik og handlet ansvarspådragende over for klagerne. Klagerne underskrev købsaftale den 16. februar 2016 samme dag, som de havde fået forevist ejendommen anden gang. Købsaftalen var betinget af salg af deres eksisterende ejendom. Klagerne indgik samme dag formidlingsaftale med indklagede om salg af deres eksisterende ejendom. Nævnet finder, at indklagede senest ved fremvisningen den 16. februar 2016 burde havde oplyst klagerne om, at flere af bygningerne på grunden tilsyneladende delvist lå på nabomatriklen. Nævnet må på baggrund af det efterfølgende hændelsesforløb lægge til grund, at såfremt klagerne havde modtaget informationen om problemerne med bygninger henover skel, ville klagerne have undladt at indgå købsaftale og formidlingsaftale. Nævnet finder herefter, at indklagede skal erstatte klagernes udgifter i forbindelse med indgåelse af disse aftaler, 5.200 kr. til dækning af foto, plantegning, ejendomsdatarapport mv. samt 12.670 kr. til dækning af udgift til energimærke, tilstandsrapport mv. At der ikke i formidlingsaftalen er indføjet en klausul om, at formidlingsaftalen var betinget af, at klagernes køb af den omhandlede ejendom blev endeligt, ændrer ikke herved. Købsaftale og formidlingsaftale er begge udarbejdet af indklagede og underskrevet af klagerne samme dag, og indklagede burde som den professionelle have indsat klausul i formidlingsaftalen herom.
13 Som sagen foreligger oplyst for nævnet, blev klagernes advokat kontaktet, efter at klagerne havde underskrevet købsaftalen, idet denne var betinget af deres advokats godkendelse. Det fremgår af sagen, at det var klagernes advokat, der ved gennemgang af BBR-Meddelelsen af 4. februar 2016 blev opmærksom på, at der var bygninger, der delvist var placeret på nabomatriklen et forhold, som indklagede burde have opdaget længe før dette tidspunkt. På den baggrund finder nævnet, at indklagede tillige skal erstatte klagernes udgifter til advokat, 10.000 kr. Konklusion: Klagen tages til følge. Indklagede skal herefter betale 27.870 kr. til klagerne. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 8 %. Forrentningen skal ske fra den 26. april 2016, til betaling finder sted. Betalingen skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, og forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 32, punkt 13. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand