Salgsprospekt for investeringsejendommen Vestergade 14, 7400 Herning Blandet bolig og erhvervsejendom tæt på centrum i Herning Salgspris kontant: 2.800.000 kr. Bruttoleje: 237.360 kr. Startforrentning ved kontant handel: 7,36 % Årlige afskrivninger: 48.557 kr. Bruttoetageareal i h.t. BBR: 239 m² Grundareal i h.t. tingbog: 226 m² Sags nr. 17-035 Juli 2017
1. Introduktion 1.1 Sagsnr. / dato 17-035 / Juli 2017 1.2 Beskrivelse 1.3 Historik 1.4 1.5 Lejeforhold Ejendommen er beliggende få hundrede meter fra gågaden i Herning i den vestlige del af Herning City. Ejendommen er historisk en blandet bolig og erhvervsejendom Ejendommen er fuldt udlejet til to bolig lejere og to erhvervs lejere.. 2. Salgspris 2.1 Salgspris Kr. 2.800.000 kontant. 2.2 Evt. finansiering clausen-erhverv.dk er behjælpelig med kontakt til fremskaffelse af finansiering. 2.3 Refusion De af lejerne indbetalte kontante deposita refunderes af sælger. Deposita andrager kr. 57.600,-, jf. lejerfortegnelsen (bilag 1). Herudover foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. 3. Beliggenhed 3.1 Matr.nr. 1101 Herning Bygrunde. 3.2 Postadresse Vestergade 14, 7400 Herning 3.3 Kommune Herning Kommune. 4. Anvendelse 4.1 Nuværende Ejendommen anvendes til blandet bolig og erhverv. 5. Generel beskrivelse 5.1 Opførelsesår Ejendommen er opført i 1968, til-/ombygget i 2004, jf. BBR. Ejendommen er inden for de seneste 5 år delvist genopført efter brand. 5.2 Kortfattet beskrivelse Ejendommen består af to mindre butikker i stueetagen og to mindre boliger på 1. sal, ligesom der er tagterrasser til boligerne. 5.3 Bygningernes tilstand Bygningen fremtræder i en almindelig god tilstand. 5.4 Ejendommens indretning Ejendommen er indrettet med boliger på 1. sal og butikker i stueetagen.
5.5 Udenomsarealer Udenoms arealet er anlagt som parkering og gård. 6. Arealforhold 6.1 Samlet grundareal 226 m 2 ifølge tingbogen. Heraf vej 0 m 2. 6.2 Samlet etageareal Det samlede areal andrager ifølge BBR 239 m 2, heraf 144 m 2 erhverv og 95 m 2 bolig. Ifølge lejekontrakterne andrager det udlejede areal 110 m2 erhverv og 86 m2 bolig. 7. Offentlige forhold og planer 7.1 Zonestatus Byzone 7.2 Kommuneplan Ejendommen er omfattet af Kommuneplan vedtaget af Herning Kommune. 7.3 Lokalplan Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 13.C6.1 3 Områdets anvendelse 3.1 Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, beboelse, butikker, dagligvarebutik, kulturelle formål, restaurationsformål, liberale erhverv og offentlige formål. 3.2 Inden for lokalområdet må stueetagen ikke anvendes til boligformål. Dagligvarebutikker må højst have et areal på 900 m2 og udvalgsvarebutikker må højst have et areal på 400 m2. Arealet måles som bruttoetageareal i henhold til byggelovgivningens bestemmelser. 3.3 Det samlede bruttoetageareal til butiksformål må ikke overstige 2000 m2. Pr. 1. januar 2008 vil samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blive områdeklassificeret som lettere forurenet, jf. 1, i lov nr. 507 af 7. juni 2006 om ændring af lov om forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder inden for byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenede, hvilket i så fald skal ske gennem et kommunalt regulativ 8. Servitutter/Deklarationer 8.1 Servitutter Der henvises til vedhæftede uofficielle kopi af tingbogsattest af den 26.6.2017 (bilag 2).
Det vurderes, at der ikke er servitutter, der er særligt byrdefulde for ejendommen. 9. Offentlig vurdering 2016 9.1 Vurdering Kr. 1.550.000 9.2 Grundværdi heraf Kr. 480.900 10. Forsikringsforhold 10.1 Forsikringsforhold Ejendommen er forsikret hos TRYG. 10.2 Dækning Forsikringen dækker bygningsbrand, bygningsbeskadigelse, husejeransvar, svamp- og insekt, rørskadedækning samt huslejetab. Det påhviler køber at forsikre ejendommen fra overtagelsesdagen. 11. Lejeforhold 11.1 Leje Den samlede årlige leje er pr. 1.7.2017 opgjort til kr. 237.360,- ekskl. moms, jf. lejerfortegnelse (bilag 1). Udlejer afholder ejendommens skatter og afgifter, ejendomsforsikring, udvendig vedligeholdelse samt en række mindre ejendomsudgifter til blandt andet vicevært og inspektørlønninger. Varmeregnskabet indeholder udgift til tilsyn med anlæg samt udfærdigelse af regnskab. 11.2 Lejere Ejendommen er fuldt udlejet til to bolig lejere og to erhvervs lejere. 12. Driftsbudget Årlig leje pr. 1/7 2017 i h.t. vedhæftede lejespecifikation kr 237.360 Grundskyld til kommunen 2017 kr 9.873 Renovation anslået 2017 kr 7.000 Ejendomsforsikring anslået 2017 kr 2.390 Udvendig vedligeholdelse 50 kr./ m2 "over jord" kr 10.300 Administration anslået kr 5.000 kr 34.563 Driftsmæssigt overskud ved kontant handel kr 202.797
13. Kapitalbehov Det opgjorte kapitalbehov er ekskl. saldo i henhold til refusions- opgørelse. Kapitalbehov (anslået): Købspris, kontant kr 2.800.000 Registreringsafgift kr 9.230 Advokat m.v. anslået kr 10.000 kr 2.819.230 Refusion deposita kr (57.600) Købers kapitalbehov ved kontant handel kr 2.761.630 14. Købers startforrentning Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning på 7,34% ved kontant handel af den investerede kapital: Startforrentning kontant handel: 15. Afskrivninger 202.797 2.761.630 X 100 = 7,34% Vejledende opgørelse af afskrivningsgrundlag: Kontant anskaffelsessum for bygninger, installationer og grund incl. købsomkostninger kr 2.819.230 Grundværdi 31,03% heraf kr (874.689) Bygning og installationer kr 1.944.541 Værdi af tekniske installationer 10% kr 194.454 Restbygningsværdi kr 1.750.087 Ejendommen er delvis afskrivningsberettiget. Etageareal i alt m2 206 Afskrivningsberettiget del af ejendom m2 120 Afskrivningsberettiget del 58,25%
Afskrivningsberettiget del af restbygningsværdi kr 1.019.468 Bygningsværdi 4% kr 40.779 Installationer 4% kr 7.778 I alt kr 48.557 Afskrivningsberegningen er vejledende og forudsætter bl.a., at ejendommen er fuldt udlejet, og at 120 m2 i forhold til 206 m2 anvendes til afskrivningsberettigede formål. 16. Øvrige oplysninger 16.1 Overtagelse Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. 16.2 Gæld udenfor købesummen Ingen gæld. 16.3 Momsreguleringsforpligtelse Ejendommen er ikke momsregistreret. 16.4 Energiforhold Bygningerne opvarmes med fjernvarme. 16.5 Miljøforhold Ejendommen er ikke kortlagt i henhold til jordforureningsloven. 16.6 Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. 16.7 Tinglysningsafgift Det forudsættes, at sælger/køber hver betaler halvdelen af tinglysningsafgiften ved udtagelse af skøde. 16.8 Bilag Som bilag til nærværende prospekt vedlægges: 1. Lejerfortegnelse 2. Kopi af uofficiel tingbogsattest af 26.06.2017 3. Fotomontage 4. Krak-kort 17. Besigtigelse Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder besigtigelse, bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til: Torben Clausen Tlf. 30 56 56 06 torben@clausen-erhverv.dk
Vestergade 14, 7400 Herning