1 København, den 31. maj 2018 KENDELSE Klager mod Ejendomsmægler MDE Michael Tang Farum Hovedgade 52 3520 Farum Nævnet har modtaget klagen den 18. december 2017. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har tilsidesat god ejendomsmæglerskik i forbindelse med klagernes ønske om køb af en ejendom. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg. Udbudsprisen var på 5.995.000 kr. Sælger var et dødsbo. Klagerne var interesserede i at købe ejendommen. Klagerne har oplyst, at de kort tid efter, at ejendommen var blevet sat til salg i maj måned 2017, afgav et købstilbud på
2 5.100.000 kr. på ejendommen. Den 9. maj 2017 skrev klagerne til indklagede bl.a.: Jeg ved ikke om du allerede har haft lejlighed til at drøfte vores tilbud med arvingerne mm. men har du behov for det og vurderer det kan fremme processen underskriver vi naturligvis også gerne et købstilbud med de gængse forbehold - vi har som nævnt styr på økonomien og har ikke noget vi skal have solgt så vi kan frit handle og lukke en aftale såfremt vi kan komme overens. Den 9. maj 2017 svarede indklagede bl.a.: Jeg har netop talt med arvingerne. De siger som man næsten kunne forudsige at de synes det er for tidligt at overveje et købstilbud der ligger ca 1 mio. under udbudspris. Der skal nok gå lidt tid. Jeg vender retur såfremt de senere åbner op for at ville opstarte forhandling. Den 10. maj 2017 skrev klagerne på ny til indklagede bl.a.: tak for din mail og tilbagemelding som vi har noteret indholdet af. Herfra er vi fortsat oprigtigt interesseret i ejendommen / grunden til at bygge vores nye drømmehus på til vores lille familie så du må gerne holde os orienteret / opdateret såfremt der er andre der tager skridt til at gå i realitetsforhandlinger på ejendommen. Vi er som bekendt ikke her og nu villige til at betale udbudsprisen idet vi i alt beskedenhed vurderer denne i overkanten uagtet den fantastiske beliggenhed mm. men vi er fortsat åbne overfor en dialog og er klar til at handle fra dag til dag såfremt vi kan nå overens med sælger. Klagerne har til sagen oplyst, at de i juni måned på ny kontaktede indklagede, og at de i den forbindelse afgav et mundtligt købstilbud på ejendommen på 5.300.000 kr. Indklagede meddelte nogle dage senere til klagerne, at sælger ikke ønskede at sælge ejendommen til 5.300.000 kr.
3 Klagerne har oplyst, at ejendommens udbudspris kort tid efter blev nedsat til 5.695.000 kr. Den 8. juli 2017 skrev klagerne til indklagede og indklagedes medarbejder bl.a.: I forlængelse af vores snak i den forgangne uge samt tidligere vender vi hermed tilbage med et revideret købstilbud fra vores side som kan tiltrædes skriftligt fra dag til dag. Vi tilbyder hermed at købe ejendommen [ ] for kr. 5.450.000 kr.,- med overtagelses efter sælgers ønske, dog senest d. 01.10.2017. Vores købstilbud vil være betinget af almindeligt advokat- og bankforbehold på 5 hverdage. Som tidligere drøftet vil vores formål være at bygge vores nye drømmehus på adressen og derfor vil vores købstilbud naturligvis være betinget af, at vi kan opnå dels en nedrivnings samt byggetilladelse til opførelse af dette ligesom vi på sædvanligvis vil have foretaget boreprøver mm. på grunden for vores egen regning. Vi er til orientering forhåndsgodkendt i vores bank til køb af en ejendom i dette prisniveau med opførelse af nyt hus. Til jeres og sælgers orientering kan vi tillige oplyse, at vores købstilbud er ubetinget af salg af nuværende bolig idet dette er sket. Såfremt det måtte være fremmende for processen tiltræder vi gerne en købsaftale med ovenstående forbehold som I således kan fremlægge for arvingerne, evt. bobestyrer kontakt os i så fald gerne for vores fulde kontaktoplysninger. Nærværende købstilbud er gældende til og med onsdag d. 12.07.2017, 15:00. Den 10. juli 2017 skrev indklagedes medarbejder til klagerne, at sælger havde fået klagernes købstilbud forelagt, men at sælger havde valgt at holde fast i et købstilbud, der forelå fra anden side fra køber 2, og som sælger allerede havde givet mundtligt tilsagn på. Det fremgik videre, at der var lavet en eksklusiv aftale mellem sælger og køber 2 på ejendommen indtil den 1. september 2017.
4 Det fremgår af sagen, at ejendommen er solgt for 5.425.000 kr. Den 15. januar 2018 skrev sælger til indklagedes medarbejder bl.a.: Tak for samtale i formiddags hvor du spørger til hvorfor vi valgte ikke at sælge til højere bydende på ejendommen. Der er to grunde dels at der var givet mundtligt tilsagn om købsaftale til nuværende køber og at de ville bibeholde huset som stadig står på grunden. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har afskåret klagerne fra at give deres bedste bud på ejendommen. Efter at klagerne havde afgivet det andet bud på 5.300.000 kr., fik klagerne fra indklagede en SMS, hvoraf det fremgik, at indklagede arbejdede med sælger. Efter endnu et par dage oplyste indklagede til klagerne, at sælger ikke ønskede at sælge ejendommen til 5.300.000 kr. Kort tid efter blev udbudsprisen nedsat fra 5.995.000 kr. til 5.695.000 kr. Den 4. juli 2017 kontaktede klagerne indklagede for at høre om status på salget af ejendommen. Indklagede, som var på ferie, svarede, at der ikke p.t. var noget nyt, men at klagerne kunne kontakte indklagedes medarbejder. Den 7. juli 2017 kontaktede klagerne indklagedes medarbejder. Indklagedes medarbejder oplyste, at der rent faktisk var nyt om salg af ejendommen, idet køber 2 havde vist interesse for at købe ejendommen, dog betinget af salg af egen bolig. Medarbejderen oplyste, at der ikke forelå noget konkret købstilbud, og at sælger dermed heller ikke havde accepteret noget, men at køber 2 var tæt på at komme med et tilbud. Dagen efter sendte klagerne deres nye købstilbud. Tilbuddet var ubetinget af eget salg. Klagernes tilbud var givet ud fra de oplysninger, som klagerne havde modtaget fra indklagede. Klagerne havde desuden mulighed for at hæve deres bud. Det er korrekt, at klagernes tilbud var betinget af en nedrivnings- og byggetilladelse, hvilket ikke er ualmindeligt, når man skal betale 5 mio. kr. for en grund. Det er tillige korrekt, at ejendommen er beliggende inden for søbeskyttelseslinjen. Forbeholdet blev drøftet med indklagede, ligesom det blev drøftet, at det burde være en formalitet at opføre et nyt hus på grunden, idet der på en naboejendom var et nyopført hus. Klagerne formodede derfor naturligvis, at indklagede også havde drøftet dette med sælger, således at dette ikke har været udslagsgivende for sælger.
5 Den 9. juli 2017 fik klagerne en bekræftelse på, at indklagede havde modtaget klagernes bud, og at dette ville blive forelagt for sælger. Dagen efter fik klagerne meddelelse om, at sælger havde valgt køber 2 s tilbud, idet sælger allerede havde givet mundtligt tilsagn herpå. Ejendommen blev handlet til en pris, som lå 25.000 kr. under klagernes bud. Indklagede har således forhindret sælger i at opnå en højere pris på ejendommen. Den ene af klagerne er selv ejendomsmægler, hvilket indklagede var kendt med. Indklagede gjorde i den forbindelse flere gange denne klager opmærksom på, at han selv kendte reglerne. Indklagede har senere fået køber 2 s ejendom til salg, hvorfor indklagede havde en klar interesse i at sælge til netop denne køber frem for klagerne. Klagerne er i tvivl om, hvorvidt indklagede i den forbindelse har varetaget sælgers interesse. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at have tilsidesat god ejendomsmæglerskik. Klagernes bud var betinget af, at der kunne opnås nedrivnings- og byggetilladelse. Ejendommen er beliggende inden for sø- og beskyttelseslinjen, hvilket betyder, at der skulle opnås dispensation fra de rette myndigheder. Klagerne kan ikke vide, hvorvidt det ville være en formalitet at opnå dette. Sælger har fået oplyst og efterfølgende tilsendt klagernes købstilbud af 9. juli 2017. Dette er bekræftet ved e-mail af 11. januar 2018 fra sælger, hvor sælger også har begrundet sit valg. Begge købstilbud blev således gennemgået med sælger, og denne var klar over alle forhold og betingelser i dem. Der blev ikke indgået en bindende aftale, før den blev underskrevet af sælger. For sælger var det i sidste ende afgørende, at den køber, som sælger valgte, ikke ville nedrive ejendommen. Det var ikke givet, at indklagede skulle formidle salget af køber 2 s ejendom, idet denne på købsaftaletidspunktet var i kommission hos en anden ejendomsmægler. Den 7. juli 2017 var det stadig muligt for klagerne at fremsætte et købstilbud, som sælger kunne tage stilling til. Den mundtlige accept, som forelå fra sælger på dette tidspunkt, skal ses i lyset af, at der forinden klagernes bud ikke havde været andre bud på ejendommen. Køber 2 blev efter sædvane oplyst om, at køber 2 s bud var mundtligt accepteret, dog med forbehold for, at der kunne fremkomme bedre og eventuelt mere attraktive bud for sælger.
6 Klagerne fik muligheden for at afgive deres bedste bud. Klagerne fremkom med det den 8. juli 2017. At klagerne måske var villig til at betale udbudsprisen, var der intet, der tydede på. Selvom klagerne var klar over, at der var flere interesserede købere, bød de ikke udbudsprisen, hvilket klagerne efter eget udsagn var i stand til. Klagernes bud var ganske enkelt ikke attraktivt nok for sælger, og sælger valgte derfor ud fra en samlet vurdering af de to foreliggende bud at sælge ejendommen til en anden end klagerne. Nævnet udtaler: Af lov om formidling af fast ejendom 24, fremgår: En ejendomsmægler skal udføre sit opdrag omsorgsfuldt og iagttage god ejendomsmæglerskik, herunder virke for, at der bliver handlet, og at handelen bliver gennemført inden for en periode, til en pris og på vilkår, som er nærmere aftalt med sælgeren. Stk. 2. Ejendomsmægleren skal rådgive sælgeren og varetage sælgerens behov og interesser. Af bekendtgørelse nr. 1230 af 21. november 2014 om formidling m.v. ved salg af fast ejendom 19, 1. punktum, fremgår, at ejendomsmægleren straks skal orientere sælger om ethvert købstilbud. Klagerne afgav flere købstilbud på ejendommen og afgav deres seneste bud den 8. juli 2017. Det fremgår af sagen, at klagernes købstilbud blev forelagt sælger. Det fremgår videre, at klagernes bud var betinget af opnåelse af en nedrivningstilladelse samt byggetilladelse til opførelse af et nyt hus på grunden. Købstilbuddet var endvidere betinget af, at klagerne kunne foretage boreprøver på grunden samt betinget af advokats og pengeinstituts godkendelse af handlen. Det fremgår af sagen, at klagerne var klar over, at der var en anden interesseret køber. Det fremgår af oplysningerne fra sælger, at indklagede i overensstemmelse med sin pligt hertil havde forelagt købstilbud fra såvel klagerne som fra køber 2 for sælger. Det fremgår videre af sælgers oplysninger, at sælger valgte ikke at sælge til den højestbydende - bl.a. fordi køber 2 ville bibeholde det hus, som står på grunden. Nævnet skal bemærke, at det er sælger, som bestemmer, til hvem og på hvilke vilkår der skal sælges. Nævnet skal videre bemærke, at klagerne ikke havde krav på at få mulighed for at afgive flere købstilbud, såfremt første købstilbud ikke blev accepteret.
7 Nævnet finder herefter, at indklagede ikke har tilsidesat god ejendomsmæglerskik, og nævnet finder, at det ikke kan bebrejdes indklagede, at klagerne ikke erhvervede ejendommen. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, og forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 32, punkt 13. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand