1 København, den 22. april 2013 KENDELSE Klagerne ctr. Estate Mæglerne Ole Moestrup A/S v/ Tryg Forsikring A/S Klausdalsbrovej 601 2750 Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 12. juni 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har givet forkerte oplysninger om sælgers varmeudgift, og derfor skal betale erstatning til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. Det fremgår af sagen, at sælger var et dødsbo. Den 3. august 2011 skrev indklagede til dødsboet og efterspurgte oplysninger om det hidtidige varmeforbrug. Samme dag svarede dødsboet, at det ikke havde været muligt at finde frem til forbruget på ejendommen, men at man ville anslå det til at ligge mellem 25.000 kr. og 30.000 kr. om året. Den 3. oktober 2011 udarbejdede indklagede en købsaftale. Af salgsopstillingen, som hørte til købsaftalen, fremgik, at den seneste årlige udgift til varme udgjorde 30.000 kr., og at denne oplysning stammede fra sælger. Den 12. oktober 2011 udarbejdede indklagede en ny købsaftale, som blev underskrevet
2 af klagerne den 13. oktober 2011. Det fremgår af købsaftalen, at prisen blev aftalt til 5.600.000 kr. og overtagelsesdagen til den 1. december 2011. Det fremgik af købsaftalen, at ejendommen var opvarmet med oliefyr, og det fremgik videre: Varmeforbrug: Opmærksomheden henledes på, at varmeforbruget fejlagtigt er beregnet i forhold til pris på fuelolie i energimærkningen. Ny energimærkning medfølger. Varmeforbruget må forventeligt ligge i størrelsesorden 30.000 35.000 kr. Køber kan ikke gøre krav gældende mod sælger som følge heraf, idet køber særligt er gjort opmærksom på dette forhold. I salgsopstillingen, som hører til købsaftalen, er anført en varmeudgift på 27.343 kr., og oplyst, at den stammer fra sælger. I energimærke dateret den 3. august 2011 er beregnet et forbrug på 2.618,9 liter fuelolie og en udgift på 19.380 kr. pr. år. I energimærke dateret 10. oktober 2011 er det beregnede forbrug oplyst til 2.878,2 liter fyringsolie og udgiften hertil 27.343 kr. Det fremgår videre af energimærket, at der er tale om et dødsbo, og at tidligere ejers varmeforbrug ikke er oplyst. Klagerne har fremlagt indkøbsoversigt for ejendommen fra olieleverandøren. Det fremgår heraf, at der i det seneste år forud for handlen var påfyldt olie 7 gange, i alt 6.705 liter olie til en samlet pris på 62.303,26 kr. Den 3. november 2011 skrev klagerne til en af arvingerne i boet og til indklagede og gjorde opmærksom på, at klagerne havde været på ejendommen med en maler, og at oliefyret var slukket og huset iskoldt/fugtigt. Den 4. november 2011 skrev sælger til klagerne og oplyste, at fyret var løbet tør for olie, og at der var bestilt olie. Af leveringsoversigten fremgår, at der den 4. november 2011 blev leveret 1056 liter olie til 11.832 kr. Klagerne har oplyst, at de overtog ca. 600 liter olie ved overtagelsen. Den 10. april 2012 skrev klagernes advokat til indklagede og reklamerede over, at der i købsaftalen var givet fejlagtige oplysninger om varmeforbruget på ejendommen. Klagernes advokat skrev bl.a.: [ ] Det fremgår af ejendomsmæglerlovens 24, at en ejendomsmægler ifalder et erstatningsansvar, blandt andet hvis der til skade for forbrugeren er foretaget en forkert beregning af ejerudgift ved køb af ejendommen. Som nævnt ovenfor var der i købsaftalen uden mine klienters viden indsat en bestemmelse om, at ejendommens varmeforbrug måtte forventes at blive i størrelsesordenen 30-35.000 kr. pr. år. Som
3 ligeledes nævnt har det faktiske forbrug i de seneste tre år været mellem 17 og 27.000 kr. højere end det oplyste beløb. Som bekendt bliver erstatningskrav i medfør af ejendomsmæglerlovens 24 ofte beregnet ved, at den årlige økonomiske byrde, som køberen af ejendommen må bære som følge af de fejlagtige oplysninger fra ejendomsmægleren, kapitaliseres med faktor 10. I denne sag er det derfor min opfattelse, at mine klienter har krav på en erstatning svarende til 25.000 kr. kapitaliseret med faktor 10 eller i alt 250.000 kr. Den 11. april 2012 skrev indklagede til klagernes advokat og afviste kravet. Indklagede henviste til, at indklagede havde brugt det beregnede varmeforbrug fra energimærket i salgsopstillingen og desuden i købsaftalen anslået, at forbruget ville ligge i størrelsesordenen 30-35.000 kr. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Det faktiske varmeforbrug på ejendommen de foregående år før handlen var 17-27.000 kr. højere end det oplyste forventede forbrug. Klagernes krav er 25.000 kr. kapitaliseret med 10, hvilket giver 250.000 kr. I den første købsaftale, som klagerne modtog fra indklagede den 3. oktober 2011, var der slet ikke oplyst om varme. Klagerne fik den 12. oktober 2011 en ny revideret aftale, hvori det var indføjet, at den årlige varmeudgift måtte forventes at være 30-35.000 kr. Klagerne blev ikke gjort opmærksomme på denne ændring. Klagerne fik i forbindelse med købet udleveret 2 energimærker af henholdsvis 3. august 2011 og 10. oktober 2011. I disse var det beregnede varmeforbrug henholdsvis 2.618,9 liter olie og 2.878,2 liter olie. Klagerne konstaterede efter indflytning, at deres varmeforbrug i virkeligheden var væsentligt højere, og de kontaktede derfor den hidtidige olieleverandør, for at få oplyst forbruget i tidligere år. Klagerne fik oplyst, at der på ejendommen havde været olieforbrug svarende til følgende udgifter: 2009: 51.838,49 kr. 2010: 62.303,26 kr. 2011: 54.141,25 kr. Indklagede har ikke opfyldt sin forpligtelse til at oplyse om forbrug ved at spørge arvingerne i boet. Indklagede burde have undersøgt nærmere hos olieleverandøren, hvis han ikke kunne få oplysningerne fra sælger. Der sad et mærkat ved fyret, så det var nemt at kontakte olieselskabet og få oplysningen.
4 Indklagede har bl.a. anført: Indklagede afviser klagernes krav. Sælger af ejendommen er et dødsbo, som ikke har beboet ejendommen. Indklagede var således ikke bekendt med tidligere varmeforbrug på ejendommen. Klagerne har imidlertid fået udleveret energimærke. Der blev udarbejdet et nyt købsaftaleudkast efter boets ønske. Det må kunne forventes, at klagerne/klagernes advokat gør sig bekendt med indholdet heri. Indklagede har ikke bemærket mærkat fra olieleverandør, da indklagede var på ejendommen, og selvom han havde, er det ikke sikkert at han ville have forbundet navnet med en olieleverandør. Det ligger ud over indklagedes pligter at ringe rundt til forskellige olieselskaber for eventuelt at finde sælgers leverandør og få oplysninger. Anderledes havde det været, hvis ejendommen havde været opvarmet med f.eks. fjernvarme, hvor oplysningen om varme kunne fås ved henvendelse til fjernvarmeselskabet. Hvis nævnet mod forventning måtte komme frem til, at indklagede har begået fejl, er det indklagedes opfattelse, at klagerne alene kan opnå erstatning, hvis de kan påvise et tab. Indklagede erkender klagernes skuffede forventninger, men der er ikke tale om tab i erstatningsretlig forstand. Nævnet udtaler: Det fremgår af 20, stk. 2, i bekendtgørelse nr. 695 af 22. juni 2006 om ejendomsformidling, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifter til vand og varme skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Indklagede har oplyst, at den varmeudgift, der er anført i salgsopstillingen, som hører til købsaftalen, stammer fra energimærkets oplysninger om det beregnede forbrug, og at der på baggrund af sælgers oplysninger om forbrug og udgift, er indsat klausul herom i punkt 16 i købsaftalen. Nævnet finder det uheldigt, at indklagede ikke i salgsopstillingen, der hører til købsaftalen, oplyste, at det anførte beløb stammede fra energimærket, og at der var tale om det beregnede forbrug. Sælger havde skønnet det hidtidige varmeforbrug for ejendommen til at være 25.000 30.000 kr. Nævnet finder, at sælger med sin underskrift på købsaftalen, accepterede at videregive den oplysning, som indklagede havde indføjet i købsaftalen om, at varmeforbruget forventeligt ville være 30.000 35.000 kr. årligt til klagerne. I den foreliggende sag, hvor ejendommen opvarmes med olie, finder nævnet, at
5 indklagede har opfyldt sin undersøgelsespligt ved at henholde sig til sælgers og energimærkets oplysninger om varmeudgiften. Nævnet finder ikke, at indklagede, da oplysning om olieleverandør ikke kunne fås fra sælger, burde have foretaget nærmere undersøgelser for at finde leverandøren. Nævnet finder herefter ikke at kunne pålægge mægleren at betale erstatning til klagerne. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand