SALGSOPSTILLING Boligudlejningsejendom - med potentiale Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Sag 1151-2 Fantastisk beliggenhed i København K Velholdt ejendom Lav tomgangsrisiko Del af flot gårdanlæg Tæt på Peblinge Sø, Israels Plads og H. C. Ørstedsparken
. DEAS Erhverv Mægler: Daniel Bengtsson Dato: 9. september 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Ahlefeldtsgade 25 1359 København K Matr.nr. 251 Nørrevold Kvarter, København KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse København Boligudlejningsejendom Beboelsesejendom OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1880 AREALER Grundareal 326 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 223 m² Erhvervsareal u/afskrivning 67 m² Boligareal 782 m² Etageareal i alt 849 m² Sekundære arealer 223 m² OFFENTLIG VURDERING År 2013 Ejendomsværdi kr. 15.200.000 heraf grundværdi kr. 2.004.900 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD Ejendommen er p.t. forsikret således: Alm. Brand Bank, police nr. 38002163. Dækning for bygningen Brand inklusive el-skade Bygningskasko Gas Insekt og svamp Udvidet rørskade Restværdi Dækning for policen Hus- og grundejeransvar Stikledning Generel selvrisiko 3.446 kr. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Ejendommen skal regelmæssigt energimærkes hvert 7. år. Gyldigt energimærke foreligger af 19.03.2015 med energiklassifikation E. Sag 1151-2 - Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Side 2 af 17
BESKRIVELSE Ahlefeldtsgade 23-25 er opført i 1880 i Nansensgadekvarteret og er opkaldt efter Hans Nansen, tidligere borgmester i København og tidligere storkøbmand. Gaden som har givet kvarteret navn blev anlagt i 1872 og var en del af tidligere militære arealer. I dag er området særdeles eftertragtet med mange hyggelige caféer og restauranter og ligger i kort afstand fra Nørreport Station, Torvehallerne og Peblinge Sø. Ejendommen er indrettet, som en tidstypisk beboelsesejendom opført i 1880. Ejendommen har 23 lejligheder fra 28 m2 til 34 m2 med eget toilet og køkken. Der er ikke indrettet badeværelser i lejlighederne. Under ejendommen er der tør kælder med depotrum og en del af kælderen ud mod gaden er udlejet som erhverv til brugskunst. Ejendommen har pudset facade med tagdækning af fibercement. Ejendommens vinduer er termovinduer med trærammer. Ejendommen er en del af gårdanlægget Farinahle, en charmerende lille oase mit i København. SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr. 16.975.000 KAPITALBEHOV Kontantpris kr. 16.975.000 Handelsomkostninger anslået kr. 166.060 -Refusion depositum kr. 180.994 -Refusion forudbetalt leje kr. 167.010 Anslået kapitalbehov kr. 16.793.055 STARTFORRENTNING 1,87 %. LIKVIDITET: Der henvises til særskilt bilag. LEJEINDTÆGTER Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 751.424 Boliglejemål kr. 698.624 Erhvervslejemål kr. 52.800 I øvrigt henvises til særskilt bilag. VEDLIGEHOLDELSESKONTI Regnskabskonti BRL 18 kr. -12.107 Pr. 30.04.2014 Bindingskonti GI BRL 18 B kr. -1.627.530 Pr. 30.04.2014 TILBUDSPLIGT Ejendommen er omfattet af tilbudspligt i h.t. lejelovgivningen, og skal tilbydes lejerne til overtagelse på andelsbasis, inden den kan overdrages til anden side. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Sag 1151-2 - Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Side 3 af 17
KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. LOKALPLANER Ejendommen er ikke omfattet af nogen lokalplan, hvorfor der skal tages udgangspunkt i kommuneplanen. OFFENTLIGE PLANER / ANVENDELSE Ejendommen er hidtil lovligt benyttet som Beboelsesejendom Ejendommen er ikke omfattet af nogen lokalplan hvorfor der skal tages udgangspunkt i kommuneplan 2011 Københavns Kommune. Ejendommen er jf. Kulturarvstyrelsens hjemmeside bevaringsværdi med bevaringsværdi 4. SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 10.02.2015. Lyst d. 20.10.1879 - Dok om fælles brandmur/gavl. Lyst d. 15.05.1935 - Dok om skure. Lyst d. 27.03.1980 - Dok om byggetilladelse og vilkår herfor. Lyst d. 23.01.1995 - Dok om fjernvarme. Lyst d. 20.06.1996 - Dok om fælles gårdanlæg. Lyst d. 02.09.1999 - Vedtægter for gårdlauget Farinahle TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: Vand: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt) Varme: Fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer el. varmluftanlæg) MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT TIDLIGERE FORURENING Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. OVERFLADEFORURENING Ifølge Københavns Kommunes hjemmeside er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. FORURENING V1/V2 NIVEAU Ifølge Kort- og Matrikelstyrelsen den xx og Region Hovedstaden den xx er ejendommen ikke kortlagt iht. lov om forurenet jord. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere Sag 1151-2 - Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Side 4 af 17
. DEAS Erhverv forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. DRIFTSUDGIFTER 2015 Ejendomsskatter 2015 kr. 55.090 Renovation / miljøafgifter kr. 66.642 Vand / vandafledning / el kr. 26.387 Grundejerforening / ejerforening kr. 13.893 Renholdelse / vicevært kr. 10.025 Vedligeholdelse (i h.t. lejelove) kr. 105.923 Administration kr. 66.250 Forsikringer, præmie kr. 46.909 Rengøringsentreprise kr. 25.858 Advokatbistand kr. 17.969 Diverse udgifter kr. 2.223 Driftsudgifter i alt anslået kr. 437.168 Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: DEAS Erhverv Dirch Passers Allé 76 2000 Frederiksberg Att.: Daniel Bengtsson E-mail: dab@deaserhverv.dk. Sag 1151-2 - Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Side 5 af 17
X Bogmærke1B yg X Bogmærke1B yg DEAS Erhverv BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation Sag 1151-2 - Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Side 6 af 17
BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1880 Bebygget areal 223 m² Sekundære arealer 223 m² Antal etager 6 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: 28 m² Boligareal Nej 28 m² Boligareal Nej 28 m² Boligareal Nej Erhvervsmæssig produktion vedrørende 57 m² Erhvervsareal Nej industri, håndværk m.v. (fabrik 28 m² Boligareal Nej 58 m² Boligareal Nej Sag 1151-2 - Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Side 7 af 17
10 m² Erhvervsareal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstilling. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 698.624 Erhvervslejemål kr. 52.800 I alt kr. 751.424 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 437.168 kr. 437.168 INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 751.424 kr. 751.424 1. år før afskrivning / skat kr. 314.256 kr. 314.256 Afskrivning 1. år, anslået kr. 0 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 314.256 Likviditet 1. år før skat kr. 314.256 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr. 78.564 Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00 % kr. 235.692 Driftsudgifter2015, specificerede EJENDOMSSKATTER 2015 kr. 55.090 RENOVATION Renovation kr. 59.122 Renhold fortorv kr. 7.185 Rottebekæmpelsesgebyr kr. 334 VAND / VANDAFLEDNING / EL Vandafgift kr. 26.387 Sag 1151-2 - Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Side 8 af 17
GRUNDEJER / EJERFORENING kr. 13.893 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Varmeregnskabshonorar kr. 10.025 VEDLIGEHOLDELSE (i h.t. lejelove) Regnskabskonto: BRL 18: Bolig 792 m2 á kr. 70 kr. 55.440 Erhverv 57 m2 á kr. 70 kr. 3.990 Bindingskonto: BRL 18 B: Bolig høj 254 m2 á kr. 63 kr. 16.002 Bolig lav 538 m2 á kr. 50 kr. 26.900 Erhverv 57 m2 á kr. 63 kr. 3.591 ADMINISTRATION Administration kr. 66.250 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 46.909 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Rengøringsentreprise kr. 25.858 Advokatbistand kr. 17.969 Diverse udgifter kr. 2.223 Driftsudgifter i alt anslået kr. 437.168 Købesummens fordeling KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr. 16.975.000 Kontantomregnet købesum kr. 16.975.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 103.560 Advokatsalær skøde kr. 50.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 12.500 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 17.141.060 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Kontantomregnet købesum kr. 0 Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr. 103.560 Advokatsalær skøde kr. 50.000 Moms kr. 12.500 Sag 1151-2 - Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Side 9 af 17
Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 166.060 Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 16.975.000 Handelsomkostninger anslået kr. 166.060 - Refusion deposita kr. 180.994 - Refusion forudbetalt leje kr. 167.010 Investeret kapital, omregnet kr. 16.793.055 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 751.424 - Driftsudgifter iht. budget kr. 437.168 Nettoleje til forrentning kr. 314.256 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 314.256 X 100 = 1,87 % (anslået) 16.793.055 Sag 1151-2 - Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Side 10 af 17
FOTO - KORTBILAG Peblinge Sø H. C. Ørstedsparken Indgangen til parken fra Nørre Farimagsgade Sag 1151-2 - Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Side 11 af 17
Facade Sag 1151-2 - Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Side 12 af 17
Sag 1151-2 - Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Side 13 af 17
Dirch Passers Allé 76, 2000 Frederiksberg Tlf.: 70 22 25 22, Fax.: 70 30 20 21 info@deaserhverv.dk - www.deaserhverv.dk LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Erhvervslejer Ahlefeldtsgade 23, kld. 2 Boliglejer Aglefeldtsgade 23, st. tv. 3 Boliglejer Ahlefeldtsgade 23, st. th. 4 Boliglejer Ahlefeldtsgade 23, 1. tv. 5 Boliglejer Ahlefeldtsgade 23, 1. th. 6 Boliglejer Ahlefeldtsgade 23,2. tv. 7 Boliglejer Ahlefeldtsgade 23, 2. th. 8 Boliglejer Ahlefeldtsgade 23, 3. tv. 9 Boliglejer Ahlefeldtsgade 23, 3. th. 9 Boliglejer Ahlefeldtsgade 23, 4. tv. 10 Boliglejer Ahlefeldtsgade 23, 4. th. 11 Boliglejer Ahlefeldtsgade 23, 5. tv. 12 Boliglejer Ahlefeldtsgade 23, 5. th. 13 Boliglejer Ahlefeldtsgade 25, st.. th. 14 Boliglejer Ahlefeldtsgade 25, 1. tv. Erhverv Erhverv 57 52.800 926 Bolig Bolig 34 31.634 930 Bolig Bolig 58 75.777 1.306 Bolig Bolig 34 28.684 844 Bolig Bolig 34 27.487 808 Bolig Bolig 34 25.200 741 Bolig Bolig 34 25.200 741 Bolig Bolig 34 30.146 887 Bolig Bolig 34 30.254 890 Bolig Bolig 34 28.778 846 Bolig Bolig 34 30.288 891 Bolig Bolig 28 29.532 1.055 Bolig Bolig 28 26.066 931 Bolig Bolig 34 27.486 808 Bolig Bolig 34 32.920 968 Sag 1151-2 - Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Side 14 af 17
Dirch Passers Allé 76, 2000 Frederiksberg Tlf.: 70 22 25 22, Fax.: 70 30 20 21 info@deaserhverv.dk - www.deaserhverv.dk 15 Boliglejer Ahlefeldtsgade 25, Bolig Bolig 34 30.526 898 1. th. 16 Boliglejer Ahlefeldtsgade 25, 2. tv. 17 Boliglejer Ahlefeldtsgade 25, 2. th. 18 Boliglejer Ahlefeldtsgade 25, 3. tv. 19 Boliglejer Ahlefeldtsgade 25, 3. th. 20 Boliglejer Ahlefeldtsgade 25, 4. tv. 21 Boliglejer Ahlefeldtsgade 25, 4. th. 22 Boliglejer Ahlefeldtsgade 25, 5. tv. 22 Boliglejer Ahlefeldtsgade 25, 5. th. x Sekundært areal Andet Dette er ikke et lejemål. Bolig Bolig 34 30.026 883 Bolig Bolig 34 30.284 891 Bolig Bolig 34 27.453 807 Bolig Bolig 34 27.487 808 Bolig Bolig 34 30.374 893 Bolig Bolig 34 27.500 809 Bolig Bolig 28 22.659 809 Bolig Bolig 28 22.864 817 180.994 167.010 I ALT 839 751.424 180.994 167.010 0 Erhvervsdelens andel 57 52.800 0 0 0 Boligdelens andel 782 698.624 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 180.994 167.010 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA / FORUDBETALT LEJE I ALT 751.424 180.994 167.010 heraf faktisk 751.424 180.994 167.010 heraf anslået 0 0 0 Sag 1151-2 - Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Side 15 af 17
Dirch Passers Allé 76, 2000 Frederiksberg Tlf.: 70 22 25 22, Fax.: 70 30 20 21 info@deaserhverv.dk - www.deaserhverv.dk REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Erhvervslejer 250 90 Nej Faktisk Nej 2 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 3 Boliglejer 300 150 Nej Faktisk Nej 4 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 5 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 6 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 7 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 8 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 9 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 9 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 10 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 11 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 12 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 13 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 14 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 15 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 16 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 17 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 18 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 19 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 20 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 21 Boliglejer 250 110 Nej Faktisk Nej 22 Boliglejer 200 110 Nej Faktisk Nej 22 Boliglejer 200 110 Nej Faktisk Nej x Sekundært areal Nej Faktisk Nej Sag 1151-2 - Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Side 16 af 17
Dirch Passers Allé 76, 2000 Frederiksberg Tlf.: 70 22 25 22, Fax.: 70 30 20 21 info@deaserhverv.dk - www.deaserhverv.dk KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Erhvervslejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27.33 3 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 4 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 5 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 6 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 7 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 8 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 9 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 9 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 10 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 11 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 12 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 13 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 14 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 15 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 16 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 17 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 18 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 19 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 20 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 21 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 22 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 22 Boliglejer 0 Lejer Udlejer Nej Nej Beboerrepræsentation kr. 27,33 x Sekundært areal 0 Lejer Udlejer Nej Nej Sag 1151-2 - Ahlefeldtsgade 25, 1359 København K Side 17 af 17