Lokalplan Nr. 3.32 Holbæk Marina Holbæk Fjord Skelbækvej Sofiesminde Sofiesminde Sofiesminde Sofiesminde Sofiesminde Sofiesminde Sofiesminde Sofiesminde Sofiesminde Alle Planafdelingen August 2008
Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en plan, hvori Byrådet kan fastsætte bindende bestemmelser for et område, f.eks. om - anvendelse, - udstykning, - vej- og stiforhold, - placering og udformning af bebyggelse samt materialer, - bevaring af bygninger og landskabstræk, - sikring af friarealer, - fællesanlæg. Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, inden et større byggeri eller anlægsarbejde eller en større nedrivning sættes i gang. Hensigten hermed er at sikre en sammenhæng i planlægningen. Herudover kan Byrådet altid fastlægge nærmere bestemmelser for et område i en lokalplan. Lokalplanen udarbejdes først som et forslag, der fremlægges til offentlig debat i mindst 8 uger. Alle har mulighed for at fremsætte indsigelser, bemærkninger og ændringsforslag, og Byrådet skal tage stilling hertil, inden planen kan vedtages endeligt. Efter byrådets endelige vedtagelse bliver lokalplanen tinglyst på ejendommene inden for planens område. Byrådets vedtagelse af planen kan kun påklages med hensyn til retlige spørgsmål. D.v.s. at der kan klages til Naturklagenævnet, hvis Byrådet ikke har haft den fornødne lovhjemmel til at vedtage planen og dens indhold. Forslaget var fremlagt fra den 06.05.2008 til 01.07. 2008. Efter høringsfristens udløb tog Byrådet endelig stilling til planen, der blev vedtaget den 27.08.2008. Den vedtagne lokalplan blev offentliggjort den 02.09.2008.
Indhold Redegørelse... 4 1. Lokalplanens baggrund og formål...4 2. Lokalplanområdet...4 3. Borgerinddragelse...5 4. Lokalplanens indhold...5 5. Lokalplanens forhold til anden planlægning...6 5.1 Kommuneplan 2007-2018...6 5.2 Regionplan 2005-2016...7 5.3 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder...7 6. Servitutter...8 7. Miljø og sundhed...8 Lokalplanbestemmelser... 9 1 Område og zonestatus...9 2 Lokalplanens formål...9 3 Arealanvendelse...9 4 Bebyggelsens omfang og placering...10 5 Bebyggelsens ydre fremtræden...10 6 Veje og stier...10 7 Parkering og opmagasinering af både...10 8 Ubebyggede arealer...10 9 Tekniske anlæg...11 10 Miljø...11 11 Aflysning af lokalplaner og servitutter...12 13 Lokalplanens retsvirkninger...12 Kortbilag 1...14 Kortbilag 2...15 Kortbilag 3...16 Kortbilag 4...17
Redegørelse Redegørelse 1. Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet for at Holbæk Marina kan modsvare kravene til en moderne lystbådehavn. Lokalplanen giver mulighed for at udvide antallet af bådepladser til 800 svarende til Kommuneplan 2007 2018. Den eksisterende lokalplan er fra 1979 giver ikke mulighed for at kunne opføre flere mindre bygninger og derfor vil nærværende lokalplan erstatte denne. Området øst for marinaen er et fredet område, der skal fastholdes i sin nuværende form og anvendelse. Nærværende lokalplan forholder sig primært til placering af mindre bygninger, vej og parkeringsforhold, opmagasinering af både samt mulighed for forskellige havnerelaterede anvendelsestyper. 2. Lokalplanområdet Lokalområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter et areal på ca. 20 ha (landareal). Området indeholder følgende matrikelnumre: 22hq, 22h, 49a, 49b og 49c Holbæk Markjorder samt matrikelnumre: 1a og 14 Dragerup By, Grandløse. Området er opdelt i 3 dele, område A, B og C. Område A omfatter Holbæk Marina og område B omfatter et mindre areal vest for marinaen og C omfatter et større areal øst for marinaen. Holbæk Fjord B 49c 22hq 49b 49a A C 14 1a 4 Lokalplanområdet Skelbækvej Sofiesminde Sofiesminde Sofiesminde Sofiesminde Sofiesminde Sofiesminde Sofiesminde Sofiesminde Sofiesminde Alle
Redegørelse Område A er mod afgrænset af en beplantning der skærmer for bådenes opmagasineringsplads, hvor bådene ligger om vinteren. Beplantningen medvirker til forskønnelse af vejen og skal fastholdes i nærværende lokalplan. Mod øst er arealet afskærmet af en beplantning af buske og mindre træer. Den offentlige sti (Fjordstien) forløber mellem beplantningen på område A og område C. Mod vest består området af en grøn plæne der fungerer som forareal til restauranten og marinaen samt en stor parkeringsplads der rummer omkring 150 parkeringspladser til både restaurantens og lystbådehavnens brugere / gæster. Tværs gennem området forløber Fjordstien. En stor del af område A benyttes til opmagasinering af både i vinterhalvåret. Bebyggelsen på området består af en større bygning til restaurant samt en række mindre bygninger der indgår som en del af marinaen. Dette er bl.a. masteskur, vagthus, klubhuse mm. Derudover har området en øst - og en vestmole, hvor bådebroerne udgår fra. Vestmolen består primært af vej, med parkering parallelt hermed. Østmolen har en bredde på ca. 50 meter og består mest af græsarealer der er delvist under vand store dele af året grundet koten på 1,5 meter. Område C er en del af et stort fredet område der fortrinsvist fremstår som strandeng med græs - og urtevegetation samt en mindre spredt beplantning. Området er indhegnet, da kvæg afgræsser arealet i sommerhalvåret. 3. Borgerinddragelse Der er afholdt forfasemøde den 28.2.2008, hvor alle der havde idéer til lokalplanlægningen af området kunne deltage. Lokalplanens høringsperiode var fra 6.5.2008 til 1.7. 2008. Der blev afholdt borgermøde om forslaget den 22.5.2008. 4. Lokalplanens indhold Lokalplanen indeholder kun ændringer hvad angår område A. Område B og C forbliver i sin nuværende form og status. Lokalplanen indeholder bestemmelser om antallet af bådepladser samt mindre bygningers placering og udseende. Ny bebyggelse vil fremtræde som den eksisterende bebyggelse i området (lave, rødmalede træhuse med sadeltage). Husene kan opføres på den østlige mole, som vist på kortbilag 2. Husene vil grundet deres karakter falde naturligt ind i marinaens øvrigt bebyggelse og vil på denne måde ikke påvirke kysten i væsentlig grad. Derudover er der bestemmelser om opholdsarealer, stiforløb, vej- og parkeringsforhold. Lokalplanen giver tillige mulighed for at benytte eksisterende og nye bygninger til klubformål samt udsalg af havnerelaterede varer, isbod, mindre værkstreder mm. Derudover muliggør lokalplanen at den østlige mole kan hæves ca. 1 meter til kote 2,5. 5
Redegørelse 5. Lokalplanens forhold til anden planlægning 5.1 Kommuneplan 2007-2018 Området er udlagt til rekreativt område og er omfattet af kommuneplanramme nr. 3.R02. Kystnærhedszone A Hele området ligger indenfor Kystnærhedszone A. Landskabet der kendetegner kysten langs lokalplanområdet er hovedsaligt en naturpræget strandbred. Langs selve marinaen er det molerne med stensætning og en egentlig kajkant der udgør grænsen mellem vand og land. Lokalplanen medfører ikke ændringer i dette forhold. Den visuelle ændring som realiseringen af lokalplanen vil medføre vil hovedsaligt være bådene og deres master samt få mindre træhuse på østmolen. Der er udarbejdet en skitse i form af billedmanipulering til at belyse den visuelle ændring, hvilket vises på kortbilag 3. Strandbeskyttelse Området ligger indenfor strandbeskyttelseslinjen. I det lokalplanens realisering angår havnerelaterede formål og ikke inddrager nye arealer hertil, vil lokalplanen ikke være i strid med bestemmelsen om strandbeskyttelse (Naturbeskyttelsesloven 15 stk.4). Beskyttet strandeng Område B og C er beskyttet strandeng (Naturbeskyttelsesloven 3). Udpegningen betyder at der ikke uden dispensation må foretages ændringer i naturtilstanden. 011 3.R01 3.R02 3.L01 Omr. nr. Navn Anvendelse Maks. b% 3.R02 Bypark og lystbådehavn 15 for området under ét Maks. bygn. højde Supplerende bestemmelser 1,5 8,5m I områdets vestlige del skal der kunne opføres skure til hobbypræget fiskeri, samt etableres område til sneplads. De beskyttede områder skal friholdes for bebyggelse (der kan kun opføres bebyggelse på arealet syd for marinaen) Maks. etageantal Nuværende zone By- og landzone Fremtidig zone By- og landzone Holbæk Kommuneplan 2007-2018 - Rammebestemmelser og kort 6
Redegørelse 5.2 Regionplan 2005-2016 Drikkevandsinteresser Der er i regionplanen udpeget begrænsede drikkevandsinteresser i området, hvilket godt kan forenes med lokalplanen. Jordforurening Region Sjælland har oplysning om jordforurening på området på både vidensniveau 1 og 2, hvilket vil sige at der både er påvist forurening og mulig forurening på området. Der er ifølge Region Sjælland konkret viden om aktiviteter, der kan være kilde til jordforurening på grunden. De fundne stoffer er tjære, pentachlorphenol, bly (Pb) samt diesel/ let fyringsolie. Kort med forureningen udpegning er vedlagt lokalplanen som bilag. På baggrund af oplysning om jordforurening i området henvises til jordforureningslovens 8, hvis nuværende arealanvendelse ændres til mere følsom benyttelse. Såfremt der efterfølgende ved grave- og anlægsarbejder konstateres jordforurening skal arbejdet standses og fundet anmeldes jf. Jordforureningslovens 71. Fortidsminder Såfremt der i forbindelse med grave- og anlægsarbejder konstateres fund af fortidsminder, skal den del af arbejdet, der berører fundet straks indstilles og fundet anmeldes i henhold til Museumslovens 27. Fredning Område C er en del af et større fredet område. Fredningen er afsagt af Fredningsnævnet for Vestsjællands amts nordlige fredningskreds d. 17.11.1983. I kendelsen fremgår det at formålet er at bevare de væsentlige landskabelige kvaliteter samt at der omkring området mellem og Holbæk Fjord tillades en lav beplantning, som ikke hindrer udsynet til fjorden. Det er lokalplanens hensigt at fastholde fredningens bestemmelser og intentioner. 5.3 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Kystdirektoratet skal give tilladelse til foranstaltninger på søterritoriet og træffe afgørelse, om foranstaltningerne kræver gennemførelse af vurdering af påvirkninger på miljøet (VVM), jf. Bekendgørelse nr. 427 af 9. maj 2007 om Kystdirektoratets opgaver og beføjelser, om klagegang og om kundgørelse af ordensreglementet for havne. Kysdirektoratet anbefaler at laveste sokkelkote for nybyggeri fastsættes til 1.69 m DVR90. 7
Redegørelse 6. Servitutter Følgende dokumenter er lyst på ejendomme indenfor område A: Dokument lyst den 5.3.1943 om fredning Dokument lyst den 15.3.1976 om Byplanvedtægt nr. 13 Dokument lyst den 7.9.1979 om Lokalplan nr. 15 Dokument lyst den 20.4.1980 om transformerstation/anlæg mv. Dokument lyst den 30.4.1980 om forsynings-/afløbsledninger mv. Dokument lyst den 20.8.1991 om affaldsdepoter mv. Dokument lyst den 16.12.1991 om forsynings-/afløbsledninger mv. Byplanvedtægt nr. 13 vil blive aflyst indenfor lokalplanområdet. Lokalplan nr. 15 vil blive aflyst og erstattet med nærværende lokalplan. * Høringsparter er, foruden de berørte myndigheder, Holbæk Museum og Foreningen for Bygningsog Landskabskultur i Holbæk Kommune samt Miljøcenter Roskilde Miljøvurderingens høringsperiode var fra den 18.2.2008 til den 3.3.2008. 7. Miljø og sundhed Byrådet i Holbæk Kommune har inden udarbejdelsen af nærværende lokalplan foretaget en screening af lokalplanens miljømæssige påvirkninger i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer (Lov nr. 316 af 5. maj 2004). De relevante myndigheder og foreninger* er blevet hørt jf. lovens 4 stk. 3, i 2 uger. Indkomne bemærkninger er efterfølgende blevet indarbejdet i lokalplanforslaget, og på baggrund af dette har Byrådet i Holbæk Kommune efterfølgende vurderet at lokalplanforslaget ikke er omfattet af lovens krav om miljøvurdering, da lokalplanforslaget alene fastsætter anvendelsen for et lokalt område og ikke danner grundlag for anlæg m.v., der vurderes til at få en væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3 stk. 2. Foruden den ovenfor nævnte lovpligtige screening, lægger Holbæk Kommune vægt på at lokalplaner også vurderes i forhold til fremme af den almene sundhed med en såkaldt sundhedskonsekvensvurdering: Holbæk Marina ligger i et hjørne af Holbæk hvor der er særlige muligheder for frilufts og foreningsliv. Der er foruden marinaen golfklub, rideklub samt et kommende center for wellness. Der er derforuden gode rekreative muligheder i det omgivende landskab, der består af både skov og åbne arealer med udsigt over fjorden med et velfungerende stinet, der sikrer adgang hertil. Ved mulighed for flere både og ved områdets modernisering forventes flere brugere til området, og mange benytter allerede området i dag til udflugtsmål. 8
Lokalplanbestemmelser Lokalplanbestemmelser I henhold til lov om planlægning (jf. lbk. 883 af 18. august 2004 med senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 1 nævnte område. 1 Område og zonestatus 1.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1. Området omfatter matr. nre.: 22hq, 22h, 49a, 49b og 49c Holbæk Markjorder samt matr. nre: 1a og 14 Dragerup By, Grandløse, samt alle parceller der efter den 1. april 2008 udstykkes herfra. 1.2 Området er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. 1.3 Lokalplanområdet er opdelt i område A, B og C 2 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: 2.1 at muliggøre en fornyelse af Holbæk Marina således området kan rumme flere både. 2.2 at give mulighed for nye mindre bygninger i træ. 2.3 at sikre Fjordstien et naturligt og regulært forløb. 2.4 at sikre naturarealernes tilstand bevares. 2.5 at give mulighed for en ny vejfordeling. 3 Arealanvendelse 3.1 Område A må kun anvendes til: - Lystbådehavn med plads til 800 både. - Mindre udsalg af varer der knytter sig til lystbådehavnen samt isbod og lign. - Værksteder med relation til lystbådehavnen. - Café- og restaurationsvirksomhed. 3.2 Område C skal anvendes som rekreativt naturområde, under de betingelser der ligger i fredningen. 9
Lokalplanbestemmelser 3.3 Område B skal anvendes som rekreativt naturområde i sammenhæng med det tilstødende areal vest for lokalplanområdet. 4 Bebyggelsens omfang og placering 4.1 Ny bebyggelse skal placeres på østmolens inderste del som vist på kortbilag 2. 4.2 Der må maksimalt opføres 700 m 2 bebyggelse på østmolen, hvilket svarer til en bebyggelsesprocent på mindre end 5. 4.3 Ny bebyggelse skal opføres i én etage og må ikke overstige 6 meter i højden. 4.4 Bebyggelsesprocenten i område A må ikke overstige 10. 5 Bebyggelsens ydre fremtræden 5.1 Ny bebyggelse skal fremtræde som mindre rødmalede træhuse med sadeltag, udført med samme formsprog og materialer svarende til de eksisterende klubhuse på arealet. Tage må ikke være reflekterende. 6 Veje og stier 6.1 Nye interne veje og stier skal ved nyanlæg placeres som vist på kortbilag 2. 6.2 Veje og stier skal ved nyanlæg befæstes med asfalt- og grus som det fremgår af kortbilag 2. 7 Parkering og opmagasinering af både 7.1 Parkering skal ske som anvist på kortbilag 2. 7.2 Opmagasinering af både skal ske som anvist på kortbilag 2 7.3 Der er mulighed for at benytte bådepladser på land som ekstra parkeringspladser i sommerhalvåret, hvor dette er angivet på kortbilag 2. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Østmolens kote kan hæves til 2,5 som vestmolen. 8.2 Beplantning skal ske som anvist på kortbilag 2 og i overensstemmelse med fredningen. 10
Lokalplanbestemmelser 8.3 Beplantning langs skal fremstå som et tæt, sammenhængende plantebælte, der skærmer for bådepladsen hele året. Beplantningen skal plejes således dette udtryk opretholdes. 8.4 Beplantning af buske og mindre træer mellem område A og C kan forlænges så der opnås afskærming af både og biler på marinaens areal. Beplantningen skal plejes således at der opretholdes afskærmning mellem bådepladserne og den offentlige sti ved det fredede areal. 8.5 Beplantning og pleje i område C skal være i overensstemmelse med fredningen. 8.6 Ophold på område A tillades og arrangeres i overensstemmelse med marinaens regler for dette. Der henledes opmærksomhed til grundens forureningstilstand såfremt etablering af legeplads måtte blive aktuel. Der kan opstilles borde/bænke, overdækkede grillpladser mm. 8.7 Der kan fortsat hegnes på område C således at dyr kan afgræsse arealet. 8.8 Skiltning skal indpasses i området og må ikke fremstå lysende eller blinkende. 9 Tekniske anlæg 9.1 Indenfor område A må der etableres de for marinaen nødvendige tekniske anlæg tilpasset områdets overordnede disponering. 9.2 Der kan etableres 2 bådebroer ved østmolens vestlige side samt 1 bådebro ved østmolens østlige side til joller/mindre både. 9.3 Fremføring af ledninger og kabler må alene foregå som jordkabler. 9.4 Den almene belysning skal begrænses til områderne omkring adgangsvejen, stierne og bygningerne og må ikke synes på det fredede areal. På område C etableres der ikke belysning. 9.5 På færdselsarealerne på havnen kan etableres belysning ved punkter der er vigtige for færdselens orientering fx ved bådebroernes endepunkter og hvor bådebroerne sluttes til molerne. 10 Miljø 10.1 Marinaen skal overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj gældende for sommerhusområder og offentligt tilgængelige rekreative områder. 11
Lokalplanbestemmelser 11 Aflysning af lokalplaner og servitutter. 11.1 Følgende lokalplan/byplanvedtægt aflyses i forbindelse med lokalplanens endelige vedtagelse: Byplanvedtægt nr. 13 lyst den 15.3.1973 aflyses på lokalplanområdet. Lokalplan nr. 15 lyst den 7.9.1979 aflyses helt da nærværende lokalplan erstatter hele området i lokalplan nr. 15. 13 Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Efter Holbæk Byråds endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må de ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 13.2 Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Lokalplanen tinglyses på de ejendomme, der er omfattet af planen. 13.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser på betingelse af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Lokalplan 3.32 er vedtaget af Holbæk Byråd den 27.08.2008 Jørn Sørensen / borgmester Niels Elmer Hansen kommunaldirektør 12
Lokalplanbestemmelser Foranstående lokalplan 3.32 begæres tinglyst på de i 1 nævnte ejendomme ifølge planloven Samtidig begæres de i 11 nævnte servitutter aflyst på de i 1 nævnte ejendomme (ifølge 15 i Planloven). Holbæk Byråd, den 27.08.2008 Jørn Sørensen / borgmester Niels Elmer Hansen kommunaldirektør 13
A 49c B 22hq 49b 49a C 14 1a Lokalplangrænse Grænse for delområder 0 150 m 300 m Kortbilag 1 Lokalplanområdet Mål 1:5000 14
Ny bro Ny bro Badebro Ny jollebro Forlængelse af plantebælte Fjordstien Kortbilag 2 Arealanvendelse 50 meter Blandet bevoksning af buske og mindre træer Byggefelt til klubhuse mv. / P. Vej, asfalt Parkering Evt. bådepladser Mulighed for parkering Vej, asfalt Bådeoplag etableres i græs med intern vejfordeling i grus Bådeoplag etableres i græs med intern vejfordeling i grus Blandet bevoksning af større træer og buske 15
Holbæk Marina i dag Holbæk Marina med nye bådepladser og klubhuse Kortbilag 3 Illustrationsskitse 16
Region Sjælland, Kort & Matrikelstyrelsen Jordforurening 3.32 Målforhold 1:5000 Dato 13/3-2008 Signaturforklaring Kortbilag 4 17