Investeringsejendom Udlejet til dagligvareforretning - KIWI Sag I1110-19 TIL SALG Dronninglund - Stationstorvet 2 Central og markant beliggenhed Veldisponeret butik Regulært lager Kontantpris kr. 6.275.000 1. års nettoafkast % 8,56 Etageareal m 2 817
1. BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE: Erhvervsejerlejlighed udlejet til Kiwi (dagligvareforretning) sælges. Ejerlejligheden er beliggende i ejendom fra 2007 opført i mursten og med tegltag. Ejendommen er pudset. Lejekontrakten med Kiwi er opsigelig indtil 01.07.2016. OMRÅDE / KVARTER: Ejendommen er beliggende i et udbygget centerområde i Dronninglund centrum. Dronninglund er en by i det østlige Vendsyssel med 3.328 indbyggere. Byen har navn efter dronning Charlotte Amalie som fik Dronninglund Slot til eje i 1690. Oprindeligt var denne herregård et kloster fra 1200-tallet som byen efterhånden voksede op omkring. Dette kloster hed Hundslund Kloster. Dronninglund ligger i Brønderslev Kommune og hører under Region Nordjylland. Region Nordjylland går fra Sydthy til Skagen og fra Hanstholm til Hals og regionen består således af 11 kommuner og dækker et areal på 7.933 kvadratkilometer. P-FORHOLD: Der er gode parkeringsmuligheder ved ejendommen. 2. EJENDOMMENS DATA BELIGGENHED: Adresse Stationstorvet 2, 9330 Dronninglund Matr.nr. 104 bu Ørsø Fjerding, Dronninglund Ejerlejlighed nr. 1 KOMMUNE: Brønderslev OPFØRT / OMBYGGET: Opførelsesår 2007 2.1 EJERLEJLIGHEDSSPECIFIKATION Ejerlejlighed nr. 1 Matr.nr. 104 bu Ørsø Fjerding, Dronninglund Beliggende Stationstorvet 2, 9330 Dronninglund Tinglyst areal 817 m 2 Tinglyst fordelingstal 763/1657 Administrativt fordelingstal 763/1657 BBR-bygningsnr. 16494 - Opført / ombygget år 2007 BBR areal 817 m 2 Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Detailforretning 817 m 2 Erhvervsareal Ja BEMÆRKNINGER: Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsopstillingen, hvorfor hverken sælger eller medvirkende ejendomsmægler indestår for rigtigheden af de afgivne arealer. Ovennævnte oplysninger er indhentet fra såvel sælger som offentlige registre og køber opfordres til at gennemgå arealerne m.v. Sagsnr. I1110-19 ATC - Side 2 af 10
EJERLEJLIGHEDER: Tinglyst areal BBR areal Anvendelser: Erhvervsareal m/afskrivning Etageareal i alt 817 m2 817 m2 817 m2 817 m2 Tinglyst fordelingstal 763 / 1657 Administrativt fordelingstal 763 / 1657 OFFENTLIG VURDERING: År 2013 Ejendomsværdi kr. 3.850.000 heraf grundværdi kr. 297.200 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD: ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er pt. forsikret således: Topdanmark Forsikring A/S, police nr. 0215 739 015. Ejerlejligheden er forsikret via ejerforeningen. Den angivne præmie er ejerens andel af den præmien for 2014. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 31.05.2012 med energiklassifikation E. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. ZONESTATUS: Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ: Ejendommen er beliggende til offentlig vej. AFLØBSFORHOLD: Afløbsforholdene er noteret som spildevandsforsyningens renseanlæg. OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD: Ejendommen er omfattet af Brønderslev Kommune's rammebestemmelser for centerområde, Slotsgade i Dronninglund. Endvidere er lokalplan nr. 06.40 tinglyst på ejendommen. Anvendelse: Jfr. rammebestemmelserne skal områdets hovedanvendelse være: Centerformål (butikker, liberale erhverv, spisesteder, offentlig og privat service, boligformål samt mindre, ikke generende virksomhed i tilknytning til butikker. Rammebestemmelser og lokalplan kan rekvireres i kopi hos Nybolig Erhverv Aalborg alternativt kan de downloades fra Dronninglund Kommunes hjemmeside på internettet. BRANDMÆSSIGE FORHOLD: Ejendommen opfylder gældende lovgivning til sin nuværende anvendelse. Sagsnr. I1110-19 ATC - Side 3 af 10
SERVITUTTER: Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 13.05.2014 Der er tinglyst følgende servitutter på ejerlejligheden, jvf. tingbogsattest: 11.12.1913 : Dokument om færdselsret mv. 28.07.1938 : Dokument om byggelinier mv. 28.11.1960 : Dokument om fjernvarme/ anlæg mv. 18.04.1983 : Dokument om konkurrenceklausul mv. 22.11.1989 : Dokument om fjernvarme/ anlæg mv. 05.01.2005 : Lokalplan nr. 06.40 16.01.2007 : Vedtægter for ejerforeningen Stationstorvet 2 og 4-28 03.02.2009 : Dokument om drifts- og vedligeholdelsesaftale vedrørende fællesareal 4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. EL, VAND og VARME: Vand: alment vandforsyningsanlæg Varme: Fjernvarme Ejendommen varmeforsynes via fjernvarmeforsyningen for Dronninglund. Ejendommen er tilsluttet alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt). Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen elforsynes via Elforsyningen for Dronninglund. LØSØRE OG INVENTAR: Der medfølger inventar og driftsmidler som tilhører udlejer. Der henvises til lejekontrakten. 5. MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT - TIDLIGERE FORURENING: Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. FORURENING V1/V2 NIVEAU: Ifølge jordforureningsloven er alle områder i byzone som udgangspunkt klassificeret som lettere forurenet. Det er p.t. ikke oplyst, hvorvidt nærværende ejendom er klassificeret som lettere forurenet. Ifølge oplysninger fra Region Nordjylland er der tale om nedlagt servicestation og autoværksted. Ejendommen er ifølge attest fra Regionen udgået af kortlægningen. Miljøattest kan rekvireres i kopi hos Nybolig Erhverv Aalborg. Alternativt kan oplysninger findes via www.rn.dk/regionaludvikling/jordforurening/ 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 KØBESUM Kontantpris kr. 6.275.000 ØVRIGE FORHOLD: Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale. Sagsnr. I1110-19 ATC - Side 4 af 10
6.2 LEJEINDTÆGTER M.V. FAKTISKE LEJEINDTÆGTER: Lejeindtægt erhvervslejemål kr. 636.948 I alt kr. 636.948 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Der henvises til lejemålsoversigt med specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktsforhold m.m. BEMÆRKNING: Lejeindtægterne er oplyst af sælger og køber opfordres til at gennemgå lejeindtægterne m.v. 6.3 DRIFTSUDGIFTER EJENDOMSSKATTER (år 2014) kr. 9.282 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 40.850 ADMINISTRATION Administration kr. 6.250 FORSIKRINGER Præmie årligt - forsikring I kr. 10.301 ØVRIGE DRIFTSUDGIFTER Fællesudgifter incl. vicevært kr. 30.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 95.433 Driftsudgifterne er opgivet ekskl. moms i henhold til anslået momsfradragsprocent på 100% BEMÆRKNINGER: Driftsudgifterne er afgivet af sælger og køber opfordres til at gennemgå driftsudgifterne. 6.4 HANDELSOMKOSTNINGER OG KAPITALBEHOV (Anslået) KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET): Tinglysningsafgift - skøde kr. 19.680 Advokatsalær - skøde kr. 28.575 Moms kr. 7.144 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 55.399 Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 100% kr. 7.144 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 48.255 BEMÆRKNINGER: Handelsomkostningerne er anslået for så vidt angår berigtigelse, idet det er muligt at indgå individuelle aftaler. KAPITALBEHOV: Kontantpris kr. 6.275.000 Handelsomkostninger anslået kr. 48.255 Anslået kapitalbehov kr. 6.323.255 Sagsnr. I1110-19 ATC - Side 5 af 10
6.5 STARTFORRENTNING NETTOLEJE TIL FORRENTNING AF INVESTERET KAPITAL kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 636.948 - Driftsudgifter iht. budget kr. 95.433 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 541.515 STARTFORRENTNING, ved kontant handel 1. år, vejledende: 541.515 x 100 6.323.255 = 8,56% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100% 6.6 KØBESUMMENS FORDELING - AFSKRIVNINGER KONTANTOMREGNING AF KØBESUM: Udbetaling kr. 6.275.000 Kontantomregnet købesum kr. 6.275.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 19.680 Advokatsalær skøde kr. 28.575 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 6.323.255 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER: Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 5.790.000 Grundens værdi kr. 485.000 Kontantomregnet købesum kr. 6.275.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 5.834.525 = kr. 233.381 Afskrivninger 1. år kr. 233.381 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Sagsnr. I1110-19 ATC - Side 6 af 10
6.7 LIKVIDITETSBUDGET Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 95.433 kr. 95.433 Udgifter i alt kr. 95.433 kr. 95.433 INDTÆGTER: Lejeindtægter, faktiske kr. 636.948 kr. 636.948 1. år før afskrivning / skat kr. 541.515 kr. 541.515 Afskrivning 1. år, anslået kr. 233.381 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 308.134 Likviditet 1. år før skat kr. 541.515 Skattevirkning ved skatteprocent på 24,5% kr. 75.493 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 466.022 Driftsudgifter er opgivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100%. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6.8 MOMSFRADRAGSPROCENT Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Aalborg Skibbrogade 3, 3. sal. 9000 Aalborg Tlf.: 98 13 40 00 Sagsnr. I1110-19 ATC - Side 7 af 10
8. FOTOS OG KORT Sagsnr. I1110-19 ATC - Side 8 af 10
Sagsnr. I1110-19 ATC - Side 9 af 10
Lejemålsoversigt Ejendommen: Stationstorvet 2, 9330 Dronninglund LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. 01.10.2013 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 Alta Discount A/S (KIWI) Stationstorvet 2 Erhverv Dagligvarebutik 790 636.948 806 368.923 I ALT 790 636.948 0 0 0 Erhvervsdelens andel 790 636.948 0 0 0 Boligdelens andel 0 0 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 636.948 0 heraf faktisk 636.948 0 heraf anslået 0 0 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Alta Discount A/S (KIWI) Ja Faktisk NPI, min. 1 1/2% og maks 3% af den gældende leje 01.10.2014 01.10.2015 Nej KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret Fremlejeret Bemærkninger 1 Alta Discount A/S (KIWI) 36 01.10.2006 6 måneders varsel 01.07.2026 01.07.2016 Lejer Udlejer Ja Ja Sagsnr. I1110-19 ATC - Side 10 af 10