INVESTERINGSEJENDOM PRÆSENTATION UDBYDES I SELSKAB Bolig og erhvervslejligheder i selskab Grydhøjparken 14B+16A, 8381 Tilst
EJENDOMMEN: Ejendommen er beliggende i et nyere veludbygget erhvervsområde vest for Aarhus med kort afstand til det overordnede vejnet samt motorvejen E45. Erhvervsområdet omfatter bl.a. virksomhederne DK Beton, Mekonomen, Tip-Trailer, KA Staal, Plantas og Strålfors Ejendommen anvendes til lager og kontor m.v. af danmarks førende liftspecialist Riwal Danmark A/S og omfatter lager-/produktionsbygning med kontor samt et større grundareal der anvendes til opbevaring af liftmateriel. Riwal Danmark A/S har drevet sin afdeling i Grydhøjparken siden primo 2013. I 2015 aftalte udlejer og Riwal Danmark en lejekontrakt med uopsigelighed til ultimo 2021 for hele ejendommen og en tilkøbt nabogrund. Riwal Danmark A/S er ejet af Riwal Scandinavia Holding A/S der er ejet med 67% af Riwal Holding Group B.V. i Holland og 25% af S og C Holding, Odense ApS. FAKTA: Matr.nr.: 20ac og 20ad True By, Brabrand. Adresse: Grydhøjparken 14B og 16A, True, 8381 Tilst. Ejendomsvurdering 2014. G14B: Offentlig vurdering kr. 6.000.000, heraf grundværdi kr. 1.320.000. G16A: Offentlig vurdering kr. 1.794.900, heraf grundværdi kr. 1.794.900. Grundareal: G14B: 4.400 m 2, heraf vej 0 m². G16A: 5.983 m 2, heraf vej 0 m 2. Bebygget areal iht. BBR: 1.252 m² Bygningsareal iht. BBR: 1.435 m² Erhvervsareal iht. BBR: 1.435 m²
GRYDHØJPARKEN
GRYDHØJPARKEN 14B
GRYDHØJPARKEN 16A
LEJEFORHOLD Det lejebærende areal iht. lejekontrakt andrager 1.527 m 2 og omfatter ca. 1.080 m 2 hal der anvendes til lager, værksted samt vaskehal. Herudover er der areal på ca. 447,50 m 2 der anvendes til kontorlokaler, køkken, omklædningsrum m.v. Udenomsarealet omfatter et samlet grundareal på ca. 10.383 m 2 fradraget bebygget areal på ca. 1.252 m 2 dvs. ca. 9.131 m 2 der anvendes til opmagasinering af lejers udlejningsmaterial m.v. samt et mindre parkeringareal ved bygningens hovedindgang. Kontorareal er udlejet til kr. 590 pr. m 2 og lagerarealet er udlejet til kr. 300 pr. m 2. Der betales herudover leje kr. 50 pr. m 2 for 5.983 m 2 af grundarealet. I tillæg hertil betaler lejer årligt kr. 100.000 ekskl. moms i bidrag til udlejers udgift til befæstning af grundareal over en 10-årig lejeperiode. Fraflytter lejer inden for den 10-årige lejeperiode godtgør lejer resterende betalinger. RIWAL DANMARK A/S Riwal Danmark A/S RESULTATREGNSKAB i hele 1000 2013 2014 Resultat før skat kr 11.398 kr 24.637 BALANCEREGNSKAB i hele 1000 Egenkapital kr 68.333 kr 88.469 Hensættelser kr 16.953 kr 18.896 Langfristede gældsforpligtelser kr 92.113 kr 22.213 Kortfristede gældsforpligtelser kr 93.954 kr 78.469 Balance kr 271.351 kr 208.048 Egenkapitalforrentning 14,30% 25,70% Soliditetsgrad 25,20% 42,50% Antal medarbejdere 100 103 Kilde: BIQ
DRIFTSBUDGET Driftsbudget Leje p.a. pr. 1. februar 2016 iht. lejerfortegnelse kr. 886.880 Årligt lejerbidrag til finansiering af belægning i 10 årig periode * 100.000 I alt kr. 986.880 kr. Budgetterede drifts udgifter 2016: Grundskyld kr. -76.564 Dækningsafgift kr. -26.623 Forsikring iht. årlig præmie kr. -19.546 Administration, anslået kr. -10.000 Driftsudgift pr. m² over jord -87 kr./m² kr. -132.733 Udvendig bygningsvedligeholdelse "over jord" 1.527 m² à 15 kr./m² kr. -22.905-155.638 Driftsmæssigt overskud kr. 831.242 Driftsudgifter pr. m² kr. -102 Den anførte leje pr. 1. februar 2016 er oplyst iht. lejekontrakt. Der henvises til lejerfortegnelse vedlagt som bilag 2. Udover den årlige leje bidrager lejer i de første 10 år af lejeperioden årligt kr. 100.000 ekskl. moms til befæstning af grundareal matr. nr. 20ad (Grydhøjparken 16A), jf. afsnit vedrørende lejeforhold. Udlejer afholder udgifter til grundskyld, dækningsafgift, forsikring, administration samt løbende udvendig bygningsvedligeholdelse. Udgift til administration samt udvendig bygningsvedligeholdelse er anslået. Lejer afholder udgifter til indvendig vedligeholdelse herunder installationer, udvendig renholdelse samt vedligeholdelse af udenomsarealer. Sælger tager forbehold for størrelsen af de endelige driftsudgifter i 2016.
KAPITALBEHOV/FORRENTNING Det af lejeren indbetalte kontante depositum refunderes køber. Herudover foretages der sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter. Nedenstående opgjorte kapitalbehov er ekskl. saldo i henhold til refusionsopgørelsen. Da ejendommen handles i selskabsform betales der ikke tinglysnings-/registreringsafgift. Kontantv ærdi ( anslået): Kontantvæ rdi kr. 10.800.000 Advokat m.v. anslået kr. 35.000 kr. 10.835.000 Refusion deposita kr. -443.440 Beregnet kapitalbehov ved forudsat kontant handel kr. 10.391.560 Kontantværdi svarer til kr./m²: kr. 7.073 Forrentningen er beregnet under forudsætning af at den årlige leje tillægges lejers årlige bidrag til udlejers etablering af befæstning på grundareal, jf. afsnit om lejeforhold. F orrentning v/fuldt udlejet ( driftsmæssigt ov erskud / købers kapitalbehov) * Under forudsætning af det beregnede driftsmæssige resultat før afskrivning, fuldt udlejet og med tillæg af lejers bidrag til befæstning samt det anførte kapitalbehov, vil køber i år 1 opnå en forrentning ved kontant handel af den investerede kapital på: 831.242 10.391.560 = 8, 00% Der foretages sædvanlig refusion af ejendommens indtægter og udgifter.
SELSKABSHANDEL: Ejendommen er 100% ejet af Refurb Ejendom ApS (Selskabet), CVR-nr. 34 73 19 77, der er et helejet datterselskab til Refurb Holding ApS, CVR-nr. 34 69 97 78. Ejendommen er Selskabets eneste aktiv. Ved handel af Selskabet spares registrerings-/tinglysningsafgiften, der samlet kan beregnes til ca. kr. 33.000. Sælger hensætter det fulde beløb til udskudt skat og samt lejers deposita i beregning af indre værdi. Der foreligger regnskab for regnskabsåret 2015 medio februar fra hvilket tidspunkt beregning med indre værdi foreligger. Selskabet har optaget lån hos hhv. realkreditinstitut eller bank. Sælger indestår ikke for at bestående lånefinansiering kan overtages. Nuv ærende finansiering af ejendommen Egenfinansiering 39% kr. 4.190.499 Kassekredit 31% kr. 3.349.410 5% Nykredit 1% kr. 98.832 Realkredit Variabel afdrag 12% kr. 1.264.025 Realkredit Tilpasningslån 18% kr. 1.897.234 I alt 100% kr. 10.800.000
AFSKRIVNINGER: Vejledende opgørelse af afskriv ningsgrundlag: Kontant værdi for bygninger, installationer og grund incl. købsomkostninger kr 10.835.000 Grundværdi i henhold til offentlig vurdering kr (3.114.900) Bygning og installationer kr 7.720.100 Værdi af tekniske installationer 10% kr 772.010 Restbygningsværdi kr 6.948.090 Ejendommen er 100% afskrivningsberettiget. Etageareal i alt m 2 1.527 Afskrivningsberettiget del af ejendom m 2 1.527 Afskrivningsberettiget del 100,00% Afskrivningsberettiget del af restbygningsværdi kr 6.948.090 Bygningsværdi 4% kr 277.924 Installationer 4% kr 30.880 I alt kr 308.804 Afskrivningsberegningen er vejledende og forudsætter bl.a., at arealerne, der er forudsat afskrivningsberettiget, benyttes erhvervsmæssigt, og at 1.527 m² i forhold til 1.527 m² anvendes til afskrivningsberettigede formål. ØVRIGE OPLYSNINGER OVERTAGELSE: Ejendommen overtages ved overdragelse af anparter i selskabet Refurb Ejendom ApS. Ejendommen indgår med kontant værdi kr. 10.800.000. MOMS: Ejendommen er momsregistreret. MELLEMSALG: Der tages forbehold for mellemsalg. BILAG: Bilag 1: Ejendomskort Bilag 2: Lejerfortegnelse Bilag 3: Budget Bilag 4: Beliggenhed. BESIGTIGELSE: Alle henvendelser vedrørende ejerlejligheden bedes efter aftale med ejeren venligst rettet til: CBRE A/S Frederiksgade 1 8000 Aarhus C Telefon: 70 22 96 02 Kontaktperson: Claus Thomsen Direkte: 87 30 84 23 Mobil: 20 11 84 88 E-mail: claus.thomsen@cbre.com
CBRE - DANMARK CBRE er verdens førende ejendomsrådgiver inden for erhvervsejendomme med medarbejdere på kontorer i København og Aarhus. Vi yder professionel rådgivning til virksomheder og tilbyder en bred vifte af serviceydelser både i Danmark og udlandet. Vi sætter en høj standard for kvalitet af vores rådgivning og serviceydelser i et personligt og langvarigt samarbejde med vores kunder. CBRE A/S er en del af CBRE Group, Inc., som er verdens største virksomhed på området med 52.000 medarbejdere (eksklusiv filialer) fordelt på mere end 370 kontorer i 42 lande. CBRE Group, Inc. er noteret på børsen i New York. CBRE Group er desuden et Fortune 500 og et S&P 500 selskab, og er som de eneste erhvervsejendomsrådgivere blevet udnævnt til at være blandt de 50 Best in Class selskaber af Business Week. CBRE A/S i Danmark blev etableret i 1998, og i dag har selskabet 56 ansatte fordelt på 2 kontorer i henholdsvis København og Aarhus. Denne præsentation er baseret på oplysninger modtaget fra opdragsgiver. CBRE A/S påtager sig ikke ansvar for eventuelle fejl og mangler, ligesom sælger og CBRE er uden ansvar for de i prospektet anførte arealer og hvorvidt den indikerede driftsøkonomi herunder den skønnede lejereserve kan realiseres.
EJENDOMSKORT BILAG 1
PLANTEGNING BILAG 2
LEJERFORTEGNELSE BILAG 3 Ejendommene: Grydhøjparken 14B & 16A, 8381 Tilst Lejelistedato: 1. februar 2016 Ejendomsnr.: 953607 + 953615 Matr. nr.: 20ac + 20ad True By, Brabrand. Nr. Lejer Adresse Indflytning 1) Type Grundareal Areal m² 2) Areal m² Gældende leje p.a. Deposita Opsigelses- Uopsigelighed Markedsleje- Moms I alt Kælder i alt 2016 kr./m² varsel/mdr. Lejer Udlejer Indeks Min. Max. Pr. regulering 1 Riwal Danmark A/S Grydhøjparken 14B 01.10.2015 Kontor 447 447 263.730 590 6 mdr. 01.10.2021 01.10.2026 NPI 1,00% - 1. oktober Ja. + - - Lager m.v. 1.080 1.080 324.000 300 - Grundareal 4.400 0 0 Grydhøjparken 16A - Grundareal 5.983 299.150 50 Riwal Danmark A/S 10.383 1.527 0 1.527 886.880 443.440 - - + Noter 1) Lejekontrakt med Riwal Danmark A/S der omfatter hele ejendommen gældende pr. 1. oktober 2015. Inden indgåelse af nuværende lejekontrakt lejede Riwal Danmark A/S halvdelen af ejendommen med indflytning pr. 1. marts 2013. 2) Lejebærende areal iht. lejekontrakt. Afvigelse på 92,50 m 2 i forhold til det oplyste areal i BBR-meddelelse skyldes formentlig delvist indskudt etage på ca. 82,5 m 2.
BELIGGENHED BILAG 4