Lokalplan nr. 1.103 for Tagboliger Hellebo Park/udvidelse af Birkebo i Helsingør Tillæg nr. 22 til Helsingør Kommuneplan 2000-2012 INDHOLDSFORTEGNELSE REDEGØRELSE...3 Baggrund for lokalplanen...3 Eksisterende forhold....3 Lokalplanens formål...4 Lokalplanens indhold...4 Lokalplanens forhold til anden planlægning...8 Kommuneplantillæggets retsvirkninger...9 Tillæg nr. 22 til Helsingør kommuneplan 2000-2012...11 LOKALPLANEN....13 1 - Områdets afgrænsning...14 2 - Lokalplanens formål...14 3 - Områdets anvendelse...14 4 - Vej-, sti- og parkeringsforhold...14 5 - Bebyggelsens omfang og placering...15 6 - Bebyggelsens ydre fremtræden...15 7 - Ubebyggede arealer...15 8 - Aflysning af servitutter...16 9 - Lokalplanens retsvirkninger... 16
REDEGØRELSE Denne lokalplan indeholder bestemmelser for den fremtidige anvendelse af bebyggelsen Hellebo Park, bebyggelsen Birkebo, området nordvest for Hellebo Park samt området sydøst for plejehjemmet Birkebo. Lokalplanens område er vist på nedenstående tegning. BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Baggrund for lokalplanen er at overføre og udvide en byggeret på max. 3.500 m 2 fra lokalplan 1.55 Ældreboliger ved Birkebo/Hellebo Park i Helsingør til etablering af boliger med et samlet bruttoetageareal på max. 3.100 m 2, i form af en tagetage på den eksisterende tre-etages bebyggelse i Hellebo Park og en udvidelse af plejeinstitutionen Birkebo på max. 1.700 m 2 I alt max. 4.800 m 2. EKSISTERENDE FORHOLD Lokalplanområdet indeholder boligbebyggelsen Hellebo Park, med rækkehuse i 1 og 2 etager samt etagehuse i henholdsvis 3 og 9 etager, plejeinstitutionen Birkebo, og et større, delvist beplantet, rekreativt friareal øst for bebyggelserne. Der er pr. februar 2004 3
en gældende lokalplan (lokalplan,1.55), for del af området nordvest for Hellebo Park og området sydøst for plejeinstitutionen Birkebo. Der er ikke lokalplan for bebyggelserne Hellebo Park og Birkebo. LOKALPLANENS FORMÅL Det er lokalplanens formål at give mulighed for etablering af tagboliger på etagehusene i Hellebo Park og en ombygning og udvidelse af plejeinstitutionen Birkebo. Lokalplanen skal sikre at der kan etableres 36 boliger, placeret på etagehusene i Hellebo Park. Desuden at der kan ske en ombygning og udvidelse af Birkebo fra de nuværende 64 plejeboliger til 72 nutidige plejeboliger, samt en modernisering og udvidelse af centerdelen, samtidig med en renovering af bebyggelsens flade tage. LOKALPLANENS INDHOLD Bebyggelse Lokalplanen inddeler området i 3 enheder. Enhed nr. 1 indeholder Hellebo Park bebyggelsen og de fremtidige tagboliger. Enhed nr. 2 indeholder plejeinstitutionen Birkebo. Enhed nr. 3 udlægges til friareal, fælles for bebyggelserne Birkebo og Hellebo. HELLEBO PARK Lokalplanen giver mulighed for opførelse af en tagetage på de eksisterende 3-etages huse, som vist på kortbilag 2. Tagetagen indeholder max. 36 tagboliger. Det samlede etageareal af tagetagen udgør max. 3.100 m 2. Tagetagen afstemmes arkitektonisk med den omgivende, eksisterende bebyggelse. Den nye tagetage tilbagetrækkes i forhold til facaden mod ringgaden, i overensstemmelse med tilbagetrækning af de øvrige etager i etagehusene. Tagetagen udføres med lette konstruktioner og vil fremstå med facadebeklædning i lette materialer, der i farveholdning afstemmes med eksisterende farver i bebyggelsen. Taget udføres med minimal hældningsgrad, således at etagehusenes samlede højde, med nye tagboliger, bliver så lav som muligt. Den nye tagetage orienteres udsynsmæssigt primært mod det omgivende landskab, i form af større vinduespartier, svarende til øvrige etager i bebyggelsen. Mens facaderne mod det indre gårdrum vil fremstå med en mere lukket karakter. 4
De nye boliger, samt eksisterende boliger i etagehusene elevatorbetjenes. Boliger og adgangsforhold udføres tilgængelige for bevægelseshæmmede. PLEJEINSTITUTIONEN BIRKEBO Lokalplanen giver mulighed for at om- og udbygge Birkebo til en tidssvarende plejeinstitution med 72 moderne plejeboliger opdelt i 6 mindre bogrupper, samt et centralt beliggende servicecenter med café, fællesfaciliteter og administration. Der er lagt vægt på at bevare og forstærke Birkebo s arkitektoniske og landskabelige kvaliteter med café, fællesfaciliteter og administration. Café og gæsteboliger skal udføres tilgængelig for bevægelseshæmmede. Udvidelserne af boligfløjene er baseret på den eksisterende bygningsstruktur, og er placeret under hensyntagen til udsigtsmulighederne fra vejanlæg og nabohuse. Ved at arbejde med lette glasgange uden på de eksisterende murede bygninger, kan man både forbedre lys- og udsigtsforholdene for plejeinstitutionens beboere og samtidig bevare bebyggelsens meget markante materialekarakter. Servicecentret etableres dels ved en ombygning af den eksisterende centerdel - dels ved etablering af en 1.sal over en mindre del af det nuværende center, hvilket samtidig giver mulighed for at etablere rum gennem flere etager. Herudover fjernes store dele af de nuværende gangarealer med fladt tag, så gårdrummene udvides. Der etableres nye tage med minimumsfald på de eksisterende bygninger, med en udformning og materialekarakter der tager hensyn til udsigten fra de bagvedliggende højhuse. 5
Både fællesarealer og boligerne er udformet med hensyntagen til klientgruppens særlige behov. Illutration: Birkebo før ombygning Illutration: Birkebo efter ombygning og udvidelse Trafikforhold Kortudsknit1 Hele lokalplanområdet vejbetjenes fra Gl. Hellebæk Vej og Hellebo Park. PARKERING HELLEBO Til fremtidige tagboliger i Hellebo Park anvises 72 parkeringspladser, svarende til 2 p-pladser pr. bolig. (Vist på kortudsnit 1) Samlet antal p-pladser for Hellebo Park bebyggelsen : 60 p-pladser i enhed 1 nord-vest for Hellebo Park 30 p-pladser i enhed 1 ved højhus 20 p-pladser i enhed 1 ved hjørner af etagehusene 102 p-pladser i enhed 1 i garager under etagehuse 48 p-pladser i enhed 1 i carporte ved rækkehuse 48 p-pladser ud for rækkehusene (ved spidsbelastninger) 6
Kortudsnit 2 Dette giver mulighed for i alt 258 p-pladser for 226 eksisterende boliger og 72 p-pladser for 36 fremtidige tagboliger,. Samlet vil Hellebo Parkbebyggelsen rumme 340 p-pladser til 262 boliger. PARKERING BIRKEBO Plejeinstitutionen Birkebo har gennem en periode registreret sit parkeringspladsbehov, og er på intet tidspunkt kommet over 30 pladser. Der anlægges 15 p-pladser langs institutionens nordvestvendte facade. (Vist på kortudsnit 1, side 6). Resterende 15 p-pladser anvises på p-areal i bebyggelsen Hellebo Park (vist på kortudsnit 1), da der på dette p-areal vil være tale om overlappende anvendelse mellem plejecentrets personale og Hellebo Park s udearbejdende beboere. Herudover udlægges areal til 45 p-pladser ved adgangsvejen. De 25 p-pladser anlægges (fælles for bebyggelserne Hellebo Park og Birkebo) som vist på kortbilag 2. Arkitektur og Økologi Handicapforhold Beplantning Der vil ved godkendelsen af det nye byggeri blive lagt vægt på, at arkitekturen i proportioner, materialer, detaljer, farver m.v. er tilpasset den omkringliggende bebyggelse samtidigt med, at arkitekturen gerne må afspejle den tid, vi lever i. Helsingør Kommune ønsker, at bygherren arbejder med forskellige økologiske løsninger, det kan være i valget af materialer og i forbindelse med teknikken i huset ( vand, varme, el m.m.) Der henvises til Boligministeriets handlingsplan Byøkologi - Bygninger og boliger og Arkitekturpolitiske mål for Helsingør Kommune (udgivet 2004)" Helsingør Kommunes målsætning er, at byggeri og udearealer er egnede for alle. Byrådet anbefaler derfor, at bygherrer og arkitekter helt fra starten af projekteringen af byggerier sikrer en helhedsløsning for alle. Det vil sige at handicapforholdene er indarbejdede og omfatter både udearealerne og indretningen af bygningerne. Det er vigtigt at overgangen mellem ude og inde bliver udført i niveau. Bygherrer og projekterende henvises derfor under projekteringen at følge vejledningen i Dansk Standard, DS 3028 Tilgængelighed for alle". Kravene vedr. handicapegnethed for vej-, sti- og parkeringsforhold indgår i den lovmæssige lokalplantekst, der tinglyses i den endelige lokalplan. Kravene til bygningernes handicapegnethed er selvstændigt lovgivet i Bygningsreglementet og stilles i forbindelse med udstedelsen af byggetilladelser og indgår således ikke i lokalplaner. Der skal i planlægningen af området tages hensyn til den eksisterende beplantning. Ny beplantning skal etableres i overensstemmelse med eksisterende beplantning. 7
Belysning Matrikulære forhold Ved anlæg af nye p-pladser vil der blive plantet afskærmende beplantning i overensstemmelse med eksisterende beplantning. Skovarealet (matr. nr. 1h) i enhed 3 er fredskov. Belysning etableres i overensstemmelse med eksisterende belysning. Der forudsættes foretaget et mindre mageskifte i forbindelse med udvidelse af Birkebo s boliglænger. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Helsingør Kommuneplan Ifølge Helsingør Kommuneplan er lokalplanområdet beliggende i 2000-2012 område 1.B44 (Hellebo). Her gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: En lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: a. at områdets anvendelse fastlægges til boligformål og offentlige formål (institutioner for yngre og ældre), eller andre nærmere angivne erhvervstyper (liberale erhverv), der kan indpasses i områderne uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. b. at der ikke opføres yderligere bebyggelse, bortset fra 46 ældreboliger i tilknytning til den eksisterende institution Birkebo, med et max. bruttoetageareal på ca. 3.500 m 2. Bebyggelsen skal tage mest mulig hensyn til den eksisterende skovbevoksning. Desuden er det tilladt at opføre enkelte mindre fællesanlæg til brug for områdets beboere, f.eks. børneinstitutioner, fælleshus og lignende. Tillæg nr. 22 til Helsingør Der skal udarbejdes et kommuneplantillæg da den samlede areal- Kommuneplan udvidelse i nærværende lokalplan overskrider kommuneplanens ramme for nybyggeri på 3.500 m2. Der sker en mindre udvidelse ved Birkebo, mens den altovervejende arealudvidelse sker ved Hellebo Park. Kommuneplantillægget er bragt senere i dette forslag. Spildevandsplan Der skal kloakeres separat. Varmeplan Ifølge kommunens varmeplan er lokalplanområdet beliggende i fjernvarmeområde. Museumslovens 27 Der kan ved realisering af anlægsarbejder fremkomme hidtil ukendte jordfaste fortidsminder, som vil være omfattet af Museumslovens 27. Der gøres derfor opmærksom på, at bygherren i henhold til nævnte lov er forpligtet til øjeblikkelig til Nordsjællandsk Folkemuseum at indberette eventuelle fund eller anlæg som måtte fremkomme, samt i det omfang det berører anlæg eller fund, midlertidigt at indstille anlægsarbejde. Kystnærhedszonen Byggeriet er beliggende indenfor de kystnære dele af byzonen jvf. 16, stk. 4 i Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002). Den nye bebyggelse der etableres sker i eksisterende bebygget område med etagehøjder på henholdsvis 9, 3, 2 og 1 etage. Lokalplanen medfører således ikke ændringer, der vil have negative virkninger på kystlandskabet. 8
KOMMUNEPLANTILLÆGGETS RETSVIRKNINGER Byrådet kan jf. Lov om planlægning 12, stk. 3 modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelserne i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område er udlagt til offentlige formål eller omfattet af en lokalplan. 9
10
Tillæg nr. 22 til Helsingør kommuneplan 2000-2012 Vedrørende ændring af bestemmelserne for område 1.B44 (Hellebo). I henhold til 22 i Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002) fastsættes herved følgende nye bestemmelser for det areal, der er afgrænset på nedenstående tegning og benævnt 1.B44 (Hellebo) En lokalplan, der træffer bestemmelser for område 1.B44 (Hellebo), skal sikre: a. at områdets anvendelse fastlægges til boligformål og offentlige formål (institutioner for yngre og ældre), eller andre nærmere angivne erhvervstyper (liberale erhverv), der kan indpasses i områderne uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. b. at der ikke opføres yderligere bebyggelse, bortset fra 36 tagboliger i tilknytning til den eksisterende boligbebyggelse Hellebo Park og en udvidelse med 8 boliger samt en centerudvidelse af institutionen Birkebo. Den samlede udvidelse af bruttoetagearealet må ikke overstige 4.800 m 2. Således vedtaget af Helsingør Byråd d. 16.8.2004 p.b.v. Per Tærsbøl borgmester / Flemming Jensen kommunaldirektør 11
12
HELSINGØR KOMMUNE LOKALPLAN NR. 1.103 for Tagboliger Hellebo Park/udvidelse af plejeinstitutionen Birkebo Kortbilag nr. 1: Matrikelkort mål 1:2000 Kortbilag nr. 2: Område og anvendelse mål 1:2000 Teknisk Forvaltning, Espergærde 16.8.2004 KP/AK/bho/ghu 13
I henhold til Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002 med evt. senere ændringer) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 1 nævnte område i Helsingør Kommune. 1 - OMRÅDETS AFGRÆNSNING stk. 1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1. stk. 2 Lokalplanen omfatter pr. 16.8.2004 matr. nre.1 gh, ejerlejlighederne nr. 1 227, 1 h og 1 gp Marienlyst, Helsingør Jorder samt alle parceller der udstykkes herfra efter denne dato. 2 - LOKALPLANENS FORMÅL stk. 1 Lokalplanen har til formål, at muliggøre etablering af tagboliger på eksisterende 3-etagesbebyggelse at muliggøre udvidelser - herunder overdækkede gangarealer - af eksisterende plejeinstitution at fastholde det eksisterende friareal, og at fastlægge adgangsforholdene for området, samt at sikre den nødvendige parkering. 3 - OMRÅDETS ANVENDELSE stk. 1 stk. 2 stk. 3 stk. 4 Enhed nr. 1 udlægges til helårs-boligbebyggelse. Enhed nr. 2 udlægges til i alt 72 plejeboliger med tilhørende centerfaciliteter, svarende til en udvidelse med 8 boliger samt en centerudvidelse. Området indeholder desuden fællesfaciliteter for Birkebo og Hellebo, herunder restaurant og gæsteboliger. Enhed nr. 3 udlægges til fælles friareal for bebyggelserne Birkebo og Hellebo Park. Indenfor lokalplanområdet kan opføres tranformerstationer til kvarterets forsyning, når de ikke har mere end 30 m 2 bebygget areal og ikke gives en højde af mere end 3 m over terræn, når de i øvrigt udformes i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. 4 - VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD stk. 1 Vejadgang skal ske fra Gl. Hellebækvej og Hellebo Park. Adgangsvejen indrettes til en hastighed på max. 30 km/t, jf. kortbilag 2. stk. 2 Til de 36 fremtidige tagboliger i boligbebyggelsen Hellebo Park anvises 72 p-pladser, som vist på kortbilag 2. Afmærkede, brede handicap-p-pladser oprettes i terrænet nærmes indgangene, samt nærmest elevatorer i kælderetagen. Til plejeinstitutionen Birkebo anlægges 15 p-pladser, institutionens øvrige behov på 15 p-pladser dækkes ved overlappende anvendelse af eksisterende p-areal i Hellebo Park, som vist på kortbilag 2.Derudover udlægges der areal til 45 p-pladser ved adgangsvej, som vist på kortbilag 2. Heraf anlægges min. 25 p-pladser. Befæstelsen af p-pladserne ved adgangsvejen udføres med græsarmeringsten. 14
stk. 3 Veje og stier skal udføres handicapegnede i overensstemmelse med SBI-anvisning nr. 98 Boligbebyggelse for alle og DS 3028 Tilgængelighed for alle. Adgangsarealer m.m. udføres med ledelinier af hensyn til synshæmmede. 5 - BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING stk. 1 stk. 2 stk. 3 stk. 4 stk. 5 Området må kun bebygges i overensstemmelse med den på kortbilag 2 viste retningsgivende bebyggelsesplan. Arealudlæg til udvidelse af helårsboligbebyggelsen omfatter 36 boliger som ny tagetage i enhed nr. 1, der max. andrager 3.100 m 2. Med den nye tagetage bliver bygningerne 13 m høje målt fra terræn og der dispenseres fra BR 95 kap. 2 stk. 5. Arealudlæg til udvidelse af plejeinstitutionen, omfatter 8 plejeboliger samt en udvidelse af plejecentret i enhed nr. 2 der max. andrager 1.700 m 2. Mindre justeringer af fællesfaciliteterne for bebyggelserne vil kunne forekomme inden for ovennævnte arealudlæg. Den samlede udvidelse må ikke overstige 4.800 m 2 bruttoetageareal. Plejeinstitutionen s centerdel, som vist i enhed 2, kan udvides ved udbygning med en 1. sal over en mindre del af området, som vist på kortbilag2. Enhed 3 må ikke bebygges. 6 - BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN stk. 1 stk. 2 stk. 3 stk. 4 stk. 5 stk. 6 stk. 7 Tagboligernes facadepartier udføres med let beklædning. Farver afstemmes med lette facadebeklædninger i eksisterende bebyggelse. Udvidelsen af boliglængerne på Birkebo udføres som en forlængelse af eksisterende bygninger. Murede facader udføres med murværk svarende til eksisterende og lette facadepartier afstemmes med lette facadepartier i de eksisterende boliglænger. Nye gangarealer udføres som glasgange. En evt. udvidelse af centerdelen med en 1.sal, udføres som et punkthus med samme facadematerialer som øvrige bygninger. Tage udformes med en taghældning på max. 1:30 og udføres som sorte paptage, falsede zinktage eller tilsvarende ikke reflekterende alupladebeklædning. Døre, vinduesrammer og lignende bygningsdele skal behandles i farver, afstemt med bebyggelsen Reklameskiltninger må ikke opsættes i lokalplanområdet Henvisningsskilte skal godkendes af Helsingør Kommune. Der må i lokalplanområdet ikke opsættes udvendige antenner. Nye tagboliger i enhed 1 skal tilsluttes det eksisterende antenneanlæg. 7 - UBEBYGGEDE AREALER stk. 1 Etablering af friarealer, herunder veje, stier, p-pladser, græsarealer og beplantning skal ske efter en samlet godkendt plan, som skal godkendes af byrådet. Nyplantning på fælles friarealer må kun ske med botanisk hjemmehørende planter. Eksisterende beplantning må ikke fældes uden byrådets særlige godkendelse 15
stk. 2 stk. 3 stk. 4 stk. 5 stk. 6 Til containere anvises plads ved eksisterende p-areal vest for Hellebo Park, som vist på kortbilag 2. Pladsen afskærmes med fast hegn eller beplantning Til belysning af veje, stier og pladser må kun anvendes afskærmede parklamper og afskærmede armaturer på bygninger og skure. Lyspunkthøjde max. 3 m. Til hegning må alene anvendes levende hegn, der under opvæksten kan suppleres med trådhegn i en højde af max. 1,20 m. Parkering eller henstilling af uindregistrerede biler, samt last-, flytte-, rute- og fragtbiler samt omnibusser, campingvogne, både og lignende må ikke finde sted i lokalplanområdet. Friarealer skal udføres handicapegnede i overensstemmelse med SBI-anvisning nr. 98 Boligbebyggelse for alle og DS 3028 Tilgængelighed for alle. 8 - AFLYSNING AF SERVITUTTER stk. 1 Lokalplan nr. 1.55 tinglyst 22.12.1994 aflyses på matr. nre., 1 gh,ejerlejlighederne nr. 1 227, 1 h og del af 1 gp Marienlyst. 9 - LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER stk. 1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme der er omfattet af planen ifølge Lov om planlægning 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af planen. I henhold til 24 i Lov om planlægning vedtages lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d. 1. 3.2004 p.b.v. Per Tærsbøl borgmester / Flemming Jensen kommunaldirektør 16
I henhold til 27, stk. 1 i Lov om planlægning vedtages lokalplanen endeligt. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d 16.8.2004 p.b.v. Per Tærsbøl borgmester / Flemming Jensen kommunaldirektør 17
LØBE NR GRUPPE OMR ARK 47.065 7.3 0411 10 LOKALPLANOMRÅDETS AFGRÆNSNING ENHEDERNES OMGRÆNSNING LOKALPLAN NR 1.103 TAGBOLIGER HELLEBO PARK / UDVIDELSE AF HELLEBO MATRIKELKORT KORTBILAG 1 HELSINGØR BYRÅD 16. AUGUST 2004 50m 100m 150m 200m 250m N 1:2000
p-pladser 30 24 p-pladser 21 p-pladser HASTIGHEDSGRÆNSE: MAX 30 KM/T LØBE NR GRUPPE OMR ARK X X X X LOKALPLAN NR 1.103 TAGBOLIGER HELLEBO PARK / UDVIDELSE AF HELLEBO OMRÅDE OG ANVENDELSE KORTBILAG 2 HELSINGØR BYRÅD 16. AUGUST 2004 50m 100m 150m 200m 250m N 1:2000