1 København, den 22. december 2010 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler Karl Johannesen og Statsaut. ejendomsmægler MDE Jens Seidenfaden v/jens Seidenfaden Bakkedraget 3 7100 Vejle Nævnet har modtaget klagen den 24. februar 2010. Klagen angår spørgsmålet, om de indklagede skal betale erstatning til klager som følge af, at klager ved dom blev dømt til at betale erstatning til køber på grund af mangler ved den af klager solgte ideelle anpart af en fast ejendom. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ejede en ideel anpart, som klager ønskede, at indklagede skulle sælge. Den 28. juni 2001 udfærdigede indklagede en formidlingsaftale, som klager underskrev den 9. juli 2001.
2 Samme dag underskrev klager bilaget Tilbud om betaling af halvdelen af forsikringspræmie. Det fremgik heraf bl.a.: [ ] [ ] [ ] [ ] Den 17. juli 2001 sendte forsikringsselskabet et udvidet ejerskifteforsikringstilbud til indklagede. Det fremgik af tilbuddet, at dette skulle accepteres af køber før overtagelsesdagen eller evt. før dispositionsdagen, såfremt denne lå forud. En interesseret køber underskrev en købsaftale den 24. juli 2001 om køb af den ideelle anpart med overtagelsesdag den 1. september 2001. Klager underskrev købsaftalen den 25. juli 2001. Det fremgik af købsaftalen bl.a.: [ ]
3 [ ] [ ] [ ] Det til købsaftalen hørende bilag Tilstandsrapport og forsikringsoplysning var ligeledes underskrevet af køber og klager. Det fremgik heraf bl.a.: [ ]
4 [ ] Det fremgik af salgsprovenu af 24. juli 2001 udleveret til klager, at udgift til ejerskifteforsikring udgjorde 4.093 kr. Den 26. juli 2001 skrev indklagede til bl.a. køber og købers advokat: [ ] [ ]
5 [ ] Køber og klager underskrev skøde henholdsvis den 23. august 2001 og den 30. august 2001. Det fremgik af skødet bl.a.: Overdragelsen er omfattet af lov nr. 391 af 14.06.1996 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. i henseende til tilstandsrapport, oplysning om ejerskifteforsikring, oplysning om retsvirkningerne heraf samt om fortrydelsesret. Køber har modtaget kopi af den af Codan Forsikring A/S den 16.07.2001 udarbejdede tilstandsrapport. Ligeledes har køber modtaget kopi af det af Codan Forsikring A/S den 17.07.2001 udarbejdede tilbud på ejerskifteforsikring. Der fremgik ikke yderligere vedrørende ejerskifteforsikring af skødet. Der blev udarbejdet en refusionsopgørelse med skæringsdag den 1. september 2001. Det fremgik ikke heraf, om klager betalte for en halv ejerskifteforsikring. Køber tegnede en ejerskifteforsikring. Køber videresolgte nogle år senere den ideelle anpart med overtagelsesdag den 6. november 2004. Denne køber videresolgte med overtagelsesdag den 1. oktober 2006 den ideelle anpart til en tredje køber. I forbindelse med denne købers erhvervelse opstod en sag om mangler ved den ideelle anpart. Den 25. april 2007 blev der lavet en syn- og skønsrapport for den ideelle anpart. Det fremgik heraf, at der blev konstateret mangler ved de elektriske installationer og indretningen af badeværelset.
6 Der blev den 7. september 2007 besvaret supplerende spørgsmål til skønstemaet, som angik priser på de forskellige handelstidspunkter. Den 12. juni 2008 skrev klagers advokat til byretten bl.a.: Jeg skal anmode Retten om, uanset, at hovedforhandlingen er afsluttet at tillade, at vedlagte bilag i medfør af retsplejelovens 363, stk. 1, litra 3, medtages, nemlig - tilbud om betaling af halvdelen af forsikringspræmie af 9. juli 2001, som jeg har modtaget fra Home i Vejle. Formålet med bilaget er bortvejre enhver tvivl om, hvorvidt sælger har afgivet tilbud om betaling af halv ejerskifteforsikring.[ ] Det fremgår af sagen, at købsaftalen indgået mellem klager og køber ikke blev fremlagt under retssagen. Bilaget Tilbud om betaling af halvdelen af forsikringspræmien blev fremlagt. Den 30. juni 2008 afsagde byretten dom i sag om mangler ved den ideelle anpart. Sagen var anlagt af den seneste køber mod den ejer, som havde solgt til ham. Denne ejer adciterede sin sælger, og denne sælger adciterede klager, som havde solgt den ideelle anpart til ham. Det fremgik af dommen bl.a.: [ ]
7
8 [ ] [ ]
9
10
11 [ ] Den 20. august 2008 afsagde Vestre Landsret kendelse om ændring af byrettens omkostningsafgørelse således bl.a.: [ ]
12 [ ] Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klager. Indklagede er erstatningsansvarlig på grund af den manglende fremlæggelse over for køber af skriftligt tilbud om betaling af halvdelen om forsikringspræmie fra klager. Da dette tilbud ikke blev forelagt for køber, er klager blevet dømt til at betale i alt 129.928,26 til køber. Beløbet svarer til udbedringsudgiften i forbindelse med
13 vådrumssikring af badeværelse i henhold til syn- og skønsrapporten 69.278,26 kr. samt sagens omkostninger med 60.650 kr. Hertil kommer renter af 69.278,26 kr. Det var et krav i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, at der skulle foreligge et skriftligt tilbud om betaling af halvdelen af forsikringspræmien. Der foreligger et sådant tilbud, men der foreligger ikke nogen form for skriftlig kvittering for, at køber har modtaget tilbuddet. Der opstod senere problemer med lejligheden, og den senere ejer anlagde sag mod de tidligere ejere af den ideelle anpart. Til støtte for klagers påstand skal det anføres, at den eneste grund til, at klager blev dømt til at betale det påstævnte beløb, var, at indklagede havde undladt at sikre sig dokumentation for, at køber havde modtaget det pågældende tilbud om betaling af halvdelen af forsikringspræmien. Da klager ikke var i stand til at løfte sin bevisbyrde under retssagen, var konsekvensen, at klager led et tab svarende til ovennævnte. Det gøres gældende, at indklagede har begået en professionel fejl ved at undlade at sikre sig det i loven krævede bevis, hvorfor klager som følge heraf har lidt et tab svarende til påstanden. Køber havde tegnet en forsikring, men anmeldelsesfristen var udløbet, før skaden blev konstateret. Der var ikke tale om en ejerskifteforsikring. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig. Af købsaftalen fremgik det Køber har fra sælger i særskilt bilag modtaget sælgers uigenkaldelige løfte om at betale halvdelen af den præmie, der fremgår af ovennævnte forsikringstilbud fra Codan. Det fremgik videre af brev af 26. juli 2001 sendt til alle parter, herunder klager, køber og dennes advokat Ønsker køber at tegne udvidet ejerskifteforsikring, betaler sælger halvdelen af 5 årig præmie jfr. tilbud fra Codan (bilag). Beløbet bedes medtaget på refusionsopgørelsen. og videre Ønsker Køber at tegne udvidet Køberforsikring skal det ske senest den 20.08.2001. Af købsaftalens side 1a fremgik bl.a., at: Medvirkende mægler anbefaler køber via Codan Forsikring at tilkøbe et tillæg til BasisKøberforsikringen. Desuden fremgik det, at køber havde underskrevet bilaget Tilstandsrapport og forsikringsoplysning.
14 Der var i købsaftalen taget forbehold for købers advokats godkendelse. Det var således købers advokat, der skulle godkende og skrive skødet. Bestemmelsen i skødet, hvorefter overdragelsen var omfattet af lov nr. 391 af 14.06.1996 om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v. i henseende til tilstandsrapport, oplysning om ejerskifteforsikring, oplysning om retsvirkningerne heraf samt om fortrydelsesret, kunne kun udformes sådan, hvis man var bekendt med klagers tilsagn om betaling af halv forsikringspræmie. Advokaten havde formentlig ikke skrevet dette, hvis han ikke betragtede betingelserne som opfyldt, herunder tilbud om ejerskifteforsikring, som også var fremsendt ved brevet af 26. juli 2001 og inden for godkendelsesfristen. Såvel køber som købers rådgiver har altså været bekendt med sælgers accept af at betale for halvdelen af forsikringen, og køber har med sin underskrift på købsaftalen kvitteret for modtagelse af bilaget. At der ikke blev tegnet ejerskifteforsikring, var alene købers afgørelse. Havde den været tegnet, er indklagede sikker på, at advokaten havde medtaget denne i refusionsopgørelsen, som blev udarbejdet efter, at fristen for tegning var udløbet. Det fremgår af salgsprovenuet, at der var indregnet 4.093 kr. til betaling af halvdelen af ejerskifteforsikringspræmien på 8.186 kr. Indklagede er forundret over, at klagers advokat ikke i forbindelse med retssagen fremlagde købsaftalen som bevis for, at køber modtog klagers tilbud om betaling af halv ejerskifteforsikringspræmie. Der blev tegnet sælgeransvarsforsikring, ligesom der blev tegnet basiskøberforsikring. Nævnet udtaler: Det fremgik af den på handelstidspunktet gældende lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom 2, stk. 1: Har køberen fra sælgeren modtaget en rapport om bygningernes fysiske tilstand (en tilstandsrapport) og oplysning om ejerskifteforsikring, jf. 4 og 5, kan køberen ikke over for sælgeren påberåbe sig, at en bygnings fysiske tilstand er mangelfuld, jf. dog stk. 2-6. Det fremgik videre af stk. 3: Fremlægger sælgeren tilbud på ejerskifteforsikring jf. 5, gælder stk. 1 kun, hvis sælgeren inden det i stk. 2 nævnte tidspunkt ved et skriftligt og bindende løfte har forpligtet sig til at indbetale et beløb til køberen svarende til mindst halvdelen af den tilbudte samlede præmie for den pågældende forsikring, som opfylder de i 5 nævnte betingelser. Køber har ved sin underskrivelse af købsaftalen skrevet under på, at han fra klager i
15 særskilt bilag har modtaget sælgers uigenkaldelige løfte om betaling af halvdelen af den præmie, som fremgik af forsikringstilbuddet fra Codan. Nævnet lægger herefter til grund, at køber har modtaget dette bilag, og kan på denne baggrund ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klager. Nævnet bemærker, at købsaftalen angiveligt ikke har været fremlagt i retssagen. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand