Lokalplan nr. 1.70 "Indretning af bebyggelsen Rønnebær Allé 110 til kultur- og fritidsformål m.v." Tillæg nr. 14 til Helsingør Kommuneplan 1989-2001 INDHOLDSFORTEGNELSE Redegørelse...3 Baggrund for lokalplanen...3 Lokalplanens indhold...4 Lokalplanens forhold til anden planlægning...5 Kommuneplantillæggets retsvirkninger...7 LOKALPLANEN...9 1 - Områdets afgrænsning...10 2 - Lokalplanens formål...10 3 - Områdets anvendelse...10 4 - Bebyggelsens omfang og placering...10 5 - Bebyggelsens ydre fremtræden...11 6 - Vej- og parkering...11 7 - Hegning, beplantning, belysning og belægninger...11 8 - Skiltning og reklamering...12 9 - Forudsætning for ibrugtagen af bebyggelsen...12 10 - Ledningsanlæg...12 11 - Ophævelse af lokalplan nr. 1.23...12 12 - Lokalplanens retsvirkninger...13
REDEGØRELSE Denne lokalplan indeholder bestemmelser for den fremtidige anvendelse af den tidligere erhvervsejendom på Rønnebær Allé 110, som blev opført af firmaet Lund & Rasmussen til kontor og lagerformål. Lokalplanens område er vist på nedenstående kortudsnit. BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Rønnebær Allé 110 er beliggende i et område, der tidligere var omfattet af lokalplan 1.23 "Erhvervsområde ved Haderslevvej". Lokalplan 1.23 fastlagde en anvendelse til industri, lager- og værkstedsvirksomhed, herunder service- og forretningsvirksomhed, der har tilknytning til de pågældende erhverv. Rønnebær Allé 110 har i flere år alene været anvendt af Dagrofa til engroslager og af Arbejdsformidlingen. Store dele af bygningen har stået tom. Kommunen har modtaget ansøgninger om indretning af bebyggelsen til forskellige formål, som var i strid med lokalplan nr. 1.23. Senest har kommunen modtaget ansøgninger om indretning af 3 biografer. Det er på denne baggrund, at der er blevet udarbejdet en ny lokalplan, der giver mulighed for de ønskede aktiviteter. 3
LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanen udlægger området til erhvervsformål m.h.p. indretning af fritidsaktiviteter, kulturelle formål og serviceformål, der efter byrådets skøn kan indpasses. Eksempler på dette kan være biografer og aerobic og servering i forbindelse med dette. Endvidere kan kursus- og foredragsvirksomhed finde sted, samt forretningsvirksomhed der har tilknytning til fritids- og kulturaktiviteterne. Desuden kan der indrettes kontorvirksomhed og liberalt erhverv. Den eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet kan ikke udvides udover mindre indgangspartier og lignende efter byrådets særlige godkendelse. Ved indretning af hele bygningen skal der tages handicaphensyn. I følge lokalplanen skal bygningerne gives et ensartet udseende, evt. ved bemaling af de enkelte bygningsafsnit i samme farve. Udenomsarealerne Med indkørsel fra Rønnebær Allé bliver der adgang til ca. 150 parkeringspladser. Lokalplanen fastlægger bestemmelser for beplantning og belysning af disse områder, der skal etableres bøgehæk med enkeltstående egetræer og/eller ask langs Rønnebær Allé. I resten af området etableres tillige en passende beplantning hvor forskellige typer af træer kan indgå efter nærmere retningslinier. Skiltning og reklamering Skiltning må kunne være for lokalplanens aktiviteter og den skal foregå samlet enten som en pylon (fritstående søjle) ved Rønnebær Allé eller på facaden. Biograferne kan tillige opsætte en fælles skiltning i forbindelse med McDonalds og Texaco's pylon, såfremt der kan opnås enighed herom. Ved indgangspartierne kan der opsættes mindre skiltning for de enkelte aktiviteter. Alle udenomsarealerne skal være tilstrækkeligt belyst. Belysningen skal være i form af parkarmaturer. Projektørbelysning af bygning og skilte må ikke finde sted. Trafikforhold Trafikstigning Lokalplanområdet 1.70 udgør en del af det gamle erhvervsområde lokalplan 1.23. Trafikken i dag til dette erhvervsområde er ca. 3.500 biler pr. døgn (begge retninger). Omdannes hele det gamle erhvervsområde til fritidsformål, forventes biltrafikken at stige til ca. 4.700 pr. døgn. Ved den ændrede anvendelse af ejendommen Rønnebær Allé 110 (Lokalplan 1.70) må det forudses, at der til ejendommen på kort sigt bliver en trafik på 550 biler/døgn, der på lang sigt kan stige til 800-850 biler/døgn (begge retninger). 4
Trafikken til fritidsformål forekommer stort set kun om aftenen. Trafikken i dagtimerne - herunder i spidstimen - stiger næppe markant, og lastbiltrafikken reduceres i forhold til en situation med lager og fremstillingsvirksomhed. Adgang til lokalplanområdet 1.70 (biograferne) Hovedadgangen til biograferne bliver fra Rønnebær Allé. Til- og frakørselsforholdene ved Rønnebær Allé 110 forbedres. Det foreslås at det ved forhandlinger med Vejdirektoratet undersøges om der evt. forsøgsvis kan åbnes for adgang fra Kongenvejen via McDonalds - hvis det ikke giver sikkerhedsproblemer ved Kongevejen. Adgangen etableres ved at åbne for sivemulighed mellem McDonalds og biografgrunden. Kommunen forhandler i øjeblikket med Vejdirektoratet om løsning af de generelle sikkerhedsproblemer på Kongevejen. Andre sivemuligheder På længere sigt kan eventuelt åbnes for sivemulighed fra biografgrunden til Haderslevvej og fra Haderslevvej til "Småkagen". Med generel ændring til fritidsformål stiger behovet for intern cirkulation. Sivemulighederne kan dog medføre, at en del af trafikken flyttes fra den bedst egnede adgangsvej ved Rønnebær Allé til de mindre egnede adgangsveje ved Kongevejen og Haderslevvej. Trafikændringerne foreslås derfor fulgt op af kontroltællinger ved Haderslevvej og Kongevejen. cirkulation. Sivemulighederne kan dog medføre, at en del af trafikken flyttes fra den bedst egnede adgangsvej ved Rønnebær Allé til de mindre egnede adgangsveje ved Kongevejen og Haderslevvej. Trafikændringerne foreslås derfor fulgt op af kontroltællinger ved Haderslevvej og Kongevejen. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Helsingør Kommuneplan 1989-2001 Ifølge Helsingør kommuneplan udgør lokalplanområdet en del af det området der i "Rammer for lokalplanlægning" er benævnt 1.E61 (Haderslevvej). Her gælder følgende rammer for indholdet af lokalplanlægningen: En lokalplan der træffer bestemmelser for området skal sikre: a. at områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål, såsom industri, lager- og værkstedsvirksomhed, herunder service- og forretningsvirksomhed og enkelte boliger (portner-, bestyrerbolig o.lign.) i tilknytning til den pågældende virksomhed, samt at der kun kan opføres virksomheder eller anlæg, som ikke medfører særlige gener i form af forurening. 5
b. at bygningernes omfang ikke overstiger 2 1/2 m 3 pr. m 2 grundareal, samt at det bebyggede areal ikke overstiger 1/3 af grundarealet. På den sydlige del af arealet er rumfanget dog 4 m 3 pr. m 2 grundareal, og det bebyggede areal må ikke overstige halvdelen af grundarealet. c. at bygningshøjden ikke overstiger 8,5 m. d. at der udlægges arealer til beplantningsbælter langs områdets ydre afgrænsninger. NOTE: Område 1.E61 er pr. 1.5.1989 omfattet af lokalplan 1.23. Tillæg nr. 14 til Helsingør Kommuneplan 1989-2001 Lokalplan 1.23 Spildevand Ledningsanlæg der skal respekteres Da denne lokalplan ikke er i overensstemmelse med rammerne i kommuneplanen er der udarbejdet et kommuneplantillæg nr. 14 Tillægget er vedhæftet lokalplanforslaget. Lokalplan 1.23 for "Erhvervsområde ved Haderslevvej" ophæves på matr. nre. 32 k og 32 s Helsingør markjorder. Hele lokalplanområdet er beliggende i byzone og medtaget i kommunens spildevandsplan. Området ligger i separat kloakeret område. Henover arealet matr. nr. 32 k Helsingør Overdrev retning øst-vest ligger 2 kloakledninger i et 5 m bredt bælte, som vist på nedenstående tegning. Ledningerne skal ligge uforstyrret, det vil bl.a. sige, at det er forbudt at bygge, foretage beplantning af træer eller buske med dybtgående rødder eller overhovedet iværksætte noget, der kan være til hinder for adgangen til anlægget. Arealet vil i nær fremtid blive pålagt servitutbestemmelser. Varmeplan Ifølge kommunens varmeplan er området beliggende i naturgasområde. 6
Kystnærhedszone Museumslovens 26 Lokalplanområdet er beliggende indenfor den beskrevne kystnærhedszone jvf. 16 i Lov om Planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 746 af 16. august 1994). Lokalplanområdet er beliggende i et boligområde. Den eksisterende bebyggelse er 8 m høj og der vil ikke blive bebygget yderligere. Området kan ikke ses fra kysten og vil derfor ikke påvirke kystlandskabet visuelt. Nordsjællands Folkemuseum har besigtiget lokalplanområdet og fandt ikke anledning til arkæologiske prøvegravninger i området. Museet kan dog ikke udelukke, at der ved realisering af anlægsarbejder påtræffes hidtil ukendte jordfaste fortidsminder, som vil være omfattet af Museumslovens 26. Museet gør derfor opmærksom på, at bygherren i henhold til loven er forpligtet til øjeblikkelig til museet at indberette eventuelle fund eller anlæg som måtte fremkomme, samt i det omfang det berører anlæg eller fund, midlertidigt at indstille anlægsarbejdet. KOMMUNEPLANTILLÆGGETS RETSVIRKNINGER Byrådet kan jvf. Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 746 af 16. august 1994 ) 12, stk. 3 modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelserne i kommuneplanens rammedel. 7
Tillæg nr. 14 til Helsingør kommuneplan 1989-2001 I henhold til Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 746 af 16. august 1994) fastsættes herved følgende bestemmelser for indholdet af en lokalplan for det areal, der er afgrænset på nedenstående kortbilag og fremover benævnt område 1.E63. En lokalplan, der træffer bestemmelser for område 1.E63, skal sikre: a. at områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål m.h.p. kultur-, fritids-, service- og kontorvirksomheder og liberalt erhverv herunder kursus- og foredragsvirksomhed samt forretningsvirksomhed i tilknytning til de nævnte virksomheder. b. at den eksisterende bebyggelse ikke udvides udover mindre tilbygninger der nærmere fastlægges i en lokalplan. Således vedtaget af Helsingør Byråd d. 04.09.1995 p.b.v. Per Tærsbøl borgmester / Flemming Jensen kommunaldirektør 8
HELSINGØR KOMMUNE LOKALPLAN NR. 1.70 for "Indretning af bebyggelsen Rønnebær Allé 110 til kultur- og fritidsformål m.v." Kortbilag nr. 1 Matrikelkort mål 1:2000 Kortbilag nr. 2 Illustrationsplan mål 1:500 TEKNISK FORVALTNING, Espergærde d. 4.9.1995 MG/jlj/gj 9
I henhold til Lov om planlægning (Lov bekendtgørelse nr. 746 af 16. august 1994) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 1 nævnte område i Helsingør Kommune. 1 - OMRÅDETS AFGRÆNSNING stk. 2 Områdets afgrænsning er vist på kortbilag 1 og 2 med kraftig priksignatur. Lokalplanen omfatter pr. 1.3.1995 ejendommene matr. nre 32 k og 32 s Helsingør Overdrev, samt alle parceller, der efter denne dato udstykkes i lokalplanområdet. 2 - LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanen har til formål: at fastlægge områdets anvendelse til kultur-, fritids-, service- og kontorformål, at sikre at den eksisterende bygnings volumen ikke udvides yderligere udover mindre indgangspartier og lign., at fastlægge parkerings-, beplantnings- og belysningsforhold, at fastlægge bestemmelser for skiltning. at fastlægge adgangsforholdene 3 - OMRÅDETS ANVENDELSE Lokalplanområdet udlægges til erhvervsområde m.h.p. indretning af fritidsaktiviteter, kulturelle formål og serviceformål, der efter byrådets skøn kan indpasses. Eksempler på dette kan være biografer og aerobic og servering i forbindelse med dette. Endvidere kan kursus og foredragsvirksomhed finde sted, samt forretningsvirksomhed der har tilknytning til fritids- og kulturaktiviteterne. Desuden kan der indrettes kontorvirksomhed og liberalt erhverv. 4 - BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING stk.2 stk. 3 Den eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet kan ikke udvides udover mindre indgangspartier og lignende efter byrådets særlige godkendelse. Indgangspartier og lignende må ikke gives en højde der overstiger den eksisterende bebyggelse. Skorstene, elevator- og trappetårne må kun etablers med byrådets særlige godkendelse. Skilte og reklamer må ikke sættes oven på bygningen. Adgangspartiernes udformning skal være handicapegnet, - anvisninger herom kan bl.a. ses i Helsingør kommunes pjece "Boliger for hele livet". 10
5 - BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Den eksisterende bebyggelse skal ved en behandling af facader herunder døre, vinduer, indgangspartier og lignende gives et ensartet udseende. Det enkelte bygningsafsnit skal fremtræde i samme farve. De enkelte bygningsafsnit kan med byrådets særlige tilladelse gives forskellige farver, når disse afstemmes efter hinanden. Blanke eller reflekterende materialer må ikke anvendes som facadebeklædning. Overgroning af hele eller dele af bygningsfacaderne kan tillades med f.eks. rådhusvin, vedbend, klatrehortensia. 6 - VEJ- OG PARKERING stk. 2 Med indkørsel fra Rønnebær Allé etableres en parkeringsplads med ca. 150 pladser hvoraf 5 skal indrettes til handicapparkering nærmest indgangsdørene, således som det i princippet er vist på kortbilag 2. Der skal i området etableres cykelparkeringspladser i et passende omfang. Placeringen af cykelparkeringen afklares i forbindelse med detailprojekteringen af udenomsarealerne og godkendes af byrådet. stk. 3 Indkørslen til området fra Haderslevvej lukkes. 7 - HEGNING, BEPLANTNING, BELYSNING OG BELÆGNINGER stk. 2 stk. 3 stk. 4 stk. 5 stk. 6 Etablering af udenomsarealerne skal ske efter en af byrådet godkendt plan, der skal udarbejdes efter de retningslinier, der er angivet i lokalplanteksten og som det i princippet er vist på kortbilag 2. Der må ikke etableres hegn mod Rønnebær Allé og Haderslevvej, bortset fra den på kortbilag 2 viste hækbeplantning, som skal bestå af et bælte af klippede bøgehække i minimum 2,5 m's bredde og med en højde på min. 1,2 m. Bøgehække skal tillige plantes til afskærmning af parkeringspladser og mod naboarealer, i princippet som vist på kortbilag 2. Langs Haderslevvej og Rønnebær Allé plantes enkeltstående træer, f.eks. eg, lind eller ask, som det i princippet er vist på kortbilag 2.Til indplantning i busketagtige plantninger i øvrigt kan tillige anvendes tjørn, fuglekirsebær og hæg. Til belysning af arealerne må kun anvendes parkarmaturer. Belysningen skal være i så tilstrækkelig et omfang, at det føles trygt at færdes i området. Udvendig projektørbelysning af bygningskroppen må ikke finde sted. Udenomsarealerne skal udføres i overensstemmelse med SBI-anvisning nr. 98, "Boligbebyggelse for alle" og Dansk Ingeniørforenings anvisning af udendørs områder med henblik på handicappedes færden" DS/S 450 og Dansk Ingeniørforenings anvisning for teknisk forebyggelse af vold og hærværk, DS/R 470. Containere til affald og oplagring skal foregå enten i bygningerne eller i indrettede varegårde, som indpasses i området under hensyn til omgivelserne og skal gives en passende afskærmning. Ifølge Lov om naturbeskyttelse (Lov nr. 9 af 3. januar 1992), 3, må der ikke foretages ændringer i tilstanden af den eksisterende sø. Eventuelt kan vandstanden øges ved tilledning af renset overfladevand. Ved pleje og tilledning af overfladevand skal der indhentes tilladelse fra Frederiksborg Amt. 11
8 - SKILTNING OG REKLAMERING stk. 2 Skiltning må kun være for lokalplanområdets aktiviteter, og den skal foregå som en samlet skiltning, enten som en pylon på max. 4 m's højde placeret ved Rønnebær Allé, eller på facaden efter byrådets særlige godkendelse. Biograferne kan tillige opsætte en fællesskiltning i forbindelse med McDonalds og Hydro/Texaco's pylon, alternativt på en ny pylon, der skal erstatte den eksisterende, såfremt der opnås enighed herom. Herudover kan der i væsentligt mindre omfang opsættes informationsskiltning i forbindelse med indgangspartierne. Belysning af skilte skal foregå ved, at der er lys i bogstaver og symbol, det kan være enten bøjede neonbogstaver eller skilt hvor bogstaver og symbol fyldes af lys fra bagsiden. Projektørbelysning af skilte må ikke finde sted. stk. 3 stk. 4 Reklamering, plakater m.v. opsættes i dertil indrettede udhængsskabe opsat på facade og/eller placeret i princippet som vist på kortbilag 2. Der kan opsættes et flag for hele anlægget. Ved særlige arrangementer kan der med byrådets særlige godkendelse opsættes yderligere reklamering for en kortere periode. 9 - FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGEN AF BEBYGGELSEN Før bygningen tages i brug til ovennævnte anvendelser skal der være etableret: en ny ud/indkørsel i forbindelse med et midterhelleanlæg på Rønnebær Allé, parkeringspladser til biler og cykler, fjernelse af trådhegn langs Rønnebær Allé, Haderslevvej og ved McDonalds lukning for ind/udkørsel til Haderslevvej som vist på kortbilag 2. 10 - LEDNINGSANLÆG Henover arealet matr. nr. 32 k Helsingør overdrev retning øst-vest ligger 2 kloakledninger ca. 1,60 m nede i jorden i et 5 m bredt bælte, som vist på side xx. Ledningerne skal ligge uforstyrret, det vil bl.a. sige, at det er forbudt at bygge, foretage beplantning af træer eller buske med dybtgående rødder eller overhovedet iværksætte noget, der kan være til hinder for adgangen til anlægget. Arealet vil i nær fremtid blive pålagt servitutbestemmelser. 11 - OPHÆVELSE AF LOKALPLAN NR. 1.23 Lokalplan 1.23 for "Erhvervsområde ved Haderslevvej" af 14. januar 1985 ophæves på matr. nre. 32 k og 32 s Helsingør Overdrev. 12
12 - LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 746 af 16. august 1994) 18 kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen, jvf. dog 9. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. I henhold 24 i Lov om planlægning vedtages lokalplanforslaget til offentlig fremlæggelse. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d. 8.5.1995 p.b.v. Per Tærsbøl borgmester / Flemming Jensen kommunaldirektør I henhold 27, i Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 746 af 16. august 1994) vedtages lokalplanen endeligt. SÅLEDES VEDTAGET AF HELSINGØR BYRÅD, d. 4.9.1995 p.b.v. Per Tærsbøl borgmester / Flemming Jensen kommunaldirektør 13