ODDERKOMMUNE LOKALPLAN NR.,1055 F a ET OIYWIADIE TIL WFENTLIQE FORMAL - PLEJEHJ M OG TRYQHIEDS60UQUI VED HJØRWET AF HOLSTEtNSGADE OG SBNMRBAKKEN I ODOER BY. ".
ODDER KOMMUNE LOKALPLAN NR. 1055 Lokalplan for et område til offentlige fodl. plejehjem og tryghedsboliger. beliggende ved Holsteinsgade/SDnderbakken i Odder by. UDARBEJDET AF Odder Korrnnure ved Teknisk Forvaltning i samarbejde med arkitektfirmaet J0rn Schutze. INDHOLDSFORTEGNELSE BILAG TIL LOKALPLANEN Kort beskrivelse af lokalplanens indhold... Lokalplanens forhold til anden planlaegning... A B LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Lokalplanens f od1... 1 2. Områdets afgrænsning og zonestatus... 1 3 Områdets anvendelse... 2 4. Udstykninger... 2 5 Vej- og parkeringsforhold... 2 6 Tekniske anlaeg og forsyning... 3 7 Bebyggelsens omfang og placering... 3 8. Bebyggelsens ydre fremtræden... 3 9 Ubebyggede arealer... 4 10 St~jforhold... 5 11. Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse... 5 12. Tilladelser fra andre myndigheder... 6 13. Beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger... 6 14. Vedtagelsespåtegning... 8 Kort nr. 1 Kort nr. 2 Eksisterende forhold... (matrikelkort) Fremtidige forhold... (lokalplankort)
Bilag til lokalplanen
A l BILAG LOKALPLAN NR. 1055 KORT BESKRIVELSE AF LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanen omfatter et areal på 1,8 ha beliggende ved hjørnet af Holste- insgade og Sønderbakken i Odder by. Planen omfatter Skovbakkehjemmet med tilhørende tryghedsboliger, adgangs-, sti-, og friarealer. Lokalplanen er udarbejdet, da byrådet ønsker at skabe mulighed for at opføre 23 nye tryghedsboliger med et samlet etageareal på maksimalt 1.700 &, og en spisesal med et maksimalt etageareal på 250 m2 i tilknytning til Skovbakkehjemmet. 15 tryghedsboliger beliggende nærmest Smderbakken er planlagt opført som første etape, markeret med 1 på kort nr. 2. Spisesalen tænkes opført efterfølgende, markeret med 2 på kort nr. 2. Endelig tænkes endnu 8 tryghedsboliger opørt engang i fremtiden, markeret med 3 på kort nr. 2. De arealer der cbnskes bebygget indgår i dag som en del af de grønne fæl- les opholdsarealer omkring Skovbakkehjemmet. Spisesalen tænkes sammenbygget og tilpasset Skovbakkehjemmet. De ny tryghedsboliger tænkes opført som to selvstændig parallelt placeret bygninger bundet sammen af et delvist glasoverdækket ankomstareal i mid- ten. Der etableres også et afskærmet fælles opholdsareal i tilknytning hertil, beliggende mellem de nye bygninger og Skovbakkehjemmet. Bygningerne opfsres adskilt fra Skovbakkehjemmet med deres eget arkitektoniske udtryk. En overdækket adgangforbindelse tænkes at skulle for- binde bygningerne med Skovbakkehjemmet. Beboerne i tryghedsboligerne vil kunne bruge Skovbakkehjemmets facilite- ter, og personalet og beboere fra Skovbakkehjemmet vil kunne bevæge sig over til de nye tryghedsboliger. En del af den eksisterende høje træbeplantning og spejderhytten må fjer- nes for at give plads til det ny byggeri.
A 2._ AXONOMETRI AF BEBYGGELSE VED SKOVBAKKEN.
81 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING NATURBESKYTTELSESLOVEN Lokalplanområdet er i sin helhed beliggende inden for 300 m skovbyggeli- nien omkring Vejlskoven. Efter naturbeskyttelseslovens S 17 er det ikke tilladt, at opføre ny bebyggelse inden for dette område med mindre byrådet meddeler dispensation. Med denne lokalplan snsker byrådet at dispensere fra skovbyggelinien, så der kan bygges inden for lokalplanområdet. REGIONPLANEN Støjhensyn ved arealudlæg Ved udlæg af arealer i lokalplaner skal der sikres et tilfredsstillende stajniveau i stsjfølsomne områder, jf. grænseværdier anført i Miljwtyrelsens vejledninger. Ved udlæg af arealer forsth planlægning af ny arealanvendelse. Støjfslsomme områder er først og fremmest boligområder og sormierhwområder med tilhørende udenomsarealer. I almindelighed er institutioner som hospitaler, pie jehjem, brninstituioner og skoler også omfattet. Den del af en bebyggelses fælles friarealer, som ligger ud over den norm, der er fastsat i kommineplanen og bygningsreglementets bestemnelser, kan fritages for støjkravet. ve jsts j : Det b@r sikres, at det maksimale støjniveau, hidrørende fra trafikken, p& mindst een af bygningernes facader og p& de primære opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a). Lokalplanområdet vil blive belastet med støj fra amtsvejen ssnderbakken. Ifølge amtets vejplankontor er årsdsgnstrafikken ca. 2.700 biler i 1994 stigende til ca. 3.300 biler i år 2005. Andelen af tunge ksretsjer kan sættes til 10 %, og den maksimale kørehastighed på strækningen 50 km/t.
62 Terrim.net er gennemsnitligt placeret 2 m under vejens niveau. Disse forudsætninger giver en basisværdi på 62 db(a) efter den nordiske bereg- ningsmodel. Det vil sige, at de primære friarealer til bebyggelsen skal placeres i en afstand af mindst 29 m fra sønderbakkens vejmidte, hvis det maksimale stsjniveau p6 55 db(a) skal overholdes. Mellem Skovbakkehjemmet og de ny tryghedsboliger tænkes etableret en glasafskærmet overdækket forbindelsesgang, De primære fælles opholdsarealer tænkes placeret nord herfor på et areal, der er afskærmet af Skov- bakkehjennnet mod vest og de ny tryghedsboliger mod 0st, se aksonometri af planlagt bebyggelse. Herudover er der arealer beliggende Ost og vest for de ny tryghedsboli- ger, der vil kunne anvendes til fælles opholdsarealer, idet stsjbelastningen her er under de 55 db(a), se kort nr, 2. Virksomhedsstøj: Der findes ikke virksomheder i nærheden af lokalplanområdet, som kan udsende generende stsj i nærheden af de tilladte grænseværdier. Lokalplanen omfatter en del af kommuneplanens delområde 1.0F.4. For delområdet skal lokalplanlægningen sikre: a. at områdets anvendelse fastlægges til offentlige f od1 (skole, ple- jehjem og lignende), b. at bebyggelsesprocenten for området under et ikke overstiger 40, c. at bebyggelsen ikke opfsres med mere end 3 etager, og at bebyggel- sens hsjde ikke overstiger 12 m over terræn. Dog kan idrætshaller gives en bygningshajde på indtil 15 m over terræn. Fra hsjdebestenmnelsene er undtaget skorstene og særlige bygningsdele, der er ncpdvendige for en bygnings eller et anlægs drift.
Bebyggelsesprocenten p& matr. nr. 31 ez, "Skovbakkdmlen" er i dag 30. På matr nr. 31 cæ, "Skovbakkehjemnet" er bebyggelsesprocenten i dag 20. Lokalplanen er i overenssteanielse Rped koffmuneplanens besteiiraelser. ZONESTATUS Omr&det er beliggende i byzone. SPILDEVANDSPLAN Wådet er omfattet af spildevandsplanen for Odder Ko~iiaurre, det skal separat kloakeres. VARMEPLAN Lokalplanområdet er omfattet af varmeplanen for Odder Kon~nune og beliggende inden for varmeværkets forsyningsområde. Lokalplanen indeholder bestennielse om, at ny bebyggelse skal tilsluttes fjernvarme. Der er forbud mod elvarme. I vandforsyningsplanen er omr&det medtaget i Odder Vandverks forsyningsområde. TINGLYSTE DEXLARATIONER Der er tinglyst deklaration om oversigtsareal ved Holsteinsgade/Sr- bakken den 02.12.54. Der er tinglyst deklaration om byggelinier ved Søn- derbakken den U.02.91. Vejbygelinien kan f0rst præcist fastlagges, når terrænkoten ( jordlinien) for det ny byggeri kendes, Men det m4 anses for sandsynligt, at det bliver naivendigt, at s0ge dispensation fra vejbyggelinien ved amtet- Til vejbyggelinien fi 17,5 m skal lagges et tillæg p6 det dobbelte af niveauforskellen mellem kote vejmidte S0nderbakken og kote sokkel p6 det ny byggeri
9 4 ENERGI OG MILJØ Brundtlandkommissionen anbefaler i rapporten "Vores fælles fremtid" en halvering af energiforbruget omkring år 2040. "hergi 2OOO", regeringens handlingsplan for en bæredygtig udvikling, sigter efter at nedsætte energiforbruget med ca. 14 % i forhold til 1988-niveauet. Det er byrådets dlsætning, at gsre Odder Konimune til en gran kommune blandt andet ved at formindske energiforbruget med 15 % inden år 2005. Målet gælder kommunens eget energiforbrug, men byrådet vil herigennem g e m inspirere og motivere erhvervslivet samt private til at arbejde for same målsætning. Boliger kan placeres og udformes, så man udnytter solen som supplement til boligopvarmning uden brug af komplicerede anlæg, blandt andet ved udestuer af glas. Sådan passiv solvarme kan reducere energiforbruget til opvarmning betydeligt. såvel inde som ude kan der anvendes lavenergibelysning, og- der kan anvendes hårde hvidevarer m.v., som har et lavt energiforbrug. Energiforbruget i boliger skal vurderes bredt i forhold til resurseforbruget. Ikke alene varme og el, men også affald, vandforsyning og spildevandsrensning påvirker energiforbruget, som hver enkelt bolig og dets beboere medf @rer. Tekniske og organisatoriske foranstaltninger til nedbringelse af resur- seforbruget kan indarbejdes i boligen. Boligen og områdets udformning bør også tage hensyn til fremtiden. TEKNISK FORSYNING Elforsyning : Odder Elværk. Vandforsyning: I/S Odder Vandværk.
BS Varaeforsyning: Odder Varmeværk A.m.b.A. Kloakforsyning: Sker i henhold til gældende regler for afledning af spildevand inden for spildevandsplanens omr8de efter aftale med driftsafdelingen, Teknisk Forvaltning. Regnvand: Afledes efter aftale med Driftsafdelingen, Teknisk Forvaltning. Antenner: Ved tilslutning til fælles antenneaniæg, Odder Anten- neforening.
Lokalplanens bestemmelser
1 LOKALPLANENS BESTEMMELSER LOKALPLAN NR. 1055 Lokalplan for et område til offentligt fodl, plejehjem og tryghedsbo- boliger beliggende ved hjørnet af Holsteinsgade og Smderbakken i Odder by I henhold til lov om planlægning (lov nr. 388 af 06.06.91) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i afsnit 2 nævnte område. 1 LOKALPLANENS F O W Lokalplanens f od1 er: - at skabe mulighed for at området kan anvendes til plejehjem, tryghedsboliger og lignende med dertil hørende faciliteter, - at fastlægge bestemmelser for bebyggelsens omfang og ydre fremtræden, - at fastlægge ve jadgangen til området fra Holsteinsgade, - at fastholde stiforbindelsen gennem området fra Holsteinsgade til Rodstensgade, - at sikre udlæg af ikke støjbelastede fælles opholdsarealer til bebyggelsen, - at sikre overholdelse at regionplanens støjgrænseværdier, - at tilskynde til: at der opføres resursebesparende bebyggelse med økologiske hensyn inden for energi- og miljø, (se redegørelsens afsnit om energi og miljø).
2 2 OMFlhETS AFGRÆNSNING OG ZONESTATUS 2. l Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kort nr. 2 og om- fatter matr. 31 ca Odder by, Odder samt alle parceller, der ef- ter den 01.12.94 udstykkes fra nævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanens område er beliggende i byzone. 3 &ETS ANVENDELSE 3.1 Omradet nd kun anvendes til offentlige fod1 (plejehjem, tryghedsboliger, ældreboliger og lignende med dertil hørende anlæg) samt sådanne private institutioner af almennyttig karakter, som efter byrådets skøn naturligt finder plads i området. Desuden kan der med byrådets tilladelse indrettes boliger til bestyrer eller andet tilknyttet personale. 3.2 Inden for lokalplanområdet kan der opføres de n0dvendige trans- formerstationer og lignende mindre bygninger til områdets tek- niske forsyning. 4 UDSTYKNINGER 4.1 Yderligere udstykning nd kun foretages efter en af byrådet godkendt plan. 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Vejen A-B udlægges i en bredde af 9-17 m. 5.2 Stien a-b udlaegges i en bredde af 3,O m. Den skal opretholdes som forbindelse til Rodstensgade. 5.3 Vejadgang til området skal ske fra Holsteinsgade, i princippet som vist på kort nr. 2.
3 5.4 Der skal anlægges areal til parkering indenfor lokalplanområdet svarende til mindst 1 parkeringsplads pr. tryghedsbolig, og isvrigt efter bestemlserne i det til enhver tid gældende bygningsreglement. 5.5 Parkeringspladser skal anlægges i tilslutning til adgangsvejen A-B. 6 TEKNISKE ANLÆG OG FORSYNING 6.1 El-ledninger, herunder til ve jbelysning, d alene udføres som jordkabler. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Bebyggelsesprocenten for området d ikke overstige 40. 7.2 Nye bygninger d maksimalt opfares med 3 etager, og bebyggel- sens hsjde d ikke overstige 12 m over terræn jf. bygningsreglementets regler. Fra hsjdebestennnelserne er undtaget skorstene og særlige bygningsdele, der er nodvendige for en bygnings eller et anlægs drift. 7.3 Bygningers placering og udformning skal godkendes af byrådet. Tryghedsboliger og spisestue skal i princippet placeres som vist på kort nr. 2. Numreringen på kort nr. 2 angiver den forventede ra?kkefølge/etapedeling for byggeriet. 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Ydervægge skal hovedsagligt opfsres af tegl og fremtræde som blank eller pudset mur. Beton kan anvendes til synlige bæringer, ststtemure og lignende mindre fremtrædende bygningsdele.
4 8.2 Vindues- og dørpartier skal udføres i træ alluminium eller andet materiale, der kan godkendes af byrådet. 8.3 Byggeandragende skal ledsages af en beskrivelse af bygningernes ydre fremtræden, herunder redegørelse for materialevalg samt dokumentation for overholdelse af byningsreglementets handicapkrav før udstedelse af byggetilladelse, jf. BR 82 kap. 2-4. 8.4 Byrådet kan godkende, at bestemmelserne om bebyggelsens ydre fremtræden fraviges, hvor det er n0dvendigt for at forsyne bygninger med vedvarende energi. De anlægsdele, der anbringes udvendigt $ bygninger, skal indgå som en del af tagfladen eller en del af bygningens øvrige yder- vægge- 8.5 Mindre bygninger som cykelskure, udhuse og lignende kan tillades opført af træ eller andre lette materialer godkendt af byrå- det. Det forudsaettes, at udformningen er i overensstemmelse med den ovrige bebyggelse (materialer, farver, m.m.). 8.6 Udvendige antenner er ikke tilladt. 9 UBEBYGGEDE AREALER 9.1 Der skal udlægges fælles friarealer svarende til mindst 75 % af bebyggelsens bruttoetageareal. 9.2 Byggeansugning skal ledsages af en redegørelse for disponerin- gen af ejendommens ubebyggede arealer til parkering, ophold m.m., og en beplantningsplan for bebyggelsens opholdsarealer. Redegørelse og plan skal godkendes af byrådet. 9.3 Ubebyggede arealer, herunder tilk~rsels-, parkerings- og adgangsarealer skal disponeres, så de kan benyttes af alle, også af per- soner som midlertidig eller permanent har gangbesvær eller I& benytte kørestol (jf. "Handicapkravene" i bygningsreglementet BR 82).
5 9.4 Belysning af adgansveje, stier, parkeringsarealer m.m. m& kun udføres som parkbelysning. 9.5 Terrænreguleringer i forhold til det eksisterende terræn d kun foretages med byrådets tilladelse. 9.6 Udendørs oplagring m& ikke finde sted, dog undtaget et eventu- elt komposteringsanlæg. 10 STQUFORHOLD ve jstø j : 10.1 Det maksimale st~jniveau fra trafikken, p4 mindst een af bygningernes facader og på de primære opholdsarealer d ikke o- verstige 55 db(a). Støj i bygninger: 10.2 Det indendørs støjniveau i beboelsesrum d ikke overstige 30 db(a), jf. bygningsreglementets (BR 82), kap. 9.2.5, stk. 1. 11 FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 11.1 Ny bebyggelse d ikke tages i brug, for de i afsnit 5 nævnte parkeringspladser og fælles friarealer er anlagte. * Se fodnote. * Fodnote: Dispensation fra bestemmelserne er mulig efter en konkret vurde- ring. Hvis anlæg af parkeringspladser, stier og fælles opholds- arealer ikke hensigtsmæssigt kan færdiggores, for ny bebyggelse tages i brug. Sikkerhedsstillelse for anlæg og færdiggørelse af ovennaevnte anlæg og arealer indenfor rimelig tid, er dog en forudsætning.
6 11.2 Ny boligbebyggelse d ikke tages i brug for bebyggelsen er tilsluttet Odder Varmeværk A.m.b.A. 12 TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER 12.1 Uanset foranstående bestemmelser m& der ikke opføres bebyggelse indenfor de tinglyste oversigts- og byggeliniearealer mod Holste- insgade og Sonderbakken, for hhus Amt har meddelt de n0dvendi- ge dispensationer. (jf. dokument om oversigtsareal tinglyst den 02.12.54 og dokument om byggelinier m.v. tinglyst den U.02.91). se fodnote. 13 BESKRIVELSE AF LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Lov om planlægning S 18. 13.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggsrelse af lokalplanen d ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, kun udstykkes bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemnelse med planen. 13.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsæt- tes som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af anlæg med videre, der er indeholdt i planen. 13.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempel- ser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der ssges skabt ved lokalplanen. * Fodnote: Til byggelinien skal lægges et tillæg på (2 x h + 1 m), hvor h = forskellen mellem kote jordlinie terræn ved byggeriet sokkel og kote vej (Sonderbakken).
7 Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 13.4 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, Andre pri- vate servitutter kan ekspmprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen. Lov om planlægning S 12. 13.5 Kommunalbestyrelsen kan modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. For- bud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område er omfattet af en detaljeret byplanvedtægt eller lokalplan, der er til- vejebragt før komeplanen. 13.6 Inden for byzoner og sommerhusområder kan kommunalbestyrelsen modsætte sig opfarelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens ram- medel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommineplanen er udlagt til offentligt fordi, eller når om- rådet er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Lov om planlægning S 48. 13.7 Det område, der omfattes af lokalplanen udlaegges til offentlige fodl. Det betyder, at ejeren efter planlovens 18 under visse forudsætninger kan kræve ejendomnen overtaget af komminen mod erstatning.
14 VEDTAGELSESP ATEGNING Således vedtaget af Odder Byråd. Odder, den 12.12.94 Iver Tesdorpf borgmester / Lokalplanen har som forslag været offentliggjort fra den 21.12.94 til den 15.02.95. Lokalplanen er i henhold til S 27 i lov om konmnuneplanlægning endelig vedtaget af byradet den 13.03.95. Odder, den 15.03.95. Rebvirkninger af den endeligt vedtagne lokalplan indtræder ved lokalplanens offentlige bekendtg0relse den 2 2.O3.9 5. Tinglyst den 20.03.95