1 København, den 1. november 2010 KENDELSE Klagerne ctr. Ejendomsmægleraktieselskabet Poul Erik Bech v/ Chartis Kalvebod Brygge 45 1560 København V. Nævnet har modtaget klagen den 5. marts 2010.
2 Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger om sælgers varmeudgifter det seneste år og derfor skal betale erstatning til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne var interesseret i at købe. Klagerne underskrev den 11. september 2009 en købsaftale om køb af ejendommen for 2.200.000 kr. Det fremgik af købsaftalen, at klagerne havde fået udleveret energimærke og varmeopgørelse. Det fremgik af salgsopstilling udleveret sammen med købsaftalen, at sælgers seneste årlige varmeudgift udgjorde 11.177 kr., det årlige olieforbrug 1.546 liter, og at oplysningerne stammede fra sælger. Af energimærket udarbejdet den 15. november 2007 fremgik, at energikonsulenten havde beregnet en årlig udgift til varme i ejendommen til 25.000 kr. svarende til 2.943 liter olie, mens det af sælger oplyste forbrug var anført til 10.000 kr. pr. år svarende til 1.600 liter olie for perioden 1. juni 2006 til 31. maj 2007. Energikonsulenten havde i den forbindelse anført: Det beregnede varmforbrug [...] er større end det oplyste forbrug. Årsagen er bl.a. at ejer har fyret i et ukendt omfang i brændeovnen samt at ejendommen kun har været beboet af 2 personer i opgørelsesperioden for varmeforbruget. Ligeledes vil beboernes adfærdsmønstre have væsentlig indflydelse på energiforbruget. Nævnet har anmodet indklagede om at fremsende kopi af den varmeopgørelse, der er nævnt i købsaftalen, men indklagede har alene fremsendt beregning af varmeudgift foretaget af indklagede selv efter handlen samt udskrift vedrørende leverancer af olie til sælger dateret efter købsaftalens indgåelse. Klager har fremlagt kopi af en oversigt over levering af fyringsolie til sælger i perioden 23. februar 2006 til 10. juni 2009. Det fremgår heraf, at de sidste to leveringer fandt sted den 9. december 2008 og den 10. juni 2009 og kostede henholdsvis 11.248,70 kr. og 13.124,19 kr. Klagernes advokat skrev herefter til ejendomsmægleren og klagede over indklagedes fejlagtige oplysninger om varmeudgiften, og den 8. januar 2010 besvarede indklagedes ansvarsforsikringsselskab klagen: [...] Vores forsikringstager oplyser i forbindelse med sin anmeldelse, at det er korrekt, at det årlige energiforbrug er oplyst forkert i salgsopstillingen, samt at dette formentligt
3 skyldes, at mægleren har anført omkostningerne ved seneste påfyldning af olie i stedet for de årlige udgifter. [...] Imidlertid er det vores opfattelse, at Deres klient ved at få udleveret energimærket burde have konstateret, at det i salgsopstillingen oplyste forbrug ikke var korrekt. Det er således vores opfattelse, at Deres klient ikke er i Juridisk god tro i forhold til energiomkostningerne, idet Deres klient i forbindelse med handlens gennemførelse fik udleveret energimærket med de anførte oplysninger. På den baggrund må vi afvise erstatningspligten på vores forsikringstagers vegne. For god ordens skyld skal vi gøre opmærksom på, at vi ikke er enig i Deres beregning af det årlige energiforbrug. Vedrørende dette henledes Deres opmærksomhed på, at ejendommen fik nyt fyr i 2007, og at olieforbruget således ikke kan beregnes som et gennemsnit inkluderende årene forud for dette skift. Vi vedlægger til orientering kopi af vores forsikringstagers beregning af energiforbruget. [...] Det fremgik af den nævnte beregning af energiforbruget: [...]
4 [...] Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne, idet indklagede har oplyst for lav varmeudgift. Indklagede anførte, at sælgers seneste årsudgift til varme udgjorde 11.177 kr., men det har vist sig, at OK Benzin har leveret fyringsolie til sælger inden for det seneste år for 24.372,89 kr. Indklagede skal erstatte klagerne differencen mellem det korrekte og det fejlagtige beløb kapitaliseret med 6, svarende til 80.000 kr. Af energimærket fra november 2007 fremgår, at der er et beregnet varmeforbrug på
5 2.943 liter olie svarende til 25.000 kr. pr år. Herudover fremgår det, at der er et oplyst varmeforbrug på 1.600 liter olie og en samlet udgift på 10.000 kr. pr. år. Af redegørelsen fra indklagedes ansvarsforsikringsselskab dateret 8. januar 2010 fremgår, at ejendommen fik nyt fyr i 2007. Det fremgår yderligere af energimærket, at sælger har oplyst en varmeudgift, der svarer til salgsopstillingens oplysning herom. På den baggrund ses det ikke godtgjort, at klagerne ikke var i god tro om salgsopstillingens oplysninger om varmeudgiften. Indklagede har da heller ikke selv undret sig over den af ham anførte lave varmeudgift, ligesom mægleren ikke selv har fundet anledning til at rette den i salgsopstillingen anførte varmeudgift på baggrund af oplysningerne i energimærket. Indklagede har bl.a. anført: Det bestrides, at indklagede skal betale erstatning til klagerne, idet klagerne ikke var i god tro om, at varmeudgiften oplyst i salgsopstillingen var korrekt. Klagerne fik udleveret energimærke, hvori udgiften til olie er opgjort til 25.000 kr. årligt med et forbrug på 2.943 liter olie, og energimærket må formodes at have været forelagt klagernes professionelle rådgiver, inden købsaftalen blev endeligt indgået. Nævnet udtaler: Det fremgår af 20, stk. 2, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom, at der i salgsopstillingen vedrørende udgifterne til bl.a. varme skal gives oplysning om sælgers seneste årsforbrug og udgiften hertil. Klager har over for nævnet dokumenteret, at sælgers seneste årsudgift til fyringsolie udgjorde ca. 24.000 kr., hvorfor nævnet finder det kritisabelt, at indklagede i salgsopstillingen alene anførte 11.177 kr. Nævnet finder, at klagerne var i god tro om salgsopstillingens oplysninger om varmeudgifterne. Nævnet henviser i den forbindelse til, at det af energimærket fremgår, at sælger har oplyst sin årlige varmeudgift til 10.000 kr., og at bygningskonsulenten har oplyst om årsagen til differencen mellem den beregnede udgift og den af sælger oplyste udgift. Hertil kommer, at den i energimærket oplyste varmeudgift vedrører perioden 2006/2007, og dermed ikke angiver sælgers seneste årsudgift. Efter 24, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom har en forbruger ret til erstatning efter dansk rets almindelige regler, hvis forbrugeren lider tab som følge af, at formidleren tilsidesætter sine pligter efter loven eller aftalen. Ved i salgsopstillingen at oplyse en varmeudgift, der ikke var i overensstemmelse sælgers
6 seneste årsudgift, har indklagede tilsidesat sine pligter efter lovgivningen. Nævnets formand og Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter i nævnet (3 medlemmer) finder, at det ved afgørelsen af om klagerne har lidt et tab som følge heraf, påhviler klagerne at bevise, at indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, og dermed at klagerne som følge af den fejlagtige oplysning har betalt for meget for ejendommen. Afgørelsen af dette spørgsmål er ikke egnet til nævnsbehandling, idet en stillingtagen hertil vil kræve en bevisførelse, herunder afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises derfor fra nævnsbehandling, men disse nævnsmedlemmer udtaler deres kritik af indklagede. Forbrugerrådets og Grundejernes Landsorganisations repræsentanter i nævnet (2 medlemmer) finder, at indklagedes oplysning om varmeudgiften må anses for en tilsikring vedrørende størrelsen/niveauet af varmeudgiften. Da oplysningen ikke var korrekt, finder disse nævnsmedlemmer, at indklagede skal betale erstatning til klagerne. I overensstemmelse med tidligere nævnspraksis stemmer disse nævnsmedlemmer for at udmåle erstatningen med udgangspunkt i den årlige difference mellem de forkerte og de korrekte oplysninger kapitaliseret med 6. Disse nævnsmedlemmer stemmer derfor for at tilkende klagerne et beløb på 76.000 kr. Efter stemmeflertallet afvises spørgsmålet om tilkendelse af erstatning fra nævnsbehandling. Konklusion: Spørgsmålet om tilkendelse af erstatning afvises fra nævnsbehandling. Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand