LOKALPLAN Sønderborg Kommune Lokalplan Nr. 4-0701 Erhvervsområdet Fynsgade Planafdelingen Rådhuset 6400 Sønderborg T 88726400 F 88726402 E post@sonderborg.dk
I n d h o l d I ndholdsfortegnelse Baggrunden for lokalplanen 3 Formålet med lokalplanen 4 Redegørelse for forhold til anden planlægning 5 Regionplan 5 Kommuneplan 5 Lokalplan 5 Trafikale forhold 5 Vand- og spildevandsforsyning 5 Varmeforsyning 5 Miljøforhold 6 Kystnærhedszone 6 Fortidsminder 6 Lokalplanens bestemmelser 7 1 Formål 7 2 Område og zonestatus 7 3 Områdets anvendelse 7 4 Udstykning 7 5 Bebyggelsens omfang 7 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 8 7 Ubebyggede arealer 8 8 Forudsætninger for ibrugtagning af evt. ny bebyggelse 8 9 Miljøforhold 8 10 Trafikale forhold 9 11 Privatretlige servitutter 9 12 Lokalplanens retsvirkninger 9 13 Ophævelse af ældre lokalplan 10 Vedtagelsespåtegning 10 Bilag 1 10 Bilag 2 12 Bilag 3 13 Miljøscreening 14 2
Baggrunden for lokalplanen R e d e g ø r e l s e Sønderborg Kommune har længe ville udarbejde en ny lokalplan for erhvervsområdet ved Fynsgade, fordi den gældende lokalplan nr. 4-9102 fra 1991 er forældet. Den gældende lokalplan specificerer, at området alene må anvendes til industri- og større værkstedsvirksomhed, og giver således ikke mulighed for at andre erhvervstyper kan placeres i erhvervsområdet. Samfundsudviklingen har imidlertid skabt mindre behov for erhvervsområder til industrivirksomheder og større behov for erhvervsområder til kontor- og servicevirksomheder. Nærværende lokalplan udstikker derfor rammerne for erhvervsområdets fremtidige anvendelse. Kort over lokalplanområdet med fremhævning af det aktuelle projekt. 3
R e d e g ø r e l s e Formålet med lokalplanen Lokalplanområdet er beliggende i et ældre erhvervsområde i den østlige del af Sønderborg by. Området omfatter matrikelnumrene 413, 441 og 454, alle af Sundsmark Ejerlav, og dækker et areal på ca. 120.000 m². Den eksisterende lokalplan nr. 4-9102 udlægger området til industri- og værkstedsvirksomheder. Den eksisterende lokalplan udelukker derfor, at området kan bruges til kontor- og servicefag. Nærværende lokalplan erstatter et delområde i den eksisterende lokalplan, og muliggør således en ændret anvendelse her. Formålet med lokalplanen er netop dette - at muliggøre fremtidige anvendelse af erhvervsområdet til kontor- og servicevirksomhed. Det skal dog samtidig pointeres, at en lokalplan ikke foreskriver handlepligt, hvilket betyder at den eksisterende, lovlige anvendelse af områdets bygninger, fx til fabrikation af solcellemoduler, kan fortsætte som hidtil. På matr.nr. 413 Sundsmark ligger den tekstilfabrikken Møller & Co s gamle fabrikslokaler og lagerhaller, som for en dels vedkommende har været lejet ud. Området har indkørsel fra Jyllandsgade, Fynsgade og Stationsvej. Vejnettet indenfor området har hidtil været lukket, hvilket fastholdes i nærværende lokalplan, således at der ikke kan foregå gennemkørende trafik. Områderne øst og syd for lokalplanområdet er udlagt til erhvervsformål i den eksisterende lokalplan 4-9102, som fortsat skal være gældende her. Mod nord er området afgrænset af en større indfaldsvej, Augustenborg Landevej, mens området mod øst er afgrænset af Stationsvej. I de to nordøstligste af Møller & Co s gamle haller er det tanken at indrette et kontorarealer med indkørsel fra Stationsvej. Dette vil medføre en øget trafik på Stationsvej og Augustenborg Landevej. Det planlægges derfor, at omlægge Stationsvej så den støder til Augustenborg Landevej længere mod vest og overfor Præstegårdsvej (se Bilag 1 med grøn markering at det nye vejforløb). Bebyggelsesprocent er angivet i den eksisterende lokalplan til 60 for hver enkel ejendom, hvilket fastholdes i den nye lokalplan, ligesom det fastholdes, at der inden for lokalplanområdet ikke udstykkes grunde der er mindre end 2.500 m 2. 4
Redegørelse for forhold til anden planlægning R e d e g ø r e l s e Regionplan Lokalplanen er i overrensstemmelse med Regionplan 2005-2016 Kommuneplan I henhold til planloven kan kommunen selv udarbejde, godkende og administrere lokalplaner, når de er i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplanområdet ligger ifølge Sønderborg Kommunes Kommuneplan 2005-17 i rammeområde 4.E2, der er udlagt til erhverv. Idet nærværende lokalplan udlægger området til erhvervsformål, er den derfor i overensstemmelse med kommuneplanen. Lokalplan Lokalplanområdet har hidtil været omfattet af lokalplan 4-9102, som aflyses for nærværende lokalplanområdes vedkommende, men fortsat vil være gældende for resten af området omfattet af lokalplan 4-9102. Desuden er lokalplanområdet omfattet af lokalplan 0-0112, der fastlægger bestemmelser vedr. skilte og facader. Lokalplan 0-0112 vil fortsat supplere nærværende lokalplan. Trafikale forhold Kommunen har igennem en årrække arbejdet for en planlægning af krydset Stationsvej/Augustenborg Landevej, fordi de trafikale problemer i krydset er blevet større og større. Det skyldes bl.a. udbygningen af Sundsmark med daginstitution m.m. samt ændret brug af Møller & Co-komplekset. Samtidig er der en bybusrute, som skal fra Stationsvej ud på Augustenborg Landevej, hvilket i perioder er næsten umuligt. Vand- og spildevandsforsyning Tilslutning skal ske til Sønderborg Kommunes Vandforsyning. Ejendommene i lokalplanområdet er tilsluttet offentlig kloak og renseanlæg. Regnog spildevand skal i separate ledninger tilsluttes offentlig kloak i overensstemmelse med Sønderborg Kommunes spildevandsplan. Varmeforsyning Lokalplanområdet er omfattet af Sønderborg Kommunes varmeplan, som for lokalplanområdets vedkommende er udlagt til fjernvarmeområde - distrikt 27. Lavenergihuse, i henhold til Bygningsreglementet, kan få dispensation herfra. 5
B e s t e m m e l s e r Miljøforhold Støjgrænserne er fastsat i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for ekstern støjbelastning i områder for blandet erhvervsbebyggelse. Den nye lokalplans støjgrænser er en fortsættelse af de eksisterende støjgrænser i eksisterende lokalplan. Ifølge Kort- & Matrikelstyrelsens hjemmeside er der oplyst om jordforurening på vidensniveau i lokalplanområdet. Af Jordforureningslovens 71 fremgår det, at såfremt der under bygge- eller jordarbejde på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening i jorden, skal arbejdet standses. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader pågældende arbejde udføre. Sønderborg Kommune skal hurtigst muligt orienteres om den konstaterede forurening. Overskudsjord fra eventuelt byggeri skal så vidt muligt placeres i lokalplanområdet, efter aftale med Sønderborg Kommune. I forbindelse med lokalplanens udarbejdelse har kommunen foretaget en indledende screening af lokalplanområdets miljøforhold. Miljøscreeningen har konkluderet, at det er usandsynligt, at lokalplanens gennemførelse vil få en væsentlig påvirkning på miljøet. Det vurderes således, at der ikke skal udarbejdes en egentlig miljøvurdering for lokalplanområdet se bilaget Miljøscreening. Kystnærhedszone Lokalplanområdet er beliggende indenfor kystnærhedszonen, men idet lokalplanens bestemmelser vedrørende bygningers højde, størrelse samt ydre fremtræden fastholdes fra tidligere lokalplan, vil dette ikke får indvirkning på oplevelsen af kystlinien. Fortidsminder Findes der under jordarbejder spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet, jf. Museumslovens 27, stk. 2. Fortidsmindet skal straks anmeldes til kulturministeren eller det nærmeste statslige eller statsanerkendte kulturhistoriske museum. Kulturministeren beslutter snarest, om arbejdet kan fortsætte, eller om det skal indstilles, indtil der er foretaget en arkæologisk undersøgelse. Senest 1 år efter, at anmeldelsen er modtaget, kan arbejdet genoptages, medmindre kulturministeren har afgivet indstilling om erhvervelse af fortidsmindet. 6
B e s t e m m e l s e r Lokalplanens bestemmelser I henhold til planloven, lovbekendtgørelse nr. 833 af 18. august 2004, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Formål Lokalplanens formål er - at give mulighed for områdets fremtidige udvikling henimod et område for kontor- og servicevirksomheder. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilaget og består af matrikelnumrene 413, 441 og 454, alle af Sundsmark Ejerlav, og alle parceller, som efter er den 1. juli 2007 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må anvendes til kontor- og servicevirksomhed, samt virksomheder som efter byrådets skøn finder naturligt plads i området. 3.2 I området må detailhandel/handel med dagligvarer ikke finde sted. 3.3 Højest tilladte miljøklasse er klasse 3; virksomheder der giver anledning til en mindre påvirkning af omgivelserne. Klassen omfatter håndværksprægede virksomheder og visse servicevirksomheder. Afstanden til boliger bør være ca. 50 m. 4 Udstykning Grunde udstykket i lokalplanområdet må ikke være mindre end 2.500 m². 5 Bebyggelsens omfang 5.1 Områdets bebyggelsesprocent må maksimalt være 60. 5.2 En bygnings ydervæg eller tagflade må ikke være hævet mere end 11 meter over terræn. 5.3 Langs Augustenborg Landevej skal en byggelinje på 15 meter fra vejskel overholdes. Ved øvrige veje skal en byggelinje 5 på meter fra skel overholdes. 7
B e s t e m m e l s e r 6 Bebyggelsens ydre fremtræden 6.1 Farver på facader og tagkonstruktion skal afstemmes efter omgivelserne, og farverne skal være jordfarver eller disses blanding med sort eller hvid. 6.2 Facadematerialer kan være mursten, beton, træ eller glas. Glas skal være klart eller let tonet. 6.3 Taget skal udføres med hældning. 6.4 Skiltning og reklamering må kun finde sted med byrådets særlige tilladelse, og i det efter byrådets skøn sædvanlige omfang for virksomheder af den pågældende art. Hele lokalplanområdet er desuden omfattet af lokalplan 0-0112, der fastlægger bestemmelser vedr. skilte og facader. Lokalplan 0-0112 vil fortsat supplere denne lokalplan. 7 Ubebyggede arealer 7.1 Ubebyggede arealer skal beplantes eller fremstå med fast belægning og fremstå vedligeholdte og rengjorte. 7.2 Der skal udlægges mindst 1 p-plads pr. 50 m² etagemeter. 7.3 Opholdsarealer for virksomhederne skal udlægges i et omfang svarende til mindst 10 % af etageareal. 8 Forudsætninger for ibrugtagning af eventuel ny bebyggelse Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning i henhold til kommunens varmeplan. Lavenergihuse, i henhold til Byggeloven, er undtaget herfra. 9 Miljøforhold Til naboejendomme i lokalplanområdet gælder, samt mod erhvervsområdet mod syd og vest gælder, at det ækvivalente, korrigerede støjniveau ikke må overstige følgende støjgrænser: Mandag-fredag kl. 7-18 og lørdag kl. 7-14 Søn- og helligdage kl. 7-18, lørdage kl. 14-18 og alle dage kl. 18-22 Alle dage kl. 22-7 55 db(a) 45 db(a) 40 db(a) Det maksimale støjniveau må om natten ikke overstige 55 db(a). For dagtimerne kl. 7-18 skal grænseværdierne overholdes inden for det mest støjbelastede tidsrum på 8 timer. For aftentimerne, kl. 18-22, skal grænseværdierne overholdes inden for den mest støjbelastede 8
B e s t e m m e l s e r time. For nattetimerne, kl. 22-7 skal grænseværdierne overholdes inden for den mest støjbelastede ½ time. Til boligområderne nord og øst for lokalplanområdet gælder, at det ækvivalente, korrigerede støjniveau ikke må overstige følgende støjgrænser: Mandag-fredag kl. 7-18 og lørdag kl. 7-14 Søn- og helligdage kl. 7-18, lørdage kl. 14-18 og alle dage kl. 18-22 Alle dage kl. 22-7 45 db(a) 40 db(a) 35 db(a) Det maksimale støjniveau må om natten ikke overstige 50 db(a). For dagtimerne kl. 7-18 skal grænseværdierne overholdes inden for det mest støjbelastede tidsrum på 8 timer. For aftentimerne, kl. 18-22, skal grænseværdierne overholdes inden for den mest støjbelastede time. For nattetimerne, kl. 22-7 skal grænseværdierne overholdes inden for den mest støjbelastede ½ time. 10 Trafikale forhold 10.1 Hvis Stationsvej omlægges, skal det i princippet ske i overensstemmelse med skitseringen i bilag 2. 10.2 Primær vejadgang for kørende trafik skal ske via de eksisterende adgangsveje fra Jyllandsgade, Fynsgade og fra den på bilag 2 skitserede vejadgang fra Stationsvej. 10.3 Vejnettet indenfor lokalplanområdet skal være lukket og må ikke muliggøre gennemkørende trafik til og fra naboområder. 11 Privatretlige servitutter Privatretlige servitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanens bestemmelser, jf. Planlovens 18. 12 Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. 12.2 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må der, ifølge Planlovens 18, ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser. 12.3 Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser 9
V e d t a g e l s e af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at de ikke strider mod principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. 12.4 Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggelovgivningen. 12.5 Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget, må de omfattede ejendomme, jf. Planlovens 17, stk. 1, ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. 13 Ophævelse af ældre lokalplan Den eksisterende lokalplan 4-9102 ophæves for nærværende lokalplans område. V edtagelsespåtegning Forslag til lokalplan nr. 4-0701 er af Sønderborg Byråd den 21. marts 2007 vedtaget til offentliggørelse. P.b.v. Jan Prokopek Jensen borgmester Lokalplan nr. 4-0701 er endeligt vedtaget af Sønderborg Byråd den 21. juni 2007. P.b.v. Jan Prokopek Jensen borgmester Lokalplan nr. 4-0701 tinglyses på de berørte ejendomme. 1 0
Bilag 1 - Lokalplanområdets afgrænsning B i l a g Fynsgade N 1 1
Bilag 2 - Stationsvejs nye forløb B i l a g 1 2
Bilag B ilag 3 - Facader ud mod Stationsvej/Augustenborg Landevej &!#!$% -/$!5'534%."/2',!.$%6%* &!#!$% -/$ 34!4)/.36%* &!#!$% -/$!5'534%."/2',!.$%6%* 13
B i l a g M iljøscreening Skemaet nedenfor er et resume af den miljøscreening, der er foretaget forud for udarbejdelsen af lokalplanforslaget. En detaljeret beskrivelse af projektets miljøpåvirkning og vurdering af påvirkningens væsentlighed kan rekvireres i Planafdelingen. Konklusionsskema Punkt Emne Miljøpåvirkning Væsentlig betydning 1 Visuel påvirkning 1 A 2 Landskab 3 A 3 Naturbeskyttelse 1 A 4 Biologisk mangfoldighed 1 A 5 Jord og undergrund 1 A 6 Vand 1 A 7 Luft 1 A 8 Klimapåvirkning 1 A 9 Kulturarv 1 A 10 Befolkning 2 B 11 Menneskers sundhed 2 A 12 Trafik 2 A 13 Materielle goder 1 A 14 Naboområder 2 B 15 Alternativer, 0-løsning - - Definitionsskala til konklusionsskema: 1 betyder, at det er usandsynligt, at der vil ske en miljøpåvirkning 2 betyder, at der er mulighed for en miljøpåvirkning 3 betyder, at der sandsynligvis vil ske en miljøpåvirkning A betyder, at miljøpåvirkningen vurderes at være uvæsentlig B betyder, at miljøpåvirkningen vurderes måske at være væsentlig C betyder, at miljøpåvirkningen vurderes at være væsentlig Konklusion Projektet vurderes på 12 af de 14 undersøgte emner at have en uvæsentlig påvirkning af miljøet. 2 emner vurderes at have en måske væsentlig påvirkning af miljøet, men dette er til det bedre. Dels fordi området fremover kan bruges af kontor- og servicevirksomheder og ikke kun længere ligge tomt hen, og dels fordi de nye typer virksomheder forurener og støjer mindre overfor naboområder. Det parklignende landskab i den østligste del af lokalplanområdet vil blive inddraget til at omlægge Stationsvej, hvorfor dette går tabt. Til gengæld forbedres trafiksikkerheden i området ved anlæggelse af et lysreguleret kryds. I forlængelse af ovennævnte argumenter vurderes det slutteligt, at der ikke er behov for yderligere vurdering af miljøpåvirkningen hos andre berørte myndig-heder, ligesom det vurderes, at der ikke er behov for yderligere miljøvurdering/miljørapport for projektet. 1 4