LOKALPLAN 9.15 Område ved Søborg Hovedgade, Vilhelm Bergsøes Alle og Erik Bøghs Alle Søborg kvarter GLADSAXE KOM MU NE 1985
HVORFOR LOKALPLAN? I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan når dele af kommuneplanen skal realiseres, når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af bygninger, og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres. HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske be stem mel ser. Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre in te res se re de om den planlagte udvikling. I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lo kal pla nens indhold og dens forhold til den øvrige plan lægning beskrives. Desuden forklares lo kal pla nens retsvirkninger. Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalpla nens vedtagelse er bin den de for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet som paragraffer og supple ret med kortbilag, og kommunen tinglyser lokalplanen på alle ejendomme inden for planens område.
REDEGØRELSE FOR LOKALPLAN NR. 9.15 For et område ved Søborg Hovedgade, Vilhelm Bergsøes Allé og Erik Bøghs Allé i Søborg kvarter BAGGRUNDEN FOR LOKALPLANEN Som led i byfornyelsen langs Søborg Hovedgade fremkom Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe i 1983 med et forslag om opførelse af ca. 24 ungdomsboliger og ca. 17 almin-delige boliger langs Hovedgaden umiddelbart op til bydelscentret Søborg Ho ved ga de Syd. Byrådet vedtog i forlængelse heraf 12.10.83 forslag til lo kal plan nr. 9.14. På baggrund af de indsigelser og ændringsforslag, der fremkom i lo kal plan for sla gets offentlighedsperiode fandt byrådet imidlertid anledning til at ændre lokalplanforslaget. Den væsentligste ændring består i, at det er besluttet at udvide centerområdet, således at der i området langs Søborg Hovedgade mellem Vilhelm Bergsøes Allé og Erik Bøghs Allé kan etableres butikker i stueetagen. En anden ændring består i, at centerområdet udvides i baglandet for at give mu lig hed for indpasning af det nødvendige antal parkeringspladser i området. For at undgå at gribe ind over for de to eksisterende erhvervsvirksomheder på henholdsvis matr. nr. 22 gk og 22 gn, Buddinge har byrådet besluttet at ind dra ge kommunens egen ejendom matr. nr. 22 ah til anvendelse til de nævnte par ke rings for mål. Disse ændringer nødvendiggør både udarbejdelse af et tillæg til kommuneplanen og en ny lokalplan. Byrådet har i forlængelse heraf vedtaget nærværende lo kal plan nr. 9.15, samt tillæg nr. 3 til kommuneplanen. Det nye projekt, som Arbejdernes Boligselskab i Gladsaxe ønsker at opføre, be står af 6 ungdomsboliger, 16 almindelige boliger og et antal butikker. Området langs Søborg Hovedgade er i dag bebygget med to etageejendomme, nogle villaer og nogle mindre erhvervsejendomme. Ved den planlagte byfornyelse er stat tes vil-laerne med den nye bebyggelse, som det fremgår af omstående il lu stra ti on. Ejen dom men Søborg Hovedgade 70 nedrives som følge af ho ved ga de sa ne rin gen. For at sikre en samlet løsning, der tilpasser nybyggeriet til de to ek si ste ren de eta ge ejen - dom me og for at etablere en tilfredsstillende fremtidig for sy ning med fælles op-holds- og parkeringsarealer omfatter lokalplanen hele rand be byg gel sen langs Ho ved ga den mellem Vilhelm Bergsøes Allé og Erik Bøghs Allé. Det bagvedliggende erhvervsområde er også medtaget i lokalplanen. Formålet her -med er at sikre en regulering af dette område i overensstemmelse ned kommunepla nens intentioner og rammer for området. Lokalplanen omfatter således hele området der afgrænses af Søborg Hovedgade, Vilhelm Bergsøes Allé, Niels Finsens Allé og Erik Bøghs Allé.
4
LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanen er underdelt i følgende to områder: Område 1 omfatter den sydvestlige del af lokalplanområdet. Området udlægges som centerområde. Det er i dette område, den nye bebyggelse med butikker agtes opført. Område 2 omfatter den resterende del af lokalplanområdet. Dette område er i kom mu ne pla nen fastlagt til erhvervsformål. Hvad angår område 1 stillede den hidtil gældende partielle byplan nr. 9 krav om op fø rel se af boligog forretningsbebyggelse i 5 etager. For at tilgodese nutidige krav til op-holds- og parkeringsarealer på de relativt små grunde indføres bestemmelser om, at be-byggelse kun må opføres i 2½ etage og at der skal etableres fælles opholds- og parke-ringsarealer for hele området. Dette forudsætter, at ejerne af de berørte ejen dom me ind-går overenskomst om fælles anvendelse m.v. af friarealerne. Vejadgang til par ke rings are a ler ne må kun etableres fra sidevejene. For at opnå en varieret facadeudformning fastsættes i lokalplanen, at bebyggelsen skal opføres som sluttet facadebebyggelse i et brudt forløb med forskellig afstand til vej-midte. Hvad angår område 2 sker der i forhold til partiel byplanvedtægt nr. 9 generelt en op-stramning og præcisering af bestemmelserne for området. Det drejer sig om mak si mal bebyggelsesprocent, etagehøjder og placering af henholdsvis boligbebyggelse og er -hvervsbebyggelse på de enkelte ejendomme. Ændringerne medfører dog ikke væ sent li ge ændringer i den tilladelige anvendelse af de enkelte ejendomme i forhold til den hidtidige. For at undgå evt. støjgener fra erhvervsområdet fastsættes i lokalplanen, at der skal etableres støjafskærmning mellem centerområdet og erhvervsområdet. LOKALPLANEN I FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Lokalplanen er som nævnt omfattet af Tillæg nr. 3 til kommuneplanen. Lokalplanens om-råde 1 er herefter omfattet af bestemmelserne for enkeltområde 14.C.4. Område 2 er som hidtil omfattet af bestemmelserne for enkeltområde 14.E.1. For enkeltområde 14.C.4 gælder følgende rammer: a. Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, bydelscenter med etageboliger. b. Bebyggelsesprocenten for området under ét må ikke overstige 50. c. Bebyggelse skal opføres som sluttet facadebebyggelse med 2 etager og ud nyt te lig tagetage. d. Der må maksimalt etableres 9.700 m2 etageareal til detailhandel og de tail han dels lig nen de funktioner. e. Bebyggelse må kun finde sted efter samlede bebyggelsesplaner for områder af passende størrelse. f. Der skal etableres 1 offentligt tilgængelig parkeringsplads pr. 25 m2 erhvervsareal. Lokalplanens bestemmelser for område 1 er i overensstemmelse med rammerne for om-rådet. Område 1 omfatter ikke hele enkeltområde 14.C.4. Da bebyggelsesprocenten for område 1 svarer til den for hele enkeltområdet gældende, nemlig 50, sker der ikke no-gen reduktion af byggemulighederne i resten af enkeltområde 14.C.4. For enkeltområde 14.E.1 gælder følgende rammer: a. Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål, mindre håndværks og ser vice præ ge de 5
virksomheder indenfor fremstilling, byggeri og anlæg, engroshandel og transport samt til boligformål i tilknytning til den enkelte virksomhed. b. Der tillades kun kontorbebyggelse til den for den enkelte virksomhed hørende ad-ministration. c. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 35. d. Bebyggelse må højst opføres med 2 etager. e. Til den enkelte virksomhed skal etableres 0,6 parkeringsplads pr. dag beskæftiget. f. Ingen grund må udstykkes over 800 m2. Lokalplanens bestemmelser for område 2 er i overensstemmelse med rammerne for området. I lokalplan T 1 er Vilhelm Bergsøes Allé, Niels Finsens Allé og Erik Bøghs Allé udlagt som stilleveje. Stillevejene er foreslået udformet med indsnævringer med såkaldte bump. Det må nødvendigvis tilsikres, at adgang til erhvervsejendommene med last bi ler o.lign. kan ske uhindret. LOKALPLANENS FREMLÆGGELSE OG VEDTAGELSE Forslaget til lokalplan blev vedtaget af byrådet 08.08.84 og blev offent ligt bekendtgjort 12.09.84. Forslaget har været offentligt fremlagt i peri oden 12.09.84-12.11.84. Frem læg gel sen gav anledning til 5 tilkendegivelser, som bl.a. vedrørte spørgsmålet om af græns nin gen mellem centerområdet og er hvervsområdet. Der blev argumenteret for, at de er-hvervsvirksomheder, der ligger i centerområdet, burde henhøre til erhvervsområdet. Lokalplanen blev på byrådets møde 12.12.84 vedtaget uændret i forhold til lo kal plan for sla get. Den endeligt vedtagne lokalplan blev offentligt bekendtgjort 16.01.85. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter byrådets endelige vedtagelse af lokalplanen, må de ejendomme, der er omfattet af planen, iflg. kommuneplanlovens 31 kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Lo kal pla nen medfører ikke i sig selv en handlepligt i form af krav om etablering af de an-læg, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre afvigelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den karakter af om rådet, som søges til ve je bragt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige ned lokalplanen, fortrænges af planen. 6
LOKALPLAN NR. 9.15 For et område ved Søborg Hovedgade, Vilhelm Bergsøes Allé og Erik Bøghs Allé i Søborg kvarter I medfør af kommuneplanloven (lovbekendtgørelse nr. 734 af 21.12.82) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Nærværende lokalplan har til formål at fastlægge bestemmelser for det i 2 nævnte om-råde, hvad angår anvendelse, bebyggelsens omfang og placering, vej- og par ke rings for hold og udstykningsforhold. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanens område, der er beliggende i byzone, afgrænses som vist på kort bi lag nr. 1. Området er beliggende i Søborg kvarter og afgrænses af Søborg Ho ved ga de, Vil-helm Bergsøes Allé, Niels Finsens Allé og Erik Bøghs Allé. 2.2 Lokalplanen omfatter følgende matr. nr., alle af Buddinge: 22 u, 22 v, 22 x, 22 y, 22 z, 22 æ, 22 ø, 22 aa, 22 ab, 22 ac, 22 ad, 22 ae, 22 af, 22 ag, 22 ah, 22 ai, 22 ak, 22 al, 22 am, 22 an, 22 ao, 22 ap, 22 eb, 22 ec, 22 fx, 22 gk, 22 gn. 2.3 Lokalplanens område opdeles i områderne 1 og 2, som vist på kortbilag nr. 1. Område 1 omfatter følgende matr. nr.: 22 ae, 22 af, 22 ag, del af 22 ah, 22 eb, 22 ec, 22 gk, 22 gn. Område 2 omfatter følgende matr. nr.: 22 u, 22 v, 22 x, 22 y, 22 z, 22 æ, 22 ø, 22 aa, 22 ab, 22 ac, 22 ad, del af 22 ah, 22 ai, 22 ak, 22 al, 22 am, 22 an, 22 ao, 22 ap, 22 fx. 7
3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Område 1 tillades kun anvendt til centerformål, bydelscenter med etageboliger. 3.2 I område 1 tillades stueetagen kun anvendt til detailhandel. 3.3 Område 2 tillades kun anvendt til erhvervsformål, mindre håndværks- og servicepræ-gede virksomheder, der betjener de omliggende boligkvarterer. Der må kun opføres el-ler indrettes bebyggelse til eller udføres erhverv som følgende: virksomheder inden for fremstilling, byggeri og anlæg samt engroshandel og transport. I tilknytning til den en-kelte virksomhed må opføres eller indrettes 1 bolig. 3.4 Inden for område 2 må kun udøves virksomhed, som ikke eller kun i ubetydelig grad medfører gener i form af støj, luftforurening eller lugt (se note 1). 3.5 Inden for område 2 tillades kun opført eller indrettet kontorareal til den for den enkelte virksomhed hørende administration. 4 UDSTYKNINGER 4.1 I område 1 må ingen grund udstykkes med en mindre størrelse end 800 m2. 4.2 1 område 2 må ingen grund udstykkes med en størrelse mindre end 700 m2 og større end 800 m2. 5 VEJ- OG STIFORHOLD 5.1 I område 1 skal vejadgang til de enkelte ejendomme etableres fra Erik Bøghs Allé 16 og/eller Vilhelm Bergsøes Allé. 5.2 I område 1 skal etableres en fælles parkeringsløsning for hele området. 5.3 I område 1 skal anlægges et antal p-pladser svarende til 2 p-pladser for hver 3 boliger og reserveres areal til 1 p-plads for hver bolig. Der skal reserveres areal til 1 offentligt tilgængelig parkerings plads pr. 25 m2 erhvervsareal. 8
5.4 I område 2 skal der til den enkelte virksomhed reserveres parkerings areal mindst sva-rende til 0,6 parkeringsplads pr. dagbeskæftiget. 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 I område 1 må bebyggelsesprocenten for området under ét ikke overstige 50. 6.2 I område 1 må bebyggelse kun opføres med 2 etager og udnyttelig tagetage. 6.3 I område 1 må bebyggelse kun finde sted indenfor det på kortbilag nr. 2 viste byggefelt. 6.4 I område 1 skal afstanden fra bebyggelse til Søborg Hovedgades midte være mindst 17 m (se note 2). 6.5 I område 2 må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige 35. Heraf må bebyggelsesprocenten for boligdelen ikke overstige 25. 6.6 I område 2 må bebyggelse højst opføres med 2 etager, bebyggelse til beboelse dog kun i 1 etage med udnyttelig tagetage. 6.7 I område 2 skal boligbebyggelse principielt placeres nærmest vej og er hvervs be byg gel se principielt fjernest vej. 6.8 I område 2 skal afstanden fra bebyggelse til vejmidte være mindst 10 m. 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 I område 1 skal ydervægge hovedsagelig opføres af tegl, idet der dog til mindre byg nings de le kan anvendes andre materialer. 7.2 I område 1 skal bebyggelse opføres som sluttet facadebebyggelse. Bebyggelsen skal udformes i et brudt forløb med forskellig afstand til vejmidte. 7.3 I område 1 skal ny bebyggelse opføres med sadeltage dækket med tagsten. 9
8 UBEBYGGEDE AREALER 8.1 I område 1 skal ubebyggede arealer, som ikke benyttes til indkørsel og parkering, tør-repladser eller lignende, anlægges og vedligeholdes som fælles opholdsareal (have, legeplads og lignende) for hele området. 8.2 Udformningen af det i 8.1 nævnte fælles opholdsareal skal godkendes af by rå det. 8.3 I skellet mellem område 1 og område 2 skal opføres en mur eller anden støj af skærm ning af en højde på mindst 2 m og højst 3 m. 8.4 I område 2 skal ubebyggede arealer ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende. 8.5 I område 2 skal oplagspladser principielt placeres fjernest vej og skærmes mod vej. Ved oplagring af materialer og lignende skal en passende orden opretholdes. 9 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE Ny bebyggelse i område 1 må ikke uden byrådets tilladelse tages i brug, før be byg gel sen er tilfredsstillende lydisoleret overfor vejtrafikstøj, i overensstemmelse med de til en-hver tid gældende bestemmelser i miljølovgivningen (se note 3). 10 OPHÆVELSE AF BYPLANVEDTÆGT Den under 15.02.52 af boligministeriet godkendte byplanvedtægt nr. 9 ophæves for så vidt angår de af nærværende lokalplan omfattede ejendomme. note 1: Virksomhedens forhold til omgivelserne reguleres gennem de til enhver tid gældende bestemmelser i miljølovgivningen, jfr. bl.a. miljøstyrelsens vejledning nr. 2/1974: Mil jø hen syn ved planlægning og vejledning nr. 3/1974: Ekstern støj fra virk som he der. note 2: Langs Søborg hovedgade gælder den til enhver tid af Københavns amtsråd fastsatte byggelinie. note 3: 10
Ifølge vejledende grænser for støjniveau bør støjfølsomme arealer ikke udsættes for et ækvivalent, konstant støjniveau højere end 55 db(a) udendørs, jfr. miljøstyrelsens vej-ledning nr. 2/1974: Miljøhensyn ved planlægning, vejdirektoratets rapport nr. 25/1979: Bygningers lydisolation overfor vejtrafikstøj og regionplanmæssige retningslinier. Således vedtaget af Gladsaxe byråd, den 8. august 1984 Ole Andersen / Jens N. Christiansen I medfør af 27 i lov om kommuneplanlægning vedtages foranstående lokalplan en de ligt. Gladsaxe byråd, den 12. december 1984 Ole Andersen / Jens N. Christiansen Indført i dagbogen 004223 Gladsaxe civilret, den 27. februar 1986 Lyst. K. Bjørn-Jensen 11
lokalplan 9.15 1:2000 kortbilag 1 områdeafgrænsning Gladsaxe kommune aug 84