Investeringsejendom Udlejet til NGI A/S Sag I1506-05 TIL SALG Nørresundby - Virkelyst 3C + 5 + 7 Velbeliggende i fuldt udbygget erhvervsområde tæt ved E45 Fuldt udlejet til kapitalfond Særdeles høj vedligeholdelsesstand Kontantpris kr. 25.350.000 1. års nettoafkast % 7,50 Etageareal m 2 6.979
1. BESKRIVELSE Ejendomsbeskrivelse Særdeles velholdt industriejendom beliggende i et fuldt udbygget industrikvarter med profilering direkte ud imod motorvej E 45 Ejendommene er fleksibel indrettet og pt. sammenbygget og anvendes i dag af en af de førende indenfor rustfri stålprodukter hovedsagelig med produkter indenfor fødevareindustrien. Ejendommen har et stort befæstet udeareal velegnet til opbevaring varetransport mm. Ejendommen er veldisponeret med porte og har en god loftshøjde, alt i udsugning og tekniske installationer. Kontorer og velfærdslokaler er i en særdeles god stand. Der henvises til indscannet tegning sidst i materialet og ellers kan der mailes yderligere oplysninger Ejendommen har været domicil igennem mange år for virksomheden, NGI, som blev solgt til kapitalfond i 2014. Ejendommen er i familieeje hos de tidligere ejere og stiftere af NGI og sælges alene grundet generationsskifte. I forbindelse med handlen udstykkes bygning 9 og 10 (Virkelyst 9) fra nærværende ejendom. Matr. nr. 32 ca. er på i alt 11.664 m² - men i forbindelse med handlen skal der frastykkes 2.500 m² til Virkelyst 9. Område / Kvarter Nørresundby er statistisk set en selvstændig by med 22.083 indbyggere i byområdet (2015) på trods af dens nære beliggende ved Aalborg. Ejendommen er beliggende i erhvervsområde i Nørresundby med synlighed fra motorvejsnettet. Afstand til Aalborg Lufthavn 8 km (fra centrum 6 km) Afstand til motorvejsnettet 0,5 km Afstand til banegården / Aalborg Busterminal 5 km P-forhold Der er gode parkeringsforhold på ejendommen. 2. EJENDOMMENS DATA Beliggenhed Adresse Matr.nr. Kommune Virkelyst 3C + 5 + 7, 9400 Nørresundby 32 cf Nr. Uttrup By, Hvorup 32 ca Nr. Uttrup By, Hvorup Aalborg Opført / Ombygget Opførelsesår 0 Ombygningsår 2008 Arealer Grundareal 12.739 m 2 heraf vej 0 m 2 Bebygget areal 6.588 m 2 Erhvervsareal m/afskrivninger 6.979 m 2 Etageareal i alt 6.979 m 2 2
2.1 Bygningsspecifikation Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1986/2002 Bebygget areal 1.945 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Kontor, stue 269 m 2 Erhvervsareal Ja Produktion, stue 1.676 m 2 Erhvervsareal Ja Kontor, 1. sal 165 m 2 Erhvervsareal Ja Beskrivelse bygning nr. 1 Virkelyst 5 Bygning nr. 1 BBR-bygningsnr. 1 Opført / ombygget år 1980/1997 Bebygget areal 1.618 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Kontor 142 m 2 Erhvervsareal Ja Produktion 1.476 m 2 Erhvervsareal Ja Beskrivelse bygning nr. 1 Virkelyst 3C Bygning nr. 2 BBR-bygningsnr. 2 Opført / ombygget år 2006 Bebygget areal 223 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Produktion 223 m 2 Erhvervsareal Ja Beskrivelse bygning nr. 2 Virkelyst 5 Bygning nr. 3 BBR-bygningsnr. 3 Opført / ombygget år 1985/2008 Bebygget areal 1.833 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Kontor, stue 211 m 2 Erhvervsareal Ja Produktion, stue 1.622 m 2 Erhvervsareal Ja Produktion, 1. sal 70 m 2 Erhvervsareal Ja Bygning nr. 4 BBR-bygningsnr. 4 Opført / ombygget år 2004 Bebygget areal 4 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Transformerstation 4 m 2 Erhvervsareal Ja Bygning nr. 5 BBR-bygningsnr. 5 Opført / ombygget år 2011 Bebygget areal 252 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Produktion 252 m 2 Erhvervsareal Ja Beskrivelse bygning nr. 5 Virkelyst 5 3
Bygning nr. 6 BBR-bygningsnr. 6 Bebygget areal 655 m 2 Antal etager 2 Anvendelse Registreret som Afskrivning Kontor, stue 158 m 2 Erhvervsareal Ja Produktion, stue 497 m 2 Erhvervsareal Ja Kontor, 1. sal 156 m 2 Erhvervsareal Ja Beskrivelse bygning nr. 6 Virkelyst 5A Bygning nr. 8 BBR-bygningsnr. 8 Opført / ombygget år 2013 Bebygget areal 58 m 2 Antal etager 1 Anvendelse Registreret som Afskrivning Produktion 58 m 2 Erhvervsareal Ja Beskrivelse bygning nr. 8 Virkelyst 5 Bemærkninger Sælger har fået foretaget landinspektøropmåling af ejendommen. Opmålingen kan rekvireres hos Nybolig Erhverv Aalborg. Offentlig vurdering År 2014 Ejendomsværdi kr. 22.350.000 heraf grundværdi kr. 1.828.700 Ejendommen er under omvurdering. Ovennævvnte vurdering er INDEN udstykning af 2.500 m² Forsikringsforhold Ejendommen er pt. forsikret således: Bygnings- og brandforsikring. Forsikringspræmien er anslået af ejendomsmægleren og er bl.a. afhængig af den fremtidige anvendelse m.v. Energimærkning Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. 3. SERVITUTTER, PLANFORHOLD M.V. Gyldigt energimærke foreligger af 28.01.2016 med energiklassifikation B. Zonestatus Vej Afløbsforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Afløbsforholdene er noteret som Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. 4
Offentlige planer / Forhold Ejendommen er omfattet af Aalborg Kommunes rammebestemmelser 2.2.H3 Høvej Syd Endvidere er byplanvedtægt nr. 62 er gældende for ejendommen. Anvendelse, jfr. rammebestemmelserne skal områdets hovedanvendelse være: Boliger (åben-lav) Butikker til særlig pladskrævende varegrupper Mindre butikker til salg af egne produkter Kontorer Trykkerier Rekreative formål Engroshandel o.l. Transport Værksteder o.l. Mindre industri Rammebestemmelser kan rekvireres i kopi hos Nybolig Erhverv Aalborg alternativt kan de downloades fra Aalborg Kommunes hjemmeside på internettet. Brandmæssige forhold Servitutter Ejendommen opfylder gældende lovgivning til sin nuværende anvendelse. Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog af 11.06.2015 Jvf. tingbogsattesterne er der tinglyst følgende servitutter på : Matr. nr. 32ca Nr. Uttrup By, Hvorup 11.12.1969: Dok. om forsynings-/afløbsledninger m.v. 12.12.1969: Dok. om forsynings-/afløbsledninger m.v. 11.02.1975: Byplanvedtægt. 01.10.1976: Dok. om forsynings-/afløbsledninger m.v. 21.02.1978: Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. Indeholde betemmelser om salg. 21.10.2002: Dok. om byggelinier m.v. i h t lov. 23.05.2013: Deklaration om byggelinjer. 05.07.2007: Dok. om transformerstation m.v. 21.10.2009: Lejekontrakt. 10.03.2010: Lejekontrakt. 24.03.2010: Lejekontrakt. 22.01.2014: Grundlejekontrakt. Matr. nr. 32cf Nr. Uttrup By, Hvorup 12.12.1969: Dok om forsynings-/afløbsledninger mv 01.10.1976: Dok om forsynings-/afløbsledninger mv Forprioritet 21.02.1978: Dok om bebyggelse, benyttelse mv, Indeholder,bestemmelser om salg 29.02.1980: Dok om transformerstation/anlæg mv,,højspænding mv 21.10.2002: Dok om byggelinier mv i h.t. lov 22.09.2004: Dok om forsynings-/afløbsledninger mv i h.t.,lov 23.05.2013: Deklaration om byggelinjer 5
4. TEKNISKE INSTALLATIONER M.V. El, vand og varme Ejendommen varmeforsynes via centralvarmeanlæg of fjernvarme. Ejendommen er tilsluttet alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt). Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Ejendommen elforsynes via EnergiNord. Løsøre og inventar Der medfølger inventar og driftsmidler som tilhører udlejere. Der henvises til lejekontrakterne. 5. MILJØFORHOLD Affaldsdepot - tidligere forurening Forurening V1/V2 niveau Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. Da ejendommen er beliggende i byzone er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurening. Jordforureningsgruppen har på nuværende tidspunkt ikke oplysninger om forureningsforhold i relation til jordforeningsloven på ejendommen. Miljøattest kan rekvireres i kopi hos Nybolig Erhverv Aalborg. Alternativt kan oplysninger findes via www.rn.dk/regional-udvikling/jordforurening 6. ØKONOMISKE FORHOLD 6.1 Købesum Kontantpris kr. 25.350.000 Øvrige forhold: Kan overtages efter nærmere aftale. 6.2 Driftsudgifter Ejendomsskatter (år 2016) kr. 41.940 Dækningsafgift kr. 92.975 Udvendig vedligeholdelse Afsat, anslået kr. 314.055 Administration Administration, anslået kr. 15.000 Forsikringer Præmie årligt, anslået kr. 21.275 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 485.245 Driftsudgifter og driftsindtægter er ekskl. moms i forhold til momsfradragsprocent på 100% 6
Bemærkninger Forsikringspræmie, grundskyld og dækningsafgift er medtaget, jvf. et fordelingstal på 85% (idet bygning 9 og 10 udstykkes fra ejendomme i forbindelse med handlen). Køber opfordres til at gennemgå driftsudgifterne. I driftsudgifterne er der ikke medtaget faste og variable udgifter til forbrug af el, vand, vandafledningsafgift, renovation og varme. 6.3 Handelsomkostninger og kapitalbehov (Anslået) Købers handelsomkostninger (anslået): Tinglysningsafgift - skøde kr. 76.880 Advokatsalær - skøde kr. 85.800 Moms kr. 21.450 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 184.130 Momsrefusion i henhold til anslået fradragsprocent på 100% kr. 21.450 Handelsomkostninger, anslået, ekskl. moms kr. 162.680 Bemærkninger: Handelsomkostningerne er anslået for så vidt angår berigtigelse, idet det er muligt at indgå individuelle aftaler. Kapitalbehov: Kontantpris kr. 25.350.000 Handelsomkostninger anslået kr. 162.680 -Refusion depositum kr. 1.701.624 Anslået kapitalbehov kr. 23.811.056 6.4 Startforrentning Nettoleje til forrentning af investeret kapital kontanthandel Lejeindtægter m.v. kr. 2.270.204 - Driftsudgifter iht. budget kr. 485.245 Nettoleje til forrentning af investeret kapital kr. 1.784.959 Startforrentning, ved kontant handel 1. år, vejledende: 1.784.959 x 100 23.811.056 = 7,5% (anslået) Driftsudgifter, handelsomkostninger m.v. er ekskl. moms i henhold til en anslået/skønnet momsfradragsprocent på 100% 6.5 Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesum: Udbetaling kr. 25.350.000 Kontantomregnet købesum kr. 25.350.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 76.880 Advokatsalær skøde kr. 85.800 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 25.512.680 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger: 7
Bygninger og installationer: Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 23.276.370 Grundens værdi kr. 2.073.630 Kontantomregnet købesum kr. 25.350.000 Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum: Bygninger m/install., afsk.berettigede 4% x kr. 23.425.743 = kr. 937.030 Afskrivninger 1. år kr. 937.030 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. 6.6 Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: Udgifter Driftsudgifter kr. 485.245 kr. 485.245 Udgifter i alt kr. 485.245 kr. 485.245 Indtægter: Lejeindtægter, faktiske kr. 2.270.204 kr. 2.270.204 1. år før afskrivning / skat kr. 1.784.959 kr. 1.784.959 Afskrivning 1. år, anslået kr. 937.030 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 847.929 Likviditet 1. år før skat kr. 1.784.959 Skattevirkning ved skatteprocent på 22% kr. 186.544 Likviditetsmæssigt resultat 1. år kr. 1.598.415 Driftsudgifter er ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100%. Lejeindtægterne er ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. 6.7 Momsfradragsprocent Ejendommens momsfradragsprocent udgør 100%. Momsfradragsprocenten er anvendt ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. 7. BESIGTIGELSE Henvendelse besigtigelse: Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes venligst rettet til: Nybolig Erhverv Aalborg Skibbrogade 3, 3. sal. 9000 Aalborg Tlf.: 9813 4000 8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
LEJEMÅLSOVERSIGT Ejendommen: Virkelyst 3C + 5 + 7, 9400 Nørresundby ØKONOMI Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter 1 NGI A/S 3C Erhverv Produktion, lager m.v. 1.650 504.900 306 504.900 378.675 2 NGI A/S 5 Erhverv Kontor, lager 650 226.369 348 225.000 168.750 3 NGI A/S 5-7 Erhverv Produktion, lager m.v. 4.473 1.538.935 344 1.538.935 1.154.199 I ALT 6.773 2.270.204 1.701.624 0 0 Erhvervsdelens andel 6.773 2.270.204 1.701.624 0 0 Boligdelens andel 0 0 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 2.270.204 1.701.624 heraf faktisk 2.270.204 1.701.624 heraf anslået 0 0 REGULERINGER M.M. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 NGI A/S Ja Faktisk NPI 01.01.2017 01.01.2016 Nej 2 NGI A/S Ja Faktisk NPI 01.01.2015 01.01.2016 Nej 3 NGI A/S Ja Faktisk NPI 01.01.2017 01.01.2016 Nej Lejen påklaget KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståelsesret 1 NGI A/S 0 01.01.2016 6 måneder 01.01.2026 01.01.2018 Lejer Udlejer Ja Ja 2 NGI A/S 0 6 måneder 01.01.2026 01.01.2018 Lejer Udlejer Ja Ja 3 NGI A/S 0 01.01.2016 6 måneder 01.01.2026 01.01.2018 Lejer Udlejer Ja Ja Fremlejeret Bemærkninger 22