Udtalelse Til: Århus Byråd via Magistraten Den 29. oktober 2007 Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Århus Kommune Opkøb af jord Strategi og finansiering 1. Konklusion I udtalelsen redegøres for den aktuelle status for produktionen af kommunale byggegrunde. Der stilles forslag om at supplere den aktuelle produktion med en intensiveret opkøbsindsats i de kommende år. 2. Indhold Opkøb af jord Strategi og finansiering Ovennævnte byrådsindstilling blev på byrådsmødet den 7. februar 2007 sendt til magistratsbehandling sammen med ændringsforslag fra Venstres byrådsgruppe. Kalkværksvej 10 8100 Århus C Sagsnr.: JTK/05/03688-014 Journalnr.: 13.06.01A23 Sagsbeh.: Torben Simonsen Telefon: 8940 2500 Direkte: 8940 2524 Telefax: 8940 2508 E-post: pob@aarhus.dk Direkte: ts@jtk.aarhus.dk www.aarhuskommune.dk Forslag fra Venstre i Århus Byråd Venstre foreslår, at antallet af villagrunde til salg fordobles fra ca. 235 til 470 pr. år i tidsrummet medio 2008 til 2010. Dette skal ske ved at øge jordkøbet fra de nuværende 64 ha til 90 ha pr. år. Udtalelse fra Teknik og Miljø: Baggrund Teknik og Miljø vil arbejde for, at der til stadighed er et udbud af byggegrunde, som står i rimeligt forhold til efterspørgslen. Der har i de seneste år med den historisk store efterspørgsel været perioder, hvor udbuddet har været utilstrækkeligt. <<<<<<<<Opkøb af jord Strategi og finansiering>>>>>>>>
Den nuværende produktionsplan for kommunale byggegrunde samt vedtagne og igangværende lokalplaner for private arealer muliggør et udbudsniveau, der i nogen grad tager højde for de seneste års stigende efterspørgsel. Som det fremgår herunder, er udbuddet af parcelhusgrunde omkring 4 gange større end for få år siden. Intentionen med Venstres ændringsforslag synes at være, at der arbejdes for et samlet niveau for udbud af byggegrunde, som til enhver tid står i rimeligt forhold til efterspørgslen. Teknik og Miljø kan tilslutte sig denne intention. Nedenfor redegøres for den aktuelle status for produktionen af kommunale byggegrunde. Der stilles forslag om at supplere den aktuelle produktion med en intensiveret opkøbsindsats i de kommende år. Status for produktion Som følge af efterspørgslen på villaparceller er produktionen af villaparceller i de seneste år forøget fra et ca. årligt gennemsnit på 100 villaparceller til et niveau på ca. 400 parcelhusgrunde om året. Den aktuelle produktionsplan omfatter dels alle arealer ejet af Århus Kommune inden for rammerne af den gældende kommuneplan, som er egnede til villaparceller. Planen indeholder endvidere perspektivarealer udenfor gældende kommuneplan, hvor lokalplanlægning er igangsat, idet Teknik og Miljø efter drøftelser med Miljøcenter Århus opnået tilladelse til at opstarte lokalplanlægning af enkelte perspektivarealer forud for den igangværende kommuneplanrevision. I 2007-2009 forventes et samlet udbud i størrelsesordenen 400 kommunale villagrunde årligt. I 2010 kan udbydes yderligere 100 villagrunde. Produktionsoversigt for villaparceller i perioden 2008-2010: <<<<Opkøb af jord Strategi og finansiering>>>> Side 2 af 8
2008 2009 2010 Tilst 90 60 Hårup 100 Hjortshøj 60 Trige 50 Stavtrup 50 60 Malling 20 Viby 10 Lystrup 4 Sabro 30 Skødstrup 60 Solbjerg 90 100 Kolt 30 Brabrand 30 Efter disse udbud er alle de villaparcelegnede kommunale arealer udnyttet indenfor den gældende kommuneplan, samt en række arealer indenfor perspektivområderne. Der arbejdes endvidere med dispositionsplan for et større kommunalt areal i Lisbjerg (øst for Randersvej), som vil indeholde både villaparceller og storparceller i betydeligt antal. Den reviderede kommuneplan forventes vedtaget i 2009. Ny produktion af villaparceller vil forudsætte en efterfølgende lokalplanlægning og byggemodning. En ordinær produktion af villaparceller baseret på den kommende kommuneplan vil derfor resultere i salgbare villaparceller i 2011. Det vurderes, at der ikke er mulighed for at opkøbe yderligere rammebelagte arealer til villaparcelproduktion indenfor den nuværende kommuneplans rammer i nævneværdigt omfang. Udover den planlagte kommunale produktion af villaparceller er der en stor beholdning af potentielle villagrunde på private arealer. Der er vedtaget lokalplaner for 400 private villaparceller. Hertil kommer yderligere ca. 315 villaparceller i lokalplaner under udarbejdelse. Hvor der tidligere kun i ganske beskedent omfang blev udbudt villaparceller fra private udstykninger, vil disse grunde i nær fremtid kunne medvirke til et ganske betydeligt, samlet udbud af parcelhusgrunde. <<<<Opkøb af jord Strategi og finansiering>>>> Side 3 af 8
Det faktiske udbud af byggegrunde vil løbende blive afstemt med efterspørgselen. Men samlet set er der i perioden 2007-2010 mulighed for udbud af i alt over 1600 parcelhusgrunde heraf ca. 900 kommunale. Dette udbudsniveau ligger markant over det hidtidige niveau. Hvis de privatejede arealer ikke bringes i udbud, kan det undersøges, om der er grundlag for at ekspropriere private arealer med henblik på hurtig byggemodning og salg. Teknik og Miljø vil som et led i afrapporteringen til Byrådet i 2009 om opkøbsstrategien undersøge om der på det tidspunkt måtte være privatejede arealer, som ikke er blevet udbudt. Byrådet vil på baggrund heraf kunne tage stilling til, om der eventuelt skal tages skridt til ekspropriering af arealerne for at få grundene bragt i omsætning. Spørgsmålet om størrelsen af produktionen af kommunale villaparceller efter 2010 har sammenhæng med den forestående revision af kommuneplanen, den efterfølgende udmøntning af kommuneplanen i lokalplaner m.m. samt det løbende arbejde med at købe og / eller ekspropriere jord til byudvikling. Intensivering af opkøb Den igangværende revision af kommuneplanen forventes at føre til udpegning af nye arealer til kommende byudvikling. Størsteparten af arealerne vil være privatejede. Teknik og Miljø kan principielt tilslutte sig ændringsforslagets anbefaling af, at intensivere kommunens opkøbsbestræbelser for at sikre ejerskabtil arealer, som kan danne basis for produktionen af kommunale byggegrunde fra år 2011. Ikke mindst i tiden op til og omkring vedtagelsen af den reviderede kommuneplan vil det være nærliggende at gøre en ekstra indsats for at supplere Århus Kommunes beholdning af jord. En stor del af sådanne opkøb vil dog først kunne resultere i færdige byggegrunde i 2011. De fleste af de arealer, som udpeges til ny byudvikling, vil bestå af et kludetæppe af ejendomme og dele af ejendomme, og antallet af ejendomme og ejere vil være meget stort. Den opgave, der består i at kortlægge og vurdere opkøbsmulighederne, forhandle med ejerne og disses rådgivere, indgå aftaler og berigtige aftaler via skøder m.v. vil blive ganske omfattende. <<<<Opkøb af jord Strategi og finansiering>>>> Side 4 af 8
Den kommunale opkøbsfunktion varetages i dag af én person, som har kunnet anvende op til halvdelen af sin arbejdstid på opgaven. Denne bemanding er utilstrækkelig, hvis de muligheder for opkøb, som revisionen af kommuneplanen giver, skal undersøges og udnyttes indenfor få år. Det foreslåes derfor, at der til styrkelsen af opkøbsfunktionen vedtages følgende initiativer: 1. Styrkelse af bemandingen I en periode på 2½ år bemandes opkøbsfunktionen med 2-3 personer. Målet hermed er at kunne foretage en systematisk afklaring og realisering af alle opkøbsmuligheder i alle byudviklingsområder (rammebelagte arealer og perspektivområder) inden for den 2½-årige periode. 2. Yderligere bemyndigelser I dag skal køb for mere end 5 mio. kr. forelægges for Byrådet. Køb for op til 5 mio. kr. kan besluttes, når Borgmesterens Afdeling samtykker. Det indstilles, at kun køb på over 15 mio. kr. skal forelægges for Byrådet, at køb på mellem 5 og 15 mio. kr. skal opnå samtykke i Borgmesterens Afdeling, og at køb på op til 5 mio. kr. kan besluttes alene af Teknik og Miljø (Planlægning og Byggeri). Forslaget drejer sig alene om arealer, der er peget på til byudvikling (rammebelagte arealer og perspektivområder samt lokalplanlagte arealer). Det er en forudsætning for fremsendelse af forslaget til Byrådet, at det via et samarbejde herom med Borgmesterens Afdeling findes at være i overensstemmelse med kommunestyrelsesloven. Opkøbsstrategien skal følge den principielle målsætning anført i den oprindelige byrådsindstilling Opkøb af jord Strategi og finansiering, at Århus Kommunes opkøb af jord skal svare til den forbrugte arealmængde. Der skal tages hensyn til de faktiske opkøbsmuligheder og til konjunktursituationen. I de kommende år foretages en intensiveret indsats, som ovenfor anført, med henblik på afdækning af opkøbsmulighederne i de nye byområder, der udlægges i den kommende kommuneplan. Disse opkøb skal ske efter følgende principper: <<<<Opkøb af jord Strategi og finansiering>>>> Side 5 af 8
Opkøb skal ske med balance mellem områder med forskellig tidshorisont for anvendelse. Køb bør helst ske ved frivillige aftaler. Ekspropriation skal dog være et reelt alternativ. Prisniveau, beliggenhed og tidshorisont for anvendelse skal hænge rimeligt sammen. Det forudsættes, at der i lighed med hidtidig praksis sker en løbende dialog imellem Teknik og Miljø og Borgmesterens Afdeling om opkøbsstrategien. Teknik og Miljø fremsender ultimo 2009 en indstilling til Byrådet, som indeholder: Vurdering af den gennemførte intensiverede opkøbsindsats. Vurdering af behovet for gennemførelse af ekspropriation til dels erhvervelse af yderligere arealer og dels til sikring af, at også privatejede arealer bringes i udbud. En fremadrettet vurdering af opkøbsbehov og perspektiver i lyset af kommuneplanrevisionen m.v. Et forslag til en permanent, fremtidig budgetteringspraksis for opkøb af arealer til byudvikling. Det anslås, at styrkelsen af bemandingen med 2½ personer vil indebære en forøgelse af ressourceforbruget på 1 mio kr. pr. år. Planlægning og Byggeris ressourcer er under pres på grund af fortsat stor aktivitet inden for ansvarsområdet. Der forventes ingen markant lettelse i dette pres de førstkommende år. Derfor er afdelingen ikke i stand til at finansiere mandskabsforøgelsen via egne, eksisterende bevillinger. Det indstilles, at der bevilges 0,75 mio. kr. i 2008 og 2010 samt 1 mio. kr. i 2009 til mandskabsforøgelsen, mens engangsfølgeudgifter (etablering af arbejdspladser, EDB m.v.) finansieres indenfor Planlægning og Byggeris eksisterende budget. Den nævnte bevilling finansieres via reserven til opkøb af jord til byudvikling. Økonomiske konsekvenser Da indstillingen Opkøb af jord Strategi og finansiering mod forventning ikke nåede at blive vedtaget i 2006, er merindtægterne ved grundsalg i 2006 (285,8 mio. kr.) blevet fordelt til arealerhvervelse i 2007 samt til udgiftsreserver i 2008-2010 i forbindelse med godkendelse af indstilling vedrørende Århus Kommunes Regnskab 2006. Udgiftsreserverne er øremærket til arealerhvervelse og til infrastruktur og skoleudbygning i forbindelse med byudvikling. <<<<Opkøb af jord Strategi og finansiering>>>> Side 6 af 8
De økonomiske konsekvenser af indstillingen "Opkøb af jord - Strategi og finansiering" omfatter således nu kun de forventede merindtægter ved grundsalg i 2007 på 295 mio. kr. Disse merindtægter foreslås fordelt på udgiftsreserver til arealerhvervelse med 45 mio. kr. i 2011 og 200 mio. kr. i efterfølgende år og udgiftsreserver til skoleudbygning og infrastrukturudbygning i forbindelse med byudvikling med 25 mio. kr. til hver i 2011. Ovenstående indebærer, at der samlet set er blevet afsat følgende udgiftsreserver til arealerhvervelse, samt skole- og infrastrukturudbygning i forbindelse med byudvikling (mio. kr.): 2008 2009 2010 2011 Efterfølgende år I alt Arealerhvervelse 50 45,8 45 200 340,8 Skoleudbygning 25 25 25 25 100 ifm. Byudvikling Infra- 25 25 25 25 100 struktur- udbygning ifm. Byudvikling I alt 100 95,8 50 95 200 540,8 Teknik og Miljø indstiller, At 1) der sker en intensiveret opkøbsindsats efter ovennævnte retningslinier, At 2) Teknik og Miljø i 2009 fremsender evaluering til Byrådet af effekten af den intensiverede opkøbsindsats. I evaluering skal indgå spørgsmål vedr. ekspropriation, At 3) Teknik og Miljø bemyndiges til at træffe endelig beslutning om arealerhvervelser på under 5 mio. kr. <<<<Opkøb af jord Strategi og finansiering>>>> Side 7 af 8
At 4) Teknik og Miljø bemyndiges til efter samråd med Borgmesterens Afdeling at træffe endelig beslutning om arealerhvervelser for mellem 5 og 15 mio. kr. At 5) der bevilges 0,75 mio. kr. i 2008 og 2010 samt 1 mio kr. i 2009 til øget bemanding m.h.p. intensiveret opkøb og / eller ekspropriation, finansieret via reserven til opkøb af jord til byudvikling. Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilag 1: Bevillingsmæssige konsekvenser, drift: T-07-000-003 (Vedlagt originalsagen/-elektronisk) <<<<Opkøb af jord Strategi og finansiering>>>> Side 8 af 8