1 København, den 15. maj 2012 KENDELSE Klagerne ctr. EDC Bent Nielsen A/S v/ Chartis Europe SA Kalvebod Brygge 45, 5. 1560 København V Nævnet har modtaget klagen den 7. september 2011. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har foretaget en forkert vurdering af klagernes ejendom og dermed er erstatningsansvarlig over for klagerne, samt spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har ydet mangelfuld økonomisk rådgivning til klagerne i forbindelse med, at de købte ny ejendom, før deres tidligere bolig var blevet solgt. Klagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling for udarbejdelse af skøde vedrørende klagernes nye ejendom.
2 Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejendom, og rettede derfor henvendelse til indklagede. Den 14. oktober 2008 udarbejdede indklagede et EDC salgs-tjek af klagernes ejendom. Det fremgår heraf bl.a.: Vi anbefaler boligen udbudt til en kontantpris på: kr. 3.085.000 Overskuddet ved salg af boligen på basis af udbudsprisen er beregnet til: kr. 372.256 Boligens salgbarhed vurderes således: salg kan forventes indenfor en periode på 1-3 mdr. Den 30. november 2008 indgik klagerne en resultatafhængig formidlingsaftale med de indklagede om salg af klagernes ejendom. Aftalen var gældende i 6 måneder. Vedrørende værdiansættelse og udbudspris var det anført i formidlingsaftalen: Den 9. december 2008 underskrev klagerne købsaftale om køb af en anden ejendom, som indklagede havde til salg. Sælger underskrev den 10. december 2008. Prisen for ejendommen blev aftalt til 2.650.000 kr., og overtagelsesdagen aftalt til den 1. maj 2009. Det fremgår af købsaftalen bl.a.: Finansiering af købet: Nærværende købstilbud er fra købers side betinget af, at denne opnår tilstrækkelig finansiering til køb af ejendommen. Såfremt tilstrækkelig finansiering ikke kan opnås, skal der gives besked til medvirkende ejendomsmægler senest onsdag d. 17/12-2008 kl. 16:00 og køber indenfor ovennævnte tidsfrist, vederlagsfrit træde tilbage fra købet. Klagerne har til nævnet oplyst, at de alene kunne opnå 60 % belåning til deres køb,
3 fordi de ikke havde solgt deres eksisterende ejendom endnu. Indklagede udarbejdede en allonge til købsaftalen. Klagerne har underskrevet allongen den 21. december 2008 og sælger den 22. december 2008. Det fremgår af allongen: Den 27. januar 2009 sendte indklagede faktura til klagerne for udarbejdelse af skøde på den ejendom, klagerne havde købt. Indklagede opkrævede 5.000 kr. for arbejdet. Nævnet har bedt indklagede fremlægge kopi af berigtigelsesaftale, hvori de 5.000 kr. er aftalt, men nævnet har ikke modtaget en sådan. Det fremgår af sagen, at formidlingsaftalen mellem klagerne og indklagede udløb, uden at ejendommen var blevet solgt. Klagerne har oplyst til nævnet, at de herefter satte ejendommen til salg gennem en anden ejendomsmægler, og at ejendommen i november 2009 blev solgt for en kontantpris på 2.275.000 kr. Klagerne har herefter omlagt deres lån i den ejendom, som de havde købt. Den 22. januar 2010 skrev klagernes advokat til indklagede. Advokaten gjorde gældende, at indklagede havde foretaget en fejlagtig prisfastsættelse af klagernes eksisterende ejendom, og at indklagedes rådgivning om, at der blev handlet sælgerfinansieret i forbindelse med klagernes køb, tillige var fejlagtig. Klagerne havde som følge af disse fejl lidt et tab, og advokaten tog forbehold for at gøre erstatningsansvar gældende over for indklagede.
4 Den 19. november 2010 skrev indklagedes ansvarsforsikringsselskab til klagernes advokat. Selskabet afviste, at indklagede havde vurderet klagernes ejendom forkert, samt afviste, at indklagede skulle have fejlrådgivet klagerne i forbindelse med deres køb. Efter yderligere korrespondance om sagen i perioden fra januar til maj 2011, indbragte klagernes advokat som nævnt sagen for Klagenævnet for Ejendomsformidling. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede har foretaget en forkert værdiansættelse af klagernes ejendom. Indklagede stillede i udsigt, at klagernes ejendom kunne sælges for 3.085.000 kr. i løbet af en periode på 1-3 måneder. Klagernes ejendom blev solgt efter 14 måneder til en kontantpris på 2.275.000 kr. Klagerne har handlet i tillid til indklagedes vurdering, og indklagede er derfor erstatningsansvarlig over for klagerne for det tab, som klagerne har haft. Indklagede er videre erstatningsansvarlig over for klagerne for det tab, som klagerne er blevet påført på grund af indklagedes mangelfulde rådgivning vedrørende finansiering i forbindelse med sagsøgernes køb. Indklagede havde stillet klagerne i udsigt, at de kunne opnå 95 % belåning til købet af ny ejendom. Det viste sig dog, at klagerne alene blev tilbudt 60 % belåning, fordi deres eksisterende ejendom endnu ikke var solgt. Købet blev derfor finansieret med et pantebrev med en højere rente, end det klagerne havde forventet. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har krav på betaling af vederlag for udarbejdelse af skøde som krævet. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at have vurderet klagernes ejendom fejlagtigt. Indklagede har værdiansat ejendommen til 3.085.000 kr. med et forventet salg inden for 6 måneder jf. formidlingsaftalen. Der ligger heri en garanti for, at ejendommen er solgt til vurderingen inden for den angivne periode. I formidlingsaftalens pkt. 3 er der imidlertid taget udtrykkeligt forbehold for generelle konjunkturændringer. Netop i den periode, hvor ejendommen var til salg, skete der større forandringer på boligmarkedet, der gav sig udtryk i faldende priser og længere liggetider. Henset til kvm. priser i ejendomsprisstatistikken skulle vurderingsprisen have været 3.975.620 kr. Indklagede havde således i vurderingen taget højde for, at der var tale om et vigende marked.
5 Værdiansættelsen er altid subjektiv, og efter sædvanlig praksis gives der ejendomsmægleren en vis fejlmargin ved værdiansættelse. Prisfaldet på ejendommen, og handelsprisen på ejendommen i november 2009, stemmer fint overens med faldet i markedet for området. I købsaftalen vedrørende klagernes køb af ejendom er der indsat et individuelt vilkår vedrørende finansiering. Indklagede har i forbindelse med klagernes underskrift på købsaftalen rådgivet klagerne om problemet med finansiering, belåningsgrad og dobbelt husleje, der opstod, fordi klagernes eksisterende bolig ikke var solgt endnu. Klagerne valgte efter denne rådgivning at tegne en forsikring mod dobbelt husleje. Sælgerne af den ejendom, som klagerne ønskede at købe, tilbød, at købet kunne finansieres med et sælgerpantebrev, og som følge heraf blev der lavet allonge til købsaftalen. Det er således tydeligt, at konsekvenserne af det manglende salg af klagernes ejendom har været genstand for løbende rådgivning. At salgsopstillingen og de indledende beregninger er udarbejdet ud fra en standard finansiering på 80 %, er ikke en garanti for at realkreditselskaberne altid er indstillet på at yde 80 % finansiering. Nævnet udtaler: Indledningsvis bemærker nævnet, at indklagedes udsagn i EDC-Salgstjekket om, at et salg kan forventes inden for en periode på 1-3 mdr., ikke kan opfattes som en garanti for, at ejendommen kan sælges til udbudsprisen inden for 3 måneder, men alene et udtryk for indklagedes bedste skøn. Nævnet må afvise at tage stilling til, om indklagede har vurderet salgsprisen på klagernes ejendom forkert. Spørgsmålet skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet må herefter afvise at tage stilling til, om indklagede kan pålægges at betale erstatning til klagerne i den forbindelse. For så vidt angår klagernes køb af en anden ejendom havde klagerne på baggrund af den klausul, som indklagede havde sat ind i købsaftalen, mulighed for at træde tilbage fra handlen, da de ikke kunne opnå 80 % belåning i realkreditinstitut. Nævnet finder ikke grundlag for kritik af indklagede i forbindelse med, at klagerne valgte
6 ikke at træde tilbage fra handlen og i stedet valgte at gennemføre købet delvist finansieret med et sælgerpantebrev. Nævnet bemærker hertil, at det fremgår af allongen til købsaftalen, at klagerne fik udleveret salgsopstilling og beregning vedrørende den valgte finansiering. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det fremgår af de forbrugeretiske regler, at en ejendomsmægler skal sørge for, at væsentlige aftaler indgås eller bekræftes skriftligt. Da der ikke mellem parterne er indgået en skriftlig aftale om betaling af berigtigelseshonorar, kan nævnet ikke godkende indklagedes krav om betaling af 5.000 kr. herfor. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagerne det af dem til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Nævnet må afvise at tage stilling til, om indklagede har vurderet klagernes ejendom forkert. Klagepunktet vedrørende indklagedes mangelfulde økonomiske rådgivning i forbindelse med klagernes køb af ejendom tages ikke til følge. Indklagede skal betale 5.000 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra den 7. september 2011, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2.
7 P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand