Vestergade 26, 4690 Haslev Tlf.: 26220028 og 26223357 info@heegaard-bolig.dk - www.heegaard-bolig.dk SALGSPROSPEKT Totalt moderniseret investeringsejendom på Torvet i Faxe Torvegade 8A, 4640 Faxe Sag EH-1402 10 Boliglejemål 3 Erhvervslejemål
. Heegaard Bolig ApS Mægler: v/ Louise Heegaard Dato: 30. marts 2015 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Matr.nr. KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Torvegade 8A 4640 Faxe 114 a Faxe By, Faxe Faxe Byejendom (kontor, butik, beboelse) Beboelses- og forretningsejendom OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1897-1994 Ombygningsår 1990 AREALER Grundareal 847 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 553 m² Erhvervsareal m/afskrivning 537 m² Boligareal 787 m² Etageareal i alt 1.324 m² Sekundære arealer 177 m² OFFENTLIG VURDERING År 2013 Ejendomsværdi kr. 11.300.000 heraf grundværdi kr. 1.270.500 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er p.t. forsikret således: Topdanmark, police nr. E 0896 757 032. Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldigt energimærke foreligger af 06.10.2014 med energiklassifikation D. BESKRIVELSE Denne spændende investeringsejendom har en markant placering ved Torvet i Faxe og udgør med sin størrelse og elegance en form for centrum for Torvet. Ejendommen er gennemgribende ombygget i 1990 og har efterfølgende gennemgået en ydereligere istandsættelse med nye pudsede facader, nyt tag og kviste samt termoruder og elegante udvendige trapper på ejendommens bagside. Ejendomme i dag fremstår i meget fin stand. Ejendommen er blevet præmieret i forbindelse med istandsættelsen. Ejendommen indeholder 10 beboelseslejemål (fra 45-119 kvm.) og 3 erhvervslejemål, udlejet til gode stabile lejere. Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 2 af 24
Ejendommen indgår i vedfungerende ejerforening med flot fællesareal og private P-pladser. SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr. 8.000.000 KAPITALBEHOV Kontantpris kr. 8.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 79.460 -Refusion depositum kr. 197.289 -Refusion vedligeholdelse (i h.t. lejelove) kr. 243.688 Anslået kapitalbehov kr. 7.638.483 STARTFORRENTNING 11,55 %. LIKVIDITET: Der henvises til særskilt bilag. LEJEINDTÆGTER Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 1.098.446 Boliglejemål kr. 585.936 Erhvervslejemål kr. 512.510 I øvrigt henvises til særskilt bilag. VEDLIGEHOLDELSESKONTI Regnskabskonti BRL 18 kr. 243.688 Pr. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS Ejendommen er beliggende i byzone. VEJ Ejendommen er beliggende til offentlig vej. KLOAKFORHOLD Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. LOKALPLANER Lokalplan 100-23 SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 21.01.2015. Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 3 af 24
06.05.1862 Udskiftningsvedtægter for Faxe og Stuberup byer. 06.05.1862 Udskiftningsvedtægter for Faxe og Stuberup byer. 30.08.1892 Dokument om forbud mod at bryde klaksten på ejendommen. 04.08.1896 Dokument om fælles brandmur/gavn m.v. 18.05.1926 Lejekontrakt med Julius Solberg. 30.26.1933 Dokument om der må ikke drives bankvirksomhed i ejendommen. 16.04.1956 Dokument om færdelsesret mv. 12.11.1963 Dokument om fjernvarme/anlæg mv. 23.09.1977 Dokument om forbud med beboelse af 2 salen. 13.05.1985 Dokument om forsyning mv. 14.01.1991 Lokalplan 100-23. 12.04.1991 Dokument om byfornyelse m.v. 06.02.1992 Dokument om overdragelse af bygning til Faxe Kommune. 09.03.1994 Dokument om grundejerforening m.v. Fællesarealer mv. 31.05.1994 Dokument om grundejerforening. 16.02.2001 Dokument om erhvervslejekontrakt. "Din Tøjmand" TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE EL, VAND OG VARME Ejendommen forsynes som følger: El: 400 V el fra værk Vand: Privat, alment vandforsyningsanlæg Varme: Fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer el. varmluftanlæg) MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT TIDLIGERE FORURENING Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. OVERFLADEFORURENING Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne. MILJØFORHOLD, DRIFT Ifølge sælgers oplysninger er ejendommen ikke registreret på 1 eller 2, ligesom ejendommen ikke er omfattet af den indledende kortlægning af muligt forurenede grunde. Jfr. Søgning hos Region Sjælland d. 23.07.2014 har regionen registeret oplysninger på matriklen. Regionen meddeler d. 24.07.2014 efter forespørgsel, at grunden efter en konkret sagsbehandling er udgået af kortlægningen af forurenede grunde. Køber erklærer sig indforstået med at overtage dette forhold som det er og forefindes, uden at kunne gøre krav gældende overfor sælger. DRIFTSUDGIFTER 2014 Ejendomsskatter 2015 kr. 15.521 Renovation / miljøafgifter kr. 29.516 Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 4 af 24
. Heegaard Bolig ApS Vand / vandafledning / el kr. 7.200 Grundejerforening / ejerforening kr. 51.600 Renholdelse / vicevært kr. 25.000 Udvendig vedligeholdelse, afsat kr. 40.000 Administration kr. 24.725 Forsikringer, præmie kr. 22.655 Driftsudgifter i alt anslået kr. 216.218 Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: Heegaard Bolig ApS Vestergade 26 4690 Haslev Att.: v/ Louise Heegaard, Heegaard Bolig Erhverv Tlf.: 26 22 33 57, mobil: 26 22 33 57, e-mail: info@heegaard-bolig.dk. Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 5 af 24
X Bogmærke1B yg X Bogmærke1B yg Heegaard Bolig ApS BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1897/ 1990 Bebygget areal 537 m² Sekundære arealer 177 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Detailhandel m.v. 224 m² Erhvervsareal Ja Etageboligbebyggelse 55 m² Boligareal Nej Etageboligbebyggelse 79 m² Boligareal Nej Etageboligbebyggelse 119 m² Boligareal Nej Etageboligbebyggelse 63 m² Boligareal Nej Etageboligbebyggelse 64 m² Boligareal Nej Etageboligbebyggelse 45 m² Boligareal Nej Etageboligbebyggelse 106 m² Boligareal Nej Etageboligbebyggelse 101 m² Boligareal Nej Etageboligbebyggelse 78 m² Boligareal Nej Etageboligbebyggelse 77 m² Boligareal Nej Detailhandel m.v. 313 m² Erhvervsareal Ja BYGNING NR. 2 BBR-nr. 2 Opført / ombygget år 1994 Bebygget areal 16 m² Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Boliglejemål kr. 585.936 Erhvervslejemål kr. 512.510 I alt kr. 1.098.446 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Likviditetsbudget Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 6 af 24
Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 216.218 kr. 216.218 INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 1.098.446 kr. 1.098.446 1. år før afskrivning / skat kr. 882.228 kr. 882.228 Afskrivning 1. år, anslået kr. 262.582 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 619.646 Likviditet 1. år før skat kr. 882.228 Skattevirkning ved skatteprocent på 31,18 % kr. 193.206 Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 31,18 % kr. 689.023 Driftsudgifter2014, specificerede EJENDOMSSKATTER 2015 kr. 15.521 RENOVATION Renovation kr. 29.000 Rottebekæmpelse kr. 381 Jordflytningsgebyr kr. 136 VAND / VANDAFLEDNING / EL Vandafgift kr. 1.000 Elforbrug kr. 6.200 GRUNDEJER / EJERFORENING kr. 51.600 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 25.000 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 40.000 VEDLIGEHOLDELSE (i h.t. lejelove) ADMINISTRATION Administration kr. 20.000 Varmeregnskab kr. 3.225 Vandregnskab kr. 1.500 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 22.655 Driftsudgifter i alt anslået kr. 216.218 Købesummens fordeling - Afskrivninger Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 7 af 24
KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr. 8.000.000 Kontantomregnet købesum kr. 8.000.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 69.460 Advokatsalær skøde kr. 8.000 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 2.000 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 8.079.460 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Afskrivningsberettigede bygninger m/ evt. installationer kr. 6.500.000 Grundens værdi kr. 1.500.000 Kontantomregnet købesum kr. 8.000.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Bygninger m/install., afsk.berettigede 4,00 % x kr. 6.564.561 = kr. 262.582 Afskrivning 1. år kr. 262.582 Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr. 69.460 Advokatsalær skøde kr. 8.000 Moms kr. 2.000 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 79.460 Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 8.000.000 Handelsomkostninger anslået kr. 79.460 - Refusion deposita kr. 197.289 - Refusion konti kr. 243.688 Investeret kapital, omregnet kr. 7.638.483 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 1.098.446 - Driftsudgifter iht. budget kr. 216.218 Nettoleje til forrentning kr. 882.228 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 882.228 X 100 = 11,55 % (anslået) 7.638.483 Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 8 af 24
FOTO Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 9 af 24
Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 10 af 24
Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 11 af 24
Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 12 af 24
Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 13 af 24
Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 14 af 24
Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 15 af 24
Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 16 af 24
Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 17 af 24
Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 18 af 24
Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 19 af 24
Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 20 af 24
Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 21 af 24
Vestergade 26, 4690 Haslev Tlf.: 26220028 og 26223357 info@heegaard-bolig.dk - www.heegaard-bolig.dk LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr. Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum 1 Andreas Persson Kalkbrudsvej 1B, 1. Bolig Beboelse 77 59.304 770 13.960 2 Bjarne V. Pedersen Kalkbrudsvej 1C, 1. tv. 3 Ledig Kalkbrudsvej 1C, 2 th. 4 Nathja Rindom Kalkbrudsvej 1C, 2. tv. 5 Pernille Klostergaard Kalkbrudsvej 1C 1. th 6 Louise Pedersen Kalkbrudsvej 1D 1. tv 7 Steven Thelin Kalkbrudsvej 1D 2. th 8 Mathilde Dahl Hansen Kalkbrudsvej 1D 2. tv 9 Yvonne Kristensen Kalkbrudsvej 1E 1. tv 10 Amanda Watson Kalkbrudsvej 1E 1.th 11 Din Tøjmand ApS / Fine & M-Design Bolig Beboelse 119 76.296 641 19.076 Bolig Beboelse 55 Bolig Beboelse 79 66.168 838 16.542 Bolig Beboelse 106 82.392 777 20.598 Bolig Beboelse 101 78.648 779 16.954 Bolig Beboelse 64 57.528 899 14.100 Bolig Beboelse 45 45.000 1.000 11.250 Bolig Beboelse 78 61.800 792 4.010 Bolig Beboelse 63 58.800 933 14.800 Torvegade 8A Erhverv Erhverv/Butik 159 152.544 959 12 Din Tøjmand Torvegade 8B-C Erhverv Erhverv/Butik 378 359.966 952 66.000 13 Ledig Kalkbrudsvej 1A Erhverv Tidl. Cafe 30 garanti Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter I ALT 1.354 1.098.446 197.289 0 0 Erhvervsdelens andel 567 512.510 66.000 0 0 Boligdelens andel 787 585.936 131.289 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 22 af 24
Vestergade 26, 4690 Haslev Tlf.: 26220028 og 26223357 info@heegaard-bolig.dk - www.heegaard-bolig.dk Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 1.098.446 197.289 heraf faktisk 1.098.446 197.289 heraf anslået 0 0 REGULERINGER m.m. Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter Lejen påklaget 1 Andreas Persson 600 250 Nej Faktisk 2% p.a 01.10.2013 01.10.2014 01.01.2010 Nej 2 Bjarne V. Pedersen 1.050 500 Nej Faktisk 2% pa.a 01.07.2011 Nej 3 Ledig Nej Faktisk Nej 4 Nathja Rindom Nej Faktisk 01.07.2015 Nej 5 Pernille Klostergaard 950 400 Nej Faktisk 2% p.a. 01.10.2014 Nej 6 Louise Pedersen 950 350 Nej Faktisk 2% p.a. 01.10.2013 01.10.2014 Nej 7 Steven Thelin 600 250 Nej Faktisk 2% p.a. 01.11.2013 01.11.2014 Nej 8 Mathilde Dahl Hansen 550 250 Nej Faktisk 2 % p.a. 01.07.2015 01.01.2015 Nej 9 Yvonne Kristensen 600 250 Nej Faktisk 2% p.a. 01.02.2015 Nej 10 Amanda Watson 550 350 Nej Faktisk 2 % p.a. 01.07.2015 01.01.2014 Nej 11 Din Tøjmand ApS / Fine & M-Design 625 250 Ja Faktisk 3% p.a. 01.07.2011 01.07.2015 Nej 12 Din Tøjmand Ja Faktisk 3% p.a. 01.07.2011 Nej 13 Ledig Nej Faktisk Nej Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 23 af 24
Vestergade 26, 4690 Haslev Tlf.: 26220028 og 26223357 info@heegaard-bolig.dk - www.heegaard-bolig.dk KONTRAKTSVILKÅR Nr. Lejer P-pl. Lejestart Opsigelsesvarsel Uopsigelighed udlejer Uopsigelighed lejer Indvendig vedligehold Udvendig vedligehold Afståel- sesret Frem- lejeret Bemærkninger 1 Andreas Persson 0 19.12.2011 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej Lejer indbetaler 200,- pr.- mdr. første gang 01.08.14 og sidste gang med 175,38 d. 01.03.15 - hvorefter depositummet er kr. 14.535,- 2 Bjarne V. Pedersen 0 01.10.2006 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 3 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej 4 Nathja Rindom 0 01.02.2015 Lejer Udlejer Nej Nej 5 Pernille Klostergaard 0 01.04.2014 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 6 Louise Pedersen 0 01.05.2013 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej * 7 Steven Thelin 0 30.04.2013 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 8 Mathilde Dahl Hansen 0 15.01.2015 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 9 Yvonne Kristensen 0 01.05.2012 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej lejer indbetaler 500,- pr. mdr. første gang d. 01.08.14 og sidste gang med 369,75 d. 01.06.16 - hvorefter depositummet udgøre kr. 15.147,- Lejen er ikke reguleret pr. 01.02.2015 pga. udsættelse. 10 Amanda Watson 0 01.11.2014 3 måneder Lejer Udlejer Nej Nej 11 Din Tøjmand ApS / Fine & M-Design 0 01.01.2013 6 måneder 01.01.2023 Lejer Udlejer Ja Nej * Lejen er ikke reguleret siden lejens påbegyndelse. Depositum er dækket af hovedlejers depositum kr. 66.000,- 12 Din Tøjmand 0 01.07.2000 1 år 01.06.2015 Lejer Udlejer Ja Nej * OBS regulering - Varme direkte afregning til forsyningsselskab. 13 Ledig 0 Lejer Udlejer Nej Nej Sag EH-1402 - Torvegade 8A, 4640 Faxe Side 24 af 24