1 København, den 22. april 2013 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Arne Skafdrup Lindegårdsvej 10 A 2920 Charlottenlund Nævnet har modtaget klagen den 26. september 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale erstatning til klager som følge af, at det viste sig, at det kun var halvdelen af ejendommen, som havde omfangsdræn. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klagerne ønskede at købe. Den 5. juli 2012 underskrev klagerne en købsaftale om køb af ejendommen til en kontantpris på 7.800.000 kr. med overtagelse den 1. februar 2013. Det fremgik af købsaftalen, at der var forbehold for klagernes advokats godkendelse af handlen, samt at eventuelle indsigelser skulle være indklagede i hænde senest 7 hverdage efter købers eventuelle modtagelse af sælgers underskrift. Det fremgik videre af købsaftalen, at klagerne i forbindelse med købsaftalens underskrift bl.a. fik udleveret tilstandsrapporter af 8. marts 2011 og af 14. juni 2012 samt energimærke af 6. september 2010.
2 Af tilstandsrapport af 8. marts 2011, som var indhentet i forbindelse med sælgers køb af ejendommen, fremgik bl.a.: Det fremgik af tilstandsrapport af 14. juni 2012 bl.a.:
3 Det fremgik af energimærke af 6. september 2010 bl.a.: Den 12. juli 2012 bekræftede indklagede over for den ene af klagerne, at klagerne kunne få adgang til ejendommens kælder med henblik på en yderligere gennemgang. Samme dag skrev klagernes advokat til indklagede bl.a.: Jeg er ikke sikker på, hvornår min frist udløber, så for god ordens skyld bemærkes, at jeg ikke kan godkende handelen på nuværende tidspunkt. Jeg taler med mine klienter, når de har været ude på ejendommen i morgen fredag med byggesagkyndig, hvorefter jeg vender tilbage. Senere samme dag skrev klagerne til indklagede bl.a.:
4 Jeg har et par spørgsmål angående [ejendommens adresse] som jeg har brug for at få svar på. Jeg kan læse i en af de tidligere tilstandsrapporter at der er lavet dræn langs huset i 1994 af de forrige ejere. Jeg har brug for at vide om kældermurene i samme omfang blev isoleret udefra. (det ville være logisk når man nu havde gravet ud, men jeg kan ikke finde svar på det nogen steder.) Jeg undrer mig også over at de i energirapporten anbefaler at der bliver lagt drænplade og omfangsdræn rundt om huset, når det nu er etableret i 1994? Er det fordi det dræn der er lagt i 1994 ikke virker længere og træner til at blive skiftet? Den 13. juli 2012 skrev indklagede til klagerne bl.a.: I forlængelse af din mail har jeg undersøgt sagen. I både tilstandsrapport af 08.03.2011 og 14.06.2012 er det oplyst, at der er lagt omfangsdræn og udvendig kælderisolering. Ifølge sælgeroplysninger i tilstandsrapport af 08.03.2011 er arbejdet udført i 1994. I forhold til Energimærket er jeg enig i, at oplysningerne i Energimærket ikke stemmer overens med tilstandsrapporterne. Jeg har derfor ringet til [ingeniørfirmaet] og spurgt efter, som har lavet Energimærket. Han var desværre ikke at træffe, hvorfor jeg i stedet drøftede sagen med hans kollega. Denne oplyste at Energimærket ifølge ham bar præg af, at der var indsat generelle forbehold/standardtekster på bl.a. s. 4 og 7, idet det er foreslået at der lægge omfangsdræn, på trods af at arbejdet allerede er udført. Såfremt nærværende giver anledning til spørgsmål, hører jeg gerne fra dig. Den 16. juli 2012 skrev en af indklagedes medarbejdere til indklagede bl.a.: [Den ene af klagerne] har ringet vedr. modbud fra sælger. De kr. 100.000 er ok, mod overtagelsesdato 1/9-12 og disp.dato d. 28/7. Vil du ringe til hende på Den 17. juli 2012 blev købesummen ved tillæg til købsaftale ændret til 7.700.000 kr., og overtagelsesdatoen blev ændret til 1. september 2012. Klagernes advokat meddelte sin endelige godkendelse af handlen den 18. juli 2012. Den 8. september 2012 skrev klagerne til indklagede bl.a.: Vi har desværre opdaget at der ikke er omfangsdræn hele vejen rundt om huset på som vi troede det er kun lagt halvvejs. Vi føler at vi er blevet fejlinformeret af din kollega i en mailkorrespondance vi havde inden vi skrev endeligt under. Her forsikrer mig om at der er lagt omfangsdræn og vores advokat mener at der med sætter lighedstegn mellem dræn og omfangsdræn og at dette er urigtigt. Vi vil
5 holde fast i at et omfangsdræn er hele vejen rundt om rundt om huset og da dette ikke er tilfældet på er vi blevet givet urigtige oplysninger. Jeg vedlægger mailkorrespondancen og håber at vi kan få løst dette på bedste måde. Den 10. september 2012 skrev indklagede til klagerne bl.a.: I forlængelse af Jeres skrivelse af 08.09.2012, skal jeg indledningsvis afvise, at vi har givet urigtige oplysninger eller nogen form for tilsikringer, omkring ejendommens omfangsdræn. Vi har på baggrund af oplysninger fra tidligere ejer og oplysninger i tilstandsrapporterne af 08.03.2011 og 14.06.2012, alene bekræftet at der er etableret omfangsdræn på ejendommen, jf. mail af 13.07.2012. Vi har således ikke kendskab til arbejdets nærmere detaljer, det være sig arbejdets udførelse eller omfang. Til høflig orientering kan jeg oplyse, at vi har talt med Aut. Kloakmester, som sætter lighedstegn ved dræn og omfangsdræn. Herudover er vi blevet oplyst, at det er normal procedure at der ud fra en faglig vurdering, kan etableres omfangsdræn på en del af kælderen og ikke nødvendigvis rundt om hele kælderen. Klagerne har til sagen fremsendt et tilbud på omfangsdræn om hele ejendommen på 223.750 kr. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klagerne. Inden handlens indgåelse oplyste indklagede, at der var omfangsdræn på ejendommen. Da klagerne er af den opfattelse, at et omfangsdræn pr. definition er omkring hele ejendommen, har klagerne modtaget forkerte oplysninger, idet der viste sig alene at være dræn om ca. halvdelen af ejendommen. Der skelnes mellem begrebet dræn og begrebet omfangsdræn. Hvor et dræn ikke nødvendigvis behøver at ligge hele vejen rundt om ejendommen, er et omfangsdræn, et dræn der går hele vejen rundt om ejendommen. Mailkorrespondancen af 12. juli og 13. juli 2012 handlede om, hvorvidt der var isoleret i forbindelse med omfangsdrænet, og hvorfor der stod i energimærket, at der skulle etableres drænplade og omfangsdræn, når det nu allerede var gjort i 1994. Indklagede bekræftede igen, at der både var lagt omfangsdræn og etableret isolering. Da klagerne fik målt forhøjet fugt i kælderen, undersøgte klagerne, hvilke muligheder der var. Klagerne fik flere steder oplyst, at det var muligt, at drænet trængte til at blive renset, ikke virkede ordentligt eller bare ikke var i stand til at håndtere al fugten. Klagerne talte derfor med en byggesagkyndig og gav herefter sælgerne et nyt købstilbud. Klagerne overvejede på intet tidspunkt, om indklagedes oplysninger om, at der var lagt omfangsdræn hele vejen rundt om ejendommen, skulle være forkerte.
6 Klagernes tanke var, at der var tale om et dræn, der skulle repareres eller spules. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Indklagede har på intet tidspunkt oplyst, at omfangsdræn skulle være lagt rundt om hele ejendommen eller på anden måde givet garanti vedrørende omfangsdrænet. Indklagede har på baggrund af oplysninger fra sælgerne og oplysninger i tilstandsrapporter af 8. marts 2011 og 14. juni 2012 alene bekræftet, at der var udført omfangsdræn på ejendommen. Af tilstandsrapport af 8. marts 2011 fremgår det, at omfangsdræn ikke er lagt hele vejen rundt om ejendommen, men alene halvdelen. Tilstandsrapporten er udleveret til klagerne som bilag til købsaftalen. Klagerne er således oplyst herom, forinden købsaftalens underskrivelse. I forhold til de oplysninger, der er givet til klagerne om det foreliggende energimærke, skal indklagede præcisere, at indklagede ikke har draget konklusioner på baggrund af de oplysninger, indklagede modtog fra ingeniørfirmaet. Klagerne er alene blevet oplyst om, hvad ingeniørfirmaet har oplyst til indklagede. Den 16. juli 2012 kontaktede klagerne indklagede telefonisk og oplyste, at de på baggrund af den byggetekniske gennemgang var usikre på, om de ønskede at stå ved handlen, eller om de ville benytte sig af deres fortrydelsesret. Klagerne ønskede i den forbindelse en garanti for, at omfangsdrænet var udført rundt om hele ejendommen og var udført korrekt. Da indklagede hverken kunne eller ville give denne form for garanti, oplyste indklagede til klagerne, at såfremt det var et ubetinget krav, ville han opfordre dem til at benytte sig af deres fortrydelsesret, da de ikke kunne få den garanti, de ønskede. Klagerne ønskede dog at stå ved handlen og fremkom derfor med et nyt købstilbud til sælger. Der blev udarbejdet et tillæg til købsaftalen, hvori det aftaltes, at købesummen blev nedsat med 100.000 kr., at overtagelsesdagen blev fremrykket, samt at klagerne ville opnå dispositionsret over ejendommen allerede den 28. juli 2012. Da indklagede i sagens natur ikke er i stand til at give en faglig vurdering af, om et omfangsdræn er udført korrekt, er der ikke givet garanti herfor. Indklagede har i forbindelse med klagesagen forespurgt flere autoriserede kloakmestre om, hvorvidt omfangsdræn kan etableres på en del af en ejendom. Det fremgår af deres udtalelser, at der ud fra en faglig vurdering kan etableres omfangsdræn alene på en del af en ejendom. Omfangsdræn er således ikke at sidestille med, at der er etableret dræn rundt om hele ejendommen. Dette er alene ment som en orientering, da indklagede som tidligere nævnt ikke har givet oplysninger om, at omfangsdræn skulle være etableret på
7 hele ejendommen. Indklagede skal derfor afvise, at indklagede på nogen måde har handlet ansvarspådragende i forbindelse med den rejste klage. Nævnet udtaler: Klagerne har modtaget kopi af tilstandsrapporterne af henholdsvis 8. marts 2011 og 14. juni 2012. Indklagede har på klagernes forespørgsel om, hvorvidt der var foretaget udvendig kælderisolering, henvist til tilstandsrapporterne og anført, at det fremgik af disse, at der var lagt omfangsdræn og udvendig kælderisolering. Indklagede har endvidere i forbindelse med klagernes henvendelse den 12. juli 2012 om energimærkets bemærkninger om dræn, kontaktet ingeniørfirmaet, som udfærdigede energimærket. Indklagede videregav ingeniørfirmaets oplysninger til klagerne. Herudover har de tidligere ejere af ejendommen i tilstandsrapporten oplyst, at der kun var omfangsdræn om halvdelen af ejendommen. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede i modstrid med disse skriftlige oplysninger mundtligt har oplyst eller garanteret, at der var omfangsdræn om hele ejendommen. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale erstatning til klagerne som følge af, at der kun var omfangsdræn omkring halvdelen af ejendommen. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand