Lokalplan nr. 91 2006 Feriecenter ved Mullerup Havn GØRLEV KOMMUNE
HÆFTETS INDHOLD REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund... side 2 De nuværende forhold... side 2 Nedrivninger... side 2 Om lokalplanens indhold... side 3 Lokalplanens forhold til anden planlægning mv... side 4 Regionplan... side 4 Strandbeskyttelseslinie... side 4 Kystnærhedszone og visualisering... side 4 Strandeng... side 8 Kulturmiljø... side 8 Kommuneplan... side 9 Zonestatus... side 9 Bonusvirkning... side 9 Arkæologisk fund... side 9 Miljøforhold... side 9 Forurening... side 9 Spildevandsafledning... side 10 Miljøvurdering i henhold til Lov om miljøvurdering... side 10 RETSVIRKNINGER Lokalplanens retsvirkninger... side 11 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger... side 11 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Afsnit 1 Lokalplanens formål... side 12 Afsnit 2 Område og zonestatus... side 12 Afsnit 3 Områdets anvendelse... side 13 Afsnit 4 Udstykning... side 13 Afsnit 5 Vej- og parkeringsforhold... side 14 Afsnit 6 Nedrivning af bebyggelse... side 14 Afsnit 7 Bebyggelsens omfang og placering... side 14 Afsnit 8 Bebyggelsens ydre fremtræden... side 14 Afsnit 9 Ubebyggede arealer... side 15 Afsnit 10 Forudsætninger for ibrugtagen... side 16 Afsnit 11 Tilladelse fra andre myndigheder... side 16 Vedtagelsespåtegning... side 16
REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund Denne lokalplan er udarbejdet for at skabe grundlag for opførelse af en feriehusbebyggelse med 48 boliger på Mullerup havn. De nye feriehuse skal opføres på det areal hvor de gamle fabriksbygninger til bådeproduktion i dag er beliggende. Bygningerne nedrives som en del af projektet. Desuden nedrives de eksisterende feriehuse langs havnekajen for at frilægge kystlinien. De nuværende forhold Lokalplanområdet er på 52.517 m² og beliggende vest for Kirke Helsinge Strandvej ud mod Storebæltskysten. Lokalplanområdet opdeles i 5 delområder som vist på bilag 2. Område 1 omfatter i dag lystbådehavnen med den eksisterende feriehusbebyggelse langs kajen. Område 2 omfatter den tidligere Coronet Boats industribebyggelse der har stået ubenyttet hen siden produktionen ophørte i 1988. Område 3 omfatter Skipperkroen, der er genopført i den oprindelige arkitektur efter en brand for få år siden. Område 4 omfatter et mindre område til helårsboliger. Område 5 omfatter den eksisterende strand-eng i området med 2 gamle bevaringsværdige gul-malede havnehuse og en nyere kiosk. Nedrivninger Som led i projektet skal de gamle industribygninger i område 2 nedrives for at give plads til de nye ferieboliger. Desuden skal de gamle feriehuse ved kajen nedrives for at frilægge kystlinien. Herved sikres en optimal udsigt over Storebælt, såvel fra den eksisterende bebyggelse, kroen m.v., som fra den kommende feriehusbebyggelse.
Om lokalplanens indhold Lokalplanens formål er at sikre mulighed for at opføre en feriehusbebyggelse med ca. 48 hotellejligheder i tilknytning til den eksisterende kro, Skipperkroen, på det område, hvor de gamle fabriksbygninger i dag er beliggende - område 2. Projektet forventes gennemført inden for rammerne af Hotel- og restaurationsloven. Lejlighederne opføres som to typer: Gavlhuse i to etager, med lejligheder i stueplan og 1. sals plan med terrasser og altaner. I alt 24 hotellejligheder. Gavlhuse med lejligheder i 1½ plan. I alt 24 hotellejligheder. Bygningerne trækkes tilbage på grunden imod Mullerup Strandvej. Langs vejen etableres en afskærmende beplantning. Gavlhuse i to etager opdeles i 3 bygningsafsnit, hvert bestående af 5 parallelt sammenbyggede længer indeholdende 8 lejligheder. Orienteringen er øst-vest langs Mullerup Strandvej med havudsigt fra de vestvendte opholdsrum. På arealet øst for bygningerne langs vejen etableres parkering for hele bebyggelsen. Her placeres også udhuse og fællesanlæg til affald mv. Gavlhusene i 1½ plan sammenbygges i 4 rækker af hver 6 huse, der vinkles på gavlhuse og hav, så der bliver udsigt imellem husrækkerne. Bygningerne forskydes indbyrdes med en halv huslængde, hvorved der naturligt opstår opholdsarealer for begge enderne af husene. Boligerne er gennemlyste i stueplanet, og har således udsigt til havet enten mod nordvest eller sydvest. Der bygges udhuse til hvert hus, hvilket medvirker til at gøre opholdsarealerne indbyrdes ugenerte. Bygningerne tænkes opført i filtset murværk og lette partier med lukninger i træ og glas eller i en ren trækonstruktion. Tagene udføres med tagpapdækning. Farverne afpasses efter den kystnære beliggenhed og tænkes at være jordfarver samt hvid og sort.
Indenfor område 3 åbner lokalplanen mulighed for en udvidelse af kroens serveringsarealer i et plan opført som en transparent bygning i glas. Indenfor område 1 åbner lokalplanen mulighed for at opføre en ny kiosk kombineret med bade- og toiletfaciliteter til havneområdet. Område 5 skal fortsat henligge som grønt område med offentlig adgang både fra parkeringspladsen og fra landskabsstien nord/syd gennem området. Bådeoplag. Bådeoplag kan kun i fremtiden gives på østsiden af vejen gennem udarbejdelse af supplerende lokalplan. Regionplan Lokalplanens forhold til anden planlægning mv. Området er i regionplan 2005-2016 udlagt til rekreativt anlæg - hotel og feriecenter med indtil 200 sengepladser med tilhørende fællesfaciliteter. Regionplanen åbner desuden mulighed for en udvidelse af lystbådehavnen med indtil 310 pladser. Strandbeskyttelseslinie Uanset regionplanes arealudlæg er strandbeskyttelseslinien imidlertid genindført for området på grund af manglende lokalplanlægning. Ved forhandling med Skov- og Naturstyrelsen er der imidlertid opnået tilsagn om at styrelsen vil ophæve strandbeskyttelseslinien for lokalplanområdet i overensstemmelse med det projekt der fastlægges i denne lokalplan. Kystnærhedszone og visualisering Lokalplanområdet ligger i regionplanes kystnærhedszone A, hvor der kan gives tilladelse til relevante anlæg bl.a. under hensyntagen til miljøet.
Foto A og B viser de eksisterende forhold fra søsiden med bebyggelsen langs havnekajen og de gamle industribygninger længere tilbage i området. Foto A
Foto B Foto C viser de eksisterende bygninger set fra Mullerup Strandvej. Foto C
Gørlev kommunalbestyrelse mener, at lokalplanen medfører en væsentlig forbedring af området. Kystlinien frilægges med nedrivningen af ferieboligerne langs kajen, og de gamle industribygninger, der i sig selv udgør en visuel forurening, nedrives. Det nye projekt opføres tilbagetrukket fra kystlinien i en afdæmpet arkitektur af materialevalg tilpasset området. Projektet er samtidig i overensstemmelse med regionplanens arealudlæg og målsætning om at udvikle Storebæltskysten for flere turister. Strandeng Ifølge lov om naturbeskyttelse har Amtsrådet udpeget en del af lokalplanområdet til strandeng, hvor der ikke må foretages ændringer i naturtilstanden. Lokalplanen respekterer dette forhold samtidig med at der sikres offentlighedens adgang til området gennem udlæg af areal til en natursti nord/syd gennem området. Kulturmiljø Ifølge regionplan 2005-2016 er området omkring Mullerup Havn betegnet som et kulturmiljø, hvor anlæg og bebyggelser skal tilpasses stedet, så de ikke forringer oplevelsen af kulturmiljøet. Denne lokalplan vil medføre en forbedring af kulturmiljøområdet, idet de visuelt forurenende gamle industribygninger nedrives for at give plads til et nybyggeri opført i en arkitektur og materialer tilpasset omgivelserne. Samtidig nedrives bebyggelsen langs havnen, og det grønne område mod vandet udvides væsentligt. Den bevaringsværdige bebyggelse i området omkring Skipperkroen sikres af bebyggelsesregulerende bestemmelse.
Kommuneplan 2005-2016 Forslaget er i overensstemmelse med Kommuneplan 2005-2016 for Gørlev Kommune, der udlægger området til rekreativt anlæg - område 1-3. Kommuneplanen åbner således mulighed for at der kan opføres en ny feriehusbebyggelse med en kombination af boliger i 2 etager og 1½ etage langs Mullerup Strandvej. Zonestatus Lokalplanområdet ligger i landzone og forbliver i landzone. Bonusvirkning Lokalplanen erstatter landzonetilladelser jf. planlovens 36. Denne såkaldte bonusvirkning medfører, at kommunen uden nabohøring og offentlig bekendtgørelse om dispensation fra de generelle landzonebestemmelser, kan tillade bebyggelse og ændret anvendelse i det omfang dette udtrykkeligt er tilladt i lokalplanen - det vil sige: - Opførelse af en feriebebyggelse - Tilbygning til Skipperkroen - Opførelse af kiosk og badefaciliteter. Arkæologisk fund Hvis der ved udgravning forekommer arkæologiske fund, skal der i henhold til museumsloven omgående rettes henvendelse til Kalundborg og Omegns Museum. Miljøforhold Forurening Vestsjællands Amt oplyser at ejendommene er med i den indledende kortlægning af muligt forurenede ejendomme. Der har været tale om salg af benzin på havnen omkring 1930 og bådebyggeri med glasfiberproduktion i perioden fra 1970-1988. Omfanget af en evt. forurening og tiltag vil blive afklaret forud for ansøgning om byggetilladelse.
Spildevandsafledning Da spildevandsanlægget skal håndtere mere end 30 PE, er det amtet (indtil 31/12 2006, herefter Gørlev kommune), der skal give udledningstilladelse til anlægget i henhold til kapitel 7 i spildevandsbekendtgørelsen. Herudover skal kystdirektoratet høres med hensyn til tilladelse til etablering af havledning. Miljøvurdering i henhold til Lov om miljøvurdering Hedeselskabet har gennemført en miljøscreening af området. Konklusionen er, at planen ikke skal miljøvurderes, idet lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan, og idet den samlede miljøpåvirkning vurderes ikke væsentlig. At der er tale om et mindre område på lokalt plan begrundes med: at der i det væsentligste sker en lokalplanlægning for et eksisterende område, hvor der gives en mindre udvidelsesmulighed på ca. 1.800 etagemeter ferieboligbebyggelse. At miljøpåvirkningen ikke er væsentlig begrundes med: At de enkelte uvæsentlige miljøpåvirkninger samlet set ikke vurderes væsentlige.
RETSVIRKNINGER Lokalplanens retsvirkninger Efter kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må den ejendom, der er omfattet af planen, ifølge planlovens 18, kun anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de forhold, der er indeholdt i lokalplanen. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges skabt eller fastholdt ved lokalplanen. Dispensationer kan først meddeles, når der er forløbet 2 uger efter, at kommunalbestyrelsen har givet skriftlig orientering om ansøgningen til: 1. ejere og brugere i det område, der er omfattet af planen, 2. naboerne til den omhandlende ejendom og 3. andre, som efter kommunalbestyrelsens vurdering har interesse i sagen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen, må arealet, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Der gælder efter 17 i Lov om planlægning et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommen kan fortsætte som hidtil. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den 5. april 2006 og indtil forslaget er endeligt vedtaget, dog ikke længere end til 31. maj 2007.
LOKALPLANENS BESTEMMELSER Lokalplan nr. 91 Feriecenter ved Mullerup Havn I henhold til lov om planlægning (lov nr. 883 af 18. august 2004) fastsættes herved følgende bestemmelser for de i 2 nævnte ejendomme. Afsnit 1 Lokalplanens formål Stk. 1 Lokalplanen har til formål at fastlægge områdets anvendelse til - lystbådehavn - hotel og feriecenter - boligformål grønt område, at fastlægge en bebyggelsesplan for nye ferielejligheder udlejet i henhold til Hotel- og restaurationsloven, at fastlægge retningslinier for fælles friarealer, at fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser, at sikre offentlighedens adgang til havneområdet. Afsnit 2 Område og zonestatus Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Området afgrænses som vist på bilag 1 og omfatter matr. nr. 22-v, 22-x, 22-y og 22-ø Mullerup by, Drøsselbjerg, samt alle parceller der efter lokalplanens endelige vedtagelse udstykkes fra de nævnte matrikler. Området forbliver i landzone. Lokalplanen indeholder implicit zonetilladelse til de anlæg/bebyggelser der er omfattet af planen.
Afsnit 3 Områdets anvendelse Stk. 1 Området opdeles i 5 delområder som vist på bilag 2. Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 Stk. 5 Stk. 6 Stk. 7 Stk. 8 Stk. 9 Område 1 må kun anvendes til lystbådehavn og kiosk/servicebygning. Område 2 må kun anvendes til feriehusbebyggelse, udlejet i henhold til Hotel- og restaurationsloven. Område 3 må kun anvendes til hotel og restaurant. Område 4 må kun anvendes til boligformål. Område 5 kun anvendes til grønt område. Inden for lokalplanområdet kan der opføres transformerstationer til kvarterets forsyning, når de ikke gives en højde af mere end 2,5 m over terræn, og når de udformes i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. Inden for lokalplanområdet kan der indenfor et afskærmet område etableres et fælles parabolantenneanlæg. Det udendørs støjniveau må ikke overstige følgende værdier: Mandag - fredag kl. 07.00-18.00 og lørdage kl. 07.00-14.00: 40 db (A) Mandag - fredag kl. 18.00-22.00 og lørdage kl. 14.00-22.00: 35 db (A) Alle dage kl. 22.00-07.00: 35 db (A). Afsnit 4 Udstykning Stk. 1 Område 4 må udstykkes som vist på bilag 2. Stk. 2 Stk. 3 Lokalplanens område 1,2,3 og 5 må ikke yderligere udstykkes. Der kan foretages skelreguleringer i nødvendigt omfang. Ferielejlighederne i området kan opdeles i hotelejerlejligheder. Stk. 1 Afsnit 5 Vej- og parkeringsforhold Området vejbetjenes fra Mullerup Strandvej.
Stk. 2 Der udlægges areal til interne veje i princippet som vist på bilag 3. Stk. 3 Der udlægges areal til parkering i princippet som vist på bilag 3. Stk. 4 Stk. 5 Stk. 1 Veje, parkering og stier skal udføres efter en samlet plan godkendt af Gørlev Kommune. Nord-syd gennem området kan der etableres en natursti med offentlig adgang i princippet som vist på kortbilag 3. Afsnit 6 Nedrivning af bebyggelse De eksisterende erhvervsbygninger som vist på bilag 2 skal nedrives. Stk. 2 Den eksisterende feriehusbebyggelse ved havnen som vist på bilag 2 skal nedrives. Afsnit 7 Bebyggelsens omfang og placering Stk. 1 Bebyggelsesprocenten for området under et må ikke overstige 15%. Stk. 2 Ny bebyggelse må kun opføres inden for de på bilag 3 viste byggefelter og med de angivne etagehøjder. Bebyggelse i 2 etager max højde 8,5 m. Bebyggelse i 1½ etager max højde 6,5 m. Stk. 3 Udenfor byggefelterne i område 2 kan opføres mindre skure og udhuse. Afsnit 8 Bebyggelsens ydre fremtræden Stk. 1 Stk. 2 Stk. 3 Kommunalbestyrelsen kan gøre en tilladelse efter byggeloven afhængig af, at bebyggelsen får en sådan ydre udformning, at der i forbindelse med dens omgivelser opnås en god arkitektonisk helhedsvirkning. Indenfor område 1 skal bygninger opføres i en trækonstruktion med listedækkede paptag eller eventuelt filtset murværk. Inden for område 2 skal facader udføres i filtset murværk eller i en trækonstruktion evt. kombineret med facadepartier i filtset murværk.
Der må kun anvendes jordfarver. Tage skal udføres som listedækkede paptage. Vinduer og døre skal udføres i træ eller aluminium. Stk. 4 Indenfor område 3 skal tilbygning til kroen udføres som en transparent bygning af glas. Stk. 5 Inden for område 4 skal facader udføres som pudsede eller vandskurede i gul farve. Tage skal udføres med sorte, ikke glaserede vingetegl. Vinduer og døre skal udføres i træ. Stk. 6 Stk. 7 Stk. 8 Stk. 9 Stk. 1 Skiltning skal være diskret og godkendes af Gørlev Kommune. Der må ikke opsættes solfangere, fritstående antenner eller antenner på tagflader. Bebyggelsen i område 2 og 3 skal tilsluttes et fællesantenneanlæg efter nærmere godkendelse af Gørlev Kommune. I område 4 kan der placeres parabolantenner under facadehøjde. Afsnit 9 Ubebyggede arealer Område 5 udlægges som grønt område og fælles friareal til feriehusene og hotellet med offentlig adgang. Området må ikke beplantes eller gives havelignende karakter. Stk. 2 Stk. 3 Stk. 4 Langs Mullerup Strandvej skal der etableres en afskærmende beplantning som vist på bilag 3. Område 2 og 3 skal beplantes og befæstes efter en samlet plan godkendt af Gørlev Kommune. Udendørs oplag må kun finde sted indenfor tæt hegnede arealer.
Stk. 5 Terrænregulering på mere end ± 0,5 m i forhold til eksisterende terræn må kun foretages med kommunalbestyrelsens tilladelse. Afsnit 10 Forudsætninger for ibrugtagen Stk. 1 Stk. 2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før de i 5 nævnte veje og parkeringspladser er etableret. Ny bebyggelse må ikke tages i brug før industribygninger og bygningerne på havnen er nedrevet. Afsnit 11 Tilladelse fra andre myndigheder Stk. 1 Bygge- og anlægsarbejde må ikke påbegyndes før strandbyggelinien er ophævet af Skov- og Naturstyrelsen. VEDTAGELSESPÅTEGNING Således vedtaget af Gørlev kommunalbestyrelse i henhold til 24 i lov om planlægning, den 22. marts 2006. Jørgen Arnam-Olsen / Erik Andersen borgmester kommunaldirektør I henhold til 27 i lov om planlægning vedtages foranstående lokalplan endeligt. Gørlev kommunalbestyrelse, den 22. november 2006 Jørgen Arnam-Olsen / Erik Andersen borgmester kommunaldirektør