Vurdering af afgrænsning, omfang, arealudlæg og indhold af bymidte og aflastningscenter i Hillerød

Transkript

1 Rødovre, den 20. december 2016 Vurdering af afgrænsning, omfang, arealudlæg og indhold af bymidte og aflastningscenter i Hillerød Hillerød Kommune har bedt ICP gennemføre en vurdering af hvorvidt, hvor og i hvilket omfang Hillerød bymidte bør udvides og hvorvidt, der skal etableres et aflastningscenter, såfremt en revision af Planloven vil tillade dette. Herunder er der foretaget beregninger og vurderinger af hvor mange m 2, der bør udlægges i en udvidet bymidte og et aflastningscenter i to scenarier: - at Hillerød Kommune alene foretager en bymidteudvidelse og etablering af et aflastningscenter med operatører inden for udvalgsvarer, der allerede er tilstede på det danske marked i dag - at Hillerød Kommune foretager en bymidteudvidelse og etablerer et aflastningscenter under forudsætning af, at en række nye, udenlandske butikskoncepter og kæder etablerer sig i Danmark. Desuden vurderes det, hvilke butiksstørrelser Hillerød Kommune bør planlægge for. Der foretages en behovsvurdering ud fra ovennævnte to scenarier. I den forbindelse vil det også overordnet blive vurderet, hvad etableringen af et aflastningscenter har af konsekvenser for en fortsat udvikling af detailhandelen og bylivet i Hillerød bymidte. Endelig foretages der en vurdering af det tidsmæssige aspekt i at gennemføre bymidteudvidelen og en evt. etablering af et aflastningscenter. Nuværende struktur I Kommuneplan 2013 er det en målsætning, at Hillerød skal være et attraktivt regionalt detailhandelscentrum i Nordsjælland. I dag er storbutikkerne inden for udvalgsvarer i Hillerød placeret i to områder: Området til særlig pladskrævende varer omkring Egespurs Allé, Industrivænget og Frejasvej uden for centerafgrænsningen, hvor der i dag i alt ligger 44 større udvalgsvarebutikker og området i den vestlige del af bymidten i Slangerupgade, hvor der ligger 3 større udvalgsvarebutikker.

2 2 Den nye Planlovs betydning Planloven ventes revideret i 1. halvår af Lovændringen gør bl.a. op med den statistiske bymidteafgrænsning, størrelsesbegrænsningen på udvalgsvarebutikker, det generelle stop for etablering af aflastningscentre uden for bymidterne og den meget klare skelnen mellem udvalgsvarer og særligt pladskrævende varer. Efter vedtagelsen skal der udarbejdes et landsplandirektiv for Hovedstadsområdet. Landsplandirektivet skal bl.a. i et eller andet omfang fastlægge, hvor der kan udlægges bymidter og aflastningscentre. Efter lovens vedtagelse må det forventes, at der kan etableres udvalgsvarebutikker med et bruttoareal på mere end m 2 både i Hillerød bymidte samt i et aflastningscenter. Den reviderede Planlov vil formentlig betyde, at der også gives mulighed for at etablere store udvalgsvarebutikker i bymidter og aflastningscentre i byer, som Hillerød konkurrerer med på detailhandelsområdet f.eks. Kgs. Lyngby, Helsingør og Frederikssund samt et eller flere steder i den inderste del af Hovedstadsområdet. Princip for udvidelse af bymidten og/eller etablering af aflastningscenter Såfremt man både ønsker at udvide Hillerød bymidte og etablere et aflastningscenter, bør det overordnede kriterium være, at disse på bedst mulige måde støtter dels den nuværende bymidte, dels støtter storbutikkerne, hvor de i dag ligger. Foruden dette skal der naturligvis også tages hensyn til, at udvalgsvarebutikker kan blive meget store og derfor er det væsentligt, at der udlægges arealer, hvor det er fysisk og forretningsmæssigt muligt at udlægge de store udvalgsvarebutikker. Ønsker Hillerød Kommune både at udvide bymidten og udlægge et attraktivt aflastningscenter, vil dette betyde, at bymidteafgrænsningen på den ene side skal give mulighed for etablering af store udvalgsvarebutikker, men på den anden side ikke må være så stor og give så vide muligheder, at de hindrer etablering af et aflastningscenter f.eks. i forbindelse med butikkerne i Herredscentret. Det kan være hensigtsmæssigt at gennemføre udvidelsen af bymidten og etablering af et aflastningscenter som en rækkefølgeplanlægning, så det sikre, at bymidten styrkes mest muligt inden udlæg af aflastningscentret. Risiko ved etablering af aflastningscenter og storbutikker til udvalgsvarer i en udvidet bymidte Efterspørgslen efter større og store udvalgsvarebutikker i Hillerød vurderes at være tilstede. Byens placering midt i Nordsjælland betyder, at butikkerne vil kunne nå et stort opland med en placering i enten den udvidede bymidte eller et eventuelt aflastningscenter. Såfremt man giver mulighed for yderligere etablering, er det væsentligt at de nye butikker støtter de eksisterende.

3 3 Så længe der er tale om butikker, der alene sælger autoudstyr (f.eks. THansen), møbler og boligtextiler (Jysk) og lignende varegrupper, især inden for boligudstyr, vurderes det, at det i et vist omfang vil svække bymidten, men ikke i afgørende grad forrykke balancen mellem Hillerød centrale bymidte og en udvidet bymidte eller et aflastningscenter. Etableres der derimod større butikker inden for dame- og herre beklædning, sko, sportsbeklædning, livsstilsprodukter og andre mere specialiserede udvalgsvarer i den udvidede bymidte eller i aflastningscentret, vil dette konkurrere direkte med bymidten, med fare for en betydelig udtynding af denne. Det kan planlægningsmæssigt være vanskeligt at sikre sig mod, at de mere specialiserede udvalgsvarebutikker etablerer sig i en udvidet bymidte og i aflastningscentret, men man kan søge at styre udviklingen ved f.eks. at fastlægge minimum- og maksimumstørrelse for butikker i den udvidede bymidte og aflastningscentret. Forventning til aktører Ser man på hvem, der kunne være interesserede i placeringer i enten en udvidet bymidte eller et aflastningscenter i Hillerød kan f.eks. nævnes, POWER, Biltema, Toys R Us, Hööks, Petworld, Stof & Stil og Sport24 Outlet, der alle i dag er etableret på det danske marked. En mulighed er også, at butikker, der i dag ligger på industrivænget/frejasvej og har butikker, der ikke har optimal beliggenhed og/eller størrelse kan vælge at flytte til en mere hensigtsmæssig placering i en udvidet bymidte eller et aflastningscenter. Ser man mod udlandet, kan der være en mening i at se mod Sverige, der dels er et større land med ca. dobbelt så mange indbyggere som Danmark, dels gennem mange år har haft en meget liberal planlægningstradition, når det gælder storbutikker og aflastningscentre uden for byerne. Man kan have en forventning om, at store, internationale detailhandelsoperatører, der har ønsket at ekspandere i Skandinavien, har etableret sig i de store, svenske aflastningscentre også i et vist omfang også kunne etableres i Danmark. I Sverige er der imidlertid relativt få kæder inden for storbutikker, der i dag ikke er etableret i Danmark. Man kan nævne: MediaMarkt: Tysk elektronikkæde, butikker på omkring omkring m 2, har i dag 20 butikker i Sverige, har været interesseret i Danmark, ligger typisk i aflastningscentre, skrinlagde i 2012 sin stort anlagte ekspansion i Norge, har problemer med lønsomhed i Sverige. XXL Sport: Norsk kæde. Har butikker i Norge, Sverige og Finland. Er Skandinaviens største kæde inden for sportsudstyr med en omsætning på mere end 5 mia. kr. Butikkerne er m 2. Er interesseret i det danske marked. Har etableret dansk web-shop. Decathlon: Fransk sportskæde. Har mere end 1000 butikker i 38 lande. Er interesseret i Danmark. Har dansk web-shop. Etablerer butikker i forskellige størrelser over m 2. XXXLutz: Østrigsk møbelkæde, der har knap 200 butikker i 9 europæiske lande, herunder Sverige, hvor de har et stort varehus i Malmö. Kæden er angiveligt den største aktør på det tysksprogede marked i Europa.

4 4 Foruden ovennævnte kan der naturligvis være udenlandske operatører i øvrigt, der ønsker at etablere sig på det danske marked. Endelig kan der være udenlandske byggemarkedsvirksomheder, der er interesseret i det danske marked og som ICP vurderer, også bør placeres i umiddelbar nærhed af storbutikkerne, da netop byggemarkederne i højere og højere grad fører et sortiment af udvalgsvarer, der ligner det, man f.eks. ser i Biltema, Plantorama etc. Det er dog ICP s vurdering, at der samlet set er relativt få, seriøse, udenlandske kæder, der umiddelbart er parate til en ekspansion i Danmark. Restrummelighed til detailhandel I dag ligger der en skønnet restrummelighed på m 2 i 1: Gallerierne i den centrale bymidte og omkring m 2 i 2: Område syd og nord for Føtex i umiddelbar forlængelse af den centrale bymidte (se Figur 1). I området omkring Frejasvej og Industrivænget ligger der tilsammen en uudnyttet rummelighed på m 2. Heraf vurderer ICP dog, at Område: 4: Herredsvejen, hvor der i et eksisterende butiksbyggeri alene ligger en restrummelighed på ca m 2, vil være meget vanskeligt at udnytte yderligere. (se Figur 1). Reelt set vil der således ligge en rummelighed til udvalgsvarebutikker på ca m 2 i 3: Område Frejasvej Industrivænget. Tabel 1 Restrummeligheder til detailhandelsformål Restrummelighed til udvalgsvarer og særligt pladskrævende (m 2 ) 1: Gallerierne Ca : Område nord og syd for Føtex Ca : Frejasvej - Industrivænget Ca : Herredsvejen Ca : Herredscentret Ca : Erhvervstrekanten Ca : Egespurs Allé Syd Ca

5 5 Figur 1 Udviklingsmuligheder for Hillerød bymidte Udvidelse af bymidten ICP s anbefaling er som nævnt, at den videre planlægning for en udvidelse af Hillerød Bymidte skal sikre, at Hillerød Bymidte rent faktisk bliver styrket, uden at bymidten eller området hvor storbutikkerne i dag ligger, bliver svækket unødigt. Derfor anbefales det, at man udvider bymidten mod vest i område 3: Frejasvej/Industrivænget. Denne udvidelse vil rumme den østligste del af Frejasvej/Industrivænget, hvor der som nævnt er en restrummelighed på ca m 2. Dette areal vil sammen med de m 2 i 1: Gallerierne og m 2 i 2: Området nord og syd for Føtex give en rummelighed på ca m 2 til store butikker. Dette udlæg vurderes at kunne styrke Hillerød bymidte med store butiksformater, dels i form af en stor, specialiseret cityorienteret butiksoperatør i 1; Gallerierne og mere almindelige storbutiksformater i 2: Område nord og syd for Føtex samt 3: Frejasvej Industrivænget. Som nævnt er der operatører i markedet som POWER, Biltema, Toys R Us, Hööks, Petworld, Stof & Stil og Sport24 Outlet som kunne være interesseret i en beliggenhed i Hillerød.

6 6 Etablering af aflastningscenter Reelt set fungerer både Herredscentret og dele af Industrivænget/Frejasvej allerede i dag som et aflastningscenter. Her gælder også, at man i videst mulige omfang skal styrke den eksisterende storbutiksstruktur for at understøtte, at Hillerød bliver et centrum for detailhandel i Nordsjælland. Det er derfor ICP s anbefaling, at Hillerød Kommune bør åbne for etablering af et aflastningscenter, og at dette sker i umiddelbar tilknytning til Herredscentret i 5: Herredscentret og 6: Erhvervstrekanten, hvor Bauhaus er den væsentligste butik. I 7: Egespurs Allé Syd bør der satses på f.eks. en fortsat strategi med etablering af særligt pladskrævende varer - med fokus på bilforhandlere. Figur 2. Placering af aflastningscenter og arealer til forbrugerorienterede butikker, der forhandler særligt pladskrævende varer Et område til særligt pladskrævende varer (forbrugerorienterede) bør etableres i 6: Erhvervstrekanten. Således bliver 5: Herredscentret primært udvalgsvarebutikker mens 6: Erhvervstrekanten vil blive udlagt til særligt pladskrævende varer. Både dele af aflastningscentret og området til særlig pladskrævende varer skal ligge umiddelbart syd for Herredsvejen og vest for Sigrunsvej. Det er i den forbindelse væsentligt at fastslå, at der i aflastningscentret alene bør gives mulighed for at etablere udvalgsvarebutikker og forbrugerorienterede byggemarkeder, plantecentre o.l., der er større end m 2. Forbrugerorienterede byggemarkeder, plantecentre etc. skal formentlig stadig planlægningsmæssigt behandleres som særligt pladskrævende

7 7 butikker, men bør etableres i området ved Herredscentret, så området styrkes mest muligt i den overordnede konkurrencesituation. Disse butikker fører i deres sortiment en del udvalgsvarer. Der bør ikke etableres dagligvarebutikker i aflastningscentret. Disse bør generelt lokaliseres i Hillerød bymidte, hvor de skal være med til at sikre kundeflow og et attraktivt byliv samt i bydels- og lokalcentre. Ligeledes bør der heller ikke etableres et egentligt, traditionelt shoppingcenter som f.eks. ligner Slotsarkaderne med mindre udvalgsvarebutikker o.l. Arealbehov arealudlæg i Hillerød I Detailhandelsanalyse for Hillerød Kommune 2016 er det beregnet og vurderet, at arealbehovet til udvalgsvarer i Hillerød kommune frem til 2028 ligger i et spænd på m 2. En liberalisering af Planloven, med mulighed for at udvikle udvalgsvarebutikker uden størrelsesbegrænsning både i bymidten og i et aflastningsområde vil bl.a. på baggrund af ovenstående betyde, at: udvalgsvarebutikkerne generelt vil blive større, da store butikker generelt er lettere og billigere at drive end små butikker. flere, større udvalgsvarebutikker, der i dag ligger i f.eks. Industrivænget vil søge en relokalisering til måske lidt større lokaler, der ligger mere hensigtsmæssigt. en række butikker, der allerede i dag er på det danske marked, men som i dag ikke har butik i Hillerød, vil søge at etablere sig. enkelte udenlandske kæder, der i dag ikke er tilstede på det danske marked vil med tiden søge en placering i Hillerød Endelig er det Hillerød Kommunes ønske, at byen skal være et attraktivt center for detailhandel i Nordsjælland. Ovenstående forudsætninger, indgår i ICP s beregning og vurdering, af arealudlægget frem mod 2028 i to scenarier: - Scenarie 1: At Hillerød Kommune alene foretager en bymidteudvidelse og etablering af et aflastningscenter med operatører inden for udvalgsvarer, der allerede er tilstede på det danske marked i dag. - Scenarie 2: At Hillerød Kommune foretager en bymidteudvidelse og etablerer et aflastningscenter under forudsætning af, at en række nye, udenlandske butikskoncepter og kæder etablerer sig i Danmark.

8 8 ICP beregninger og vurderinger fremgår af nedstående skema: Tabel 2 Arealudlæg til detailhandelsformål Arealudlæg i den udvidede bymidte Scenarie 1 alene operatører, der er i Danmark i dag Scenarie 2 nye operatører kommer ind på det danske marked m m 2 Arealudlæg i aflastningscenter m m 2 Arealudlæg til forbrugerorienterede butikker, der forhandler særligt pladskrævende varer m m 2 Det er som nævnt ICP s vurdering, at relativt få udenlandske operatører inden for udvalgsvarer vil interessere sig for det danske marked. De operatører, der vælger, at komme til Danmark vurderes umiddelbart primært at være interesseret i en placering i et egentligt aflastningscenter. Derfor er det nødvendigt at give rummelighed til nye butikker også i et aflastningscenter, hvis Hillerød fortsat skal være et attraktivt center for udvalgsvarer i Nordsjælland. Butiksstørrelser I den centrale bymidte bør der som minimum kunne udlægges én udvalgsvarebutik på op til f.eks m 2. Denne mulighed vil kunne anvendes til et stormagasin, der som butikstype kan styrke den centrale bymidte. I bymidten i øvrigt, herunder også den udvidede bymidte, bør man sætte en maksimal størrelse på m 2 for udvalgsvarebutikker. Dette vil sikre, at store butikker vil kunne være med til at sikre kundeflow i Hillerød bymidte. Desuden er det vigtigt, at de mindre butikker etableres i den centrale bymidte. I aflastningscentret bør udvalgsvare- og særligt pladskrævende butikker ikke være mindre end m 2. Dette sikrer i et vist omfang, at butikker, der kan etableres i bymidten, ikke etableres i aflastningscentret. En mindstestørrelse på m 2 i aflastningscentret, vil kunne være med til at sikre, at relativt få butikker inden for specialiserede udvalgsvarebutikker som f.eks. beklædning, livsstilsprodukter etc. vil etablere sig i aflastningscentret. Udvalgsvarebutikker skal kunne være op til m 2 i aflastningscentret. I aflastningscentret bør den øvre grænse for et forbrugerorienteret byggemarked og et forbrugerorienteret plantecenter være m 2. Ovennævnte størrelse afspejler bl.a. Hillerød Kommunes ønske om at være et centrum for handel i Nordsjælland. Samtidig tages der i et vist omfang hensyn til detailhandelen i Hillerød bymidte.

9 9 Tidsrækkefølge For at sikre en styrkelse af Hillerød bymidte før etablering af et aflastningscenter/område til særligt pladskrævende butikker i Erhvervstrekanten kan man i den første del af planperioden vælge alene at udvikle detailhandelsarealer i den eksisterende bymidte samt i den udvidede bymidte. Man kan her eventuelt gøre en undtagelse såfremt en forhandler af primært boligudstyr (se side 4 i vedlagte Branchefortegnelse) ønsker at etablere en butik på minimum f.eks m 2 i aflastningscentret. Ligeledes bør der generelt være undtagelser såfremt store butikker inden for byggemarkedssektoren og inden for plantehandel ønsker at etablere sig i Erhvervstrekanten. Disse butikstyper bør ikke etableres i den udvidede bymidte. Konsekvenser Nuværende og fremtidige arealer I Scenarie 1 udlægges der i udvidelsen af bymidten samt i aflastningscentret m 2 til udvalgsvarebutikker og m 2 til forbrugerorienterede byggemarkeder og plantecentre, mens der i Scenarie 2 udlægges m 2 til udvalgsvarer og m 2 til forbrugerorienterede byggemarkeder og plantecentre. Dette skal sammenlignes med, at der i dag i er ca m 2 udvalgsvaredetailhandel i Hillerød bymidte. I områderne omkring Frejasvej/Industrivænget, Tolvkarlevang og Rønnevang er der et samlet areal til udvalgsvarer på godt m 2 og m 2 til butikker, der forhandler særligt pladskrævende varer. Butikstyper Konsekvenserne for bymidten afhænger i høj grad af, hvilke udvalgsvarebutikstyper der vælger at placere sig i den udvidede bymidte og aflastningscentret. I dag er der kun i meget begrænset omfang butikker udenfor den centrale bymidte, der forhandler beklædning og andre specialiserede udvalgsvarer som sko, smykker, briller etc. Etableres der f.eks. beklædningsbutikker, herunder sportsbutikker i større omfang, vil dette have væsentligt større konsekvenser for bymidten, end hvis der i højere grad bliver tale om forskellige former for primært boligudstyr som møbler, elektronik, hårde hvidevarer og autoudstyr. Denne udvikling ses i andre lande. I Sverige har H&M en række butikker i storbutiksområder. Dette er indtil videre alene sket i storbutikscentret BIG i Herlev, hvor butikken dog stadig ligger i en tæt, bymæssig struktur og i en centerdannelse sammen med andre butikker herunder dagligvarebutikker (Føtex og Netto), omvendt skal det nævnes, at der i BIG også er etableret bylivsfunktioner som biograf og café og restauranter. Store sportsbutikker etablerer sig som nævnt også i storbutiksområder. I Danmark er der formater som f.eks. Container (Sportmasters storbutikskoncept), OBI Sportoutlet (Intersports storbutikskoncept) og Sport24Outlet (Sport24s storbutikskoncept). Desuden er det ikke muligt at styre brancheglidningen i detailhandelen, herunder også i storbutikkerne. Brancheglidning sker bl.a. i dagligvarebutikkerne, byggemarkederne og i tøjbutikker. Dagligvarebutikkerne har i dag afdelinger, der reelt konkurrerer med bagerbutikker, byggemarkederne forhandler i et vist omfang lamper, havemøbler o.l. og tøjbutikkerne sælger i stor stil sko, smykker og andet tilbehør.

10 10 Det afhænger endvidere af i hvilket omfang det lykkes at få styrket attraktionen, handlen og bylivet i Hillerød bymidte. For nylig er der vedtaget en lokalplan, der, når den udmøntes, vil styrke Slotsarkaderne ved Slotsgade (Lokalplan 411). Lykkes det også at tiltrække én eller flere specialiserede storbutikker inden for beklædning som f.eks. Magasin til den centrale bymidte og måske flere restauranter, caféer etc., vil bymidten stå stærkt i konkurrencen med den mere ekstensive udvalgsvarehandel i den vestlige del af bymidten samt i aflastningscentret. E-handel Konsekvenserne afhænger i høj grad også af, hvad der sker i detailhandelen i øvrigt. E- handelen vurderes at stige, men mere fokus på click n collect og f.eks. omni channel retailing betyder, at de fysiske butikker stadig er meget væsentlige i kædernes samlede tilstedeværelse i markedet. Dette understreges af, at også e-handelsvirksomheder som Amazon etc. nu etablerer butikker ganske vist i begrænset omfang. Konkurrencen i Nordsjælland Det vil i væsentlig grad også have betydning, hvad de øvrige kommuner i Hovedstadsregionen vil bruge de nye muligheder på detailhandelsområdet i Planloven til. Betyder muligheden for at udlægge aflastningscentre, at kommuner som Halsnæs, Frederikssund, Allerød, Hørsholm, Fredensborg, Helsingør, Gribskov og Lyngby-Taarbæk i højere grad får etableret storbutikker uden for bymidten, vil dette betyde, at Hillerøds betydning på detailhandelsområdet i Nordsjælland sættes under pres. Vurdering af konsekvenserne Det er ICP s vurdering, at udvidelse af bymidten og etablering af et aflastningscenter under alle omstændigheder vil påføre Hillerød bymidte konkurrence og vil betyde, at omsætningen i bymidten vil falde i forhold til en situation, hvor bymidten ikke udvides og der ikke etableres et aflastningscenter. Konsekvenserne vil blive større, jo større aflastningscentret bliver, men væsentligst i en vurdering af de detailhandelsmæssige konsekvenser og konsekvenserne for bylivet er den detailhandelsmæssige udvikling fremover. Såfremt varetyper inden for beklædning og andre højt specialiserede og livsstilsprægede butikker i højere grad bliver en del af sortimentet i store udvalgsvarebutikker, der placerer sig uden for de centrale bymidter, kan udvidelsen af bymidten og etableringen af et aflastningscenter få betydelige omsætningsmæssige konsekvenser uanset størrelsen på bl.a. aflastningscentret. En sådan udvikling vil bevirke en udtynding af butikslivet og dermed attraktionen i bymidten. Ser man på udviklingen i f.eks. Sverige, hvor en væsentlig del af omsætningen i detailhandelen ligger i aflastningscentre, herunder også i storbutikker (en stor del af omsætningen i Sverige ligger i traditionelle shoppingcentre i aflastningsområderne), vurderes det, at der stadig er en relativt lille del af den samlede omsætning af de specialiserede udvalgsvarer som f.eks. mode og livsstilsprodukter, der sker gennem storbutikkerne i aflastningscentrene. I ICP s overordnede vurdering forudsættes det, at dette også vil være tilfældet i Danmark. Konsekvenserne vurderes at blive mere betydelige, såfremt storbutikkerne i aflastningscentret etableres i en koncentration som f.eks. i BIG i Herlev.

11 11 Desuden vil etableringen af især et aflastningscenter betyde, at flere butikker i storbutiksområdet på Frejasvej/Industrivænget vil vælge at flytte til aflastningscentret, hvilket kan udtynde det eksisterende storbutiksområde tættere på bymidten. Helt overordnet er det ICP s vurdering, at såfremt den udvidede bymidte og aflastningscentret samt de forbrugerorienterede særligt pladskrævende butikker etableres fuld ud, kan omsætningen i Hillerød bymidte falde med ca. 10 % i Scenarie 1 og med 10-15% i Scenarie 2. I ovenstående mangler f.eks. forudsætninger omkring anvendelse af arealerne i den centrale bymidte og bymidten i øvrigt, den fremtidige befolkningstilvækst i kommunen samt hvad der måtte ske i nabokommunerne og mere overordnet i hele Hovedstadsområdet Det vurderes dog, at en udvidet bymidte og etableringen af et aflastningscenter vil have konsekvenser for bylivet i den nuværende bymidte. Disse konsekvenser kan i et vist omfang begrænses, såfremt der ikke etableres dagligvarebutikker i aflastningscentret samt at der planlægningsmæssigt og kommercielt sikres en udvikling i bylivsfunktioner som caféer, restaurationer, behandlere etc. i Hillerød bymidte. Uanset konsekvenserne vurderes det dog, at Hillerød bymidte stadig vil være et attraktivt indkøbssted for udvalgsvarer i Nordsjælland. Institut for Center-Planlægning / ICP A/S