AERÅDETS PROGNOSE, OKTOBER BOLIGMARKEDET

Transkript

1 12. oktober 2007 af Martin Windelin direkte tlf AERÅDETS PROGNOSE, OKTOBER BOLIGMARKEDET Vi forventer en gradvis tilpasning af boligpriserne til udviklingen i de underliggende økonomiske forhold via stagnerende priser. Der er dog risiko for et større prisfald på ca. 15 pct. ledsaget af et kraftigere fald i forbrugskvoten end forudsat i prognosen. Risikoscenariet medfører et fald i beskæftigelsen på personer og et fald i BNP på knap 2 pct. frem til Resumé: Boligpriserne er siden 3. kvartal 2005 steget med ca. 20 pct., selvom folks købsmulighed i samme periode er blevet reduceret som følge af stigende renter. Udviklingen i boligpriserne siden efteråret 2005 har således været ude af trit med udviklingen i de underliggende økonomiske forhold. Det indikerer, at boligpriserne er kommet noget over det niveau, som de økonomiske forhold tilsiger, og at der i de kommende år derfor vil ske pristilpasninger på boligmarkedet. Der har siden 2. kvartal 2006 været en betydelig forskel om boligprisudviklingen i de to mest anvendte boligprisstatistikker. Danmarks Statistiks boligprisstatistik viser, at huspriserne er faldet med 1 pct. fra 3.kvt til 1. kvartal 2007, mens Realkreditrådets statistik viser, at huspriserne er steget med ca. 2,3 pct. i samme periode. Forskellene mellem de to statistikker strækker sig helt tilbage til 2. kvartal 2006, og akkumuleret set er der tale om en forskel over de seneste fire kvartaler, hvor der er tal fra begge statistikker, på i alt 6,4 pct. Det svarer til en prisforskel på lidt over kr. på et gennemsnitligt hus på ca. 130 kvm. Hovedscenariet i vores konjunkturvurdering er en gradvis tilpasning via stagnerende priser, svarende til et realt boligprisfald på ca. 2 pct. om året. Et risikoscenario er imidlertid en kraftigere tilpasning af boligpriserne og et kraftigere fald i forbrugskvoten end forudsat i vores prognose. Vores risikoscenario indebærer et nominelt boligprisfald på 15 pct. (svarene til et realt fald på ca. 20 pct.) frem mod 2009, og et fald i den private forbrugskvote frem mod 2009 svarende til, at man i 2009 kommer ned på den gennemsnitlige forbrugskvote i Det vil medføre et fald i beskæftigelsen på personer og et fald i BNP på knap 2 pct. Såfremt risikoscenariets fald i boligpriser og forbrugskvote ledsages af eller forårsages af andre faktorer, som f.eks. en global kreditkrise eller et globalt konjunkturtilbageslag kan effekterne på dansk økonomi blive større, idet disse forhold i sig selv også vil have en negativ effekt på dansk økonomi. I:\oktober 2007\mw-bolig doc

2 2 PROGNOSE, OKTOBER BOLIGMARKEDET Betydelig uenighed om boligprisudviklingen i statistikkerne Et vigtigt input til en konjunkturvurderings forudsigelser af den fremtidige udvikling på boligmarkedet er en god statistisk beskrivelse af, hvordan huspriserne har udviklet sig på det seneste. Realkreditrådets statistikker viser, at huspriserne fortsætter med at vokse med en hastighed, der overstíger de seneste 50 års trendmæssige udvikling i de reale boligpriser. 1 Danmarks Statistiks tal viser et noget andet billede. Her er huspristigningerne helt ophørt, faktisk er der tale om et mindre fald. Danmarks Statistiks boligprisstatistik viser således, at huspriserne faldt med 1 pct. fra 3.kvt til 1. kvartal 2007, mens Realkreditrådets statistik viser, at huspriserne er steget med ca. 2,3 pct. i samme periode. Forskellene mellem de to statistikker strækker sig helt tilbage til 2. kvartal 2006, og akkumuleret set er der tale om en forskel over de seneste fire kvartaler, hvor der er tal fra begge statistikker, på i alt 6,4 pct. Det svarer til en prisforskel på lidt over kr. på et gennemsnitligt hus på ca. 130 kvm., jf. tabel 1. 2 Tabel 1. Forskel i de officielle statistikker for prisudviklingen for enfamiliehuse (parcel- og rækkehuse) Danmarks Statistik Realkreditrådet Forskel 2. kvt ,1% 6,4% 0,4% 3. kvt ,2% 4,5% 2,3% 4. kvt ,0% 0,9% 1,9% 1. kvt ,0% 1,4% 1,4% 2. kvt Offentliggøres først 15. nov ,1% Gns. 1,8% 3,3% 1,5% I alt 7,4% 13,8% 6,4% Forskel i kr. på 130 kvm. hus ca kr. Kilde: AE pba. af tal fra Danmarks Statistik og Realkreditrådet. 1 Jf. tabel 1 viser Realkreditrådets seneste statistik en kvartal-til-kvartal vækstrate på 1,1 pct., svarende til en årsvækstrate på ca. 4½ pct. Med en inflation på ca. 2 pct. giver en real årsvækstrate på 2½ pct., hvilket er mere end den trendmæssige realvækst (dvs. den inflationskorrigerede vækst) på 1-2 pct. (afhængig af opgørelsesmetode), som der over de sidste 50 år har været i boligpriserne, jf. vismandsrapporten fra efteråret Ifølge Realkreditrådets statistik var den gennemsnitlige kvm-pris for et parcel- og rækkehus i 1. kvt på kr. og 1. kvt kr., dvs. en stigning på 13,8 pct. for et 130 kvm. hus, svarer det til en prisstigning fra kr. til kr. I samme periode steg huspriserne ifølge Danmarks Statistik kun med 7,4 pct. For et 130 kvm. hus svarer det til en prisstigning fra kr. til kr. Det giver en forskel mellem de to statistikker i 1. kvt på kr kr. = kr.

3 3 Noget af forklaringen på forskellen imellem de to statistikker er, at det i Realkreditrådets statistik er datoen for udbetalingen af lånet, der er udgangspunktet for registreringen af handlen og ikke handelstidspunktet (dvs. datoen for underskrivelsen af købsaftalen), som hos Danmarks Statistik. Realkreditrådet har på basis af tal for 2. kvartal 2006 beregnet forskydningen til gennemsnitligt at være 52 dage. Hertil kommer, at denne tidsmæssige forskydning mellem underskrivelse af købsaftale ikke nødvendigvis er konstant over tid. Realkreditrådet har imidlertid ikke offentliggjort analyser, der viser, hvor stor en del af forskellene, der skyldes disse forhold. Selvom dette er noget af forklaringen, så synes det ikke at være hele forklaringen på forskellen mellem de to statistikker. AErådet opfordrer Realkreditrådet til at offentliggøre en analyse, der detaljeret viser bidraget fra de forskellige årsager til at deres statistik afviger så meget fra Danmarks Statistiks boligprisstatistik. I denne analyse er Danmarks Statistiks tal lagt til grund, fordi de indbefatter alle handlede boliger og ikke har det periodiseringsproblem, som Realkreditrådets statistik har. Hovedfokus i denne konjunkturvurdering er på enfamiliehuse (parcel- og rækkehuse), da det er den helt dominerende ejerboligform i Danmark og dermed også den der samfunds- og konjunkturmæssigt har størst betydning. Ejerlejligheder udgør kun lidt over en femtedel af ejerboligerne i Danmark. For ejerlejligheder er den akkumulerede forskel i prisudvikling siden 2. kvartal 2006 på i alt 5,6 pct. Det svarer til en prisforskel på lidt under kr. på en typisk lejlighed på ca. 80 kvm. 3 Stigende renter har reduceret folks købsmulighed Figur 1 viser, at renterne på realkreditlån er steget siden 3. kvartal Den effektive rente på de 1- og 2-årige rentetilpasningslån er steget med lidt over ca. 2 pct.-point, mens den 30-årige realkreditrente er steget ca. 1¼ pct.-point siden 3. kvartal Disse rentestigninger lyder måske ikke umiddelbart af så meget. Rentestigningerne sker imidlertid fra et historisk 3 Ifølge Realkreditrådets statistik var den gennemsnitlige kvm-pris for en ejerlejlighed i 1. kvt på kr. og 1. kvt kr., dvs. en stigning på 4,6 pct. For en 80 kvm. ejerlejlighed svarer det til en prisstigning fra kr. til kr. I samme periode faldt priserne på ejerlejligheder ifølge Danmarks Statistik med 1,0 pct. For en 80 kvm. hus svarer det til en prisstigning fra kr. til kr. Det giver en forskel mellem de to statistikker i 1. kvt på kr kr. = kr.

4 4 lavt renteniveau, hvilket indebærer, at de korte realkreditrenter faktisk er steget ca. 100 pct., og at den 30-årige realkreditrente er steget knap 30 pct. siden 3. kvartal Figur 1. Udviklingen i 1- og 2-årige og 30-årige (effektive) realkreditrenter og 2-årig rente 7 30-årig rente Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2007 Anm.: Tallene er gennemsnitsrenten det pågældende kvartal. Kilde: AErådet pba. tal fra Realkreditrådet. Dette er en vigtig pointe, idet en renteændring fra f.eks. 2 til 4 pct. medfører procentvis større stigning i realkreditlånenes månedlige ydelse og dermed også en procentvis større reduktion i folks købsmulighed - end en renteændring fra f.eks. 6 til 8 pct. Rentestigningerne siden 3. kvartal 2005 må derfor forventes at påvirke boligpriserne mere negativt end tidligere tiders rentestigninger, hvor renteniveauet var højere. Denne tendens forstærkes af udbredelsen af de afdragsfrie lån, hvor en større del af ydelsen påvirkes ved rentestigninger.

5 5 Selvom der har været fremgang i indkomst og beskæftigelse, er købsmuligheden blevet reduceret siden 3. kvartal 2005 på grund af de stigende renter, jf. figur 2. Udviklingen i købsmuligheden er beregnet som udviklingen i den kontantpris, som folk har økonomisk mulighed for at købe bolig for, givet udviklingen i realkreditrenterne, fordelingen af lånetyperne (rentetilpasning og fast rente lån henholdsvis med og uden afdrag) 4, indkomsterne 5, ejendoms- og indkomstskatterne mv. Figur 2. Udviklingen i den gennemsnitlige købsmulighed og kontantpriserne Indeks (1. kvartal 2000 = 100) Købsmulighed Kontantpris - ifølge Realkreditrådet Kontantpris - ifølge Danmarks Statistik Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal Kvartal 2007 Anm: AErådets købsmulighedsmodel er revideret, så der foretages en mere korrekt modellering af regeringens grundskyldsloft end hidtil. Revisionen har medført en lidt mindre kraftig vækst i købsmuligheden end i tidligere beregninger, svarende til et toppunktet for købsmuligheden nu nås ved indeksværdi 184 mod tidligere indeksværdi 194. Kilde: AErådets beregninger på baggrund af tal fra Nationalbanken, Realkreditrådet, Statistikbanken og Skatteministeriet. Det skal bemærkes, at de her viste grafer, er indeks-grafer med basis i år Graferne siger derfor ikke direkte noget om niveauet for kontantprisen i forhold til niveauet for købsmuligheden på et givet tidspunkt, men derimod 4 I AErådets købsmulighedsmodel modelleres udviklingen i fordelingen af lånetyperne ved for hvert kvartal sammenvejer anvendelsen af fastrente og rentetilpasningslånene med og uden afdrag ud fra deres respektive andele af lånemassen i det pågældende kvartal. Ideelt set burde vægtningen foretages ud fra lånefordelingen på nyudlån til hushandler alene. Der eksisterer imidlertid ikke en opgørelse herfor, hvorfor lånefordelingen i den samlede lånemasse er anvendt. Den her anvendte sammenvejningsmetode er også anvendt i Økonomiog Erhvervsministeriets boligprismodel, jf. arbejdspapir af Wagner(2005), p Indkomstudviklingen her målt ved udviklingen i lønsummen, dvs. der tages både højde for effekten af stigende lønninger og stigende beskæftigelse.

6 6 hvorledes udviklingen i købsmuligheden har været i forhold til udviklingen i kontantpriserne. 6 Boligpriserne over det niveau de økonomiske forhold tilsiger Til trods for at folks købsmulighed siden efteråret 2005 er blevet reduceret med ca. 10 pct. som følge af stigende renter, er boligpriserne fortsat med at stige og er siden 3. kvartal 2005 steget med ca. 20 pct. Udviklingen i boligpriserne siden efteråret 2005 har således ikke afspejlet udviklingen i de underliggende økonomiske forhold. Dette indikerer, at boligpriserne er kommet noget over det niveau, som de økonomiske forhold tilsiger, og at der i de kommende år vil ske en tilpasning i boligpriserne til udviklingen i de underliggende økonomiske forhold. Det er dog ganske usikkert at fastlægge hvor meget, boligpriserne er kommet for højt op. En fastlæggelse af hvor meget, boligpriserne er kommet for højt op, vil kræve en korrekt formuleret forklaringsmodel/forudsigelsesmodel for prisdannelsen på ejerboligmarkedet. Som AErådet tidligere har beskrevet, så synes de hidtidige modeller imidlertid ikke at være korrekt formuleret, idet der er en række forhold, som de eksisterende modeller i forskellig grad ikke tager højde for på tilfredsstillende vis. Tilsvarende er der også usikkerhed om hvor hurtigt tilpasningen sker, men det forventes, at tilpasningen sker over en årrække. Det skyldes blandt andet, at der både fra det danske og de udenlandske boligmarkeder er erfaringer for, at pristilpasninger på boligmarkedet typisk ikke sker i løbet af et enkelt år, men over en længere årrække. Dertil kommer, at der kan være opgørelsesmæssige problemstillinger, der kan sløre billedet af den faktiske kontantprisudvikling. Således tages der i boligprisstatistikkerne ikke højde for de kvalitetsforbedringer (forbedringer, der ligger ud over den løbende vedligeholdelse af boligkvaliteten) på boligen, der er sket via nyistandsættelse af køkkener, badeværelser, anlæg af terrasser mv. Disse kvalitetsforbedringer af boligstandarden må forventes 6 Det skal desuden understreges, at AErådets købsmulighedsmodel ikke er en forklaringsmodel eller en forudsigelsesmodel for prisdannelsen på ejerboligmarkedet, men alene en model til belysning af udviklingen i ét væsentligt forhold på boligmarkedet, nemlig købsmuligheden i forhold til udviklingen i kontantpriserne.

7 7 også at give sig udslag i højere salgspris, når boligen sælges, men fordi der i statistikkerne ikke korrigeres for sådanne kvalitetsforbedringer, bliver den statistisk opgjorte prisstigning sammensat af en af generel boligprisstigning (stigning i prisen på et hus med uændret standard/kvalitet) og en boligprisstigning som følge af øget boligkvalitet. Dette forhold trækker i retning af, at de seneste års stigninger i boligpriserne overdrives. Af ovennævnte årsager er der knyttet en betydelig usikkerhed til AErådets og andre prognosemageres skøn for boligprisudviklingen de kommende år. Udsigt til pristilpasninger på boligmarkedet de kommende år AErådets hovedscenarium for boligprisudviklingen i prognosen indebærer en gradvis tilpasning via stagnerende priser, men der er risiko for prisfald i de kommende år. Hertil kommer, at der efter al sandsynlighed vil være betydelige forskelle i prisudviklingen i de forskellige regioner og indenfor de forskellige boligtyper. De prisfald på ejerlejligheder i København, som AErådet forudså i september , er indtrådt og yderligere prisfald for ejerlejligheder i København forventes. I vores prognose er den landsgennemsnitlige prisvækst for enfamiliehuse sat lig 0 pct. igennem 2007, 2008 og Denne nominelle prisvækst på 0 pct. svarer til et realt fald i boligpriserne på ca. 2 pct. om året, idet der forventes en inflationsrate på ca. 2 pct. om året i prognoseperioden. Et gradvist realt fald i boligpriserne indebærer således en gradvis tilpasning af boligpriserne ned imod det niveau, som udviklingen i de underliggende økonomiske forhold tilsiger. Til sammenligning har den langsigtede trendmæssige vækst i boligpriserne været 1-2 pct. højere end inflationen igennem de seneste 50 år (dvs. en real stigning på 1-2 pct. om året), jf. Vismandsrapporten fra efteråret I forhold til den trendmæssige vækst de seneste 50 år er der således tale om pristilpasning i nedadgående retning på 3-4 pct. om året. Der er allerede sket en afdæmpning af prisudviklingen i 2006 fra 2. kvartals prisvækst på 6,1 pct. til 3. kvartals prisvækst på 2,2 pct. og 4. kvartals prisfald på 1,0 pct. I 1. kvartal 2007 var prisudviklingen på 0,0 pct. I vores prognose forventes den gennemsnitlige kvartalsvise prisvækst at blive på 0 pct. igennem 2007, 2008 og Som følge af den kraftige prisvækst igen- 7 Jf. AErådets notat Udsigt til prisfald på ejerlejligheder i København fra september 2006.

8 8 nem 2006 så giver dette anledning til en år-til-år-vækst på 1,8 pct. i 2007, selvom der ikke forventes nogen prisvækst igennem Tabel 2. Vores skøn over boligprisudviklingen frem til 2009, år-til-år-vækst i pct Nominel prisudvikling 21,1 1,8 0,0 0,0 Real prisudvikling 19,1 0,0-2,0-2,0 Anm.: Der ses her på boligprisudviklingen for enfamiliehuse, da det er den der indgår i ADAM-modellen, som AErådets konjunkturvurdering laves ved hjælp af. Til beregningen af de reale boligprisstigninger er forbrugsdeflatoren (pcp) anvendt. AE uenig i at den seneste stigning i antal tvangsauktioner varsler en boligkrise Der har de seneste måneder været en del historier i medierne om, at antallet af tvangsauktioner er steget meget kraftigt, og at dette kunne indvarsle en boligkrise. 9 AE er helt uenig i, at den seneste stigning i antal tvangsauktioner kan siges at varsle en boligkrise. For det første er antallet af tvangsauktioner i 2006 på ca og i 2007 på ca tvangsauktioner om året således markant lavere, end det har været i alle de tidligere år, som det umiddelbart været muligt at skaffe statistik for, dvs. siden 1974, jf. figur 3. De tvangsauktioner svarer til ca. det halve af antallet af tvangsauktioner i perioden , hvor antallet af tvangsauktioner i forvejen var lavt set i forhold til de foregående 25 år. I de perioder, hvor man for alvor kunne tale om boligkrise i Danmark (i 1980erne og starten af 1990erne) var der tale om tvangsauktioner om året. De store procentvise stigninger i antallet af tvangsauktioner pr. måned i forhold til antallet af tvangsauktioner året før skyldes, at man sammenligner med et historisk lavpunkt i Dette er en følge af det, man med et statistik-udtryk, kalder overhæng fra prisvæksten igennem 2006, jf. AErådets forrige konjunkturvurderinger fra februar 2006 og oktober 2006 for en mere teknisk uddybning heraf. Med en år-til-år-vækst på f.eks. 1,8 pct. i 2007 menes der, at den gennemsnitlige kontantpris i 2007 er 1,8 pct. højere end den gennemsnitlige i Da der ikke forventes nogen prisstigning igennem 2007, er år-til-år-væksten i 2008 lig nul, da der ikke er noget overhæng fra Se f.eks. artiklerne Tvangsauktioner steg med 38 pct. ( og Tvangsauktioner kan varsle boligkrise ( 10 Årstotalen for 2007 er estimeret som antallet af tvangsauktioner i 2006 gange 1,3, idet antallet af tvangsauktioner fra maj-august 2007 har ligget ca. 30 pct. højere end i samme periode i 2006.

9 9 Figur 3. Udviklingen i antallet af tvangsauktioner Antal tusind tvangsauktioner Anm.: Årstotalen for 2007 er estimeret som antallet af tvangsauktioner i 2006 gange 1,3, idet antallet af tvangsauktioner fra maj-august 2007 har ligget ca. 30 pct. højere end i samme periode i Kilde: AE pba. tal fra Danmarks Statistik. For det andet tages der ikke højde for, at de senere års historisk kraftige boligprisstigninger medførte, at stort set alle i 2006 kunne sælge deres boliger på normale vilkår og derved undgå tvangsauktion. Stort set alle blev reddet af den kraftige prisudvikling, hvilket bragte antallet af tvangsauktioner ned på et unaturligt lavt niveau. Nu, hvor boligprisvæksten er løjet af, må man derfor forvente en stigning i antallet tvangsauktioner uden at det kan tolkes som en boligkrise. Ændringer på efterspørgselssiden afgør i hvilken udstrækning, der kommer prisfald Det skal bemærkes, at pristilpasningerne i de kommende år primært forventes som følge af de negative ændringer på efterspørgselssiden af boligmarkedet i form af de stigende renter, der har reduceret købsmuligheden samt et muligt fremadrettet negativt stemningsskift på boligmarkedet og i resten af økonomien. Over tid giver det observerede stigende boligudbud (i form af nybyggeri og øvrige boliginvesteringer) et negativt bidrag til boligprisudviklingen. Det øgede boligudbud giver således et gradvist og langvarigt negativt bidrag til boligprisudviklingen, men det vil være ændringer på efterspørgselssiden, som vil afgøre hvorvidt og i hvilken udstrækning, at der vil komme boligprisfald.

10 10 Vending på boligmarkedet og risiko for større fald AErådets forventning er en pristilpasning via stagnerende priser over de næste tre år (dvs. årlige fald i den reale kontantpris på i gennemsnit ca. 2 pct.) til udviklingen i de underliggende økonomiske forhold, men der er risiko for prisfald i de kommende år. At der som gennemsnit på landsplan forventes stagnerende priser i de kommende år skyldes, at selvom dansk økonomi i de kommende år forventes at geare ned, så er dansk økonomi i disse år historisk stærk, jf. de øvrige kapitler i AErådets prognose, og at der er tillid til den fremtidige økonomiske udvikling, jf. f.eks. de seneste tal fra forbrugertillidsindikatoren i figur 6. Figur 6. Udviklingen i forbrugertillidsindikatoren, jan til sept M M M M M M M M M M M M M M M M07 Anm.: Forbrugertillidsindikatoren baserer sig på en månedlig interviewundersøgelse af en stikprøve på ca personer, udvalgt af populationen bestående af alle personer bosiddende i Danmark i alderen år. Forbrugertillidsindikatoren opsummerer i et enkelt tal forbrugernes oplevelse af deres økonomiske situation og deres forventninger til den fremtidige økonomiske udvikling, som belyses ved en række forskellige undersøgelsesspørgsmål. For hvert undersøgelsesspørgsmål beregnes et nettotal, som er forskellen mellem den vægtede andel af positive besvarelser og den vægtede andel af negative besvarelser. Ved spørgsmål med fire eller fem svarkategorier er de mest positive/negative svar (fx meget bedre/meget dårligere) vægtet med +1/-1, medens mindre positive/negative svar (fx lidt bedre/lidt dårligere) er vægtet med +0,5/-0,5. Hvor der forekommer en midterkategori (fx uændret), er denne vægtet med 0. Nettotallet kan variere fra -100 til Et nettotal på 5 er således udtryk for en overvejende positiv vurdering. Kilde: Danmarks Statistiks forbrugertillidsindikator.

11 11 Risiko for større prisfald Et risikoscenario er dog, at der sker en markant hurtigere og kraftigere tilpasning af boligpriserne end ventet. I så fald må faldet i boligpriserne forventes ledsaget eller forårsaget af et større stemningsskifte eller konjunkturvending i dansk økonomi end ventet. Et markant boligprisfald, som ikke ledsages eller forårsages af et større stemningsskifte eller konjunkturvending i dansk økonomi vurderes ikke at være sandsynligt, idet markante boligprisfald igennem de seneste 50 år altid har været ledsaget af større konjunkturomslag. I tabel 3 er vist effekterne på dansk økonomi af vores risikoscenario, hvor der er et kraftigere fald i forbrugskvoten og en kraftigere tilpasning af boligpriserne end forudsat i vores prognose. Konkret er vist effekterne af et nominelt boligprisfald på 15 pct. (svarende til et realt fald på ca. 20 pct.) frem mod 2009 og et fald i den private forbrugskvote frem mod 2009 svarende til, at man i 2009 kommer ned på den gennemsnitlige forbrugskvote i Tabel 3. Effekterne af et kraftigere fald i forbrugskvoten og en kraftigere tilpasning af boligpriserne end forudsat i vores prognose Ændring i forhold til grundforløb (vores prognose) Beskæftigelse, 1000 pers heraf som følge af boligprisfaldet Privat forbrug (realt), pct. -0,8-2,5-3,5 - heraf som følge af boligprisfaldet -0,0-0,3-0,8 BNP (realt), pct. -0,3-1,2-1,9 - heraf som følge af boligprisfaldet -0,0-0,3-0,8 Anm.: Tabellen viser det isolerede bidrag til dansk økonomi ved et jævnt boligprisfald på 15 pct.-point frem mod 2009 og et fald i den private forbrugskvote frem mod 2009, svarende til, at man i 2009 kommer ned på den gennemsnitlige forbrugskvote i Effekterne er beregnet i forhold til et grundforløb (nemlig AErådets prognose), hvor boligpriserne er uændret i nominelle termer frem mod 2009 og hvor faldet i den private forbrugskvote frem mod 2009 kun er halvt så stort, som i AErådets prognose. Den i beregningen anvendte forbrugskvote er cp/(yw1-typri+ty-(sd-sds-sdr))*100, hvor renteniveau og arbejdsstyrke er holdt eksogene. Kilde: AErådets beregninger på ADAM-modellen. Af tabel 3 ses det, at risikoscenariet indebærer et fald i beskæftigelsen på personer, hvoraf de personer er den isolerede effekt af boligprisfaldet, mens de resterende personer, skyldes et kraftigere fald i forbrugskvoten end forventet. Risikoscenariet indebærer desuden et fald i BNP på knap 2 pct., hvoraf knap halvdelen skyldes boligprisfaldet.

12 12 Risikoscenariet indebærer et isoleret dansk stemningsskifte hos forbrugerne og på boligmarkedet. Såfremt risikoscenariets boligprisfald og fald i forbrugskvoten ledsages af eller forårsages af andre forhold, som f.eks. en global kreditkrise (hvor långiverne øger deres kreditgivningsvilkår og deres udlånsrenter til både forbrugere og virksomheder) eller et globalt konjunkturtilbageslag vil effekterne på dansk økonomi blive endnu større end vist i tabel 2, idet disse forhold i sig selv også vil have en negativ effekt på dansk økonomi.