Redegørelse om. Landstingsforordning om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger. »Lejer til ejer ordningen«

Transkript

1 NAMMINERSORNERULLUTIK OQARTUSSAT GRØNLANDS HJEMMESTYRE Landsstyreområdet for Boliger, Infrastruktur og Råstoffer Redegørelse om Landstingsforordning om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger.»lejer til ejer ordningen«landstingsforordning nr. 5 af 21. maj 2002 om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger. Landstingsforordning nr. 6 af 15. april 2003 om ændring af landstingsforordning om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger. Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 25 af 11. september 2002 om hvilke af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger, der ikke kan omdannes til ejerboliger. Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 9. af 12. maj 2003 om teknisk-økonomisk vurdering af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger. Omdelt april 2007

2 Indholdsfortegnelse: 1. Resume Hvorfor lejer til ejer? Boligpolitik Overvejelser i forbindelse med lejer til ejer ordningen Renoveringsefterslæb i Hjemmestyrets boliger Øvrige støtteordninger på boligområdet Regelgrundlag og begreber Regelsæt Begreber Landstingets politiske behandling af den gældende lejer til ejer - ordning...15 A. Hovedforordningen: A.1 1 behandling A.2 2 behandling A.3 3. behandling B. Ændringsforordningen: B.1 1.behandling B.2 2. behandling B.3 3. behandling Landsstyrets politiske behandling af lejer til ejer ordningen Bekendtgørelse om hvilke boliger, der ikke kan omdannes: Bekendtgørelse om teknisk-økonomisk vurdering: Landsstyrebeslutning om salg af enfamiliehuse Salg af kommunale boliger Salg af kommunale boliger opført uden tilskud fra Grønlands Hjemmestyre Salg af kommunale boliger opført med tilskud fra Grønlands Hjemmestyre Nuup Kommuneas folder om lejer til ejer Salg af Hjemmestyreejede boliger Gennemførte salg Konjunkturpant Proceduren for salg Eksempel på sagsforløb Særlige anvisningsforhold Særligt om chefboliger i Nuuk Afslag meddelt i Nuuk Boligmarkedet i Nuuk Evaluering af ordningen Antal henvendelser Salg af enfamiliehuse Salg af flerfamiliehuse Markedsprisen og konjunkturpantet Sammenfatning Nyt forordningsforslag FM 2007/ FM 2007/ Salg af boliger i de større byer Salg af boliger i de mindre byer Eksempler til illustration af den nye ordning Sammenfatning...47

3 Bilag Bilag 1: Brev fra Landstingets Finansudvalg af den 11. maj 2004 Bilag 2: Svar af den 17. maj 2004 på brev fra Landstingets Finansudvalg Bilag 3: Brev fra Landstingets Finansudvalg af den 21. maj 2004 Bilag 4: Spørgsmål fra landstingsmedlem Palle Christiansen, Demokraterne, af den 7. marts 2007 Bilag 5: Svar af den 20. marts 2007 til landstingsmedlem Palle Christiansen, Demokraterne, Bilag 6: Oversigt over alle gennemførte salg pr Bilag 7: Oversigt over kommunale boliger opført med tilskud fra Grønlands Hjemmestyre, der er indstillet til salg

4

5 1. Resume Nærværende redegørelse beskæftiger sig med Landstingsforordning om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger, herunder om ordningen er administreret i henhold til de gældende regler samt de politiske intentioner og målsætninger. Det er konstateret, at salg af Hjemmestyrets udlejningsboliger er sket og sker i overensstemmelse med Landstingets og Landsstyrets politik og i henhold til gældende lovgivning og dermed er samtlige 80 gennemførte handler sket efter de gældende regler. Salg af udlejningsboliger til lejere, der er ansat i Grønlands Hjemmestyre, er sket og sker på samme grundlag som salg af udlejningsboliger til andre lejere. Salg af Hjemmestyrets udlejningsboliger til lejere, der er ansat i Grønlands Hjemmestyre er ikke sket til "vennepriser" eller på særligt fordelagtige vilkår. Det er Landstingets og Landsstyrets politik, at det private boligmarked skal styrkes og således at en større del af befolkningen kan få deres egen bolig. Denne politik gennemføres ved betydelige tilskud til opførelse af ejerboliger, andelsboliger, boligstøttehuse og selvbyggerhuse. Som led i denne politik har Landstinget også vedtaget, at lejere i Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger kan købe deres udlejningsbolig. Landstinget har i Landstingsforordning om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger vedtaget de regler, Landsstyret følger, når Hjemmestyrets udlejningsboliger sælges til lejerne. Erfaringerne med den gældende ordning for salg af det offentliges udlejningsboliger har vist at ordningen på visse områder er uhensigtsmæssige. Dette gælder især for flerfamiliehuse, hvor kravet om 75% tilslutning har forhindret en række omdannelser. Kravet om 75% tilslutning har sat en definitiv stopper for at få gennemført en del af Landstingets og Landsstyrets boligpolitik. I Nuuk har der været 5 handler med enfamiliehuse, hvor konjunkturpantet har været på over 1,0 mio. kr. Dvs. at andre forhold end husets aktuelle stand, efter en ejendomsmæglers vurdering, har påvirket prisen med mere end 1,0 mio. kr. i opadgående virkning. Det nye forordningsforslag, der bliver fremlagt på FM2007/23, tager højde for disse uhensigtsmæssigheder. 5

6

7 2. Hvorfor lejer til ejer? Lejer til ejer - ordningen blev vedtaget i 2002 på baggrund af konkrete ønsker fra lejerne, kommunerne og Landstinget. Det fremgår bl.a. af Landsstyrets»Oplæg til strukturpolitisk Handlingsplan«fra september 2000, at Det grønlandske boligmarked er kendetegnet ved, at staten, Hjemmestyret og kommunerne har finansieret ca. 90% af boligmassen, helt eller delvist Der mangler det nødvendige antal tidssvarende boliger af forskellige typer som er nødvendige for at sikre tilstrækkelig mobilitet af arbejdskraft. Det er Landsstyrets intention, at der skal ske en gradvis nedprioritering af det offentlige boligbyggeri i takt med at de nødvendige rammer for et øget privat boligbyggeri skabes og videre En øget mulighed for omdannelse af offentligt udlejningsbyggeri til andelsboliger eller ejerlejligheder, skal analyseres. Specielt var Nuup Kommunea meget aktiv i processen for at få gennemført ordningen og havde interesse i at få gennemført en ordning om salg af boliger til lejerne, fordi kommunen siden 2000 ikke havde modtaget støtte fra Grønlands Hjemmestyre til opførelse af 60/40-boliger. Kommunen havde derfor en vision om, at indtægterne fra salg af boliger kunne anvendes til nyt boligbyggeri i kommunen. I februar 2001 udgav Nuup Kommunea folderen»fra lejer til ejer en god idé«. Af folderen fremgår bl.a.: Kommunalbestyrelsen i Nuup Kommunea ved budgetbehandlingen i november 2000 har truffet principbeslutning om, at kommunalt ejede boliger kan frasælges. Ved salg af kommunens boliger vil kommunen kunne få frigjort store millionbeløb, der kan bruges til nybyggeri samt renovering af den eksisterende boligmasse. Salget af kommunens boliger vil dermed være med til at løse op for den generelle boligmangel, de lange ventelister og de høje udlejningspriser på det private boligmarked. Der vil endvidere være store samfundsmæssige konsekvenser ved at normalisere boligmarkedet. Hver eneste dag uden boligreform i Grønland koster vækst og velfærd. Der anføres videre, at Der er i budgettet indarbejdet salg af 50 kommunalt ejede boliger i år 2001 og 100 boliger i år 2002, 2003 og Lejer til ejer - ordningen blev vedtaget i Forinden var der en debat i Landstinget om hele boligområdet. I 2000 blev der for Landstinget forelagt en handlingsplan for boligområdet. Handlingsplanen for boligområdet, der var inddelt i tre faser, blev fulgt op af konkrete lovgivningstiltag, der blev vedtaget. 2.1 Boligpolitik Første fase indeholdt en reform af huslejeberegningen, således at den del af huslejen i de offentlige udlejningsboliger der stammer fra drift, vedligehold og henlæggelser kom til at svare til 7

8 udgifterne på området. Samtidig blev det indkomstuafhængige boligbørnetilskud på 10% pr. barn fjernet og den offentlige støtte til driften af boligerne blev i det væsentlige fjernet. I stedet blev boligsikringsordningen stærkt forbedret, således at boligsikringen i højere grad kom til at tilgodese samfundets svageste grupper. Den del af huslejen, der vedrører kapitalafkastet, forblev fortsat på et kunstigt lavt niveau. Med huslejereformen blev de bedrestillede i højere grad tilskyndet til at skaffe sig en bolig på det private marked, eksempelvis ved opførelse af andelsboliger. Anden fase af boligreformen blev vedtaget af Landstinget i 2002, hvor Landstinget vedtog lejer til ejer - ordningen og en udvidelse af den såkaldte ordning. Ligeledes skete der en revision af andelsboliglovgivningen, så det blev lettere at opføre andelsboliger, og der skete en administrativ forenkling af ordningen i forbindelse med udbetaling af lån. Tredje fase af boligreformen består i, at det offentliges engagement i udlejningsboliger reduceres. Landsstyret og Landstinget har været enige om, at det offentliges engagement i udlejningsboligområdet hen over en årrække skulle reduceres væsentligt. Hermed skulle borgerne gives mulighed for at påtage sig et større ansvar for egne boligforhold, og som en væsentlig sidegevinst også få mulighed for at foretage en opsparing i egen bolig. Således fremgår det bl.a. af koalitionsaftalen mellem Siumut & Inuit Ataqatigiit af 8. december 2002, pkt. 21, at Landsstyrekoalitionen tilstræber at bekæmpe boligmangelen ved at etablere en bred vifte af tilbud for forskellige indkomstgruppers muligheder for selv at anskaffe en bolig. Det fremgår endvidere af koalitionsaftalen mellem Siumut og Inuit Ataqatigiit af den 13. september 2003, at koalitionen er ligeledes enige om at landsstyrekoalitionsaftalen af 8. december 2002 også skal ligge til grund for samarbejdet. Endeligt fremgår det af tillæg til Landsstyrekoalitionsaftalen af 12. januar 2005 mellem Siumut og Inuit Ataqatigiit, at Brugsretten til de offentligt ejede udlejningsboliger skal overdrages til lejerne. Det er en betingelse for overtagelse af brugsretten til en bolig, at man har haft bopæl i mindst 18 år i Grønland og har boet i lejeboligen i mindst 2 år. 1. Ophold i andre lande i uddannelsesøjemed eller p.g.a. sygdom fratrækkes ikke i opgørelsen af bopælsperioden. 2. Efter 2 års bopæl i boligen iværksættes et gradvist udbyggende medejerskab, hvor væksten af ejerskabet er indlagt i de månedlige betalinger, som er udregnet efter boligens værdi. 3. Lovgrundlaget skal udarbejdes i På baggrund af disse politiske målsætninger er der til FM 2007 fremsat et forslag til landstingsforordning, der erstatter den gældende landstingsforordning om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsejendomme til ejerboliger. Forslaget er tilrettet i henhold til praktiske erfaringer på området, ligesom en række bestemmelser er udgået, for i stedet at være indføjet i anden lovgivning. 8

9 2.2 Overvejelser i forbindelse med lejer til ejer ordningen Som andre bærende elementer i forarbejderne til lejer til ejer - ordningen kan nævnes følgende: Landsstyret fandt i lighed med Nuup Kommunea, at bindingen mellem arbejdstager og arbejdsgiver i form af personaleboliger, udgør en unødig stavnsbinding, der bør fjernes. Som eksempel er der i Nuuk ca offentlige udlejningsboliger, hvoraf Hjemmestyret ejer ca og kommunen ejer ca Ud af disse boliger anvises som personaleboliger til henholdsvis Nuup Kommunea, Grønlands Hjemmestyre og Staten. Det var et væsentligt element i ordningen, at de eksisterende lejere skulle kunne overtage deres bolig, uden de af den grund fik en væsentlig økonomisk belastning. Det var væsentligt, at lejerne fik så mange og redelige informationer som muligt inden beslutning om køb blev foretaget, så lejeren kunne træffe beslutning om et eventuelt køb på grundlag af fuldstændig og objektiv information. Der måtte ikke være skyggen af tvivl, idet lejerens beslutning om køb er uigenkaldelig og lejeren ikke kan fortryde et køb på et senere tidspunkt. En beslutning om at købe en bolig kan ved arbejdsløshed eller arbejdsudygtighed få fatale konsekvenser for familiens økonomi og boligforhold. Der var også overvejelser om, hvorvidt boligen skulle sælges for»hvad den er værd«, altså den teknisk- økonomiske værdi, eller for»hvad ejeren kan få for den«, dvs. markedsprisen. Hvis boligerne blev solgt til en markedspris, der var højere end bygnings værdi (den teknisk økonomiske værdi), så ville det offentlige få en utilsigtet gevinst bl.a. på grund af en boligmangel, som det offentlige selv har været med til at skabe og fastholde, ved ikke at afsætte tilstrækkeligt med bevillinger til nybyggeri, som modsvarer efterspørgslen på boligmarkedet. Derfor blev købesummen i forordningen fastsat efter ejendommens teknisk- økonomiske værdi, når markedsprisen var højere. Derved blev det undgået, at en eventuel boligmangel ville få indflydelse på boligens pris. Endvidere var der opmærksomhed på, at i byer med boligmangel og høj efterspørgsel efter boliger, ville en prisfastsættelse efter markedsværdi betyde, at kun de færreste lejere ville have økonomi til at købe deres bolig. Geografiske forhold, herlighedsværdi og spekulationselementer blev dermed også taget ud af betragtningen. Hertil kom, at der altid vil være en risiko for prisfald på markedet for ejerboliger, når konjunkturen i samfundet går fra høj konjunktur til lav konjunktur. Det vil i den forbindelse være uhensigtsmæssigt, såfremt det offentlige i en situation med høj konjunktur, har været med til at skaffe sig en utilsigtet gevinst, baseret på højkonjunktur og en stærkt stigende boligefterspørgsel. Overvejelserne mundede ud i, at 60% af købesummen skulle betales kontant af lejeren/køberen, mens Landsstyret ydede 40% som et 15 årigt rente- og afdragsfrit lån. Denne finansieringsform sikrer, at boligudgiften ikke bliver urimeligt høj og ikke væsentligt overstiger huslejeniveauet i en offentlig udlejningsbolig. 9

10 Især blev det vægtet højt, at lejeren ved at blive ejer, ikke påtog sig en urimelig økonomisk risiko. Den offentlige boligmasse er nedslidt og lider for en stor dels vedkommende under årtiers manglende vedligehold. De lejere, der overtager deres udlejningsbolig som ejerbolig, overtager samtidig ansvaret for vedligeholdelsen. Dette var også et væsentligt aspekt, som prisen skulle afspejle og som ville gøre det økonomisk muligt for køberne efterfølgende at optage lån til istandsættelse og renovering. Der var enighed i Landstinget og Landstyret om, at denne forordning ville give de mest økonomisk velstillede lejere mulighed for at overtage deres lejebolig som ejerbolig, mens de lejere, der ikke ønsker at overtage deres lejebolig, fortsat sikres deres rettigheder som lejere. 2.3 Renoveringsefterslæb i Hjemmestyrets boliger Den manglende vedligeholdelse af Hjemmestyres etageejendomme blev i 2000 opgjort til 2,1 mia. kr. Hvis Hjemmestyret skal løse renoveringsefterslæbet inden for en overkommelige 10 årig periode, skal der dermed afsættes mere end 210 mio. kr. årligt til renovering af etageejendommene. En gennemsnitlig udlejningsbolig er på 67 kvadratmeter, hvilket svarer til et gennemsnitligt renoveringsefterslæb på mindst kr. pr. bolig i etageejendommene i 2000 priser. Indtil nu er der samlet årligt afsat mio. kr. til renovering af etageejendommene, hvilket svarer til, at renoveringsefterslæbet, der er registeret og prissat i 2000, er indhentet om 30 år. Ud over renoveringsefterslæbet til etageejendommene, hviler der yderligere et renoveringsefterslæb for enfamiliehuse og rækkehuse, som ikke er opgjort. Da der i tidligere år ikke er afsat særlige midler til renovering af enfamiliehuse og dobbelthuse, må det forventes, at renoveringsefterslæbet på disse huse er mindst lige så stort som på etageejendommene. Enfamiliehuse og dobbelthuse er på gennemsnit 97 kvadratmeter, og det betyder, at der i hver af disse boliger også kan påregnes et renoveringsefterslæb svarende til mindst kr. pr. bolig i 2000 priser. De afsatte midler til renovering af boligmassen er dermed ikke tilstrækkelig til at imødekomme behovet for renovering. Ved salg til lejerne overgår ansvaret for renovering af boligen fra Hjemmestyret til den nye ejer. Et af de store samfundsgevinster ved lejer til ejer - ordningen er således, at boliger, der for de flestes vedkommende lider af renoveringsefterslæb, bliver afhændet og lejeren istandsætter boligen og bringer den op til moderne standard. Der er således på en gang tale om at bevare de samfundsskabte værdier og at fritage Landskassen for en akkumuleret renoveringsbyrde. 2.4 Øvrige støtteordninger på boligområdet Lejer til ejer - ordningen er en af flere ordninger på boligområdet, hvor Hjemmestyret understøtter, at private boligforsyner sig selv. Fælles for ordningerne er, at de alle skal ses som et led i 10

11 Landsstyrets boligpolitiske mål om at flere skal boligforsyne sig selv. Et mål som er vedtaget af Landstinget og i disse år er under realisering. Til en andelsbolig yder det offentlige et rente- og afdragsfrit lån på op til kr. Til en 10/40/50 bolig yder det offentlige et 20 årigt rente- og afdragsfrit lån på op til kr. I en offentlig lejebolig opkræves 1,5% i kapitalafkast. Dette er 2,5%-point mindre end den rente Nationalbanken pt. udlåner til. Til et boligstøttehus yder Hjemmestyret hver måned et tilskud til ydelserne på 30%. Tilskuddet stiger for hvert hjemmeboende barn med 7,5%, dog maksimalt til 6 børn. Til et selvbyggerhus yder Hjemmestyret et rente- og afdragsfrit lån på 95% af byggesættets værdi, svarende til mellem og kr. Lejer til ejer ordningen er således en af flere boligpolitiske instrumenter, der anvendes til at styrke et privat boligmarked og til at sikre at flere boligforsyner sig selv. 11

12

13 3. Regelgrundlag og begreber 3.1 Regelsæt Følgende regelsæt er tilknyttet lejer til ejer-ordningen: Landstingsforordning nr. 5 af 21. maj 2002 om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger. Landstingsforordning nr. 6 af 15. april 2003 om ændring af landstingsforordning om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger. Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 25 af 11. september 2002 om hvilke af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger, der ikke kan omdannes til ejerboliger. Hjemmestyrets bekendtgørelse nr. 9. af 12. maj 2003 om teknisk-økonomisk vurdering af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger. 3.2 Begreber Ved en lejers køb af sin udlejningsbolig efter lejer til ejer ordningen, vurderes boligens tekniskøkonomiske værdi og boligens markedspris. Lejeren køber udlejningsboligen til den billigste af de to priser. Viser det sig, at den teknisk- økonomiske værdi er den billigste skyldes dette ofte, at markedsprisen er påvirket af en boligmangel på lokaliteten. Boligmanglen kapitaliseres ikke i salgsprisen overfor lejeren. For at modvirke, at dette billigere køb kan føre til spekulation ved videresalg, registreres et konjunkturpant svarende til forskellen mellem købsprisen (=den tekniskøkonomiske værdi) og den vurderede markedspris. Nedenfor gengives de mest anvendte begreber i processen. Teknisk- Økonomisk værdi. Svarer til boligens genanskaffelsespris. Vurderingssummen, som fremkommer, er ikke en salgs- eller købspris, men alene en fastsættelse af en bygnings værdi ud fra dens alder og fysiske tilstand. En bygnings teknisk- økonomisk værdi bestemmes som: genanskaffelsesprisen, fratrukket manglende vedligeholdelse og afskrivninger. Forhold som beliggenhed, herlighed, eller markedsforhold og boligknaphed har ingen indflydelse på den tekniskøkonomisk værdi. Er en bygning under 50 år, forudsættes den at have en total levetid på 75 år. Er en bygning over 50 år, fastsættes den totale restlevetid ud fra en konkret vurdering, hvor den almindelige vedligeholdelsestilstand og evt. gennemførte hovedrenoveringer tages i betragtning. Markedsværdi. Svarer til den pris, som boligen, som den ser ud i dag, vil kunne handles for i fri handel under forudsætning af, at boligen er ubeboet. Markedsprisen kan være lavere end den teknisk- økonomiske værdi, den kan være på niveau med teknisk- økonomiske værdi eller den kan være højere end den teknisk- økonomiske værdi. F.eks. er en boligs markedsværdi i Nanortalik lavere end den teknisk- økonomiske værdi, en boligs markedsværdi i Qaqortoq på niveau med den teknisk- økonomiske værdi, og 13

14 en boligs markedsværdi i Nuuk højere end den teknisk- økonomiske værdi. Herlighedsværdi, er en del af markedsværdien og udgør den overpris eller merpris som f.eks. boligens beliggenhed eller udsigten fra boligen repræsenterer. Herlighed er en subjektiv og meget personlig individuel vurdering. Nogle sætter stor pris på at bo et bestemt sted, dvs. i et kvarter, hvor f.eks. nogle bestemte personer bor. Andre sætter særdeles stor pris på den udsigt, der er fra boligen, og om den placeret i umiddelbar tilknytning til naturen. Manglende herlighed, kan naturligvis også have indflydelse på prisen. Endvidere kan bortfald af herlighed have indflydelse på prisen. Således kan f.eks. et stort nybyggeri, der eksempelvis medfører øget trafik, øget støj, eller som skygger på udsigten fra boligen medføre, at den falder i markedsværdi. Transaktionsomkostninger, er de omkostninger, der dækker udgifter til teknisk- økonomiske vurderinger, markedsvurderinger, udfærdigelse af dokumenter, stempling mv. Dvs. omkostninger, der er forbundet med gennemførelse af salget af boligen. Salgsprisen efter»lejer til ejer«modellen. Såfremt den teknisk- økonomiske værdi er højere end markedsprisen, sælges boligen til markedsprisen med tillæg af transaktionsomkostningerne. Såfremt markedsprisen er højere end den teknisk- økonomiske værdi, sælges boligen til den teknisk- økonomiske værdi med tillæg af transaktionsomkostningerne. Der indsættes samtidig et konjunkturpant efter nedenstående retningslinjer. Konjunkturpant bruges i de tilfælde, hvor boligen sælges til den teknisk- økonomiske værdi, og hvor markedsprisen er mere end 5% højere end den teknisk- økonomiske værdi. Konjunkturpantet bruges for at modvirke en eventuel spekulation i forbindelse med en lejers erhvervelse af sin bolig. Tabel 1: 11 konkrete eksempler: Tekniskøkonomisk Markeds Konjunktur Kommune: B.nr.: vurdering: vurdering: Købesum: pant: Nanortalik B kr kr kr. ej konj. pant Qaqortoq B kr kr kr. ej konj. pant Narsaq B kr kr kr. ej konj. pant Paamiut B kr kr kr. ej konj. pant Nuuk B kr kr kr kr. Nuuk B kr kr kr kr. Nuuk B kr kr kr kr. Maniitsoq B kr kr kr kr. Sisimiut B kr kr kr kr. Ilulissat B kr kr kr kr. Ammassalik B7a+b+B kr kr kr. ej konj. pant Som det fremgår af ovenstående eksempler, er der geografisk en stor forskel på, hvilken markedspris en bolig kan have. Især i Nuuk er markedsprisen en del højere end boligens tekniskøkonomiske værdi. 14

15 4. Landstingets politiske behandling af den gældende lejer til ejer - ordning Landstinget har behandlet hovedforordningen og ændringsforordningen i henholdsvis 2002 og Nedenfor gengives i hovedtræk Landstingets behandling af forordningen. A. Hovedforordningen: Landstingsforordning nr. 5 af 21. maj 2002 om omdannelse af Hjemmestyrets og kommunernes udlejningsboliger til ejerboliger. FM 2002/21. trådte i kraft d. 1. juli Formål, jf. forslagets almindelige bemærkninger: - Øge forsyningen af privatejede boliger. - Imødekomme kommunernes ønske om at kunne sælge deres udlejningsboliger, herunder successivt (salamimetoden), når initiativet kommer fra kommunen. A.1 1. behandling. Ordførerindlæg, 1. behandling, 12. april 2002: Siumut v/ Tommy Marø: Er glad for, at der åbnes op for at lejere af Hjemmestyrets og kommunernes boliger nu kan overtage deres boliger med dertilhørende forpligtigelser. Lægger vægt på, at tilbageblevne lejere i en omdannet ejendom beholder sine rettigheder som lejer, via Hjemmestyrets eller kommunens indtræden i ejerforeningen. Vigtigt, at den kommende køber forud for salget skal modtage forskellige oplysninger om ejendommens vedligeholdelsesstand. Tilfreds med, at det offentlige lån på 40% beregnes ud fra den teknisk- økonomiske vurdering, idet mellemindkomstgruppen derved tilgodeses. Ligeledes stor tilfredshed med at der registreres konjunkturpant for at undgå spekulation. Atassut v/ Godmand Rasmussen: Er positiv over for ordningen, der medfører, at flere får mulighed for at kunne boligforsyne sig selv. IA v/ Johan Lund Olsen: Grundlæggende støttes forslaget, men Infrastruktur og Boligudvalget bedes komme med en vurdering af følgende: - De boliger der er øremærket til Hjemmestyret eller en kommunalbestyrelse i forhold til forslagets anvendelsesområde Om lejen for en tilbagebleven lejer i en omdannet ejendom skal følge boligydelsen for en beboer i ejendommen, som har overtaget sin lejebolig som ejerbolig. Det bør tydeliggøres, at der ikke må være forskel på de to beboeres boligydelse. 15

16 - Under henvisning til afsluttende bemærkninger og overvejelser i forslagets almindelige bemærkninger; Udvalget skal tage med i sine overvejelser, om det ikke er de mindrebemidlede, som ender med at blive samlet i ghettoer, fordi ordningen automatisk kommer til at favoritvisere befolkningsgruppen, som har højere indtægter. Kandidatforbundet v/ Ove-Karl Evaldsen: Støtter forslaget fuldt ud, bl.a. fordi ejerskab af egen bolig automatisk skaber en større ansvarsfølelse i henseende til vedligeholdelse. Spørger, hvorvidt en køber af sin lejebolig får fuld råderet over boligen. Spørger, hvad der sker med tilbageværende lejere i tilfælde af, at ikke 100% af lejerne i flerfamiliehuse ønsker at overtage deres lejebolig som ejerbolig. Der skal skabes ordentlige vilkår for denne tilbageværende gruppe af lejere. Spørger, om der er kendskab til prisstigninger-/fald for hhv. nye og ældre ejerboliger på boligmarkedet. Spørger om der er mulighed for, at lejere med stor anciennitet som lejer i lejeboligen, kan opnå et prisnedslag ved et eventuelt køb. Per Berthelsen: Støtter forslaget uforbeholdent og fuldt ud, da det er meget fremadrettet. Landsstyremedlem Jørgen Wæver Johansen i samråd i Infrastruktur- og Boligudvalget d. 29. april 2002: Udvalget beder Landsstyremedlemmet tage stilling til 3 spørgsmål (medtaget i hovedtræk): 1) Eventuelle konflikter mellem hhv. en ejerforenings økonomiske og ikke-økonomiske dispositioner og dispositioner i en boligafdeling, hvor tilbageværende lejere i en omdannet ejendom, fortsat indgår i. Svar: a) En kommune bør ikke omdanne en udlejningsbolig, medmindre mindst halvdelen af lejerne støtter omdannelsen, idet kommunen kun har én stemme på generalforsamlingen, uanset ejerskabsantal. Men ønsket om brug af salamimetoden, stammer fra kommunerne, trods Landsstyrets anbefaling om at kræve ¾ flertal i alle omdannelser. b) Husordenregler, vedtaget af en ejerforening, gælder for samtlige boliger, der indgår i ejerforeningerne, herunder også dem, som kommunen er ejer af og som bebos af lejere, der ikke ønskede at overtage deres lejebolig som ejerbolig. c) Lejere i kommunens boliger, som indgår i en ejerforening, kan ikke øve selvstændig medbestemmelse i ejerforeningen. Derimod kan repræsentanter for lejerne drøfte spørgsmål vedrørende ejendommens drift med kommunen. 2) Præcisering og kritik af stemmereglerne på generalforsamlingen, hvorefter der ifølge forslaget stemmes i forhold til antal ejere, og ikke efter fordelingstal. Baggrunden er, at der potentielt kan skabes stor magt til få på generalforsamlingen. Svar: a) Besvaret under spm. 1a. 16

17 b) Underbygger, at Landsstyret bakker op omkring ordningen med ¾ flertal og at salamimetoden umiddelbart kan medføre nogle praktiske problemer. 3) Angivelse af den nærmere begrundelse for ikke altid at sælge ejendommene til markedsvurderingen, herunder inddragelse af herlighedsværdi, langsigtet spekulation samt fordel for de økonomisk velstillede. Svar: Baggrunden for forskel mellem teknisk- økonomisk værdi og markedsvurdering er knapheden på boliger, som er skabt af det offentlige via opkrævning af en kunstig lav husleje. Herlighedsværdi beror på en individuel opfattelse, som derfor ikke objektivt kan tillægges værdi. Det offentlige skal ikke tjene penge på boligsalg, ved at sælge dem for mere end de materielt er værd (teknisk- økonomisk værdi). Betænkning afgivet til 2. behandling af Infrastruktur- og Boligudvalget d. 8. maj 2002: Udvalget har i forbindelse med sit arbejde bl.a. haft møde med KANUKOKA. Udvalget ser positivt på forslaget og noterer sig med tilfredshed, at forslaget giver økonomisk velstillede lejere mulighed for at boligforsyne sig selv samtidig med, at øvrige lejere kan bevare deres status på uændrede vilkår. Glædeligt at kommunerne via salgsindtægter fra salg, får mulighed for at kunne opføre nye boliger. Et enigt udvalg er enig med Landsstyret i, at en kommune skal afholde sig fra at sælge en ejendom, såfremt der ikke er tilslutning fra minimum halvdelen af ejendommens lejere til at overtage lejeboligerne som ejerboliger. Et flertal af udvalgets medlemmer bestående af Siumut og Atassut indstiller vedtagelsen af forslaget i sin nuværende form. Et mindretal i udvalget bestående af IA, indstiller forslaget til forkastelse pga.: - Opfattelsen af hvad der forstås ved herlighedsværdi er ikke udelukkende individuelt, som anført af Landsstyremedlemmet i forbindelse med samråd. Herlighedsværdien bør derfor indregnes i prisfastsættelsen, sammen med den teknisk- økonomiske værdi. Et mindretal i udvalget bestående af Kandidatforbundet, fremkommer med følgende spørgsmål og bemærkninger (uddrag): - Hvad sker der med de kommuner, hvor der ikke kan opnås realkreditbelåning? - I modsætning om kravet om ¾ flertal, bør dette ændres til ½ flertal. Forslaget skal overgå til 2. behandling. Svarnotat d. 8. maj 2002: Landsstyremedlemmet takker for at flertallet i udvalget indstiller forslaget til 2. behandling i sin foreliggende form og laver en opsummering af forslagets indhold samtidig med, at mindretallets betragtninger kommenteres. Landsstyret indstiller at forslaget overgår til 3. behandling i sin foreliggende form. 17