A/B Gammel Kongevej 162 A-D 10 års vedligeholdelsesplan

Transkript

1 A/B Gammel Kongevej 162 A-D 10 års vedligeholdelsesplan August 2008 Udg.:1.0 Dato: Udarb.: Kontrol: sdi apb A/B Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og 1 O-års vedligeholdelsesplan

2 A,/B Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og 1 0-års vedligeholdelsesplan

3 Indledning Formâl Formålet med nærværende bygningsgennemgang og redegørelse er, at bedømme ejendommens vedligeholdelsesstand, herunder at vurdere og opstille en plan for de kommende vedligeholdelsesudgifter over en 10-årig periode. Med úedligeholdelsesplanen som den "røde tråd" for den tekniske drift af ejendommen, kan der udføres en målrettet og optimal drift af denne. Vedligeholdelsesplanen kan også bruges som planlægningsværktøj i forbindelse med ansøgninger om eventuelle mulige tilskudsmidler. Vedligeholdelsesplanen bør opdateres hveft S år således, at der indarbejdes eventuelle nye eller ændrede ønsker til ejendommen samtidig med, at det vurderes om der er planlagte arbejder, der som følge afændrede forudsætninger, skal udføres tidligere eller senere end oprindeligt fastsat. Grund lag og forudsætninger Vedligeholdelsesplanen er udarbejdet på baggrund af registreringer i august 2008 af LEA eyggerådgivning as ved ingeniør Søren lbsen sammen med bestyrelsesmedlem Ejnar Estrup Jensen. Ejendommen har været besigtiget ud- og indvendigt med tilhørende udenomsarealer. Bedømmelsen af den bygningsmæssige tilstand inklusive installationer, er baseret på en visuel bedømmelse foretaget fra terrænniveau, tilgængelige fællesrum i keelder, fejligheder, loftsrum, tag samt hoved- og køkkentrapper. Kloakken er ikke blevet bedømt. I forbindelse med den bygningsmæssige gennemgang er der ikke foretaget undersøgelser som kræver indgreb i bygningen, og dens konstruktioner og installationer som f.eks. boringer, nedbrydning af konstruktioner eller lignende. LEA Byggerådgivning as har intet ansvar for forhold, som ikke kan iagttages og vurderes på ovenstående grundfag. LEA Byggerådgivning as påtager sig intet ansvar ovefor tredjemand i forbindelse med rådgivningen. Rådgivningen ydes i overensstemmelse med ABR 89, idet LEA Byggerådgivnings samlede ansvar er begrænset til tre gange honoraret for bygningseftersynet af næruærende ejendom. Vurderingen af vedligeholdelsesudgifterne er foretaget på baggrund af ovennævnte bygningssyn, samt erfaringer fra tilsvarende ejendomme. Alle priser er vejledende overslagspriser, idet endelig fastsættelse af omkostningerne for de større arbejder vil kræve et nærmere projekt, med índhentning af tilbud, ligesom prisen vil afhænge af det ønskede niveau for færdiggørelsen af arbejderne. A,/B Gammel Kongevej f 62 A-D Tilstandsrapport og 1 0-års vedligeholdelsesplan Side 3

4 Som grundlag for vedligeholdelsesrapporten har følgende været til rådighed: I rapporten benyttes følgende vurderinger af konstruktionernes tilstand: Vurdering Betydning Dårlig Mindre god Normal Konstruktionen er nedbrudt og skal udskiftes. Der er begyndende nedbrydning af konstruktionen, og der skal udføres vedli geholdelsesarbejde. Konstruktionen er i normal stand alderen taget i betragtning. God Konstruktionen har løbende været vedligeholdt, og fremstår i pæn stand Meget god Konstruktionen har løbende været vedligeholdt, og fremstår nyistandsat. A,/B Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og I 0-års vedligeholdelsesplan Side 4

5 Konkl usi on/sammenfatni ng af ejendommen Ejendommen er opført i hhv (Gammel kongevej A, B) og 1908 (Gammel kongevej C, D). Gammel Kongevej A, B er opfør'c i pudset murværk med udsmykninger i form af gesimser, kvaderpuds mv. samt kvist i tagfladen. Gammel Kongevej 162 C, D er udføft i blankt rødt murværk, og er forsynet med frontispicer og altaner. Alle vinduer er hvidmalede trævinduer. Bygningen har 6 etager incl. kælder og tagetage. Tagkonstruktionen er udført som et sadeltag beklædt med betontagsten. Tagetagen er indrettet med loftsrum, tørrelofter samt spidsloft. Der er keelder under ejendommen. Ejendommen har en baggård som er belagt med asfalt. Ejendommens tilstand Ejendommen er overordnet set i normal stand alderen taget i betragtning. Det er en sund ejendom med en robust klimaskærm i form af et godt mulærk, forholdsvis nyrenoveret tagkonstruktion og vinduer, Som mange ejendomme fra den samme periode opstår der vedligeholdelsesarbejde på nuværende tidspunkt, da ejendommen er omkring 100 år gammel. På denne ejendom er vandrørene og facaderne, og mindre dele af kælderen i en sådan stand, at de skal renoveres i planperioden for at forebygge større følgeskader, og nedbringe omkostningerne til den løbende vedligeholdelse. Desuden skal der løbende udføres vedligeholdelsesarbejde på varmeog afl øbsi nstallationer. Ejendommens tilstand giver indtryk af, at den løbende vedligeholdelse er sat i system og fungerer godt. Bygningsdel Tag Kælder Gadefacade Gårdfacade Vinduer og døre Vurdering Normal Mindre god Dårlig Normal Normal/mindre god. Bemærkninger Taget er renoveret indenfor de sidste 15 år, og skal ikke renoveres i planperioden. Dog er der enkelte steder er konstateret skimmelvækst på spærene, ligesom plasttagrenderne forventes at skulle udskiftes. Kældrene er enkelte steder belastet af fugt. Dette kan ændres ved mindre forebyggende reparationer. på Gammel Kongevej 162 A-D er puds, gesimser og sålbænke revnede flere steder. På Gammel Kongevej 162 C-D er der områder med nedbrudt murværk. Der er store områder med nedbrudte og ødelagte fuger og puds på frontispicerne. Gårdfacadens facade er tilsmudset, men ellers i normal stand. Vinduerne har begyndende nedbrydning af malerbehandlingen. Vinduesfugerne er begyndt og A,/B Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og 1 0-års vedligeholdefsesplan

6 Trapper og opgange Etageadskillelser Varmeinstallationer Afløb Kloak og dræn Vandinstallationer Normal Normal Normal Mindre god Normal Mindre god sprække. Vinduer og døre skal males og fugerne omkring vinduerne skal udskiftes. Opgangenes overflader (gulve, vægge og lofter) er generelt i normal stand. Lejlighederne fremstår generelt med lettere nedslidte ovetflader (gulve og lofter). Tilstanden af gulve og lofter er forskellig fra lejlighed til lejlighed. Ejendommen er forsynet med et to-strengs varmeanlæ9. Fjernvarmecentralen er etableret i Der forventes ingen større vedligeholdelsesopgaver i planperioden. Hovedparten af faldstammerne i lejlighederne er udskiftet gennem de senere år, og der forventes ingen større vedligeholdelsesopgaver i planperioden.. Ikke bedømt. Der er ikke registeret nogen problemer med kloakkerne. Det anbefales dog, at få udføtt et W-inspektion af kloakken. Kofdtvandsrørene er udskiftet i samme takt som faldstammerne, og der forventes ingen større vedligeholdelsesomkostninger i planperioden. Varmtvandsrørene er af ældre dato, og der må forventes løbende udskiftning i planperioden. Gasinstallationer Ventilation El og svagstrøm Udendørs fællesarealer Normal Normal Mindre god Mindre god Der er ingen tegn på utætheder på gasinstallationerne. Der er ingen tegn på skader på udluftningskanalerne. De skal løbende renses for at give det optimale aftræk fra baderum og køkken. El-installationerne er generelt af ældre dato. Stofog gummiisolering mørner med tiden, og kan være årsag til strømovergang eller kortslutning. Dette kan medføre person- eller brandskade. Ejerne skal løbende være opmærksomme på deres elinstallationer. Der er vedtaget et gårdsaneringsprojekt, som skal udføres i sommeren A'lB Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og 1 O-árs vedligeholdelsesplan Side 6

7 Det videre arbejde Når bestyrelsen modtager rapporten med tilhørende vedligeholdelsesplan, skal der tages beslutninger om det videre forløb omkring ejendommens vedligeholdelsesøkonomi. LEA Ejendomsadministration udarbejder gerne et oplæg omkring finansiering, som kan benyttes som et beslutningsgrundlag. LEA Byggerådgivnlng har stor ekspeftise i renovering og vedligeholdelse af ejendomme, og påtager sig gerne gennemførelsen af de arbejder som skal udføres på ejendommen. Ydelser kan bestå af: A,/B Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og 10-års vedligeholdelsesplan Side 7

8 Tilstandsvurdering 01 Tag Tagkonstruktionen er udført som et sadeltag med hanebåndspær, og en hældning på ca I tagkonstruktionen er indrettet pulterrum, tørreloft og et spidsloft. Tagfladen er belagt med rødlige betontagsten. Undertaget er udført som et let undertag. Taget er forsynet med plasttagrender. 1. Plasttagrenderne er under begyndende nedbrydning (se foto 1). 1. Plasttagrender nedbrydes af klimapåvirkninger som sol, regn og vind. Plastmaterialet bliver med tiden skø t, og de limede samlinger i renderne går op. Plasttagrenderne skal udskiftes i planperioden, og det anbefales, at udskifte dem til zìnktagrender i forbindelse med den forestâende facaderenovering.. 2. Zinkindd ekninger og -tag på kviste har mindre skader (se foto 2,3). 2. Zinkinddækningerne nedbrydes med tiden som følge af belastning fra regnvand og materialeudvidelse ved temperatursvi ngni nger. Zinki nddækni nger skal løbende vedligeholdes ved f.eks. efterfodninger. I planperioden skal der løbende foretages reparationer pâ kviste, skotrender mv. En total udskifting anbefales først i forbindelse med renoverineng af hele tagkonstruktionen. Denne udskiftning forventes om ca. 75 âr. 3. Skimmelvækst på spær ved opgang A og C,D (se foto 4. s). 3. Skimmelvækst opstår, når der er fugtige områder i en bygning. Fugten opstår, når der er tale om en fejlkonstruktion i en bygning. Fejlkonstruktionen i dette tilfælde er, at der ikke er etableret ventilationsmuligheder på spidsloftet. Fugten tillføres via opstigning fra lejlighederne under spidsloftet samt fugt fra utætheder i ventilationskanaler og kondens i udluftningskanaler. Der er ingen udluftningsventiler i tagfladen, som kan foranledige den nødvendige ventilation i spidsloftet. A,/B Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og 1 O-års vedligeholdelsesplan Side I

9 Det anbefales, at etablere yderligere udluftnings í tagfladen, hvilket p.t. er ig angsat af bestyrelsen. 4. Utætheder i ventilationskanaler og kondens fra ventilationsrør. Utætte ventilationsrør fra toiletter og køkkener transpofterer vanddamp, mados og almindelig indeluft igennem kanaler op til en taghætte over tagfladen. Når der er utætheder i disse ventilationsrør udledes vanddamp, mados mv. i spidsloftet. Ved manglende udluftning i spidsloftet opfugtes spær og lægter, dermed afsættes der spore fra skimmelsvampe í de fugtige områder. Sporene kan inden for 3-4 dage danne et svampelegeme som igen sender spore ud i luften. Utæthederne i ud- I uftn i ng s ka n a lern e ska I tætnes h u tti g st muligt. I skrivende stund indhentes tilbud fra hândværker pâ udbedring af utæthederne. A,/B Gammel Kongevej 162 A-D T lstandsrapport og 1 0-års vedligeholdelsesplan Side 9

10 Foto 3. Revne i lodninq. Foto 4. Skimmelvækst o 5. Skimmelvækst A/B Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og 1 0-árs vedligeholdelsesplan

11 Foto 6. Uteet overgang fra udluftningskanaler tíl aftast over tag. Foto 7. Hul i ventilationskanal udleder fugt spidsloft. Foto 8. Utæthed i udluftningskanal, A/B Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og 1 0-års vedligeholdelsesplan Side 11

12 02 Kælder Der er fuld keelder under ejendommen. Fundamenter er opbygget i mursten og terrændæk er støbt i beton. Kælderen indeholder cykelkælder, teknikrum, fællesrum, køkken, toilet og kælderrum. 1. Fugt bag bræddebeklædning i fællesrum, ydervægge og indervægge. (Se foto 9). 1. Generelt er der fugt i bygningernes kældre. Fugtniveauet vurderes dog ikke at være alvorligt, men der skal gennemføres tiltag for at reducere fugtniveauet i væggene. Der skal etableres tværudluftning i kælder ved hjælp af udluftningsventiler i vinduerne ved begge facader. I den ene sìde bør der være mekanisk ventilation. Det skal sikres, at der er ventilation bag alle vægge med bræddebeklædning i hele kælderen. Malerbehandlingen i det tidligere baderum skal fjernes, sâ fugten ikke spærres inde bag malingen. I l l 2. Rust på bærejern i etagedæk. 2. Rusten opstår som følge af fugtpåvirkninger. Et enkelt sted er bærejernet rustet igennem, andre steder er der overfafderust. Overliggerne skal slibes fri for rust og behandles med rustbeskyttende overfladebehand I ing. Hvor bærejernene er rustet over skal de udskiftes. 3. Trappetrin til kælder har "sat" sig. 3. Granittrinnene har sat sig. Ârsagen er forment et jordtryk udefra. Trinnene skal tages op og saettes pâ ny. A,/B Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og 1 0-års vedligeholdelsesplan Side 12

13 Foto 9. Fugt i kældervæg bag bræddebeklædningen er årsag til "drys". baderum. Foto 11. Fugtskjolder A,/B Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og 1 0-års vedligeholdelsesplan Side 13

14 Foto 13. Høj træfugtighed i breeddebekl edning som hviler på murværk. Foto 14. Nedfalden pudslag under apotek A/B Gammel Kongevej 162 A-D T lstandsrapport og 1 0-års vedligeholdelsesplan Side l4

15 Foto 15. Rustent bærejern Foto 17. Granittrappe har sat sig. A./B Gammel Kongevej 162 A-D T lstandsrapport og 1 0-ârs vedligeholdelsesplan Side l5

16 03 Facader Facaderne på Gammel Kongevej 162 A-B er opbygget i murværk som er pudset og forsynet med udsmykninger i form af gesimser mv. Gammel Kongevej t62 C-D er opbygget i rødt blankt murværk, og er bl.a. forsynet med 2 frontispicer og altaner. 1. Store skader i murværk og pudslag fortil og bag frontispice.(se foto 18, L9,24). 1. Murveerket mod gaden i frontispicerne er nedbrudt i fuger såvel som i sten. Muruærket er koldt, da den øverste del ikke opvarmes af varmen fra en lejlighed, men støder op til et loftsrum, dermed bliver murværket sårbaft overfor kulde og fugt. Den øverste del af begge frontispicerne skal renoveres snarest. 2. Revner og afskalninger på gesimser, baf dakiner, altaner og øvrigt puds på Gammel Kongevej 162 A-B's facade (se foto 2L,22,23). 2. Der er opstået større revner og afskalninger i facaden, Skaderne op-står fordi mindre revner udvikler sig. Når der trænger vand ind i mindre revner, og der efterfølgende opstår frost, udvikler skaden sig hurtigt med store revner og afskalninger til følge. Facaden bør istandsættes snarest, for at forebygge en yderligere nedbrydnìng i murværket.. 3. Begyndende nedbrydning af malerbenañ ting på altanerne og gelænder på begge bygninger mod gaden 3. Gelænderne skal malerbehandles i forbindelse med istandsættelsen af facade og maling af vinduerne. A'lB Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og I 0-års vedligeholdelsesplan Side 16

17 Foto 18. Afskalning bag frontispice. Foto 19. Revner og afskalninger bag frontispice. Foto 20. Afskalninger bag frontispice. Foto 21. Stort brud i sesims. A./B Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og 1 0-års vedligeholdelsesplan Side 17

18 Foto 22. StØrre revnet i baldakin. Foto 23. Revner og afskalninger i altan og sims. A/B Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og 1 0-års vedligeholdelsesplan Side 18

19 04 Vinduer Ejendommen er forsynet med trævinduer med termoruder i beboelsen og opgange samt enkeltlagsruder i kælderen. 1. Vinduernes malerbehandling er under begyndende nedbrydning (se foto 25, 26). 1. Vinduernes malerbehandling nedbrydes som følge af belastning fra vejrliget. Når først malerbehandlingen har mindre åbninger i overfladen, sker der en hurtigere nedbrydning af vinduernes træværk. Vinduerne skal malerbehandles snarest, og derefter med en frekvens pâ z âr. 2. Vinduesfugerne krakelerer (se foto 25, 26). 2. Fugerne omkrlng vinduerne er udført i elastisk fugemasse. Fugemassen hærder med årene, og der opstår revner i fugemassen eller den slipper sin vedheeftning til det tilstødende murværk. Når dette sker, blíver samlingen mellem vindue og mur utæt til stor gene for beboerne. Fugerne bør skiftes i forbindelse med malerbehandlinq af vinduerne. Foto 25. Nedslidt malerbehandling og krakeleret vinduesfuge. Foto 26. Slidt malerbehandling og krakeleret fuge. Á,/B Gammel Kongevej 162 A-D T lstandsrapport og 1 0-árs vedligeholdelsesplan Side 19

20 05 Udvendige døre De udvendige døre består af 4 hoveddøre med oliebehandlede overflader, og7 døretil kælder. køkkentrapper. 1. Den malede overflade på hoveddørene er slidt i mindre grad. 1. Det anbefales, at male alle døre samtidìgt med at vinduerne bliver malet. 06 Trapper og opgange Der er 4 hovedtrapper og 4 bagtrapper i ejendommen. Hovedtrapperne er udført med trappetrin i træ og gelaender i jern. Bagtrappernes trappetrin er udført i træ og gelænder itræværk. 1. Opgangene har generelt pæne overflader herunder vaegge og lofter. 1. Istandseettelse af opgangene er et spørgsmål som skal afklares i bestyrelsen, da det primært er et spørgsmål om at have pæne opgange. Denne plan tager udgangspunkt i at forebygge skader på ejendommen. Derfor anbefales det, at istandsætte opgangenes overflader i den sidste del af planperioden. 2. En lov vedtaget i folketinget i 2004 siger, at der senest med udgangen af 2009 skal etableres postkasser ved gadeplan i alle etageejendomme. 2. Nye postkasser er indsat i planen i A,/B Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og 1 o-árs vedligeholdelsesplan Side 20

21 Foto 27. Hovedopgang. 07 Etageadskillelser Etageadskilfelserne er primæft udført som træbjælkelag. I toiletterne er etagedækket dog støbt i beton, og mange steder belagt med terrazzo. 1. Ingen bemærkninger. 1. Ingen bemærkninger. 08 Varmei nstallationer Ejendommen bliver opvarmet af fjernvarmecentralen i kælderen. Radiatorsystemet er udført som et et-strenget anleeg. Returvandet opvarmer fællesarealerne i kælder og hovedtrapper. 1. Energimærkning. 1. Alle ejendomme skal ifølge energimærkningsordningen have fornyet energimærkningen hveé. 5 år. Energimærkninger udført før d. L. september 2006 har en gyldighed på S år. A,/B Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og 1 0-árs vedligeholdelsesplan Side 21

22 09 Afløb Afløbssystemet består af lodrette faldstammer i køkkener og bad. 1. Utæthed ved overgang fra faldstamme til kloak i kældergulv (se foto 28). 1. Der skal ske en udskiftning af kloakrøret snarest. Foto 28. Utæthed i kloak. 10 Kloakker Kloaksystemet er et fællessystem, som boftleder både spildevand og regnvand til de offentlige kloakker. Kloakrørene er formentligt udføtt i beton. 1. Der er ikke udføft W-inspektion af kloakkerne. 1. Kloaksystemet er af ældre dato, og der må løbende forventes reparationer. Dette kan være kloakrør som er faldet sammen eller kloakrør som er tilstoppet. A,/B Ganimel Kongevej 162 A-D T lstandsrapport og 1 0-ârs vedligeholdelsesplan Side 22

23 11 Vandinstallationer Ejendommen er forsynet med varmt- pg ko dt brugsvand. VarmWandsbeholderen stär placeret i teknikrummet i kælderen. KoldWandsrørene er udskiftet indenfor de sidste 10 år. Rørene er primæft udfø t i galvaniserede stålrør. 1. Utæthed i kælderrum ved opgang C, i Baggården. (se foto 29). 1. Skaden skal udbedres hurtigst muligt. 2. Varmtvandsrørene er af ældre dato' 2. Da rørene er af ældre dato må det forventes, at der vil være løbende vedligeholdelse i planperioden. Foto 29. Utæthed i kælder. 12 Gasinstallationer Ejendommen er forsynet med gas til madlavning på gaskomfurer. 1. Ingen bemærkninger. 1. Gasinstallationer har en lang levetid på mere end 50 år, fordi der ikke er nogen væsentlig slidtag^e på rørinstallationerne. Mange er gäet væk fra gaskomfurer og benytter elkomfurer. Det anbefales at fjerne og afproppe gas- A,/B Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og 1 0-års vedligeholdelsesplan Side 23

24 ledninger, som ikke er i brug. Endvidere bør gasledningerne en gang hvert 5. år trykprøves for utætheder. 13 Ventilation Ejendommen er forsynet med såkaldt naturlig ventilation. Ventilationssystemet bestär af udluftningskanaler som skaber aftreek i toiletter og køkken. 1. Utætheder i ventilationsrør (se foto 6, 7, B). 1. Utæthederne er årsag til forhøjet fugt på spidslofterne. Rørene skal udbedres snarest. Se afsnit Ventilationsrør bliver tilstoppet med tiden. 2. Aftrækskanalerne bliver tilstoppet løbende. De kan renses løbende med 5 års meflemrum. Første gang kan være El og svagstrøm Ejendommen er forsynet med 220V og 380V og svagstrøm i form af installation til døftelefoner. 1. I flere lejligheder er el-installationerne formentlig af ældre dato. 1. El-installationerne vurderes generelt at være af ældre dato. Mange ledninger er isoleret med stof- og gummiisolering. Disse materialer mørner med tiden, og der opstår risiko for kortslutninger og strømovergang til stälrørene, med risiko for person- og brandskade. Gamle kontakter kan være nedslidte og i dårlig stand. Det anbefales den enkelte beboer at lade en el-installatør g ennemgâ lei I ighed ernes el -i nstal Ia - tioner, i samme forbindelse bør fællesarealerne gennemgâs. A,/B Gammel Kongevei 162 A-D T lstandsrapport og 1 o-års vedligeholdelsesplan Side 24

25 1 5 Udendørs fællesarealer Ejendommens fællesarealer består af gården og parkeringsarealet mod gaden. 1. Der er planlagt gårdsanering i Gårdsanering udføres i sommeren Derudover forventes ingen større vedligeholdelsesopgaver i planperioden. A./B Gammel Kongevei 162 A-D Tilstandsrapport og 10-árs vedligeholdelsesplan Side 25

26 1 6 1 O-årig vedligeholdelsesplan A,/B Gammel Kongevej 162 A-D Tilstandsrapport og 1 0-árs vedligeholdelsesplan Side 26

27 AB Gammel Kongevej 162 A-D 10 års Drifts- og vedligeholdelsesplan