Lolland kommune. Analyse af detailhandelen

Transkript

1 Lolland kommune Analyse af detailhandelen Oktober 2008

2 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Konklusion, vurderinger og anbefalinger 3 2. Detailhandelen i Lolland kommune Statistisk bymidteafgrænsning Befolknings- og forbrugsforhold Handelsbalance Tendenser på detailhandelsområdet 32 Bilag 1: Branchefortegnelse

3 Konklusion, vurderinger og anbefalinger 1. Konklusion, vurderinger og anbefalinger Indledning ICP er af Lolland Kommune blevet bedt om at foretage en detailhandelsanalyse. Analysen giver en status for detailhandelen i Lolland kommune. Analysen vurderer bl.a. udviklingsmulighederne for detailhandelen i primært Nakskov og Maribo byer, herunder hvilke butikker udbuddet realistisk kan suppleres med. Det vurderes konkret, hvilke overordnede konsekvenser det vil have for detailhandelen, såfremt 4 forskellige projekter med indhold af detailhandel gennemføres. Analyserne ICP har foretaget en rekognoscering af alle butikker i Lolland kommune, herunder opgjort omsætningen i 2007 og bruttoarealer primo Der er foretaget en beregning af det nuværende og fremtidige forbrug af detailhandelsvarer i kommunen. Endelig er der foretaget en statistiks bymidteafgrænsning af Maribo og Nakskov bymidter jf. Bek Butikkerne I Lolland kommune var der primo 2008 ca. 280 butikker med et samlet bruttoareal på godt m 2 og en omsætning i 2007 på godt 1,9 mia. kr. inkl. moms. I Nakskov bymidte, der er kommunens største udbudspunkt, er der knap 100 butikker. Disse butikker omsatte i 2007 for ca. 760 mio. kr. Heraf var ca. halvdelen udvalgsvareomsætning. Attraktion I Nakskov og Maribo bymidter ligger den gennemsnitlige attraktion på henholdsvis 2,6 og 2,5. Dette er under middel og beror især på, at der er mange butikker, der har en relativt lav attraktion. Der er dog også mange attraktive butikker i bymidterne. Forbrug Det potentielle forbrug fra borgerne i Lolland kommune var i 2007 godt 2,2 mia. kr. inkl. moms fordelt med 1,15 mia. kr. på 3

4 Konklusion, vurderinger og anbefalinger dagligvarer og knap 1,1 mia. kr. på udvalgsvarer. Handelsbalance Der var på dagligvarer et forhold mellem omsætning og forbrug på 98% for Lolland kommune, mens forholdet på udvalgsvaresiden var 75%. Disse 2 tal viser, at forbrugerne fra kommunens opland beløbsmæssigt køber mindre ind i dagligvarebutikkerne i Lolland kommune, end forbrugere fra Lolland kommune køber ind i dagligvarebutikkerne uden for kommunen. Tallene viser, at der på udvalgsvareområdet er en betydelig udhandling. Således er der flere forbrugere fra Lolland kommune, der køber ind uden for kommunen, end der er forbrugere i oplandet, der køber ind i Lolland kommune. Oplandet På baggrund af ovenstående er det vor vurdering, at oplandet til dagligvarebutikkerne i Lolland kommune stort set udgøres af kommunens indbyggere. Foruden kommunens egne borgere er det især forbrugere fra Sakskøbing-området, der kommer til kommunen. Desuden er der lidt indhandling fra turister bl.a. i forbindelse fra Lalandia. Det er vor vurdering, at 5-10% af dagligvareomsætningen i kommunens butikker kommer fra forbrugere uden for kommunen. På udvalgsvareområdet er det vor vurdering, at det ligeledes er omkring 5-10% af omsætningen, svarende til mio. kr. kommer fra forbrugere uden for Lolland kommune. Det er især Maribo by, der trækker en del kunder fra oplandet uden for kommunen. Udviklingsmuligheder og anbefalinger Det fremtidige arealbehov til detailhandel frem til 2021 Frem til 2021 ventes det, at forbruget i Lolland kommune vil stagnere for så vidt angår dagligvarer og stige med ca. 15% for udvalgsvarer. Stagnationen på dagligvarerne skal ses i lyset af forventningen om en meget begrænset stigning i forbruget af dagligvarer pr. person samt forventningen om et faldende indbyggertal i Lolland kommune frem til En arealramme for nyt butiksareal styres dels af en forbrugsberegning dels af ønsket om at styrke centrenes position på detailhandelsområdet. Det er ligeledes 4

5 Konklusion, vurderinger og anbefalinger væsentligt, at man i planlægningen tilfører detailhandelen i Lolland kommune mulighed for dynamik og udlægger arealer i beliggenheder, hvor detailhandelen vil efterspørge dem. Det er vor vurdering, at udlægget skal foregå, så det i videst mulige omfang styrker det nuværende udbud. Det vil sige i Maribo og Nakskov bymidter. Samtidig er det væsentligt, at der så centralt som muligt etableres større butikker med parkeringsmuligheder direkte i forbindelse med butikkerne. Det er vor vurdering, at der ikke vil være basis for udlæg af arealer til lokalcenterformål i kommunen, da der i dag er en god decentral forsyning med dagligvarer i hele kommunen. Helt overordnet er det vor vurdering, at der på dagligvareområdet i fremtiden vil være efterspørgsel på areal især inden for discountsektoren men også til dels fra supermarkeds- og varehuskoncepter. Der bør primært udlægges arealer til dagligvarer centralt i Nakskov og Maribo byer for på længere sigt at sikre den daglige strøm af kunder samt sikre, at udbuddet koncentreres mest muligt. Man bør udlægge arealer, der sikrer, at der kan ske en løbende tilpasning af butiksstrukturen. En tilpasning, der sikrer, at man har mulighed for at etablere de nyeste koncepter inden for dagligvareområdet. På udvalgsvareområdet skal arealudlægget dels sikre, at forbrugerne har tilfredsstillende indkøbsforhold, dels sikre, at Nakskov og Maribo kan fastholde deres positioner som handelsbyer i oplandet. I tabel 1.1 vises, hvad rammen for nyt butiksareal i kommunen bør være. Rammen skal lægges til det areal, der fysisk var til rådighed for butikkerne primo

6 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Tabel 1.1 Forslag til ramme for nyt butiksareal frem til 2021 (bruttoareal i m 2 ) Dagligvarer (m 2 ) Udvalgsvarer (m 2 ) Nakskov bymidte Maribo bymidte Rødby Rødbyhavn Søllested Holeby Kommunen iøvrigt Lolland kommune i alt Således indgår f.eks. den nuværende ubrugte arealramme, planlagte og projekterede, men ikke åbnede butikker i ovenstående tabel. Hvad angår butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper gør de samme argumenter sig gældende som for udvalgsvarer. Nye butikker bør ligge, hvor de styrker det eksisterende udbud bedst. For så vidt angår arealudlægget til særlig pladskrævende varegrupper, er dette baseret på et skøn over hvilke butikstyper, der kan være interesserede i at etablere sig i områderne. Det er vor vurdering, at det især vil være i Nakskov og Maribo, at større butikker vil være interesserede i at etablere sig. Konsekvensanalyse Lolland kommune har bedt ICP foretage en vurdering af de omsætningsmæssige konsekvenser af 4 detailhandelsprojekter. Projekter I: Skelstrupvej - Maribo Der er foretaget en vurdering af et projekt på i alt ca m 2. De m 2 disponeres til en dagligvarebutik og de øvrige ca m 2 disponeres til 2 udvalgsvarebutikker. Der vil være tale om nyetableringer i Maribo. Udvalgsvarebutikkerne vil være traditionelle storbutikker inden for især boligudstyr og øvrige udvalgsvarer. Der vil være tale om butikker, der således skal tage konkurrencen op med butikker, der typisk findes i storbutiksområder som f.eks. i Nykøbing. 6

7 Konklusion, vurderinger og anbefalinger II: Gasværksgrunden Gasværksgrunden ligger ud mod Vesterbrogade mellem Gasværksvej og Ved Åen. Der etableres 2 dagligvarebutikker på i alt m 2. Begge butikker vil flytte fra andre placeringer i byen. Det forudsættes at de fraflyttede lokaler primært bliver genanvendt til udvalgsvarer, da stort set alle relevante supermarkedsog discountkæder er repræsenteret i Maribo. III: Rødbyvej 50-60, Nakskov Der etableres et varehus på m 2 samt flyttes og foretages en mindre udvidelse til m 2 af en eksisterende dagligvarebutik i Nakskov. Butikken, der i dag er ca. 900 m 2, flyttes til Rødbyvej 50-60, hvor den får et bruttoareal på ca m 2. Den eksisterende butik genanvendes til udvalgsvareformål. VI: Havnefrontens Butikscenter Nakskov Såfremt Rødbyvej i Nakskov ikke etableres, kan der blive tale om flytning og udvidelse af en dagligvarebutik i Nakskov. Butikken, der i dag er ca. 900 m 2, flyttes til en beliggenhed i Havnefrontens Butikscenter i Niels Nielsensgade, hvor den får et bruttoareal på ca m 2. Den eksisterende butik genanvendes til udvalgsvareformål. Det forudsættes for alle 4 projekter, at Guldborgsundcentret i Nykøbing udvides med ca m 2 til udvalgsvarebutikker. Der foretages både en vurdering af konsekvenserne af hvert enkelt projekt for sig, og for en situation hvor begge projekterne i Maribo etableres og hvor enten det ene eller andet projekt i Nakskov etableres. Konsekvenserne er vurderet for Konsekvenser I: Skelstrupvej, Maribo En dagligvarebutik på m 2 vil i 2021 kunne opnå en omsætning på ca mio. kr. Det er vor vurdering, at dagligvareomsætningen i Maribo i 2021 målt i fast priser vil ligger på ca. 250 mio. kr. inkl. moms i 2007-priser. Den svagt stigende omsætning vil bl.a. komme i kraft af, at flere forbrugere vil benytte udbuddet i Maribo frem for de lokale udbud andre steder i kommunen samt i Sakskøbing-området. Omvendt vil flere forbrugere fra Maribo og byens opland 7

8 Konklusion, vurderinger og anbefalinger køre til Nykøbing også for at købe dagligvarer. Etableres udbuddet ved Skelstrupvej vil dagligvareomsætningen i Maribo bymidte og Maribo Vest falde med mio. kr. De resterende 5-15 mio. kr. vil dels blive taget fra butikker i Nakskov-området, en smule vil blive taget fra butikker i Sakskøbing og endelig vil dagligvarebutikkerne i Nykøbing miste en smule. I de mindre byer vil dagligvarebutikkerne blive påvirket i ubetydelig grad. Etableres der m 2 udvalgsvarebutikker vurderes disse i 2021 at få en omsætning på mio. kr. i 2007-priser. Udvalgsvareomsætningen i Maribo vurderes i 2021 at være ca. 250 mio. kr. Denne stigning fremkommer ved, at der ventes en stigning i forbruget, men at der omvendt vil være en øget orientering mod udbuddet i Nykøbing. Etableringen af m 2 udvalgsvarer vil betyde, at udvalgsvareomsætningen i butikkerne i Maribo vil falde med ca. 15 mio. kr., svarende til 6%. De resterende mio. kr. vil komme dels fra butikker i Nakskov men i højere grad fra butikker i Nykøbing, idet ICP vurderer, at de 2 butikker der etableres ved Skelstrupvej i høj grad vil være typer, som man i dag finder og kører til Nykøbing efter. Konsekvenserne i Nakskov og Nykøbing vil dog begge steder være yderst marginale i forhold til en den omsætning, der vil være i Etableringen vurderes ikke at ville medføre butikslukninger. Sammenfattende kan man konkludere, at en etablering ved Skelstrupvej vil øge lokalkøbsandelen i kommunen marginalt både på dagligvarer og udvalgsvarer. II: Gasværksgrunden Da der er tale om flytning af 2 eksisterende butikker, er de umiddelbare omsætningsmæssige konsekvenser for dagligvarehandelen i Maribo relativt afdæmpede. Det er vor vurdering, at omsætningen i de 2 butikker vil stige med mio. kr. tilsammen. Dette vil betyde, at omsætningen i de øvrige dagligvarebutikker i Maribo vil falde med omkring 20 mio. kr. De resterende 5-10 mio. kr. vil dels blive taget fra butikker i Nakskov-området, en smule vil blive taget fra butikker i Sakskøbing og endelig vil dagligvarebutikkerne i Nykøbing miste en smule. 8

9 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Projektet vil kun i begrænset omfang reducere udhandlingen fra Maribo. Såfremt de 2 butikker flytter fra beliggenheder i og omkring Lollandscenteret vil dette svække det omkringliggende udvalgsvareudbud, også selv om de fraflyttede lokaler genanvendes til udvalgsvarebutikker. Konsekvenserne for udvalgsvaredetailhandelen i bymidten er meget vanskelige at kvantificere, men man vil opleve en nedgang bl.a. på grund af reduktionen i persontrafik i området. grad end Skelstrupvej, vil være en direkte konkurrent til disse. Samtidig vil man ikke kunne etablere f.eks. et varehus inden for denne arealramme, og derfor vil man få endnu et supermarked eller discountbutik, der alt andet lige, i høj grad vil ligne det eksisterende udbud. For så vidt angår udvalgsvarer, vurderes det, at der såfremt de m 2 disponeres til storbutikker vil kunne tilføre bymidten en butikstype, der kan supplere det nuværende udbud. Andre planer Der er planer om at udnyttet dele af Maribo Bryghus til detailhandel. Ønsker man eksempelvis at disponere m 2 til dagligvarer og m 2 til udvalgsvarer i alt m 2 oven i de m 2, der etableres ved Skelstrupvej og/eller på Gasværksgrunden vil dette have konsekvenser for de eksisterende butikker. Etableres der yderligere m 2 til dagligvarer i Maribo vil dette betyde, at omsætningen i de eksisterende butikker vil falde med yderligere ca. 15%. Dette skal ses i sammenhæng med, at arealet på Bryghusgrunden ligger mellem de to store udbud i Maribo by og i højere III: Rødbyvej Nakskov Varehus Et nyt varehus i Nakskov ventes i 2021 at have en dagligvareomsætning på ca. 120 mio. kr. og en udvalgsvareomsætning på ca. 60 mio. kr. Dagligvarer Det samlede forbrug målt i faste priser vil ikke stige frem til 2021 bl.a. som konsekvens af et vigende befolkningstal i kommunen. Det ventes derfor, at dagligvareomsætningen i Nakskov by i 2021 i 2007-priser vil ligge på ca. 575 mio. kr., hvor den i 2007 lå på ca. 525 mio. kr. Der vil således være tale om en stigning på ca. 50 mio. 9

10 Konklusion, vurderinger og anbefalinger kr., der primært vil komme i kraft af tilbagegang i de mindre byers dagligvaredetailhandel og Nakskovs stigende betydning i markedsområdet. Etableres der et varehus og flyttes discountbutikken vurderes den samlede omsætning i Nakskov at stige med yderligere 30 mio. kr. til ca. 600 mio. kr. i Nakskov by. De resterende 90 mio. kr. vil blive taget fra de eksisterende butikkers omsætning. Flytningen af discountbutikken til en større og mere regulær butik vil i 2021 betyde en omsætningsforøgelse i størrelsesordenen 10 mio. kr. inkl. moms i 2007-priser. Der vil således være tale om et omsætningstab i de eksisterende butikker på i alt 100 mio. kr. i Nakskov by svarende til 17%. Dette vil betyde forringede driftsvilkår for en række af de større dagligvarebutikker især det eksisterende varehus samt de eksisterende supermarkeder. Det vurderes dog ikke, at etableringen af et varehus vil medføre butikslukninger. Byen udvider sin betydning i oplandet med ca. 30 mio. kr. De 5-10 mio. kr. vil blive taget fra dagligvarebutikker i Stokkemarke, Dannemare og Holeby. Ca. 10 mio. kr. vil blive taget fra butikker i Maribo og endelig vil mio. kr. blive taget fra butikker i Nykøbing primært det eksisterende varehus. Udvalgsvarer Inden for udvalgsvarer vil Nakskov øge sin omsætning med ca. 20 mio. kr., såfremt varehuset etableres. De resterende 40 mio. kr. vil primært blive taget fra det eksisterende varehus, de mange discountbutikker samt udvalgsvarebutikker i Nakskov, der forhandler udvalgsvarer på et relativt standardiseret niveau som f.eks. butikker inden for Radio/TV og anden elektronik, hårde hvidevarer og gaveartikler og køkkenudstyr. Ser man på de 20 mio. kr., som Nakskov får i øget oplandseffekt vil disse primært stamme fra butikker i Maribo og Nykøbing. Heller ikke på udvalgsvareområdet ventes etableringen at ville medføre butikslukninger. IV: Havnefrontens Butikscenter Nakskov Realiseres Rødbyvej ikke, vil flytningen af en dagligvarebutik til en større og mere regulær butik betyde en omsæt- 10

11 Konklusion, vurderinger og anbefalinger ningsforøgelse i størrelsesordenen 10 mio. kr. inkl. moms i 2007-priser i Da der ikke er tale om en ny butik, men alene om en udvidelse og flytning inden for byen, vil der alene være tale om omflytning af omsætning mellem dagligvarebutikker i Nakskov. Byen udvider således kun sin betydning i oplandet meget marginalt. Konsekvenserne på 10 mio. kr. vil blive fordelt mellem især de eksisterende dagligvarebutikker i Nakskov. Etableringen vurderes ikke at ville medføre butikslukninger. V: Skelstrupvej, Gasværksgrunden og Rødbyvej gennemføres Det er ICP s vurdering overordnede vurdering, at såfremt alle 3 projekter etableres vil: dagligvareomsætningen på Skelstrupvej falde fra mio kr. til mio. kr. i den ekstra dagligvareomsætning der tilfalder butikkerne på Gasværksgrunden falde fra til mio. kr. i omsætningen på Rødbyvej i Nakskov falde fra ca. 130 mio. kr. til ca. 120 mio. kr. Konsekvenserne vil samlet set være en nedgang i omsætningen i den eksisterende detailhandel i Maribo by på mio. kr. svarende til godt 20% i I Nakskov by vil omsætningen som følge af etablering af alle 3 projekter falde med ca. 100 mio. kr. svarende til ca. 17% i I kommunen i øvrigt vil konsekvenserne være en nedgang i omsætningen på ca. 10 mio. kr. i Udenfor kommunen Sakskøbing og Nykøbing især - vil de samlede konsekvenser være en omsætningsnedgang på 25 mio. kr. Inden for udvalgsvarer vil konsekvenserne blive stort set, som hvis alene projektet på Rødbyvej bliver realiseret. VI: Skelstrupvej, Gasværksgrunden og Havnefrontens butikscenter gennemføres Det er ICP s vurdering, at etablering af Havnefrontens Butikscenter stort set alene vil have konsekvenser i den vestlige del af kommunen. Konsekvenserne vil derfor blive, at omsætningen generelt i Maribo knap vil falde så meget som hvis Rødbyvej etableres. 11

12 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Bymidteafgrænsning Der er forbindelse med nærværende arbejde udarbejdet en bymidteafgrænsning for så vidt angår Nakskov og Maribo. Generelt er det vor vurdering, at de eksisterende bymidter kun i begrænset omfang vil kunne udvides. Udviklingsmuligheder for detailhandelen i Lolland kommune Det overordnede mål for detailhandelen i Lolland kommune bør være at bevare og eventuelt udbygge især Maribos og Nakskovs rolle i markedsområdet - også i forhold til Nykøbing - samt sikre en god og decentral dagligvareforsyning. Det er vor vurdering, at man entydigt bør satse på den centrale del af Maribo og Nakskov som udviklingsområde. Vælger man ikke at satse på bymidterne som vækstområde indenfor detailhandelen, vurderer vi, at udviklingen spredes, og der ikke opnås tilstrækkeligt med synergieffekt, til at man kan være et alternativ til udbuddet i Nykøbing. En satsning på detailhandelen i de 2 bymidter, vil ikke begrænse detailhandelens udviklingsmuligheder for Rødby, Rødbyhavn, Søllested og Holeby. Det er derfor vor vurdering, at man skal satse på at gøre Nakskov og Maribo bymidter til et endnu mere attraktivt indkøbssted for dagligvarer og udvalgsvarer. I tabel 1.2 præsenteres detailhandelen i Lolland kommunes styrker, svagheder, muligheder og trusler. Efterfølgende uddybes en række af udsagnene, ligesom udviklingsmulighederne beskrives bredere. 12

13 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Tabel 1.2 Styrker og svagheder, samt muligheder og trusler Styrker Svagheder Etablerede udbudspunkter Detailhandelen i Maribo og Nakskov bymidter dækker et bredt spektrum af butikker Relativt langt til væsentligt større udbudspunkter Godt dagligvareudbud i Maribo og Nakskov bymidter samt i især Rødby og til dels Søllested Gode parkeringsforhold tæt på butikkerne i Maribo og Nakskov bymidter Relativt stort udvalg af udvalgsvarebutikker i Maribo og Nakskov byer Detailhandelen i Lolland kommune har mange loyale kunder Relativt få kædebutikker inden for især damemode i især Maribo Relativt få store butikker i den centrale del af Maribo og Nakskov bymidter En del døde facader (banker, boliger, offentlige bygninger) i gademiljøet i begge byer Udbuddet i Rødby er relativt spredt Mange forbrugere har i dag en stærk tilknytning til Guldborgsundcentret og Nykøbing bykerne Muligheder Trusler Man skal søge målrettet at tiltrække flere kædekoncepter indenfor især damemode til Maribo og Nakskov bymidter Satse på flere boliger i Maribo og Nakskov bymidter Satse målrettet på flere moderne spisesteder i Maribo og Nakskov bymidter Sikre at butikker, der forhandler særligt pladskrævende varegrupper, placeres så koncentreret som muligt og helst i umiddelbar tilknytning til Maribo og Nakskov bymidter Satse på service i butikkerne for at modvirke bl.a. internethandel Sikre især dagligvarehandelen i Rødby, Rødbyhavn, Holeby og Søllested ved at tiltrække flere indbyggere Øget udbygning i Guldborgsundcentret og i Nykøbing iøvrigt. Forbrugernes vilje til at bevæge sig længere i forbindelse med indkøb (ændrede indkøbsvaner) Problemer omkring generationsskifte i butikkerne Nakskov bymidte Den analyse ICP udførte for den tidligere Nakskov kommune i 2004 viste, at tidligere Nakskov kommune inden for både dagligvarer og udvalgsvarer har en positiv handelsbalance. Omsætningen i dette område er større end det potentielle forbrug. Således kan det konkluderes, at byen trods konkurrence fra bl.a. Maribo og Nykøbing, har en vis betydning i oplandet. 13

14 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Detailhandelen i Nakskov bymidte er primært beliggende i Søndergade, Nygade og Østergade, hvor koncentrationen er relativt høj. Udbuddet er attraktivt med mange gode butikker og servicefunktioner. Der er butikker indenfor alle relevante brancher, om end der på nogle områder kun er enkelte butikker. Overordnet set er det tilstedeværelsen af et godt, bredt og dybt sortiment inden for især damebeklædning, som afgør, hvor attraktivt et indkøbssted er. Indkøb af damebeklædning er i vid udstrækning styrende for husstandenes indkøb af specialiserede udvalgsvarer i øvrigt. For at kunne udbygge underlaget og fastholde forbrugerne i markedsområdet, når det gælder specialiserede udvalgsvarer, er det som minimum nødvendigt, at der ligger flere profilerede damebeklædningsbutikker i bymidten. Det er yderligere et krav, at en væsentlig del af disse skal være del af en kapitalkæde eller medlemmer af et frivilligt kædesamarbejde. Skal man pege på et sted, hvor bykernen kan udvikle sig, er det via et aktivt udlejningsarbejde at tiltrække 3 5 profilerede damebeklædningsbutikker. Det er vor vurdering, at Nakskov med sin størrelse og status vil have en realistisk mulighed for dette. Desuden ville en profileret skobutik mere kunne komplettere udbuddet. Det er vor vurdering, at man i Nakskov kan give bymidten et løft ved at udvikle et egentligt butikscenter på en central placering. Et overdækket center i bymidten vil give Nakskov den mulighed for at tilbyde forbrugerne en kombination af ude- og indemiljøer, som andre byer som f.eks. Horsens og Hillerød og nu også Vejle - har haft stor succes med. Dog vil det være en væsentlig forudsætning i forbindelse med planlægningen af nye detailhandelsprojekter i bymidten, at de lokaliseres i direkte tilknytning til den eksisterende detailhandel i bymidten. Ligeledes skal en overordnet plan sikre, at man dimensioner centret efter forholdene og sammensætter butiks- og bespisningsmixet mest hensigtsmæssigt. Hvis denne problematik kan løses tilfredsstillende vil Nakskov på én og samme tid kunne tilbyde et attraktivt miljø med bymiljø med gamle byhuse, pladser og torve med udeservering, beplantning m.v. samtidig med den komfortable one-stop shopping som et overdækket butikscenter kan tilbyde. I dag er en indkøbstur mere end blot indkøb. Den er en kombination af opfyldelse af basale krav, fornøjelse, oplevelsen af 14

15 Konklusion, vurderinger og anbefalinger muligheden for at vælge mellem både butikker, varer og spisesteder. Indkøb eller shopping bliver i endnu højere grad til en udflugt for hele familien end opfyldelse af basale behov. En væsentlig parameter i indkøbsturen eller udflugten er oplevelsen af en gåtur i bykernen. Et aktivt bymiljø, som giver kunderne en helhedsoplevelse med kultur, underholdning i bred forstand, bespisning, gademusikanter og andre bløde værdier som vand, pladsdannelser og kunst bliver mere og mere vigtigt i fremtiden. Udespisning udgør i dag 20% af dagligvareforbruget. I USA udgør det omkring 50%. Derfor bliver muligheden for at spise spændende i behagelige omgivelser ligeledes en stadigt større og mere afgørende faktor i forbindelse med valg af indkøbssted. Samtidig øger spisestederne kundernes opholdstid i bymidten væsentligt, hvilket øger indkøbenes størrelse. Nakskov bykerne vil med fordel kunne kompletteres med caféer og restauranter med mere moderne profiler. Byen i øvrigt Uden for den afgrænsede bykerne ligger en koncentration af butikker, der forhandler især særlig pladskrævende varegrupper og udvalgsvarer i den sydøstlige del af byen omkring Rødbyvej og Højevej. Der er bl.a. et byggemarked, THansen og Jem&Fix samt tale om især bilforhandlere. For at styrke detailhandelen i Nakskov mest muligt, bør også butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper, lokaliseres således de styrker det nuværende udbud mest muligt. Der bør derfor udlægges arealer til butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper, i den sydøstlige del af byen. Maribo bymidte Maribo bymidte fungerer i dag som et svagt regionalt center og som overordnet center i kommunens østlige del. Et regionalt center kendetegnes ved det både brede og dybe butiksmix ofte med en stor grad af specialisering, hvilket vil sige, at flere butikker dækker samme vareområde og derved giver forbrugerne et valg mellem forskellige varer i forskellige kvaliteter og priser. Detailhandelen i Maribo bymidte ligger i Lollandscentret og i Vestergade og Østergade. Desuden er der en koncentration i Maribo Vest. Ser man på Maribo bymidte, er denne karakteriseret ved at detailhandlen er placeret meget entydigt. Det er let at finde rundt. 15

16 Konklusion, vurderinger og anbefalinger Skal bymidten udvikles, er det væsentligt, at man finder en afbalancering af kravene om udviklingsmuligheder med kravet om koncentration. Udviklingsmuligheder for detailhandelen i Lolland kommune i øvrigt Det er vor overordnede vurdering, at den væsentligste planlægningsmæssige mulighed for at fremme butikkerne i de mindre byer i Lolland kommune er, at man sikrer, at der er mulighed for boligudbygning i og omkring byerne. Det er vor vurdering, at der alene vil være basis for at etablere udvalgsvarebutikker i større målestok i Nakskov og Maribo bymidter. I både Rødby, Rødbyhavn, Søllested og Holeby, er det vor vurdering, at oplandet er for begrænset. Forbrugerne søger i dag som nævnt mod de større koncentrationer. Disse især butikscentrene er karakteriseret ved, at gangafstandene er begrænsede og tyngden i udbuddet er meget koncentreret. I forhold til byens og oplandets størrelse er der ingen umiddelbare mangler i butiksmikset i Maribo bymidte. Byen har en række supermarkeder og discountbutikker samt en del dagligvarespecialbutikker. Maribo bymidte kan udvikle sig, ved at tiltrække 2 3 profilerede damebeklædningsbutikker. 16

17 Detailhandelen i Lolland kommune 2. Detailhandelen i Lolland kommune I nærværende afsnit vil detailhandelen i Lolland kommune blive beskrevet. ICP har i februar 2008 foretaget en opgørelse over antallet af butikker i kommunen samt indsamlet oplysninger om butikkernes omsætning for 2007, ligesom den enkelte butiks bruttoareal er opgjort. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne. Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer (for definition se bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet. Butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper, er behandlet særskilt senere i dette afsnit. Har en butik aktiviteter inden for flere hovedbranchegrupper, er omsætningen fordelt inden for disse. Bemærk, at ICP medtager omsætningen til private fra møbelforretninger, planteforhandlere, byggemarkeder samt butikker med udstyr til camping og både, selvom planloven definerer disse grupper som særligt arealkrævende. Dette skyldes, at disse varegrupper indgår i de senere forbrugsberegninger. Møbelforretninger, planteforhandlere, byggemarkeder samt forhandlere af campingvogne og både tæller dog kun med én gang, hvilket sker under forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper. Geografisk er resultaterne af undersøgelsen af detailhandelen opdelt på de følgende områder: 1. Nakskov bymidte 2. Nakskov by i øvrigt 3. Maribo bymidte 4. Maribo bydelscenter vest 5. Maribo bydelscenter øst 6. Rødby 7. Rødbyhavn 8. Søllested 9. Kommunen i øvrigt Bemærk, at der ved rekognosceringens gennemførelse ikke var nogen butikker i område 5, Maribo bydelscenter øst, hvorfor dette område udgår i den resterende del af kapitlet. 17

18 Detailhandelen i Lolland kommune Antal butikker Af tabel 2.1 ses antallet af butikker inden for de respektive branchegrupper i de forskellige dele af kommunen. Som det ses af tabellen, er de 98 eller ca. 35 % - af kommunens butikker lokaliseret i Nakskov bymidte, mens der findes 70 butikker i Maribo bymidte. Lolland kommune er således en kommune, hvor der findes 2 bymidter af en vis størrelse. mens andelen i hele kommunen betragtet under ét er noget lavere (63 %). I de mindre byer samt i Kommunen i øvrigt er langt den overvejende del af butikkerne dagligvarebutikker. Kommunens udvalgsvarebutikker fordeler sig nogenlunde ligeligt mellem beklædning og øvrige udvalgsvarer, mens der er lidt færre butikker med boligudstyr. Ca. 75 % af butikkerne i hhv. Nakskov og Maribo bymidter er udvalgsvarebutikker, Tabel 2.1 Antal butikker fordelt på brancher og områder Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt 1. Nakskov bymidte Nakskov by i øvrigt Maribo bymidte Maribo bydelscenter vest Rødby Rødbyhavn Søllested Kommunen i øvrigt Lolland kommune i alt

19 Detailhandelen i Lolland kommune Butikkernes attraktion For at give en karakteristik af områdernes butiksudbud, har ICP i forbindelse med rekognosceringen af butikkerne foretaget en overordnet bedømmelse af hver enkelt butiks attraktion efter følgende skala: 5: Meget høj 4: Høj 3: Middel 2: Lav 1: Meget lav I vurderingen er der bl.a. taget hensyn til kvaliteten og bredden i butikkens sortiment, butikkens størrelse i forhold til sortimentet og branchen samt disponeringen af arealerne. Vurderingen skal derfor opfattes som en forbrugers bedømmelse af den enkelte butiks attraktion. I tabel 2.2 vises den gennemsnitlige attraktion for hhv. daglig- og udvalgsvarebutikkerne. Resultaterne er geografisk opdelt på samme måde som i tabel 2.1. Som det ses af tabellen, ligger den gennemsnitlige attraktion lidt under middel. Dette er normalt for mindre byer. De tidligere kommuner med meget få butikker og Tabel 2.2 Butikkernes gennemsnitlige attraktion fordelt på brancher og områder Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt 1. Nakskov bymidte 2,7 2,6 2,7 2,5 2,6 2,6 2. Nakskov by i øvrigt 2,6 2,3 * 2,2 2,3 2,5 3. Maribo bymidte 2,6 2,5 2,3 3,0 2,6 2,6 4. Maribo bydelscenter vest 2,7 2,3 * 2,5-2,4 6. Rødby 2,9 2,3 2,4 2,3 2,3 2,5 7. Rødbyhavn 2,1 1,7 1, ,0 8. Søllested 2,7 1,3 * - 1,3 2,1 9. Kommunen i øvrigt 2,3 1,7 1,0 1,3 1,7 2,1 Lolland kommune i alt 2,6 2,4 2,4 2,5 2,5 2,5 * Kan af anonymitetshensyn ikke vises. 19

20 Detailhandelen i Lolland kommune meget små hovedbyer besidder den laveste gennemsnitlige attraktion denne tendens kommer især til udtryk i relation til udvalgsvarer hvilket afstedkommer en lav gennemsnitlig attraktion i Søllested og Kommunen i øvrigt. Som det ligeledes fremgår af tabel 2.2, er der færrest udsving i relation til dagligvarebutikkernes gennemsnitlige attraktion. Dette skyldes, at dagligvarehandelen er præget af relativt mange velkendte kædekoncepter af en vis standard i såvel de større byer som i landdistrikterne. De gennemsnitlige attraktioner afspejler en vis spredning. I figurerne 2.1 til 2.3 ses attraktionens spredning for hhv. Nakskov bymidte, Maribo bymidte og hele Lolland kommune betragtet under ét. Som det fremgår af figur 2.1, fordeler butikkernes attraktion i Nakskov bymidte sig således, at omkring 44% har en Middel attraktion, mens 13% har en Høj eller Meget høj attraktion. 43% har en Lav eller Meget lav attraktion. I Maribo bymidte har en større andel af butikkerne en Middel attraktion, mens færre har en Høj eller Meget høj attraktion. Figur 2.1 Attraktionens spredning i % i Nakskov bymidte 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 7% Meget lav 36% 44% 12% 1% Lav Middel Høj Meget høj Nakskov bymidte Figur 2.2 Attraktionens spredning i % i Maribo bymidte 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 9% Meget lav 31% 56% 4% Lav Middel Høj Meget høj Maribo bymidte 20

21 Detailhandelen i Lolland kommune Figur 2.3 Attraktionens spredning i % i Lolland kommune i alt Figur 2.4 Kædeandel i Nakskov bymidte 60% 54% 18% 50% 45% Frivillig 40% 35% Kapital Uafhængig 30% 28% 20% 10% 0% 12% Meget lav 7% 1% Lav Middel Høj Meget høj Figur 2.5 Kædeandel i Maribo bymidte 14% Lolland kommune Fordelingen i Lolland kommune betragtet under ét varierer umiddelbart ikke stort fra Nakskov bymidte, men der er en lavere andel af butikker med en Høj attraktion og flere med en Meget lav attraktion. 67% 19% Frivillig Kapital Uafhængig Kædetilknytning Figur 2.6 Kædeandel i Lolland kommune i alt Kædebutikkerne har fået en stadigt større betydning for forbrugernes valg af indkøbssted. En bymidtes, et lokalcenters eller et butikscenters styrke kan således 55% 18% Frivillig Kapital blandt andet udtrykkes i den andel af bu- Uafhængig tikkerne, som enten er del af en kapital- 27% kæde eller en frivillig kæde. I figur 2.4 til 2.6 er illustreret, hvorledes kædefordelingen er i Nakskov og Maribo bymidter samt i Lolland kommune i alt. 21

22 Detailhandelen i Lolland kommune Andelen af butikker, der enten er en del af en frivillig eller kapitalkæde, er væsentligt under 50% i begge bymidter samt i kommunen i alt. Det er en lidt lavere andel end normen, men dog sammenligneligt med udbudspunkter og kommuner af en tilsvarende størrelse. Bruttoarealer Der er endvidere foretaget en grov opmåling af bruttoarealerne i butikkerne i kommunen. Bruttoarealerne er defineret som det samlede areal, der hører til butikken, hvilket vil sige salgsareal og eventuelle kontorer samt lager- og personalerum. Eventuelle lokaler i kælderetager indgår heri. Tabel 2.3 viser bruttoarealerne i Lolland kommune. Bemærk i relation til bruttoarealerne, at disse opgøres efter butikkens hovedbranche f.eks. har en række dagligvarebutikker aktiviteter inden for både daglig- og udvalgsvarer. Det samlede bruttoareal i Lolland kommune er ca m 2, hvoraf de ca m 2 (eller ca. 48 %) er udvalgsvarebutikker. Det er i Nakskov bymidte, det største bruttoareal til detailhandel findes. 37 % af kommunens samlede bruttoareal findes i Nakskov bymidte. Tabel 2.3 Bruttoarealer fordelt på brancher og områder Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt 1. Nakskov bymidte Nakskov by i øvrigt Maribo bymidte Maribo bydelscenter vest Rødby Rødbyhavn Søllested Kommunen i øvrigt Lolland kommune i alt

23 Detailhandelen i Lolland kommune Over halvdelen af kommunens bruttoareal anvendes til dagligvarebutikker, og som det fremgår af tabellen, er det især i områderne med få butikker, at der er en kraftig overvægt af dagligvarebutikker. Omsætning Tal for butikkernes omsætning i 2007 er indhentet ved direkte henvendelse til de enkelte butiksindehavere. For de butikker, der ikke har ønsket at medvirke i undersøgelsen, har ICP måttet skønne omsætningen. Af tabel 2.4 fremgår de indsamlede dagligog udvalgsvareomsætninger i de forskellige områder. Af anonymitetshensyn kan omsætningen ikke vises for alle branchegrupper i alle områder. Disse anonymitetshensyn træder i kraft, hvor der enten er for få butikker inden for de enkelte branchegrupper eller hvor få butikker har en meget stor del af omsætningen inden for branchegruppen. Som det ses af tabel 2.4, ligger den samlede omsætning på godt 1,9 mia. kr. i Lolland kommune betragtet under ét. Tabel 2.4 Omsætning i 2007 fordelt på brancher og områder (i hele mio. kr. inkl. moms) Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt 1. Nakskov bymidte Nakskov by i øvrigt * 71 * Maribo bymidte Maribo bydelscenter vest * * * * Rødby Rødbyhavn * * * - - * 8. Søllested * * - - * * 9. Kommunen i øvrigt * * * * * 230 Lolland kommune i alt * Kan af anonymitetshensyn ikke vises 23

24 Detailhandelen i Lolland kommune En væsentlig del af detailhandelsomsætningen sker i Nakskov bymidte, hvor butikkerne omsatte for i alt ca. 760 mio. kr. i Ca. 45 % af udvalgsvareomsætningen sker i Nakskov bymidte, mens Maribo bymidte står for ca. 20 %. Butikker der forhandler særlig pladskrævende varegrupper Der er foretaget en opgørelse af antallet af butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper. Der er her tale om butikker der forhandler møbler, planter, biler, campingvogne, lystbåde samt byggeog trælastartikler til private. Som det ses af tabellen, koncentrerer forhandlerne af særlig pladskrævende varegrupper sig især på bilforhandlere og forhandlere af byggeartikler. I kommunen er der i alt 23 forhandlere af særlig pladskrævende varegrupper, som tilsammen har et bruttoareal på omkring m 2. Bemærk, at forhandlere af biler, både og campingvogne skal have et egentligt udstillingslokale for at indgå i denne opgørelse. Tabel 2.5 Antallet af butikker der forhandler særlig pladskrævende varegrupper samt deres bruttoareal Antal Areal, m 2 Bilforhandlere Møbler Byggemarkeder og - materialer Plantecentre Campingvogne Lolland kom. i alt

25 Bymidteafgrænsning 3. Bymidteafgrænsning af Nakskov og Maribo Baggrund og metode Som et led i analysen af detailhandelen i Lolland kommune, har ICP foretaget en afgrænsning af bymidterne i Nakskov og Maribo. Dette er sket via anvendelse af den statistiske metode beskrevet i Bekendtgørelse 1093, 28. september Det er kun i byer med mere end m 2 detailhandel, at denne metode finder anvendelse. Metoden fungerer således, at der med baggrund i et udtræk fra CVR indhentes branchekode og adresser på de produktionsenheder, der har adresse i et givent område. Der er 8 hovedafdelinger, som kort kan beskrives som følger: 1. Detailhandel m.v. 2. Hoteller, restauranter m.v. 3. Persontransport 4. Pengeinstitutter, forsikring m.v. 5. Forretningsservice m.v. 6. Offentlig adm. m.v. 7. Sundhedsvæsen 8. Kultur m.v. Ved hjælp af GIS-programmet MapInfo er alle virksomheder, der falder ind under ovenstående definitioner, stadfæstet i en database, som igen er illustreret grafisk på et kort. Enhederne er illustreret med 8 forskellige farver, én for hver af de respektive grupper. Dernæst er der omkring hver enkelt funktion oprettet en bufferzone med en 25 m radius. Hvor der er overlap mellem disse cirkler, dannes samlede områder, hvor der er mulige bykerner. Enhederne med de tilhørende bufferzoner er gengivet i separate figurer; én for hver by. Følgende skal dog være opfyldt for at danne en bykerne: 1. Kernen skal rumme mindst én produktionsenhed for 4 hovedgrupper. 2. Kernen skal rumme mindst 2 enheder fra hovedgruppe Kernen skal rumme mindst én produktionsenhed fra hovedgruppe 6, 7 eller 8. Til de bykerner, der findes via ovenstående metodik, tilføres en randzone med 100 meter radius. Resultatet er nu én eller flere bykerner. 25

26 Bymidteafgrænsning Det er muligt at sammenholde de bymidter, der er fundet med statistisk afgrænsning, med de eksisterende bymidteafgrænsninger. Dermed vil man have 2 lag, hvorfra man hvis det ønskes kan lade den nye bymidteafgrænsning udspringe fra det område, som minimum ét af lagene dækker. I det følgende præsenteres den statistiske bymidteafgrænsning for hver bymidte, ligesom der knyttes en række kommentarer her til. Nakskov I figur 3.1 ses den fremkomne afgrænsning af Nakskov bymidte. De 8 branchegrupper ses af tegnforklaringen. De hvide zoner om hver enkelt af de farvede enheder, er den 25 m radius, som hver enhed tillægges. Det rødstribede område er den 100 m randzone, som er tillagt de enheder, der overlapper og derudover opfylder kriterierne. Som det ses af figur 3.1, udspringer bymidten især af de mange funktioner beliggende i Søndergade, Nygade og Østergade. Figur 3.1 Nakskov bymidte afgrænset 26

27 Bymidteafgrænsning I den vestlige del tilfører funktionerne i især Vejlegade bymidten størrelse. I den nordøstlige del af byen øges bymidtens bredde også i kraft af funktioner beliggende i spændet mellem Østre Boulevard og Danagade. Planloven åbner mulighed for, at bymidten udvides udover den statiske afgrænsning med et byudviklingsområde. Byudviklingsområdet skal ligge i direkte kontakt med den statistisk afgrænsede bymidte, og skal udvikles og bebygges indefra og ud. Maribo I figur 3.2 ses den fremkomne afgrænsning af Maribo bymidte. Bymidten udspringer af funktioner beliggende i især Østergade, Vestergade og en del af Nørregade. Bymidten er relativt skarpt afgrænset og bortset fra i den østlige del af Østergade, ligger der ikke koncentrationer i umiddelbar nærhed, som ville kunne indlemmes ved at tilføre en eller få funktioner. Figur 3.2 Maribo bymidte afgrænset 27

28 Befolknings- og forbrugsforhold 4. Befolknings- og forbrugsforhold Til brug for vurderinger af udviklingsmulighederne for detailhandelen i Lolland kommune, belyses størrelsen af det nuværende og fremtidige forbrug af detailhandelsvarer i Lolland kommune. Forbruget er beregnet for dagligvarer og udvalgsvarer, dvs. branchegrupperne beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer. Datagrundlag og horisontår Der er ved beregningen af forbruget anvendt ICPs bearbejdning af Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser samt oplysninger om bl.a. indkomst-, bolig- og befolkningsforhold, ligeledes fra Danmarks Statistik. Desuden har Lolland kommune bidraget med data omkring bl.a. befolkningsudviklingen i kommunen. Beregningerne og opgørelserne knytter sig til 2007 samt horisontåret Befolknings og indkomstforhold Der bor ca personer fordelt på ca husstande i Lolland kommune. Frem mod 2021 ventes en reduktion i antallet af borgere i kommunen, således, at befolkningstallet ventes at ligge på knap personer i Dette er et fald på knap 4 procentpoint i forholdt til Niveauer for husstandsindkomst og størrelse Forbruget i den enkelte husstand afhænger bl.a. af husstandens indkomstniveau samt antallet af personer pr. husstand. Niveauet for den gennemsnitlige husstandsindkomst i Lolland kommune ligger på kr., hvilet er under landsgennemsnittet (ca kr.). Antallet af personer pr. husstand indvirker også på husstandens forbrug og dermed det samlede private forbrug af detailhandelsvarer i et område. Niveauet for den gennemsnitlige husstandsstørrelse i Lolland kommune er ca. 2,03 personer pr. husstand. Landsgennemsnittet er på 2,05. Forbrugsforhold På baggrund af ovenstående oplysninger om befolknings- og indkomstforholdene samt ICP s specialtabeller fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser, er forbruget for 2007 og 2021 beregnet. 28

29 Befolknings- og forbrugsforhold Figur 4.1 Udvikling i forbrug i de respektive branchegrupper (mio. kr. inkl. moms i 2007-priser) Dagligvarer Beklædning Boligudstyr Øvr. udvalgsvarer Som det fremgår af figur 4.1, er dagligvareforbruget i Lolland kommune beregnet til ca. 1,15 mia. kr. i 2007, hvilket ventes at være stort set uforandret i Faldet i folketallet opvejes af den positive forbrugsudvikling. Forbruget af såvel beklædning som øvrige udvalgsvarer er som det ses af figuren mindre end for dagligvarernes vedkommende, men den procentvise vækst er større. Det årlige forbrug af beklædning hos borgerne i Lolland kommune ventes at stige fra 302 mio. kr. i 2007 til 335 mio. kr. i Forbruget af boligudstyr ligger højere end både beklædning og øvrige udvalgsvarer, ligesom den procentvise vækst er kraftigere. I 2007 er forbruget af boligudstyr beregnet til 531 mio. kr., hvilket ventes at ligge knap 19 % højere på ca. 630 mio. kr. i Det samlede forbrug i kommunen lå på godt 2,2 mia. kr. i 2007, hvilket ventes at være steget med ca. 7 % til knap 2,4 mia. kr. i

30 Handelsbalance og opland 5. Handelsbalance og opland Ved at sætte den realiserede omsætning i butikkerne i Lolland kommune i forhold til forbruget i kommunen fås et udtryk for dækningsgraden eller hvor stor en del af det potentielle forbrug i kommunen, der svarer til omsætningen i kommunens butikker i Dækningsgraden afspejler således ikke, hvorledes omsætningen er sammensat af køb fra lokale forbrugere og forbrugere bosat i andre områder, men er alene udtryk for, om der er overskud eller underskud på handelsbalancen. I det følgende er forholdet mellem omsætningen og forbruget af henholdsvis dagligog udvalgsvarer beregnet for Lolland kommune. Handelsbalance I hele Lolland kommune var der på dagligvarer et forhold mellem omsætning og forbrug på 98 %, mens forholdet på udvalgsvaresiden var 75 %. Tabel 5.1 Omsætning/forbrug i Lolland kommune i 2007 i mio. kr. inkl. moms Disse 2 tal viser, at forbrugerne fra kommunens opland beløbsmæssigt køber mindre ind i butikkerne i Lolland kommune, end forbrugere fra Lolland kommune køber ind i butikker uden for kommunen. Dette gælder for dagligvarer og især for udvalgsvarernes vedkommende. Opland På baggrund af ovenstående er det vor vurdering, at oplandet til dagligvarebutikkerne i Lolland kommune stort set udgøres af kommunens indbyggere. Foruden kommunens egne borgere er det især forbrugere fra Sakskøbing-området, der kommer til kommunen. Desuden er der lidt indhandling fra turister bl.a. i forbindelse med Lalandia. Det er vor vurdering, at 5-10% af dagligvareomsætningen i kommunens butikker kommer fra forbrugere uden for kommunen. Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Detailhandel i alt Lolland kommune i alt

31 Handelsbalance og opland På udvalgsvareområdet er det vor vurdering, at det ligeledes er omkring 5-10% af omsætningen, svarende til mio. kr. kommer fra forbrugere uden for Lolland kommune. Det er især Maribo by, der trækker en del kunder fra oplandet uden for kommunen. I den modsatte retning trækker Nykøbing Falster, den største by i området, kunder fra et stort opland og dermed også fra Lolland. 31

32 Tendenser 6. Tendenser på detailhandelsområdet På baggrund af ICP's viden om væsentlige udviklingstræk på detailhandelsområdet beskrives i dette afsnit de tendenser, som vurderes at ville påvirke udviklingen i de kommende år. Nogle af de faktorer, som har væsentlig indflydelse på detailhandelens udvikling, er af generel karakter, mens andre har en mere direkte forbindelse med driftsforholdene i de forskellige brancher. Generelle forhold Forbrugerne Uanset om der vil ske en økonomisk vækst, vil forbrugerne i de kommende år stille større krav til detailhandelen med hensyn til bl.a. butikkernes vareudvalg, varernes kvalitet samt butikkernes prispolitik. For den enkelte forbruger vil den stærke priskonkurrence imidlertid ikke betyde et enten/eller, men et både/og ved valg af indkøbssted. Forbrugeren vil i nogle situationer søge at realisere de prisfordele, som forskellige lavprisformer vil kunne tilbyde. I andre situationer vil forbrugeren søge mod det indkøbssted, hvor f.eks. vareudbuddet er mere specialiseret, servicegraden er højere, og omgivelserne er mere spændende og tiltalende, og det vil forbrugeren så til gengæld også betale en merpris for. Forbrugerne vil lægge vægt på, at der er et stort vare- og/eller butiksudvalg i det enkelte indkøbssted. Dette forhold - kombineret med forbrugernes generelt øgede mobilitet - bevirker, at afstanden til indkøbsstedet vil få aftagende betydning. Denne udvikling vil give en tendens til en geografisk koncentration af detailhandelen i færre punkter. Den fremtidige forbruger vil være mere bevidst i forbindelse med sine indkøb. Der må generelt forventes en skærpet konkurrence i detailhandelen. Eksisterende lavprisformer inden for butikstyperne vil få større betydning og nye butiksformer baseret på et lavpriskoncept vil blive udviklet. 32

33 Tendenser Generelt er der en stor overkapacitet i det nuværende butiksnet, det vil sige, at der er langt mere butiksareal, end der er behov for. En del af denne overkapacitet er imidlertid af teknisk karakter, idet meget af dette butiksareal har en forkert beliggenhed i forhold til, hvor forbrugerne ønsker at købe ind, og hvor der derfor kan skabes den fornødne rentabilitet i butiksdriften. at holde døgnåbent fra kl. 06 mandag morgen til kl. 17 lørdag eftermiddag. Desuden må dagligvarebutikker, med en årlig omsætning på indtil 29,8 mio. kr. inkl. moms (2008), holde åbent på søn- og helligdage. Den geografiske indsnævring af den funktionelle bykerne man har kunnet iagttage i de senere år i mange byområder, kan ses i denne sammenhæng. Der er i det hele taget en generel tendens til, at omsætningen pr. arealenhed inden for detailhandelen er faldende i disse år. Det vil sige, at selvom forbruget har været stigende i en lang årrække, så har tilvæksten i detailhandelsarealet været så meget større, at arealeffektiviteten (målt som omsætningen pr. arealenhed) har været faldende. Dette er en international tendens. Lukkeloven I de senere år er der gennemført flere lempelser i lov om butikstid. Således gives der nu butikkerne mulighed for at holde åbent 21 søndage om året. Den væsentligste ændring i forhold til tidligere er dog stadig, at der gives butikkerne mulighed for Specielt muligheden for generelt forlænget åbningstid om lørdagen har været positiv for detailhandelen i de større centre, der kan samordne åbningstiderne. Ligeledes har det kunnet konstateres, at dagligvarebutikker, der ligger under ovennævnte omsætningsgrænse og som er beliggende i mindre lokalsamfund, har fået en væsentlig omsætningsfremgang. En forøgelse af antallet af åbningstimer i butikkerne vil kunne lette noget af presset på de butikker, som i dag er stærkt belastede og derved mindske behovet for arealudvidelser. 33