Lægdommerkonference. 12. juni 2014

Transkript

1 Lægdommerkonference 12. juni 2014

2 Fagligt indlæg om erhvervslejeret blandt andet tvister om markedslejeregulering v/ advokat, partner Leif Djurhuus, Plesner

3 Disposition 1. Ydelser ud over selve lejen ERL 5, stk. 2 og 3 2. Afståelse 3. Markedsleje og problemstillinger i den forbindelse 4. Annullation af lejeaftale (lejeren smider nøglerne i utide) 5. Kombinationslejeforhøjelse juni 2014 Lægdommerkonference

4 1. ERL 5. stk. 2 og 3: Specifikationskrav 1. Specifikationskravene i henhold til ERL 5, stk. 2 og stk. 3: - "Stk. 2. Det skal specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgiftsarter lejeren ud over lejen skal betale til udlejeren vedrørende det lejede. Dette gælder dog ikke for udgiftsarter, der ikke er kendte ved lejeaftalens indgåelse. Den anslåede størrelse af den enkelte udgift skal være angivet. Indeholder lejeaftalen ikke en eller flere af disse oplysninger, kan udlejeren ikke opkræve den eller de pågældende udgifter, medmindre udlejeren kan godtgøre, at manglerne ikke har bevirket en forringelse af lejerens retsstilling." - "Stk. 3. Det skal endvidere specificeret fremgå af lejeaftalen, hvilke udgifter der ud over brændsel indgår i forbrugsregnskabet, jf. 45, stk. 2. Stk. 2, pkt., finder tilsvarende anvendelse." juni 2014 Lægdommerkonference

5 1. ERL 5. stk. 2 og 3: Specifikationskrav (fortsat) - Se dommen i Priorparken: T:BB Ø: Priorparken - Kay Wilhelmsen/Aberdeen/Nomeco (ankesagen til Højesteret er hævet): Der var afsat kr. 13,50/m2 eller ca til "skatter og afgifter" for 2006 I 2008 blev disse ca Udlejer og lejer kom til at dele den ikke oplyste dækningsafgift ud fra princippet om ansvarsfordeling mellem parterne, som havde brugt rådgivere på begge sider juni 2014 Lægdommerkonference

6 1. ERL 5. stk. 2 og 3: Specifikationskrav (fortsat) - Se den første principielle sag: T:BB Ø: H.C. Andersens Boulevard: Dækningsafgiften nævnt, men udgiftsført til kr. 0. Afskrivninger ikke anført. Året efter lejekontraktens indgåelse udgør dækningsafgiften kr og afskrivningerne kr (kr for aftalt udvidelse af varmeanlægget). Lejeren frifundet for betaling af dækningsafgift samt afskrivninger på grund af manglende specifikation/beløbsangivelse juni 2014 Lægdommerkonference

7 1. ERL 5. stk. 2 og 3: Specifikationskrav (fortsat) - Morten Korch reglen: ERL 5, stk. 3: " medmindre udlejer kan godtgøre, at." - Se T:BB B: Parken Tårn D: Kontrakt fra 1996 med behørig specifikation/budget. Kontrakten ændret i 2005 til ny lejekontrakt, der manglede specifikationen. Den manglende specifikation havde ikke forringet lejerens retsstilling, og lejeren havde frivilligt betalt for 2005 til 2008 uden indsigelse. Lejeren dømt til at betale udgifterne juni 2014 Lægdommerkonference

8 1. ERL 5. stk. 2 og 3: Specifikationskrav (fortsat) - GD 2013/22B: Retten i Glostrup (Martinelli - dissens) Lejekontrakten, der var udarbejdet af lejer, indeholdt ikke behørig specifikation/budget for driftsudgifterne. Men af udlejningsprospektet fremgik udgifterne og disses fordeling, hvorfor lejeren var fuldt ud bekendt med disse driftsudgifter og blev dømt til at betale disse juni 2014 Lægdommerkonference

9 2. Afståelse 2. Afståelsesret: - Se GD 2009/33V T:BB V: Royal Hotel, Holstebro (kommenteret i UfR 2009B.115). I 2006 etablerer ejeren en ejendomsfond en lejeaftale med sit eget aktieselskab vedrørende lejemålet oprindeligt Hotel Royal i Holstebro på følgende hovedvilkår: Løbetid: til Årlig leje: Kontant depositum: 1 års aktuel leje Afståelsesret nærmest svarende til ERL juni 2014 Lægdommerkonference

10 2. Afståelse (fortsat) 2006: Lejemålet afstås til et anpartsselskab med kr i kapital - selskabet ejes af Troels og Karoline Olesen (tidligere hotelansatte). Anpartsselskabet låner dels kr fra sælger (13 år) og dels kr (5 år). Løn til Troels og Karoline: kr månedligt. Afståelsen godkendt blandt andet med henvisning til de realistiske budgetter, som viser overskud i den 15 årlige bindingsperiode/uopsigelighedsperiode juni 2014 Lægdommerkonference

11 forbindelse 3. Markedslejen: - Lovens udgangspunkt/formulering: En kyndig lejer og kyndig udlejer. 3.1 Anvendelse - Se Gentofte Kino (Retten i Lyngby: BS /2011: Kendelse af ) - " Henset til det snævre anvendelsesområde i lejekontrakten i nærværende sag, og særlig anvendelsesområdet i lokalplanen, der var gældende på varslingstidspunktet, finder Boligretten, at der ved vurderingen af markedslejen for lejemålet Gentoftegade 39, Gentofte, alene bør ske sammenligning med andre lejemål, der anvendes til biograf, idet sammenligning med andre brancher i nærværende sag vil være uden betydning for sagens afgørelse, hvorfor." juni 2014 Lægdommerkonference

12 - Kendelsen er ikke kæret til landsretten men kan blive ændret i forbindelse med en eventuel anke af hele sagen til Østre Landsret. - Kendelsen forekommer tvivlsom, eftersom domstolene vedvarende tillader bevisførelse, som måske ligger uden for det relevante område og tillader denne bevisførelse helt frem til hovedforhandlingen af hele sagen: - Se T:BB Ø: Tæppeland-sagen i Roskilde juni 2014 Lægdommerkonference

13 - Se U Ø: Danica-sagen: Tilladelse til under lejefastsættelsessag at udmelde såvel en markedskyndig erhvervsmægler som en person med særlig teknisk indsigt som skønsmand. Retten tillod udmeldelse af to forskellige syn og skøn et teknisk til vurdering af lejemålets indretning og lejerens eventuelle forbedringer og et traditionelt skøn til vurdering af markedslejen. Det kan give voldsomme problemer for parterne og den tekniske skønsmand at finde ud af, hvilke ændringer lejeren har foretaget juni 2014 Lægdommerkonference

14 - Se T:BB Ø (Netto i Kristen Bernikows Gade): Hverken lejeaftalen eller lejemålsindretning til dagligvarebutik var så speciel, at der ikke kunne sammenlignes med andre butikker med andet formål. Der skulle ikke alene ske sammenligning med andre dagligvarebutikker. Der var ikke grundlag for at tilsidesætte Boligrettens enstemmige vurdering af markedslejen, fastsat efter Boligrettens besigtigelse af lejemålet og af sammenligningslejemålene. Resultat: Kr /m2 (varslet juni måned 2008) juni 2014 Lægdommerkonference

15 - Se T:BB V (China Wok House, Aarhus): Oplysninger om lejen for butikslejemål i området kunne indgå i markedslejevurderingen, der tager udgangspunkt i lejen for restaurationslejemål i området. - Ikke påvist fejl i skønserklæringen (Jørgen Truelsen). - Lejers indretninger/bygningsudgifter afholdt over 10 år tidligere afvist/ikke tillagt betydning. - Skønsmandens sammenligning med restaurationslejemål og butikslejemål godkendt både af Boligrettens flertal og Vestre Landsret juni 2014 Lægdommerkonference

16 3.2 Sammenlignelighed - Se Kvickly Xtra i Rosengårdcentret, som blev sammenlignet med Kvickly Xtra i City 2. Retten i Odense BS 2004/2008: Kvickly Xtra-lejemål på m2 sammenlignet og besigtiget med Kvickly Xtra i City 2 ( m2), Tåstrup og Bilka i Fields ( m2) i Ørestaden, København. - Se Tæppeland Jensen-sagen: T:BB Ø: Lejemål i Roskilde sammenlignet med andre lejemål, idet det ikke på forhånd kunne afvises, at besigtigelse af 4 udenbys lejemål i Helsingør, Hillerød, Herlev og Køge kunne have betydning for sagens afgørelse (syn og skøn var allerede afholdt). " det kan ikke udelukkes, at besigtigelse af sammenligningslejemål i andre byer.. Kan have betydning for fastsættelsen af markedslejen" juni 2014 Lægdommerkonference

17 3.3 Tidspunktet for sammenligningen - Varslingstidspunktet - Se T:BB Ø (Istedgade 60 skønsmand Klaus Petersen): Varsling af til ikrafttræden den Boligretten vil kun acceptere sammenligning med lejekontrakter, som er indgået på varslingstidspunktet den : " Det relevante for bedømmelsen af markedslejen er varslingstidspunktet. Dette indebærer, at eventuelle efterfølgende ændringer i markedslejeniveauet ikke kan tillægges betydning, heller ikke selvom disse sker inden ikrafttrædelsestidspunktet for den varslede lejeændring " Dette resultat forekommer åbenbart forkert hvilket landsretten efterfølgende var enig i juni 2014 Lægdommerkonference

18 I ankesagen blev der udmeldt syn og skøn, hvor landsretten tiltrådte: At sammenligning skete med kontrakt af til ikraftrræden og kontrakt af til ikrafttræden den Samt sammenligning med et lejemål, som fastsatte lejen pr NB: Manglende afståelsesret: Fradrag kr. 100/m2. 6 % akkumulerende årlig lejeforhøjelse: Fradrag kr. 75/m2. Østre Landsret godkendte skønsmandens resultat: Kr /m juni 2014 Lægdommerkonference

19 3.4 Sammenlignelighed med trappeleje og markedsleje indslusning: - Se Bilka-sagen i Hundige: Bilka i Fields havde lejerabatter, hvorfor sammenligning ikke var så relevant. - Se Rosengårdcentret: De gamle lejerabatter i Bilka i Fields blev ikke tillagt betydning. - Hvis trappelejen fordeles over max 4 år, bør det efter Leif Djurhuus' mening ikke have betydning (ingen dom går mod dette synspunkt bortset fra et indlæg ved advokat Patrizia Martinelli) juni 2014 Lægdommerkonference

20 - Se dommen fra Amagercentret: Dom af 18. september 2005 afsagt af Københavns Byret i sagen BS 6C-13142/2003: Danica Butikscenter A/S mod Perronen Casual Wear ApS (utrykt): Ikke tillagt betydning ved vurdering af markedslejen for erhvervslejemål i Amagercentret, at der var aftalt en lavere begyndelsesleje (trappeleje) for nogle konkrete sammenligningslejemål, idet lejen blev pristalsreguleret fuldt ud med tilbagevirkende kraft. - Se dommene fra Rosengårdcentret: BS /2009: I/S Rosengårdcentret mod Fotomagasin Odense ApS m.fl. (23 domme): Indslusningsrabat/trappeleje ikke tillagt afgørende betydning ved fastsættelse af markedslejen juni 2014 Lægdommerkonference

21 - Hvad nu hvis fordelingen sker over 5 10 år? - Hvad nu hvis der sammenlignes med et lejemål, der har fået forhøjet lejen i ét hug, frem for en fordeling over 4 år: Se Kvickly Xtra i Rosengårdcentret sammenlignet med City 2, hvor COOP accepterede lejeforhøjelsen i ét hug, det vil sige kr. 8 mio. i ét hug frem for fordeling over 4 år med kr. 2 mio. årligt juni 2014 Lægdommerkonference

22 3.5 Størrelse - Kvickly Xtra i Odense (BS 2004/2008). - Sammenligning kunne kun ske med lejemål på nogenlunde samme størrelse, det vil sige Kvickly Xtra i City 2 (ca m2) og Bilka Fields (ca m2). - Se de seneste domme i Rosengårdcentret: Kvickly Xtra blev dømt til at betale kr. 500/m2 for m2 lager. - Samtlige øvrige lagerarealer i kælderniveau i Rosengårdcenteret blev sat til den samme leje det vil sige kr. 500/m juni 2014 Lægdommerkonference

23 3.6 Forbedringer - Der bortses fra "forbedringer som lejer har udført for egen regning med udlejers tilladelse", jf. ERL 13, stk. 6, nr Lejerens indretning afskrives i visse tilfælde. Se dommene: T:BB V og T:BB V. - Se modsatrettet og skærpet retspraksis vedrørende varige forbedringer foretaget af lejer med udlejers samtykke. - Se U H (Jørgen Nørgaard sagen) juni 2014 Lægdommerkonference

24 - Varige forbedringer skal udgå ved vurdering af markedslejen. Lejeren havde ofret kr på indretning af lejemålet til gulve, vægge og belysning mm. Skønsmanden gav et nedslag på kr for disse forbedringer. - Markedslejen skal afvige % fra den aktuelle leje (væsentlighedskriteriet). Landsretten var kommet frem til, at en afvigelse på 10,2 % var væsentlig. - En skønserklæring uden reel dokumentation og underbyggelse er værdiløs juni 2014 Lægdommerkonference

25 - Uden sammenligningslejemål fra udlejerens side er bevisbyrden ikke løftet. - Lejeren frifundet for markedslejeforhøjelse. - Se tillige utrykt boligretsdom fra København Byret: ATP Ejendomme A/S mod Matas A/S: Samme resultat som Højesteret. - Se GD Ø: Fona på Strøget: Reduktion i markedslejen for værdien af markedsforbedringer: - Lejer indrettede lejemålet for 1,5 mio. i 1993/1994 indskudt etage - Udlejer varsler markedslejeforhøjelse fra til juni 2014 Lægdommerkonference

26 - Udlejer varsler markedslejeforhøjelse fra til Skønsmanden vurderer markedslejen til inklusive forbedringer og til kr uden forbedringer. - Lejeren frifundet. - Men se modsatrettet dom: GD 2012/34V (Martinelli): Lejer havde ikke godtgjort, at der ved sammenlægningen af to erhvervslejemål var sket forbedringer, der skulle ses bort fra ved vurdering af markedslejen juni 2014 Lægdommerkonference

27 - Lejers tilbygning: Bilka i Hundige: Formentlig samme resultat som i Jørgen Nørgaard-dommen: - De tilbygninger, som lejeren har foretaget, er ikke-lejebærende. - Hvis lejer ikke kan dokumentere/bevise, at han har foretaget tilbygningen, betragtes denne som opført af udlejer og er dermed lejebærende. - Nyt butikscenter/lejemål rålokale, men udlejeren har ydet indretningstilskud. Hvem har betalt for indretningen, og hvilket nedslag og værdi skal det have for markedslejen juni 2014 Lægdommerkonference

28 3.7 Syn og skøn Generelt: Værdien af skønserklæringer er generelt ringe og tillægges efterhånden sjælden betydning. - Med mindre der ikke er sammenligningslejemål og/eller medmindre skønserklæringen er rigtig godt underbygget. - Se betydningen: T:BB Ø (Saga Hotel Ejendomsmægler Jens Lindquist): " Det afgørende er, den forventede omsætning, hvor det efter hans erfaring er sædvanligt, at lejen udgør % af omsætningen." - T:BB Ø: Vesterbrogade 94/hotel garni: Ejendomsmægler Mikael Glud: Markedslejen vurderet til at udgøre 30 % af en skønnet omsætning, som var større end den, lejeren aktuelt betalte juni 2014 Lægdommerkonference

29 Skønserklæringens værdi: - T:BB V: China Wok House, Aarhus: Skønsmandens generelle viden tilsidesat. - T:BB Ø: Skønsmandens vurdering ikke tillagt vægt: Enig boligret: Kr /m2 for butik og kr. 500/m2 for lager. - Skønsmanden i Østre Landsret: Kr /m2 for butik og kr. 600/m2 for lager (manglende afståelsesret tillagt betydning). Østre Landsret så bort fra skønserklæringen og stadfæstede byrettens afgørelse, som kom frem til en lidt mindre leje end skønsmanden. - Utrykt dom for Retten i Odense (BS 2004/2008) vedrørende Kvickly Xtra: Skønserklæringen ikke lagt til grund hverken hvor den for butiks-lejen lå over byrettens fastsatte markedsleje og under den kælder-leje, som byretten kom frem til juni 2014 Lægdommerkonference

30 - Se andre utrykte domme for Retten i Odense med en anden skønsmand, som blandt andet udtalte: " grundlaget for min besvarelse har i øvrigt i høj grad været min vurdering af, hvordan en udefrakommende ny lejer ville bedømme markedslejen ud fra de givne lejevilkår i den konkrete kontrakt, og den generelle lejedannelse i centret, som det antages, en udefrakommende lejer ville sætte sig ind i ved indgåelse af en kontrakt.". - Denne forudsætning og dette grundlag harmonerer overhovedet ikke med ERL Skønserklæringen tilsidesat ved vurderingen af butikslejen men: Skønserklæringen lagt til grund ved fastsættelse af kælderlejen kr. 500/m2 uanset størrelse og beliggenhed, og uanset at stort set samtlige kælderlejemål betalte kr. 610/m juni 2014 Lægdommerkonference

31 4. Annullation af lejeaftale (lejeren smider nøglerne i utide) 4.1 T:BB Ø: Lodberg I afgørelsen. - Udlejer kunne ikke indtale sine krav løbende over for lejeren i henhold til lejekontrakten uanset at udlejeren ikke havde hævet lejekontrakten. ØL henviste udlejeren til at fremkomme med én samlet erstatningsopgørelse over for lejeren. - Denne afgørelse er stedse blevet betragtet som værende forkert. - GD 2013/41Ø: Dommen fastslår, at lejeren ikke har en generel annullationsret, og at udlejeren var berettiget til at fastholde lejekontrakten, og juni 2014 Lægdommerkonference

32 4. Annullation af lejeaftale (lejeren smider nøglerne i utide) (fortsat) at lejeren var pligtig at betale leje og lejemålsydelser til udlejeren efterhånden som disse forfaldt til betaling i uopsigelighedsperioden. Afgørelsen er glimrende og korrekt. Problem: Hvad med de kontrakter, hvor udlejeren hæver. Leif Djurhuus: Det gør ingen forskel, idet udlejer kan kræve positiv opfyldelsesvarsel, det vil sige indtale sine krav efterhånden, som de forfalder. Gældende ret: Er nok som i Lodberg-dommen T:BB Ø: Udlejer må indtale sit erstatningskrav, når kravet kan opgøres en gang for alle juni 2014 Lægdommerkonference

33 5. Kombinationslejeforhøjelse 5.1 Se GD 90/105H U H: Kombinationslejeforhøjelse tilladt. - GD 2012/41H: Kontrakt fra 1956 med tillæg fra 1976 med indeksregulering kunne kombinationslejeforhøje, jf. lejelovens 35, stk. 2 og senere lejelovens 47 og senere Erhvervslejereguleringslovens 3. Denne dom er dommen over alle domme omkring kombinationslejeforhøjelser for perioden indtil og for perioden efter juni 2014 Lægdommerkonference

34 5. Kombinationslejeforhøjelse - Undtagelsen: GD 2012/20H: Nykøbing Falster-sagen: Lejekontrakt fra 1975 (hvor der kunne kombinationslejeforhøjes), og hvor lejerens søn indtrådte i 1991, og hvor der udarbejdes en ny lejekontrakt i 2002 med pristalsregulering men uden forbehold for markedslejeregulering efter ERL 13. Efter en konkret bevisførelse vidneforklaringer - taber udlejeren sagen og kan ikke forlange markedslejeregulering. Sagen er meget konkret begrundet juni 2014 Lægdommerkonference

35 5. Kombinationslejeforhøjelse (fortsat) - GD 2014/10H: Vestre Landsrets fortolkning af lejekontrakten tilsidesat. Kontrakten er indgået i mellemperioden, det vil sige til og aftalen var formuleret således, at parterne gensidigt fraskrev sig " retten til at kræve lejen reguleret med henvisning til det lejedes værdi, jf. 3-5 i ERL, i 12 år fra lejemålets ikrafttræden " "Efter Højesterets opfattelse, kan der ikke være tvivl om, at meningen med denne bestemmelse også er, at der efter 12 års periodens udløb kan kræves regulering af lejen til det lejedes værdi efter lejelovgivningens regler " juni 2014 Lægdommerkonference

36 5. Kombinationslejeforhøjelse (fortsat) - Omsætningsbestemte lejeforhold/lodberg II: Efter fast praksis i Lodbergs afdeling er kombinationslejeforhøjelse i omsætningsbestemte lejemål blevet afvist (2 sager dog afsagt med dissens) medmindre der foreligger et særligt udtrykkeligt forbehold om markedslejeregulering juni 2014 Lægdommerkonference