KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede skal tåle en salærreduktion som følge af dårligt mæglerarbejde.

Transkript

1 1 København, 14. juni 2011 KENDELSE Klagerne ctr. statsaut. ejendomsmæglere MDE Jette Eriksen og Allan V. Nielsen Storegade Hinnerup Nævnet har modtaget klagen den 6. december Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede skal tåle en salærreduktion som følge af dårligt mæglerarbejde. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og indgik den 26. maj 2010 en formidlingsaftale med de indklagede om at sælge ejendommen til en kontantpris på Aftalen var gældende i 6 måneder. Det fremgik af formidlingsaftalen bl.a., at der var aftalt et vederlag på kr. inkl. øvrige salgsfremmende foranstaltninger på kr. samt betaling af dokumentationsudgifter med kr. Det fremgik videre, at klagerne havde valgt annoncepakke 2 med annoncering i alt 14 gange. Den 9. oktober 2010 underskrev klagerne en købsaftale om salg af ejendommen til en kontantpris på kr. Det fremgik af købsaftalen, at handlen var betinget af, at køber fik solgt sin andelsbolig. Det fremgik videre, at handlen var betinget af købers advokats godkendelse af handlen, og at eventuelle indsigelser skulle være de indklagede i hænde senest den 19. oktober Køberne fik i forbindelse med underskrivelse af købsaftalen bl.a. udleveret BBRejermeddelelse. Det fremgik af BBR-ejermeddelelsen, at der på ejendommen var en

2 2 afblændet/opfyldt olietank under liter, som var installeret i Det fremgik videre, at køberne fik udleveret et kommunalt oplysningsskema, hvoraf ligeledes fremgik, at der på ejendommen fandtes en afblændet olietank, som var nedgravet i Samme dag underskrev klagerne en aftale om, at de indklagede skulle berigtige handlen på vegne klagerne. Det fremgik videre, at vederlag herfor var aftalt til kr. Klagerne fik i forbindelse med underskrivelse af købsaftalen udleveret salgsbudget af 7. oktober Det fremgik af budgettet, at sælgers andel af berigtigelsesomkostninger udgjorde kr. Det fremgik videre, at udgift til tingbogsattest var skønnet til 350 kr., kommunalt oplysningsskema til 400 kr., restgældsoplysninger til 625 kr., diverse omkostninger til attester, servitutter m.v. var anslået til 875 kr. og matrikelkort/ejendomskort til 625 kr. Den 18. oktober 2010 godkendte købernes advokat købsaftalen bl.a. under forudsætning af, at afblænding af den på ejendommen nedgravede olietank er foretaget forskriftsmæssigt korrekt, skulle dette ikke være tilfældet, forudsætter jeg at dette sker for sælgers regning inden overtagelsesdagen. Herudover havde købernes advokat 10 bemærkninger/forbehold til handlen. Den 20. oktober 2010 sendte de indklagede et udkast til svar til købernes advokat til klagerne vedrørende godkendelse af handlen. Det fremgik af udkastets pkt. 4 vedrørende olietanken: Olietanken er ikke afblændet i sælgers ejertid. Det fremgår af det komm.opl. skema, at den er afblændet og derfor må man gå ud fra det er foregået på lovlig vis. Ellers ville kommunen ikke godkende det. Sælger kan ikke påtage sig yderligere ansvar i den henseende. Det fremgår af korrespondance mellem de indklagede og klagerne, at klagerne ikke havde kommentarer til udkastets punkt 4, men havde bemærkninger til nogle af de øvrige punkter. Den 21. oktober 2010 blev den endelige formulering af brevet fremsendt til købernes advokat. Punkt 4 i brevet var uændret. Den 26. oktober 2010 skrev købernes advokat til de indklagede bl.a.: Mine kunder [ ] er i færd med at købe ovennævnte ejendom, men jeg har i forbindelse med min godkendelse betinget at der kan fremskaffes dokumentation for at olietanken på ejendommen er afblændet korrekt. Der ligger kun en kopi af at dokument

3 3 hvor den daværende ejer [ ] skriver under på at dette er sket. Jeg vil meget gerne have information om hvor tanken har været placeret sådan at det kan blive konstateret at afblænding er sket. De indklagede sendte samme dag en oversigtstegning til købernes advokat, hvoraf fremgik, at olietanken var placeret i indkørslen. Den 27. oktober 2010 skrev købernes advokat til de indklagede, at advokaten havde modtaget svar på godkendelse, og at advokaten herefter afventede svar på de sidste 5 punkter, som endnu ikke var afklarede herunder om olietanken var afblændet korrekt. Købernes advokat bad de indklagede oplyse, om udluftnings- og påfyldningsstuds var fjernet, hvilket ville indikere, at tanken var afblændet. Samme dag sendte de indklagede købernes advokats brev pr. til klagerne. De indklagede skrev til klagerne bl.a.: Der er da ikke nogen synlig påfyldningssteds hvor olietanken ligger i indkørslen? Hertil svarede klagerne samme dag bl.a.: Vi er dybt rystet og vrede over at Jette ikke har svaret korrekt, på Punkt (man skulle ikke tro at det var en Stats.aut. Mægler, som i bedste amatør hovsa stil svare en advokat. Hvad er man bange for. Det er vel ikke vores opgave at undersøge om køber kan få disse ting opfyldt. Det næste er hvad det lige er vi betaler for hos jer som sælger. næste Punkt.4. Den gl. olietank var afblændet før vi købte huset, og den tidligere ejer som havde huset fra 1995 til Dec har jeg ringet til her i aften,han ved ikke hvor den påfyldningsstuds har været. da den er blevet fjernet ifølge div. papirer fra kommunen er den afblændet 1973/74. OG DER ER INGEN SYNLIG STUDS OG PÅFYLDNING her i år så vi kan nok ikke komme det videre. SÅ er det ikke tilfredsstillende for køber. Så kan de blive fri for at købe huset. jeg gider ikke og bruge mere tid på at gøre ting og sager som vores Mægler får penge for at gøre.[ ] Den 29. oktober 2010 skrev de indklagede til klagerne bl.a.: Her lige en lille status. Jeg har [styr] på forbeholdet omkring Ejerpantebrev. Jeg har snakket med køberne flere gange vedr. olietanken og det virker til at deres utryghed herom er ved at være ovre.

4 4 Jeg har ikke fået en ny skrivelse fra købers rådgiver, men denne skulle jeg have mandag. Den 1. november 2010 skrev købernes advokat til de indklagede: Klagerne skrev den 3. november 2010 til de indklagede: Svar på dette med olietanken. vi vil ikke have at køber begynder at grave vores indkørsel op, for at se på noget, som er lovligt udført i Og efter datidens regler. De kan gøre alt hvad de vil, efter evt. når de har købt huset. Så hopper de fra er der ikke noget at gøre ved dette. De indklagede svarede samme dag købernes advokat bl.a.: Efter henholdsvis kontakt via og telefon blev der den 5. november 2010 indgået aftale om, at køberne fik tilladelse til at få undersøgt, om olietanken var korrekt afblændet. Den 5. november 2010 meddelte købernes advokat de indklagede, at undersøgelserne var foretaget, og at alt skulle være ok, hvorfor handlen kunne godkendes endeligt. Den 8. november 2010 blev der indgået allonge om bl.a. fastsættelse af overtagelsesdagen til 1. januar 2011 samt aftale om, at køber fik dispositionsret over ejendommen den 11. november 2010.

5 5 Den 30. november 2010 fremsendte de indklagede faktura til klagerne. Det fremgik heraf bl.a.: Den 3. december 2010 skrev klagerne til de indklagede bl.a.: i øvrigt har i sendt foto-reklame ud i denne uge rundt i hele [navne på 2 byer] at i har solgt vores hus, sådan???, jeg mener ikke vi har givet lov til dette har i spurt køber om det. jeg ved fra tidligere er vi blevet spurt om lov og skulle underskrive før mægler måtte sende sådan noget rundt. I har måske egne regler Den 7. december 2010 svarede de indklagede klagerne bl.a.: Jeg har undersøgt sagen ang. omdeling af flyer. Først skal jeg lige slå fast, at nabobrevet kun er omdelt på få veje i [ ] og ikke som du skriver i hele [navne på 2 byer]. Men du har ret i, at vi skulle have Jeres accept på det inden. Det er bekræftet fra vores advokat, som jeg har vendt hele sagen med. Så jeg vil tilbyde dig kr som et plaster på såret. Beløbet betales pr. kulance.

6 6 Klagerne ønskede ikke at modtage beløbet, hvorfor dette ikke blev betalt. De indklagede har til sagen sendt bilag, hvoraf fremgår, at ejendommen er fremvist 6 gange, at der har været 6 materialebestillinger, og at der er udsendt til 168 potentielle købere via køberkartotek, samt at ejendommen har været annonceret 15 gange. Klagerne har bl.a. anført: De indklagede har udført dårligt mæglerarbejde, og de indklagede skal derfor tåle en salærreduktion. De indklagede annoncerede ejendommen med forkert pris i de indklagedes udstillingsvindue. De indklagedes annoncering af ejendommen til nedsat pris blev forsinket. De indklagede har annonceret for lidt. Klagerne mener, at 4 annoncer før salg og 2 efter er for lidt i forhold til de indklagedes honorar på kr. I de indklagedes ferie var der kun telefonsvarer hos de indklagede. Klagerne måtte selv undersøge, om der var dokumenter, som viste, at olietanken var korrekt afblændet i Klagerne måtte endvidere selv oplyse, at der var dokumentation for dette samt aflevere dette hos de indklagede. Klagerne måtte selv kontakte købernes advokat, da klagerne ikke kunne få oplysning fra de indklagede om, hvad køberne ville have lov til, og om køberne ville købe ejendommen, hvis de fik lov til at grave klagernes indkørsel op. Klagerne klarede selv problemet sammen med køberne og en sagkyndig på 10 minutter, hvilket de indklagede havde brugt 20 dage på at afklare. Klagerne fik besked af de indklagede om, at ejendommens indkørsel skulle graves op, hvilket klagerne ikke ønskede, og derfor valgte klagerne at afvise dette. Kommunikationen med de indklagede har generelt været meget mangelfuld. De indklagede har uden klagernes tilladelse udsendt husstandsomdelt reklame, hvor der var foto og adresse på klagernes ejendom og oplysning om, at de indklagede netop havde solgt ejendommen. De indklagede har bl.a. anført: De indklagede bestrider at have udført dårligt mæglerarbejde og bestrider at skulle tåle en salærreduktion.

7 7 De indklagede har både udstillet ejendommen i vinduer samt på gavl. I vinduesudstillingen var klagernes ejendom opdateret med den korrekte pris, men dette var på grund af en forglemmelse ikke sket i udstilling på gavl. Alle udstillinger bliver skiftet fast hver 14. dag, så det er maksimalt 14 dage ejendommen kan have stået til gammel pris. Desuden var ejendommen opdateret med den rigtige pris på nettet. Ejendommen blev annonceret 6 gange efter prisnedsættelse heraf 2 gange som solgt. Købsaftalen blev af begge parter underskrevet den 9. oktober Det var aftalt med klagerne, at ejendommen skulle nedsættes til kr., når handlen var godkendt fra købers advokat alene betinget af salg af købernes ejendom. Den 21. oktober 2010 blev prisen imidlertid nedsat efter klagernes ønske. Den 7. november 2010 var handlen endelig, og ejendommen blev taget af internettet. Det er ikke korrekt, som anført af klagerne, at de indklagede har haft lukket forretningen. Det er muligt, at der har været lukket en time eller to på grund af aftaler, men i den forbindelse har telefonen været viderestillet til de indklagedes anden afdeling eller til en mobiltelefon. De indklagede var i løbende dialog med købernes rådgiver om afklaring af diverse forbehold for rådgiverens godkendelse af handlen herunder forbeholdet vedrørende olietanken. Det fremgår af klagernes s, at klagerne ikke ønskede at give køberne adgang til ejendommen med henblik på at konstatere, om olietanken var afblændet korrekt, og dermed kunne handlen ikke godkendes. Klagerne henvendte sig selv til købernes advokat. Klagerne indgik herefter blot den aftale, som de indklagede hele tiden havde forsøgt på at komme igennem med. For så vidt angår det nabobrev, som de indklagede har omdelt, er det korrekt, at de indklagede ikke indhentede klagernes tilladelse, hvilket var en fejl. Dette er rettet i fremtidige sager. De indklagede har tilbudt klagerne kr. som et plaster på såret, men de indklagede har ikke betalt beløbet, da klagerne oplyste, at tilbuddet kom for sent, da klagen allerede var sendt til klagenævnet. Tilbuddet står dog stadig ved magt. De indklagede har opkrævet for meget vedrørende udgifter til dokumentation, og de indklagede har i den forbindelse overført 554,31 kr. til klagerne. De indklagede beklager den manglende opmærksomhed om disse udgifter. Nævnet udtaler: Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede annoncerede klagernes ejendom med forkert pris i den ene af de indklagedes udstillinger. Da de indklagede imidlertid havde annonceret ejendommen korrekt i øvrige udstillinger samt på internettet, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Nævnet kan ikke tage stilling til spørgsmålet, om de indklagede har forsinket

8 8 annoncering af ejendommen til nedsat pris, idet der er fremkommet modstridende forklaringer om parternes nærmere aftale herom. Nævnet kan ligeledes ikke tage stilling til spørgsmålet, om de indklagede har haft lukket og/eller har benyttet telefonsvarer i de indklagedes ferie, idet der ligeledes er fremkommet modstridende forklaringer herom. Nævnet finder, at en stillingtagen til disse klagepunkter forudsætter en nærmere bevisførelse, herunder forklaringer fra de involverede personer. En sådan bevisførelse ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet finder ikke grundlag for at fastslå, at de indklagede ikke har annonceret ejendommen på tilstrækkelig vis, hvorfor nævnet ikke finder grundlag for en salærreduktion. Henset til den i sagen foreliggende korrespondance om problemerne vedrørende afklaring af købernes forbehold med hensyn til afblænding af olietank samt opfyldelse af handlens øvrige forbehold finder nævnet det godtgjort, at de indklagede i tilstrækkeligt omfang har forsøgt at få afklaret forbeholdene og dermed få handlen gennemført. Nævnet finder derfor ikke anledning til kritik af de indklagede i den forbindelse. Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede uden klagernes tilladelse har omdelt en reklame, hvoraf fremgik, at klagernes ejendom - benævnt med adresse og foto af ejendommen - var blevet solgt. Nævnet finder dog ikke grundlag for at pålægge de indklagede at reducere deres salær eller at betale erstatning herfor til klagerne. Nævnet finder det kritisabelt, at de indklagede har opkrævet for meget til dokumentationsomkostninger. Da de indklagede har tilbagebetalt det for meget opkrævede, finder nævnet ikke anledning til yderligere i den forbindelse. Konklusion: Som følge af kritikken skal de indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand