AB VIRUMVANG SAG NR AUGUST 2009 TILSTANDSRAPPORT

Transkript

1 AB VIRUMVANG SAG NR AUGUST 2009 TILSTANDSRAPPORT

2 Indhold: Side: 1.0 Rapportens formål og generelle bemærkninger Overordnet konklusion Bebyggelsens anvendelse og funktion Ejendomsoplysninger Tag (01):... 6 Kældre og fundamenter (02):... 7 Facader/sokkel (03):... 8 Vinduer (04): Udvendige døre (05): Trapper (06): Porte og gennemgange (07): Etageadskillelser (08): Wc/bad (09): Køkkener (10): Varmeforsyning (11): Afløb (12): Kloak (13): Vandinstallationer (14): Gasinstallationer (15): Ventilation (16): El-installationer (17): Private friarealer (19): Byggeplads/stillads (20): Løbende årlig vedligeholdelse

3 Rapportens formål og konklusion 1.0 RAPPORTENS FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER. Denne byggetekniske rapport beskriver bebyggelsen Virum Torv 1-5, Grønnevej og Frederiksdalsvej 77, 2830 Virum, matr. nr. 7 al Virum by. Rapporten indeholder en kortfattet beskrivelse af ejendommen samt en fortegnelse i skemaform over forslag til istandsættelse eller vedligeholdelse af de fleste bygningsdele, som kan udføres nu eller i fremtiden. Rapporten kan således tjene som grundlag for en prioritering af hvilke arbejder, der bør udføres nu og senere for at ikke ejendommen nedbrydes. Prioriteringen tænkes foretaget af foreningens bestyrelse og administrator i samråd med Peter Jahn & Partnere A/S, således at der herefter kan udarbejdes en egentlig plan over de arbejder, der skal udføres nu og de arbejder, der skal udføres i tiden fremover. Hvor der er foreslået istandsættelse/vedligeholdelse af en bygningsdel er foranstaltningen prissat i nugældende priser medio Den byggetekniske vurdering skal betragtes som en generel overordnet rapport, der er baseret på en visuel gennemgang af ejendommen. Dette omfatter besigtigelse af fællesrum, enkelte oplukkede pulterrum i kælder og på loft, enkelte lejligheder samt besigtigelse af tag og facader fra tagfladen og fra terræn. Eventuelle mangler eller skader i skjulte bygningsdele, utilgængelige eller aflåste rum og ikke besigtigede områder er ikke omfattet af gennemgangen. 2.0 OVERORDNET KONKLUSION. Efter at have gennemgået bebyggelsen kan det konstateres, at denne, med hensyn til de primære bygningsdele, såsom fundamenter, facader, bærende træværk m.v., må betegnes som værende i god stand. Med hensyn til de sekundære bygningsdele, såsom gennemføringer i tagbeklædning, dele af tekniske installationer, må disse betegnes som værende i nogenlunde god stand, selv om der generelt er foretaget nødvendige vedligeholdelsesarbejder de senere år. Som helhed må ejendommen betegnes som værende i almindelig god stand sammenlignet med ejendomme af tilsvarende alder og beliggenhed. 2

4 3.0 BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION. Bebyggelsens anvendelse og funktion Bebyggelsen er opført som en del af karréen beliggende mellem Virum Torv, Frederiksdalsvej, baneterrænet, Vangeledet og Grønnevej. Ejendommen består af 6 opgange. Hver opgang består af 3 normaletager med beboelse/erhverv. Under hele ejendommen er der kælder, der benyttes til pulterrum, varmecentral, vaske/tørrerum, cykelrum og erhverv. Bebyggelsen er ifølge BBR-ejermeddelelse af d. 20/ opført i Jf. BBR-ejermeddelelsen, fremgår det, at der på ejendommen er i alt 1 bygning. - Bygning 1: Bygningen er fra 1943 og har bebygget areal på m 2 og samlet bygningsareal på m 2. Det bemærkes, at der i bygningen indgår en væsentlig udbygning som benyttes til erhverv (nu Fakta detailhandel - tidligere en biograf). Arealet af dette erhverv udgør i alt 684 m 2. Ved besigtigelse på ejendommen fremgår det at der på grunden er yderligere 2 bygninger, som tilsyneladende ikke er registreret hos BBR. - Bygning A er garageanlæg til 6 biler. - Bygning B er carport til 5 biler og 1 overdækket/aflukket skur til diverse maskiner, salt m.v. for viceværten. Vi skal bemærke, at der ikke er foretaget tilstandsvurdering eller beregning af forventede omkostninger til renoveringsarbejder på den gamle biografbygning (Fakta butikken) og de tilhørende overdækkede arealer m.v. Ejendommen består ifølge BBR-ejermeddelelsen af 33 lejligheder samt i alt m 2 erhvervslejemål. I alt anføres det samlede bygningsareal til ca m². Der er 33 beboelseslejligheder. Lejlighederne har eget toilet/bad. Lejligheder og brugsvand opvarmes via naturgas forsynet centralvarme. De besigtigede lejligheder fremstår generelt i almindelig stand. Ved telefonisk henvendelse hos Lyngby-Taabæk Kommune oplyses det, at ejendommen ikke er omfattet af byfornyelsesplaner, og at sådanne ikke forventes vedtaget i området inden for den nærmeste årrække. Ved telefonisk forespørgsel hos Lyngby-Taarbæk Kommune oplyses det, at der ikke er påbud om eventuel istandsættelse på grund af manglende vedligeholdelse eller verserende byggesager på ejendommen. 3

5 Bebyggelsens anvendelse og funktion Det er på det kommunale oplysningsskema samt i tinglysningsattesten oplyst at der skulle være affaldsdepot på ejendommen. Ved besigtigelsen var der ingen tegn på problemer, men det er bekræftet hos Lyngby-Taarbæk Kommune, at der er en verserende miljøsag på ejendommen. Hos Lyngby-Taarbæk Kommune har vi endvidere fået oplyst, at der yderligere er verserende sager vedrørende forurening m.v. i forbindelse med varmecentralen på ejendommen. 4

6 Ejendomsoplysninger 4.0 EJENDOMSOPLYSNINGER Oplysninger iht. BBR-ejermeddelelse af d. 30/6-2009: - Opførelsestidspunkt Ejendomsnummer Matrikelnummer 7 al Virum By - Bebygget areal for bygningen ca m 2 - Samlet boligareal ca m 2 - Antal beboelseslejligheder 33 stk. - Samlet erhvervsareal ca m 2 - Antal erhvervslejemål 3 stk. Forsikringsforhold: Ejendommen er iht. police nr af d. 6/ forsikret for følgende forhold i Alm. Brand: - Bygningsbrand inkl. kortslutning og restværdi. - Anden bygningsbeskadigelse inkl. restværdi. - Svampeskade- og insektskadeforsikring. - Husejeransvarsforsikring. - Glasforsikring. - Sanitetsforsikring. - Udvidet rørskadeforsikring. - Stikledningsforsikring. - El-skadeforsikring. - Forenings- og bestyrelsesansvarsforsikring. For detaljerede oplysninger henvises i øvrigt til forsikringspolicen. 5

7 5.0 BEBYGGELSENS STAND. Tag (01): Taget er opført som et sadeltag med lille hældning med tagpapbeklædning. På erhvervsudbygning mod gård tilhørende Fakta (gammel biograf), hvor der inden for ca. 5 år er pålagt ny tagpap. Den bærende del af tagkonstruktionen fremstår i god stand, hvad angår de synlige spær, bjælker m.v. Træfugtigheden er målt til ca % i de besigtigede områder, hvilket må betegnes som tilfredsstillende. Afdækninger på brandkamme mod Frederiksdalsvej 75 er løse, ligesom mørtelfuger er løse i overgang mellem tagbeklædning og brandkam. Fuger i brandkamme og skorstenes murværk inkl. afdækning bør ligeledes eftergås. Endelig bør fuger omkring udluftningshætter i tagfladen eftergås. Reparation af disse defekter forventes at kunne udføres fra lift/tag eller fra et opstillet stillads. Udbedring kan forventes at andrage ca. kr ekskl. liftleje og ekskl. moms. Det vurderes, at taget efter en sådan istandsættelse kan holde i ca. 10 år med normal løbende vedligeholdelse. 6

8 Ejendommen skal påregne at udskifte tagbeklædningen om ca år. Ved udskiftning af tagbelægning, vil det være vores anbefaling at der foretages en tagrenovering, således at der sikres ensartede og lange levetider på tagbeklædning, inddækninger, hætter, tagrender, nedløb m.v. Vi anbefaler, at ejendommen til den tid udlægges et nyt lag overpap på eksisterende belægning. At der skiftes til nye zinkinddækninger omkring skorstene, brandkamme m.v., nye zinkhætter for ventilationskanaler, udluftning af affaldsskakte og faldstammer samt nye zinktagrender og zinknedløb. At oplukkelige ovenlys udskiftes til nye, og at defekte bræddeunderlag udbedres (maksimalt 5 % af tagfladen). Såfremt der pålægges nyt tagpap kan omkostningen til ovenstående forventes at andrage ca. kr ekskl. moms ekskl. byggeplads og stillads. Stillads til tagarbejde kan forventes at andrage ca. kr ekskl. moms, hertil skal tillægges byggepladsomkostninger i øvrigt. Vi vil anbefale, at udhængene renoveres samtidigt med. Der forventes kun udskiftet små mængder af udhængstræ, således at en malerreparation i alt kan forventes at andrage ca. kr ekskl. moms. Det er en forudsætning, at der er opstillet stillads til arbejdet. Brandkam mod apotek/frederiksdalsvej 75 skal istandsættes og dette forventes at beløbe sig til ca. kr... ekskl. moms. På loftrummet kunne vi kun konstatere ca mm isolering. Store områder af isoleringen er i tvivlsom stand, idet der ved almindelig løbende vedligehold på loftet har været forvoldt skade på isoleringen. For at sikre et fornuftigt lavt energiforbrug vil vi anbefale, at der foretages en efterisolering af fladen med ca. 130 mm mineraluldsgranulat. Udlægning på hele loftet inkl. etablering af kantafgrænsning ved tagfod (af ventilationshensyn) kan forventes at andrage ca. kr ekskl. moms. En overslagsberegning viser, at den samlede årlige besparelse vil være ca. kr ekskl. moms på varmeregnskabet. Her er det forudsat, at der er 125 mm intakt isolering af bedste kvalitet i dag og en naturgaspris på ca. kr. 7,50 pr. m2. Tilbagebetalingsperioden vil under disse forudsætninger være ca. 10 år. Kældre og fundamenter (02): Fundamenter og kælderydervægge er opført af beton. På den indvendige side af kældervægge ses enkelte steder almindelig opfugtning, men generelt fremstår alle vægoverflader pænt vedligeholdte. Kælderen fremstår ellers i rimelig stand. Ved stikprøvemålinger af fugtigheden i træværk kan konstateres en fugtighed på %, hvilket er tilfredsstillende lavt. Det anbefales derfor umiddelbart ikke, at der iværksættes fugtsikrende foranstaltninger. På kældertrappekonstruktion mod gård (2 stk.) må der på sigt forudses diverse istandsættelsesarbejder, mens der for nuværende alene ses normalt forekommende tegn på lettere nedbrydning af såvel betonvanger og -trin som rækværker. 7

9 Vi anbefaler, at der afsættes kr ekskl. moms til renovering af kældertrapperne inden for ca. 3-5 år. Facader/sokkel (03): Facaderne er opført i blankt gult murværk og fremstår generelt i god stand mod gårdside. Mod gadeside murværket som helhed i almindelig stand, når alderen tages i betragtning. Murværket på gadesiden er dog mere medtaget af vejrliget for flader mod vest og sydvest. På disse flader ses en del nedbrudte slutfuger og enkelte sætningsrevner. Murstenene virker generelt til at være i almindelig god kvalitet, og der ses kun sædvanlig nedbrydning af brændhud i områder omkring terræn, hvor der angiveligt har været saltet om vinteren. Facaderne fremstår blankmuret og med pudset sokkel. Nødtørftig reparation af murværket, herunder udbedring af sætningsrevner, nedbrudte fuger og defekte mursten mod gadesiden, kan forventes at udgøre ca. kr ekskl. moms mod gadeside, og ca. kr ekskl. moms mod gårdside. Under vinduer er der oplagt støbte betonsålbænke. Sålbænkene kan mod gården konstateres at være i almindelig vedligeholdelsesstand, mens de er nedbrudte i større eller mindre grad mod gadesiden. Vi anbefaler, at der inden for 2-5 år foretages en renovering af sålbænkene, og at dette også omfatter påføring af nyt membranlag på sålbænke mod gårdsiden. Istandsættelse af sålbænke mod gadeside kan forventes at andrage ca. kr ekskl. moms, og mod gårdside ca. kr ekskl. moms. Såfremt foreningen ønsker en ensartet og lang levetid på fugerne, kan samtlige fuger til gadesiden udkradses og omfuges. Omkostningen hertil inkl. nødvendige istandsættelsesarbejder på mursten, sålbænke m.v. kan forventes at være ca. kr ekskl. moms mod gadeside og ca. kr ekskl. moms mod gårdside. 8

10 Billeder som viser stand af fuger og mursten samt støbte sålbænke. Sokkelens slutpuds er nedbrudt i flere områder mod både gadeside og gårdside. Det anbefales, at der i forbindelse med istandsættelse af facaderne foretages en eftergang af sokkelpudsen. Ved besigtigelsen kunne det konstateres, at der tidligere var forsøgt foretaget udbedring med en meget hård (meget cementholdig) sokkelpuds med det resultat, at der var revner i overgange mellem denne puds og øvrig (oprindelig) sokkelpuds. Nedbankning af defekt sokkelpuds og pudsning af ny sokkelpuds kan forventes at andrage ca. kr ekskl. moms. For at opnå en ensartet udseende anbefales det, at overfladerne afrenses til bæredygtig bund, og at der afsluttes med en tyndfilts alternativt en egnet silikatmaling. Omkostningen til overfladebehandlingen vil være ca. kr ekskl. moms. Sokkelpuds er flere steder nedbrudt. Mod gadesiden er ejendommen forsynet med altaner. Altanerne er udført med støbte altanbunde, som er opbygget af et bærende betondæk og et afsluttende pudslag. Ved de kontrollerede altaner (ca. 4 stk.) var der kun betonskade på en enkelt altan, og altanbundende virker generelt til at være i god stand. Altanerne vurderes at være renoveret inden for ca år, og der er ved den lejlighed monteret nyt rækværk ved samtlige altaner. Rækværkerne er udført med aluminiums balustre, håndlister og trapezplader. 9

11 Der er ikke konstateret skader eller defekter ved rækværkerne. Det er konstateret, at flere altaner er udført med bagfald på det bærende betondæk. Der er på overside af pudslaget målt korrekt fald mod forkant med det resultat, at altanerne afvandes korrekt på oversiden, men i stedet for at dryppe af på vandnæsen på altanbundenes underside, så løber vandet tilbage og ind til facademurværket. For at modvirke udvaskning af murværket, er der monteret små zinkløskanter. Foreningen skal være opmærksom på tætheden omkring denne zinkinddækning, idet vandindtrængning i bygningen af denne vej kan være kritisk af hensyn til altanernes langsigtede bæreevne. Altanerne vurderes ikke at skulle renoveres inden for de kommende 10 år. Såfremt foreningen ønsker større altaner, kan denne mulighed afklares hos myndighederne. En ny altan kan udføres i stål, pålagt betonplade og med nyt rækværk. En sådan altan i dimension ca. 1,3 x 3 meter kan forventes at andrage ca. kr ekskl. moms i håndværkeromkostninger pr. stk. Såfremt foreningen har ønske om at få mulighederne afdækket, står Peter Jahn & Partnere A/S gerne til rådighed med dette. Det er sandsynligt, at ejendommens facader er udført med hulmur ved 1. sal og 2 sal (ikke stuen). Efterisoleringsprisen er typisk omkring kr ekskl. moms pr. m 2 facade som efterisoleres. Det vurderes, at ca m 2 facademurværk kan efterisoleres. Den årlige besparelse på varmeforbruget vil være ca. kr Det vil koste ca. kr inkl. moms m.v. at foretage efterisoleringen. Således vil tilbagebetalingstiden være ca. 3-4 år. Det er usikkert, om det kan lade sig gøre, og det er ligeledes usikkert om det tidligere er foretaget. Derfor anbefaler vi, at der foretages en analyse af mulighederne. Peter Jahn & Partnere A/S bistår naturligvis gerne med at hjælpe foreningen med en sådan analyse. 10

12 Vinduer (04): Ejendommen har trævinduer og altandørspartier med termoruder fra Trævinduerne fremstår generelt i almindelig stand for vinduer af denne alder. Vinduerne er overfladebehandlet for ca. 6-7 år siden på udvendige flader. Der er optalt 178 stk. 2-fagsvinduer mod beboelse og trapperum, 26 stk. altandøre og herudover 6 stk. mindre vinduer i trapperum. Vinduerne og altandørspartierne skal males udvendigt og i kant og fals om ca. 1-2 år. Herudover skal der påregnes gennemført en del snedkerreparationer for at sikre, at rammeformen bevares. Omkostningen til istandsættelse kan forventes at andrage ca. kr ekskl. moms. Vinduesrammer hænger mange steder og malingslaget er nedbrudt (udtalt mod syd-vest). Alternativt kan foreningen overveje at foretage en udskiftning af vinduer og døre til nye træ/aluminiumsvinduer. Vinduerne er forsynet med en udvendig beklædning af aluminium, og det er en vinduestype, som i den rette opbygning og kvalitet har vist sig holdbar og med et minimum af vedligehold udvendigt. Nye altandørspartier og vinduer kan forventes at koste ca. kr ekskl. moms for udskiftning af samtlige vinduer mod beboelse, trapperum og erhverv (kun almindelige vinduespartier ikke udstillingsvinduer m.v.). Kældervinduerne er de oprindelige fra 1943 og malingslaget er nedbrudt. Der er ca. 40 stk. kældervinduer udført som 2-fags vinduer. Der skal påregnes udført malerbehandling og snedkerreparation samtidigt med øvrige vinduer i bebyggelsen. Omkostningen hertil kan forventes at andrage ca. kr ekskl. moms i alt. En udskiftning af kældervinduerne til samme type som forslået til beboelse og trapperum forventes at andrage ca. kr ekskl. moms i alt. 11

13 Udvendige døre (05): Udvendige døre er i rimelig god stand og skal løbende vedligeholdes ved justering af dørpumper, smøring af låse m.v. Dørene er udført i træ, indgangsdøre med glasfyldninger. Dørene er malet for ca. 5-7 år siden, og det anbefales at male dørene samtidigt med vinduerne istandsættes. Omkostningen til at istandsætte udvendige døre kan forventes at andrage ca. kr ekskl. moms. Trapper (06): Hoved- og bitrapper er udført som trætrapper med pudset underside. Trapper mod kælder er opført med støbte trin med terrazzobelægning (Frederiksdalsvej 77). Trinoverflader på hovedtrapper af træ er linoleum. Vægge i trapperum er opført af pudset murværk påført maling. Hovedtrapperummene er generelt i god stand og fremstår pæne. Det anbefales, at der foretages en eftergang af malerarbejderne om ca. 5-7 år for at fastholde den pæne stand. Arbejdet vil blive udført iht. medgået tid af maleren og kan forventes at andrage ca. kr ekskl. moms. Porte og gennemgange (07): Der forefindes ikke port/gennemgange på ejendommen. Etageadskillelser (08): Etageadskillelserne er opført som traditionelle etageadskillelser af træbjælker, der spænder fra facaderne til de indvendige bærende vægge. Gulvene er på oversiden beklædt med gulvbrædder og på undersiden med brædder og puds. Herimellem er indskudsler. Etageadskillelserne er generelt i god stand, men der ses sædvanlige forekommende revnedannelser i loftspudsen, hvor denne ikke er overfladebehandlet for nyligt. 12

14 Wc/bad (09): Alle lejligheder har eget toilet og bad. I de besigtigede lejligheder fremstår de i meget forskellig stand, idet nogle fremstår med oprindelige overflader og andre er totalistandsat i nyere tid Beboerne kan fremover efter behov modernisere deres badeværelser som en individuel forbedring af lejligheden, og der påregnes ikke særlige omkostninger til andelsboligforeningen i forbindelse med istandsættelse af badeværelser. Køkkener (10): Alle lejligheder er forsynet med køkken i varierende stand og udformning. Nogle lejligheder har nyere køkkener, enkelte helt nye med nye skabselementer og gulvbelægning, 400V fremført til komfur m.v. Det anbefales, at beboerne også her efter behov moderniserer køkkenerne som en individuel forbedring af lejligheden. Varmeforsyning (11): Ejendommen opvarmes ved nyere centralvarmeanlæg, baseret på naturgas. Centralvarmeanlægget fremstår i god stand. Centralvarmeanlægget forsynet ejendommens 2-strengede varmesystem med varme og ejendommens varmtvandsbeholder. Fordelingssystemet baserer sig på et nedefra fordelt 2-strenget anlæg. I lejlighederne er forefindes radiatorer til opvarmningen, radiatorerne er typisk placeret ved vinduesbrystningerne lige ved stigeledningerne. Radiatorerne er af ældre dato, men er for nylig blevet forsynet med elektroniske varmefordelingsmålere. Radiatorer er forsynet med nyere elektroniske varmefordelingsmålere. 13

15 Erhvervslejemålet Fakta varmeforsynes af eget oliefyret anlæg som er af ældre dato. Ejendommens er iht. Energiledelsesordningen (ELO) forpligtet til at afholde en årlig gennemgang af ejendommen med bistand fra en autoriseret ELO-konsulent som f.eks. Peter Jahn & Partnere A/S. ELO-konsulenten kortlægger ejendommens forbrug af vand, varme og el, og fremkommer med forslag til besparelser. Det er oplyst fra foreningen, at der tidligere har været store problemer med varmeforsyningen, men at dette virker acceptabelt nu, efter at der blev installeret nyt gasfyr. I forbindelse med installationen af gasfyret, er der monteret strengreguleringsventiler (STA-D) ved returledningen i kælderen Der er i nærværende rapport, således ikke foretaget en nærmere analyse af om, det er muligt at udføre ressourcebesparende foranstaltninger, men de monterede strengreguleringsventiler så ikke ud til at være indreguleret korrekt. Dermed er der behov for uhensigtsmæssig høj fremføringstemperatur på anlægget som medfører spild. Der anbefales derfor foretaget en indregulering af anlægget. Afløb (12): Ejendommens faldstammer er udført i støbejern, med ø75/85 mm ved køkkenfaldstammer og ø100 mm i badeværelser. Der er pr. etage 2 køkkenfaldstammer og 1 badeværelsesfaldstamme. Hvor faldstammer er synlige i kælder og få steder i lejligheder, fremstår de enkelte steder med synlige rustangreb og tegn på gennemtæringer flere steder. Enkelte steder er utætheder forsøgt nødtørftigt repareret. I forbindelse med besigtigelsen var der blandt beboerne ikke meldinger om problemer med tilstopning af faldstammerne. Faldstammerne er generelt i dårlig stand enkelte steder endda med gennemtæringer. Faldstammernes teoretiske levetid er overstået nu og det kan være meget vanskeligt at anslå, hvornår det optimale tidspunkt vil være for udskiftning af faldstammerne. Det må dog anbefales, at foreningen løbende holder skarpt øje med vedligeholdelsesbeløbene til istandsættelse af faldstammerne. Vi forventer, at faldstammerne skal udskiftes inden for ca. 5 år, og at der bør afsættes et betydeligt beløb til almindelig vedligeholdelse indtil da. 14

16 Udgiften til at udskifte samtlige faldstammer fra gennemføringer i fundament til udluftningshætte i tag, inkl. samtlige afgreninger, vandlåse m.v. frem til afløb forventes at koste ca. kr ekskl. moms for badeværelsesfaldstammer og ca. kr ekskl. moms for køkkenfaldstammer. I disse omkostninger er der afsat et beløb til murer og tømrermæssig retablering i bad og køkken. Vi skal bemærke, at flere af de nyistandsatte badeværelser og køkkener er udført med rørkasser, som medfører en fordyret retablering. Malerretablering er ikke indeholdt i priserne. Kloak (13): Da kloakledninger er gemt under bygningen og i jord, kan standen ikke umiddelbart vurderes. Der har i kælderen været problemer i 2008 med opstigende vand. En større eftergang af kloakledninger i kælderen har set til, at dette blev udbedret. Ved besigtigelsen var der ikke umiddelbart ingen tegn på skader i form af indtrængende fugt, sætninger i belægninger el. lign., efter at der er foretaget udskiftning/reparation af strækninger med problematiske kloakinstallationer. Vandinstallationer (14): Ejendommens vandinstallationer er de oprindelige installationer i galvaniseret stålrør. Der ses rustudblomstringer i et vist omfang på rørene, specielt på afspærringsventiler og luftudluftningspotter. I forbindelse med den almindelige løbende vedligeholdelse må det anbefales, at der foretages partiel udskiftning i takt med, at der opstår utætheder. Udgiften hertil forventes afholdt over ejendommens budget til løbende vedligeholdelse, men umiddelbart bør der afsættes ca. kr inkl. moms til eftergang/udskiftning af ventiler til nye regulerbare ventiler. Gasinstallationer (15): Ejendommen er tilsluttet gasnettet, til forsyning af gaskomfurer i lejlighederne. Der vurderes ikke at være problemer med gasinstallationen. 15

17 Ventilation (16): Lejlighederne har naturlig ventilation i form af aftrækskanaler fra køkken og bad. Kanalerne må forventes at have ringe effekt, især for de nederste etager, ligesom de formodentlig med årene er tilstoppede. De nye tætte vinduer bidrager ligeledes til et ringe luftskifte. Den enkelte beboer bør derfor jævnligt udlufte lejligheden for at sikre et godt indeklima. Det anbefales, at ventilationskanalerne renses i forbindelse med, at der foretages udskiftning af hætter m.v. på taget. En rensning af ventilationskanalerne kan forventes at andrage ca. kr ekskl. moms. El-installationer (17): Ejendommens el-forsyning er en blanding af den gamle forsyning med stofledninger samt nyere kabling udført i forbindelse med løbende vedligeholdelse af installationerne. Der er fremført 400 V til samtlige af de besigtigede lejligheder. Samtlige besigtigede eltavler var forsynet med fejlstrømsrelæ (HPFI/HFI). El-installationerne fremstår generelt i rimelig god stand, men der må på sigt forudses udgifter til renovering af el-installationer i de enkelte lejligheder i forbindelse med modernisering af disse. 16

18 Der er for ca. 1 år siden indlagt fiberkabler af DONG Energy, til forsyning af samtlige lejligheder med Internet (bredbånd), ip-telefoni og tv. Private friarealer (19): Der forefindes et rimeligt pænt vedligeholdt fælles gård- og haveanlæg inkl. garagebygning med 6 garager. Herudover er der etableret et carportanlæg til 5 biler og 1 rum til viceværtens maskiner, salt m.v. Garagen er belagt med et nyere lag tagpap. Dog mangler inddækningen mod brandkam, og den ene gavl er ved at vælte. Inddækningsarbejder og murerarbejder på gavl forventes at andrage ca. kr ekskl. moms. Carport anlægget er opført i konstruktionstræ og belagt med klare trapeztagplader. Carporten er af nyere dato og synes at være i god stand. Byggeplads/stillads (20): Når der skal gennemføres større istandsættelsesarbejder der involverer flere håndværkere, skal der afsættes et beløb til etablering af byggeplads og skurforhold. Disse udgifter er indeholdt i alle overslagspriserne. For arbejder på tag, vinduer og facader er det nødvendigt at opstille stillads. Opstilling af stillads til tagrenovering koster ca. kr ekskl. moms. Tillæg for konsoller for arbejder på facade og vinduer koster ca. kr ekskl. moms inkl. net. Opstilling af stillads/lift til istandsættelse af vinduer og facade kan forventes at koste ca. kr ekskl. moms. Byggepladsen andrager normalt ca % af håndværkerudgifterne alt afhængigt af opgavetypen. Anslåede byggepladsomkostninger fremgår af vedligeholdelsesplanen. 17

19 Løbende årlig vedligeholdelse. Til udvendige vedligeholdelsesarbejder anslås det, at der i de kommende år i gennemsnit skal anvendes ca. kr inkl. moms under forudsætning af, at de i denne rapport foreslåede arbejder gennemføres. Skulle der være spørgsmål i forbindelse med denne rapport er De velkommen til at kontakte undertegnede for yderligere information, ligesom vi meget gerne forestår en mere dybtgående undersøgelse af ejendommen for udarbejdelse af en egentlig plan for vedligeholdelsesarbejder over de kommende 10 år. Peter Jahn & Partnere A/S Jacob Lemche Den 5. august