Klagerne. J.nr UL/bib. København, den 8. marts 2011 KENDELSE. ctr. Base 1 Danmark A/S Sønder Boulevard København V

Transkript

1 1 København, den 8. marts 2011 KENDELSE Klagerne ctr. Base 1 Danmark A/S Sønder Boulevard København V Nævnet har modtaget klagen den 17. november Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har opfyldt sine pligter med

2 2 hensyn til oplysning om forurening på en ejendom, hvori klagerne købte en andelslejlighed, og om indklagede i benægtende fald skal betale erstatning til klagerne. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde i 2010 en andelslejlighed til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Lejligheden var beliggende i stueetagen. Af andelsboligforeningens vedtægter 14, stk. 4, fremgik, at andelslejligheden ved salg kun skulle tilbydes til en familie med to børn. Klagerne havde alene ét barn. I forbindelse med salg af en anden andelslejlighed i ejendommen i 2008 havde regionen den 17. juli 2008 skrevet til andelsboligforeningens daværende administrator, idet ejendomsmægleren, der havde denne andelslejlighed til salg, havde bedt om nuancering af forureningens betydning for grunden. Det fremgik heraf bl.a.: Jeres grund [...] er den 30. november 2006 kortlagt på vidensniveau 2 efter jordforureningsloven. Vi planlægger at tildele jeres grund forureningskategori F2. [...] [...] F0 Jordforurening, som ikke har nogen sundhedsmæssig betydning for brug af hus og have. F1 Jordforurening, som ikke har nogen sundhedsmæssig betydning for brug af hus og have, hvis du følger simple råd. F2 Jordforurening, som kan have sundhedsmæssig betydning for brug af hus og have, eller jordforurening som ikke er undersøgt tilstrækkeligt til, at regionen kan nuancere denne nærmere. Vi vurderer, at der ikke er viden nok om forureningen til at nuancere den nærmere. På den baggrund har vi fastlagt forureningskategorien til F2. Vi kan først vurdere, om forureningskategorien kan ændres til F0 eller F1, når vi har lavet flere indeklimaundersøgelser i kælder og stueetage, og således at vi har en bedre viden om, at de gennemførte afværgetiltag er tilstrækkelige. Baggrund for forureningssagen På [grunden] har der tidligere foregået forurenende aktiviteter, bl.a. autoværksted, trykkeri, galvaniseringsvirksomhed og metalfarvning. Disse aktiviteter har fundet sted i en nu nedrevet bygning, som dannede baghus til det i dag renoverede forhus [...].

3 3 Lokaliteten er beliggende inden for område med særlige drikkevandsinteresser og inden for indvindingsoplandet til [...] Vandforsyning. Grunden har været kraftigt forurenet, og der er således ved en tidligere undersøgelse og supplerende undersøgelse i 2001 konstateret forurening af både jord, poreluft, sekundært og primært grundvand. [...] I løbet af efteråret 2001 er der gennemført en oprensning af de øvre jordlag ved opboring/opgravning af hot spot. Herudover er der etableret to afværgeboringer til fastholdelse af forureningen med klorerede opløsningsmidler i grundvandsmagasinet. [...]. I 2005 er foretaget indeklimasikring i form af udlægning af tæt membran i kælder og ventilationsdræn under kældergulv i ejendommen [...]. Ventilationen er passiv og drives af vindhætte på taget. De seneste indeklimamålinger i november 2006 viser overholdelse af luftkvalitetskriterierne. Fremtidig indsats på det kortlagte areal Forureningen har måske ingen sundhedsmæssig betydning for brugen af hus og have, men forureningen kan udgøre en risiko for det grundvand, vi bruger til drikkevand. Det betyder, at jeres grund er med i den pulje af grunde, hvor [regionen] vil foretage en videre indsats for at sikre rent drikkevand. [...] Endvidere vil vi i 2008 udføre 2 supplerende indeklimamålinger (august og november) af kælder/stueetage i ejendommene [...]. Viser de nye målinger samme lave forureningsniveau vil vi herefter ikke foretager os yderligere i forhold til kælder/boligen, og forureningen vil herefter få tildelt forureningskategorien F0 og I vil få en boligerklæring, som fortæller, at forureningen er uden sundhedsmæssig betydning for hus og have. Den 31. marts 2010 udarbejdede indklagede en salgsopstilling. Indklagede anførte heri bl.a.: Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Den 20. april 2010 fremkom administratoroplysningsskema, som indklagede havde rekvireret den 28. marts Administrator oplyste, at der ikke var registreret forurenet jord på ejendommen. Den 28. april 2010 underskrev klagerne købsaftale om køb af andelslejligheden for kr. Klagerne betingede købsaftalen af deres advokats godkendelse. I købsaftalen var oplysningerne fra salgsopstillingen om lettere forurening i byzone

4 4 gentaget. Klagerne havde samme dag fået udleveret diverse dokumenter af indklagede herunder dokumenter benævnt kommunale oplysning om forurening og kommunale oplysning om forurening (2). Det ene dokument var regionens oplysninger om jordforurening dateret den 29. marts 2010, men underskrevet den 31. marts Det fremgik heraf, at ejendommen var kortlagt som forurenet, og at grundejeren havde modtaget brev herom. Fortrykt i rekvisitionsblanketten var det anført, at I byområder er almindeligt at overfladejorden er lettere forurenet fra bl.a. bilers udstødning, røg fra skorstene og jernbanedrift. Det andet dokument var en udskrift fra kommunens hjemmeside, som indklagede havde taget den 15. april Det fremgår heraf, at ejendommen er kortlagt på vidensniveau 2. Baggrunden herfor var, at der i perioden 1920 til 1985 havde ligget henholdsvis et autoværksted, et trykkeri, et metalfarveri og en galvaniseringsanstalt på arealet, som i dag blev brugt til bolig. Det fremgik videre, at der ved undersøgelser foretaget af Miljøkontrollen i 2000 til 2004 var blevet fundet flere forureningsstoffer i både jordens poreluft og i underliggende grundvand. Det var oplyst, at vidensniveau 2 betyder, at Miljøkontrollen har konkret viden om, at der på arealet er en jord- og eller grundvandsforurening, der kan have skadelig virkning på mennesker og miljø. Den 4. maj 2010 skrev klagernes advokat til indklagede bl.a.: Købsaftalens indhold er godkendt fra min side med følgende bemærkninger: [...] 4. Administrator har d oplyst at der ikke foreligger oplysninger om forurenet jord. Dette harmonerer ikke med [regionens] oplysning af samt oplysninger fra Københavns kommune af Det forudsættes, at der ikke er stillet krav om oprensning af forurenet jord som kan påføre køber udgifter. Den 15. juli 2010 skrev regionen til andelsboligforeningen bl.a.: Vi skrev til jer den 17. juli 2008, at vi ville tildele jeres grund forureningskategori F2 og at endelig afgørelse var afhængig af resultatet af efterfølgende moniteringer af indeklimaet. I er ikke kommet med indsigelser eller yderligere oplysninger i sagen. [Regionen] har udført indeklimamålinger i 2008 og senest i juni Resultaterne fra 2008 er beskrevet i vedlagte rapport af 7. januar 2009 [...]. Resultatet af indeklimamålingerne for juni 2010, som kun foreligger i form af analyserapporter og et resultatskema er ligeledes vedlagt. Indeklimamålingerne, som blev udført i 2008 i stuelejligheden [...] viser forureningsværdier lidt under Miljøstyrelsens fastlagte afdampningskriterie, mens den

5 5 seneste indeklimamåling i juni 2010 viser, at forureningsindholdet af trichlorethylen er steget til lidt over afdampningskriteriet. Indeklimamålingerne i kælderen [...] viser ligeledes forureningsværdier af trichlorethylen over afdampningskriteriet. Luftens forureningsindhold i ventilationsdrænet er derimod steget meget. [Regionen] vil derfor undersøge ventilationsdrænets funktion og efterfølgende foretage flere målinger af luften fra ventilationsdrænet og undersøge drænets effektivitet. Endvidere vil der blive foretaget flere indeklimamålinger. Idet [regionen] vil udføre en indsats i forhold til det passive dræn og udføre flere indeklimamålinger, er der på den baggrund truffet endelig afgørelse om at tildele jeres grund forureningskategori F2. I bedes informere eventuelle lejere eller brugere af ejendommen om Regionens afgørelse vedr. nuanceringen. [...] Klagernes advokat skrev den 23. juli 2010 til sælger og gjorde gældende, at handlen skulle ophæves, da klagerne ikke i forbindelse med handlen var blevet gjort opmærksom på, at andelsboligforeningens ejendom var registreret som forurenet på niveau V2. Subsidiært havde klagerne krav på erstatning. Den 30. juli 2010 skrev klagernes advokat på ny til sælger og oplyste, at salget til klagerne var i strid med andelsboligforeningens vedtægter, idet der var krav om, at andelslejligheden kun måtte tilbydes til familier med 2 børn, og klagerne havde alene 1 barn. Klagernes advokat henvendte sig endvidere til andelsboligforeningens administrator, der den 2. august 2010 skrev til advokaten, at det var korrekt, at overdragelsen til klagerne var sket i strid med vedtægterne. Administrator anførte videre bl.a.: For så vidt angår oplysningerne om forureningskategori F2 fra [regionen], så er dette helt nyt både for bestyrelsen og administrationen. Af dokumenterne kan vi se, at disse har været fremsendt til den tidligere administrator. Dette er dog aldrig overbragt til os. Ført ved mail af bliver formanden klar over forholdet. [...] Base1 burde dog via deres normale salgsarbejde selv være stødt på oplysningerne via Det finder vi derfor stærk mangelfuldt og stærkt kritisabelt.

6 6 [...] Samme dag meddelte klagernes advokat til administrator, at handlen blev ophævet, således at den deponerede købesum skulle frigives til klagerne. Indklagede protesterede samme dag på vegne sælger herimod. Den 3. august 2010 skrev andelsboligforeningens formand til administrator og oplyste, at vedtægternes 14, stk. 4, om at andelslejligheden alene skulle tilbydes til familie med 2 børn, var blevet vedtaget afskaffet på ekstraordinær generalforsamling i andelsboligforeningen den 12. maj Den 13. august 2010 skrev klagernes advokat til indklagede og meddelte, at klagerne nu havde modtaget de ønskede oplysninger, og at handlen derfor var endelig. Den 17. august 2010 sendte klagernes advokat sin faktura for juridisk bistand, kr., som klagerne har dokumenteret at have betalt. Klagerne har fremlagt kopi af en rapport udarbejdet af Miljøstyrelsen, der påviser, at det gennemsnitlige værditab pr. 1 mio. kr. for ejendomme med restforurening er kr. for perioden Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har udført et mangelfuldt og kritisabelt arbejde i forbindelse med salget af andelslejligheden til klagerne og skal derfor betale erstatning til klagerne dels for værditabet på andelslejligheden som følge af forureningen, kr., dels for klagernes advokatomkostninger, kr. Det fremgår af Miljøstyrelsens rapport 1046, at værditabet på ejendomme præget af restforurening er kr. pr. 1 mio. kr. Da andelslejligheden er handlet til 1,7 mio. kr., udgør klagernes værditab kr. Klagernes betaling af advokatsalær dækker bl.a. advokatens afklaring af, om andelsboligforeningens vedtægter forbød salg af andelslejligheden til en familie med 1 barn. Det fremgår af formidlingsbekendtgørelsens 13, stk. 1, pkt. 13, at formidleren skal udarbejde en salgsopstilling bl.a. med oplysning om forurening kortlagt på vidensniveau 1 eller vidensniveau 2 eller oplysninger om lettere forurenet jord efter lov om forurenet jord. Indklagede har ikke udarbejdet salgsopstillingen med tilstrækkelig omhu eller præcision, idet indklagede ikke har udbedt sig en nuancering af forureningen hos regionen. Dette har bevirket, at klagerne ikke har fået oplysning om den alvorlige

7 7 jordforurening og konsekvenserne for indeklimaet i andelslejligheden. Klagernes advokat var ikke vidende om forureningens omfang, herunder at der var foretaget oprensning/bortfjernelse af jord. Advokatens godkendelse omfatter oplysningen om, at grunden er lettere forurenet, som der er anført i salgsopstilling og købsaftalen, men som ikke er anført i administratoroplysningsskemaet. Først efter at handlen var gennemført, nærstuderede klagerne selv de mange dokumenter, som indklagede havde udleveret til klagerne i forbindelse med handlen. Oplysningerne om forureningen gav klagerne anledning til at undersøge sagen på Internettet, og klagerne fandt herefter ud af, hvor stor forureningssagen er. Det offentlige havde således allerede brugt over 2 mio. kr. til undersøgelser og afhjælpning. Klagerne bad i juni 2010 regionen om en nuancering af forureningen, hvilken modtages den 16. juli Afgørelsen blev, at grunden fik tildelt niveau F2, idet forureningen oversteg indeklimakriterierne. Klagerne ønskede herefter at ophæve handlen, men der er ikke opnået nogen løsning på tvisten med sælger herom, og klagernes advokat har afsluttet sagen hos ham. Indklagede har heller ikke undersøgt vedtægterne, idet det fremgår heraf, at andelslejligheden alene skal tilbydes til familier med 2 børn, og klagerne har kun 1 barn. Indklagede var ikke statsaut. ejendomsmægler på handelstidspunktet, men alligevel anvendte han titlen i mailkorrespondance og på sin hjemmeside. Det fremgår også af s, at indklagede er daglig leder af mæglerbutikken, uden at der er en anden statsaut. ejendomsmægler eller advokat i butikken. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Klagerne fik før handlen udleveret besvarelse fra regionen og kommunen om forureningsstatus på ejendommen. Købsaftalen var betinget af klagernes advokats godkendelse af handlen, og det må formodes, at klagerne har gennemgået de udleverede dokumenter med deres advokat. Af advokatens godkendelsesskrivelse fremgår, at advokaten har set regionens oplysning og kommunens oplysning og har konstateret, at administratoroplysningsskemaets oplysninger ikke harmonerer hermed. Advokaten betingede herefter sin godkendelse af, at klagerne ikke blev påført udgifter til oprensning af forurenet jord.

8 8 Det må herefter lægges til grund, at klagerne og deres advokat var bekendt med og accepterede, at der var konstateret forurening på grunden, og at der var modstridende oplysninger om forureningen, idet der i tiden mellem modtagelsen af dokumenterne den 28. april 2010 til udløbet af fristen for advokatforbeholdet den 5. maj 2010 var mulighed for at ophæve handlen eller udbede sig yderligere oplysninger om forureningen. Vedtægternes 14, stk. 4, blev ændret længe før handlen, således at kravet om 2 børn blev fjernet. Andelsboligforeningens formand har bekræftet dette, og foreningen har da også godkendt klagerne til købet af andelslejligheden. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at administrator udleverede et forældet sæt vedtægter til indklagede. Det er korrekt, at indklagede i forbindelse med skift af forsikringsselskab kortvarigt ikke var registreret mægler. Indklagede har da heller ikke i s fra april og maj 2010 anvendt titlen statsaut. ejendomsmægler. Indklagede var heller ikke noteret som daglig leder på Internettet i perioden, hvor indklagede ikke var registreret mægler. At det fremgår af købsaftalen er en beklagelig fejl, som skyldes, at indklagede fik ejerlejligheden til salg i marts, hvor indklagede var statsaut. ejendomsmægler, og dermed blev indklagedes navn og daværende titel tilknyttet sagen ved oprettelsen af denne, hvilket indklagede ved købsaftalens indgåelse glemte at rette til. Dette vurderes dog ikke at have nogen betydning for klagepunkterne vedrørende forurening og vedtægter. Nævnet udtaler: Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at indklagede hverken i salgsopstillingen eller i købsaftalen har oplyst, at ejendommen var kortlagt på vidensniveau 2, idet indklagede har pligt hertil. Det er videre kritisabelt, at indklagede ikke har undersøgt, om regionen havde udarbejdet en nuancering af forureningen, og dermed ikke har informeret klagerne om, at denne var planlagt tildelt betegnelsen F2. Det fremgår af sagen, at indklagede udleverede regionens oplysninger om jordforurening samt udskrift fra kommunens hjemmeside om forureningen konstateret i jord og grundvand til klagerne i forbindelse med handlen. Det fremgår imidlertid ikke af disse dokumenter, at der tillige var spørgsmålet om indeklimaet i klagernes andelslejlighed. Denne oplysning ville være kommet frem, såfremt indklagede havde indhentet en nuancering hos kommunen, som indklagede havde pligt til. Som følge af dette mangelfulde arbejde finder nævnet, at indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Det forhold, at klagernes advokat var bekendt med, at ejendommen var kortlagt på vidensniveau 2 kan ikke i forhold til klager føre

9 9 til et andet resultat. Spørgsmålet, om klagerne har givet for meget for andelslejligheden henset til den manglende oplysning om forurening i lejligheden, skønnes imidlertid uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet finder det kritisabelt, at indklagede ikke oplyste klagerne om, at det sæt vedtægter, klagerne fik udleveret i forbindelse med handlen, var blevet ændret, således at der ikke længere var krav om, at andelslejligheden kun skulle tilbydes til en familie med to børn. Nævnet finder ikke grundlag for at pålægge indklagede at erstatte klagernes advokatsalær. Købsaftalen var betinget af advokatens godkendelse, hvorfor klagerne under alle omstændigheder skulle afholde udgift til advokaten. Nævnet har hos Erhvervs- og Byggestyrelsen fået oplysning om, at indklagede blev registreret i ejendomsmæglerregistret pr. 14. juni Indklagede har oplyst, at han i april og maj 2010 ikke var registreret. Nævnet finder det herefter alvorligt kritisabelt, at indklagede i af 28. april 2010 til klagerne og i købsaftalen har anvendt titlen statsaut. ejendomsmægler. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede inden 30 dage fra kendelsens dato betale klagegebyret på 700 kr. til klagerne. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand