KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har udført et mangelfuldt mæglerarbejde og derfor skal tåle en reduktion af sit vederlag.

Transkript

1 1 København, den 30. november 2017 KENDELSE Klager mod Bengtson & Frydendall A/S Strandvejen 132 A 2900 Hellerup Nævnet har modtaget klagen den 29. april Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har udført et mangelfuldt mæglerarbejde og derfor skal tåle en reduktion af sit vederlag. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejerlejlighed. Det fremgår af sagen, at ejerlejligheden var udlejet. Klager og indklagede underskrev en formidlingsaftale den 30. maj 2016 for 6 måneder. Heraf fremgik, at indklagede havde værdiansat ejerlejligheden til kr., og at ejerlejligheden skulle udbydes til denne pris. Af aftalen fremgik videre:

2 2 Under afsnit 10 Individuelle vilkår fremgik bl.a.: VEDR. ALTAN UDGITEN TIL ALTANEN ER IKKE, SOM UDGANGPUNKT, MED I DE KR ,-.

3 3 Samme dag underskrev klager dokument benævnt Fravalg af tilstandsrapport. Heraf fremgik bl.a.: [ ] Den 14. november 2016 skrev indklagede til klager: Jeg bekræfter for god ordens skyld vores aftale om, at vi sætter prisen op på lejligheden til kr grundet at den nye altan er blevet monteret. Den 28. november 2016 underskrev klager og indklagede en aftale om forlængelse af formidlingsaftalen med 3 måneder. Den 4. december 2016 meddelte klager indklagede, at hun ikke syntes det var rimeligt, at hun skulle betale for fotos, idet indklagede ikke havde haft udgift til fotos, da formidlingsaftalen blev indgået, idet klager selv leverede fotos. Den 12. december 2016 skrev klager til indklagede, idet klager ikke var tilfreds med de fotos, der var blevet taget af et værelse med den nye altan. Den 16. december 2016 skrev klager på ny til indklagede bl.a.:

4 4 Den 20. december 2016 og den 1. januar 2017 skrev klager på ny til indklagede: Køber underskrev købsaftale den 15. marts 2017 og sendte den underskrevne købsaftale til indklagede samme dag kl Klager underskrev købsaftalen den 17. marts 2017, hvorved klager solgte ejerlejligheden for kr. til overtagelse den 1. juli Det er oplyst, at klager underskrev aftalen under et møde i klagers bank mellem indklagede, klager og klagers bankrådgiver. Indklagede har oplyst, at indklagede sendte den underskrevne købsaftale til køber den 17. marts 2017 kl I købsaftalens punkt 5 Byggeteknisk gennemgang og huseftersynsordning fremgik bl.a.:

5 5 Af købsaftalens punkt 11 Individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger, herunder evt. ændringer til standardvilkår fremgik bl.a.: Altan Køber gøres særskilt opmærksom på at den kommende altan vil blive betalt af sælger, hvorfor udgifter hertil er køber uvedkommende. I købsaftalen var der henvist til salgsopstillingen af 14. marts 2017, der indeholdt plantegning, hvoraf altanen fremgik, og fotos, herunder af altanen. Den 17. marts 2017 kl skrev klager til indklagede bl.a.: Underret venligst ikke køber, at jeg har skrevet under, da jeg er i tvivl om pkt. 5, især da du i dag decideret sagde, at jeg intet risikerer, som de kan kræve efter de overtager som beset. Jeg kan ikke se en klausul om dette i

6 6 fremsendte materiale. Som jeg forstår pkt. 5 risikerer jeg rigtig meget og jeg er aldrig blevet opfordret til at få udarbejdet hverken tilstands eller elinstallations rapport, tvært om. Vi må få det her på plads, da jeg ikke vil risikere noget som helst, især da jeg gik med til prisen under den forudsætning, at der intet krav kan stilles efter overtagelse. Den 18. marts 2017 skrev klager på ny til indklagede om, at der måtte indsættes et advokatforbehold fra klagers side i købsaftalen. Det fremgår af sagen, at klager og indklagede holdt et møde den 21. marts Den 24. marts 2017 skrev klager til indklagede bl.a.: Jeg har nu adskillige gange og også i forbindelse med vores møde den 21/3-17 bedt [indklagede] om at dokumentere for hvornår og hvorledes han modtog den af køberen underskrevne købsaftale. Den 23/3-17 bad jeg desuden om dokumentation for, hvornår og hvorledes den af mig underskrevne købsaftale blev sendt til køberen. Jeg mener, at det er relevant, at anmode om disse dokumentationer, når min tillid til mægleren har lidt et alvorligt knæk. I kan mene, at det er sket grundløst, det er en ting, men I burde have interesse I at få evt. misforståelser opklaret ved at fremsende de nødvendige dokumentationer. Jeg mener, at I rent juridisk er forpligtet til det. At forudsætningen for, at jeg kan få fremsendt dokumentationerne skulle være, at jeg hyrer en advokat, hvorigennem korrespondancen skal foregå, er urimelig og uhørt. Senere samme dag svarede indklagede bl.a.:

7 7 Samme dag svarede klager bl.a.: Den 30. marts 2017 klagede klager til indklagede over, at indklagede havde været i ejerlejligheden uden aftale med lejer. Klager anførte, at indklagede ikke var berettiget hertil. Ved faktura af 31. marts 2017 krævede indklagede betaling for salget således:

8 8 Samme dag rykkede klager indklagede for en kvittering for, at indklagede ikke ville lukke sig ind i ejerlejligheden igen uden aftale med lejer. Klager bad endvidere om, at indklagede så hurtigst som muligt returnerede nøglen til ejerlejligheden til klager. Den 4. april 2017 spurgte indklagede klager, om indklagede måtte aflevere nøglen på klagers adresse. Det fremgår af sagen, at indklagede sendte nøglen med rekommanderet post til klager, og at brevet blev forsøgt afleveret på klagers adresse den 11. april Den 7. april 2017 skrev klager til indklagede. Klager mente, at indklagede skulle fortabe sit vederlag og give afkald på betaling af udgifter til fotograf. Klager krævede endvidere, at indklagede betalte kr. til klager, såfremt køber påberåbte sig fejl og mangler. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal fortabe sit vederlag og markedsføringsudgifter. Indklagede skal endvidere betale erstatning til klager, såfremt køber gør krav på erstatning for fejl og mangler. I forbindelse med underskrivelse af formidlingsaftalen forklarede indklagede, at man normalt ikke laver tilstandsrapporter på ejerlejligheder, hvilket er korrekt. Indklagedes markedsføringsmateriale har været misvisende. Salgsannoncen blev ikke lagt på internettet rettidigt.

9 9 Indklagede har ikke krav på udgifter til fotograf. Klager har selv leveret fotos af ejerlejligheden. De fotos, indklagede fik taget af den nye altan, var uanvendelige. Indklagede har holdt mange åbent hus-arrangementer, men formåede ikke at tiltrække købere. I hele salgsperioden formåede indklagede alene at fremskaffe et eneste købstilbud, udover det, der førte til købsaftalen. Da indklagede endelig fandt en køber, varetog indklagede ikke klagers interesser. Salget blev hastet igennem, og prisen i købsaftalen var kr. lavere, end klager havde accepteret. Der var i købsaftalen indsat advokat- og bankforbehold for køber. Det var anført, at køber ikke ønskede at gennemgå ejerlejligheden med en sagkyndig. Der stod intet om lejlighedens stand og de forbedringer, klager havde lavet. Indklagede spurgte ikke klager, om klager ønskede et advokatforbehold. Køber underskrev købsaftalen den 15. marts 2017 og har sendt den til indklagede samme dag. Den 16. marts 2017 kontaktede indklagede klager med henblik på et møde den 17. marts 2017 kl. 13 med klagers bankrådgiver for at diskutere salgspris, idet indklagede oplyste, at indklagede afventede et købstilbud fra køber. Indklagede forelagde således ikke købsaftalen for hverken klager eller bankrådgiveren forud for mødet. På mødet oplyste indklagede, at købers bank havde godkendt prisen på kr., hvorfor prisen ikke var til diskussion. Indklagede oplyste videre, at det ikke kunne lade sig gøre som ønsket af klager at betinge prisnedslaget på kr. med ansvarsfraskrivelse for fejl og mangler op til kr. Indklagede gennemgik ikke købsaftalen med klager. Indklagede rådgav ikke klager om at læse købsaftalen især med henblik på de særaftaler, som er indskrevet i aftalen. Klager underskrev derfor købsaftalen ulæst. Senere den 17. marts 2017 læste klager købsaftalen igennem. Det viste sig, at klager ikke på mødet med indklagede og bankrådgiveren var blevet oplyst om, at køber havde et bankforbehold, selvom købers bank havde godkendt handelsprisen, at køber havde afslået at gennemgå ejerlejligheden, at klager havde et 10-årigt mangelsansvar, at køber havde et advokatforbehold, og at klager ikke havde nogen fortrydelsesret. Klagers forudsætninger for at acceptere prisnedslaget på kr. havde dermed været forkerte. Klager skrev med det samme til indklagede om, at købsaftalen ikke måtte sendes til køber. Indklagede reagerede ikke herpå. Først 3 dage senere oplyste indklagede, at aftalen var blevet sendt til køber med det samme, og at der derfor ikke var mulighed for at ændre på handlen. Klager har forgæves forsøgt at få indklagede til at dokumentere, hvornår købsaftalen

10 10 blev sendt til køber. Indklagede har ikke udarbejdet en ny salgsopstilling efter monteringen af altanen. Det var således den gamle salgsopstilling, der var vedhæftet købsaftalen. Ved en fejl modtog klager en fra indklagede til en medarbejder om, at klagers henvendelse ikke skulle besvares. Ikke at besvare en kundes henvendelser er i strid med god ejendomsmæglerskik. Den 30. juli 2017 blev klager kontaktet af sin lejer, som gjorde opmærksom på, at nogen uden aftale havde trængt ind i klagers ejerlejlighed og skiftet til salg -skiltene ud med Solgt lignende søges -skilte på vinduerne. Klager henvendte sig forgæves flere gange til indklagede herom og om at få udleveret nøglen til ejerlejligheden. Lejer henvendte sig også selv til indklagede den 1. april Lejer truede med at hæve lejekontrakten. Først den 4. april 2017 forklarede indklagede, hvorfor der ikke var accept fra lejer og om aflevering af nøglen til klager. Nøgler blev først modtaget den 11. april Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle fortabe sit vederlag, markedsføringsudgifter og udgift til foto og at skulle betale erstatning til klager. I forbindelse med formidlingsaftalens indgåelse den 30. maj 2016 underskrev klager et dokument om fravalg af tilstandsrapport. Det er korrekt, at ejerlejligheden først blev annonceret på nettet den 28. juni Dette skyldtes, at klager først skulle afklare diverse vedrørende udlejning og tidligere lejer og klargøring af ejerlejligheden i det hele taget. I forløbet fik ejerlejligheden altan. Det blev aftalt at forhøje udbudsprisen og få taget nye billeder. I den forbindelse blev ejerlejligheden fjernet fra nettet den 11. oktober 2016 og sat på igen den 19. december Den senere køber afgav først et købstilbud på 3,4 mio. kr., hvilket indklagede afviste efter klagers ønske. Køber hævede sit bud til 3,5 mio. kr. og meddelte, at det var det sidste bud, og at køber gerne ville have en købsaftale. Køber underskrev herefter købsaftale og sendte den om aftenen den 15. marts 2017 til indklagede. Indklagede var ikke på kontoret den 16. marts 2017, hvorfor indklagede ikke så en fra køber, hvilket indklagede også den 24. marts 2017 har oplyst klager om. Indklagede så først købers den 17. marts 2017 om morgenen og medtog herefter købsaftalen til mødet med klager og klagers bankrådgiver.

11 11 Efter købers meddelelse om, at køber ville underskrive købsaftale, tog indklagede med det samme kontakt til klager. Klager ønskede, at mødet blev afholdt i klagers bank, da klager ønskede, at hendes bankrådgiver skulle deltage. Indklagede præsenterede på mødet klager for provenuet til prisen på 3,5 mio. kr., og klager var glad og lettet. Indklagede gennemgik herefter de vigtigste ting i købsaftalen. Klager underskrev på betingelse af, at køber accepterede en overtagelse 2 måneder senere end ønsket af køber. Dette accepterede køber. Indklagede sendte herefter samme dag kl den underskrevne købsaftale til køber. Indklagede har orienteret klager om, at man ikke lovligt kan ansvarsfraskrive på anden måde end ved at benytte huseftersynsordningen og udarbejde tilstandsrapport mv. Det bestrides, at indklagede har annonceret på internettet senere end aftalt. Indklagede har 3 gange ringet forgæves til klagers lejer for at komme ind i ejerlejligheden og skifte skilte. Indklagede lagde telefonbesked om, at indklagede ville komme den pågældende dag kl Indklagede hørte stadig ikke fra lejer og gik ud fra, at det var ok. Indklagede var i ejerlejligheden i under 2 minutter. Salgsopstillingen vedhæftet købsaftalen var den nye salgsopstilling med altanen. Indklagede har varetaget klagers interesser bedst muligt ved straks at orientere køber om, at klager havde underskrevet købsaftalen af hensyn til fortrydelsesret og advokatforbehold. Købsaftalen indeholder ikke en accept fra købers side om, at køber ikke ønskede at gennemgå lejligheden med egen sagkyndig. Købsaftalen indeholdt tværtimod en opfordring til køber hertil. Indklagede har aldrig oplyst til klager, at det ikke var nødvendigt at læse eller gennemgå købsaftalen inden underskrivelse. Klager var ikke forpligtet til at acceptere købers købstilbud. Indklagede har ikke presset klager til at underskrive købsaftalen. Nævnet udtaler: I formidlingsaftalen er der aftalt betaling af 2.243,75 kr. for foto, plantegning og sæsonopdatering. Det fremgår af sagen, at indklagede, efter at altanen var blevet

12 12 etableret, fik taget nye fotos og fik udarbejdet ny plantegning til brug for salgsmaterialet. Nævnet finder ikke, at foto af altanen var uanvendeligt. Nævnet finder herefter ikke grundlag for at fastslå, at indklagede ikke har krav på betaling for foto mv. Nævnet finder heller ikke, at markedsføringsmaterialet skulle være misvisende. Indklagede har derfor også som udgangspunkt krav på betaling heraf. Køber afgav et købstilbud på 3,5 mio. kr., hvilket var under udbudsprisen. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede på det møde, hvor klager underskrev købsaftalen, har presset klager til at acceptere denne pris. Nævnet finder det ligeledes ikke godtgjort, at indklagede har undladt at gennemgå købsaftalen med klager eller har udtalt til klager, at det ikke var nødvendigt, at klager læste købsaftalen før underskrivelse. Nævnet finder, at indklagede har rådgivet klager korrekt ved at oplyse, at det ikke var muligt for klager at indføje en ansvarsfraskrivelse vedrørende fejl og mangler ved ejerlejligheden i købsaftalen, idet en sådan klausul ikke ville kunne gøres gældende over for en køber. Klager har i forbindelse med formidlingsaftalens indgåelse underskrevet et dokument, hvorved klager fravælger at bruge huseftersynsordningen, og hvorpå der vejledes om konsekvenserne heraf. Indklagede har derfor ikke begået fejl ved ikke at iværksætte indhentelse af tilstandsrapport mv., således at klager kunne friholdes for sit 10-årige mangelsansvar. Nævnet finder herefter ikke grundlag for at pålægge indklagede at erstatte klager eventuelle mangelskrav fremsat af køber. Købsaftalen er udarbejdet den 14. marts Af salgsopstilling af samme dato fremgår fotos og plantegning af altanen. Nævnet finder det derfor godtgjort, at det var denne salgsopstilling, der hørte til købsaftalen. Som sagen foreligger oplyst, var klager ikke repræsenteret af en advokat i forbindelse med salget af ejendommen. Herefter og da klager ikke havde anmodet herom, havde indklagede ikke pligt til i købsaftalen at anføre et advokatforbehold for klager. Nævnet finder, at indklagede ikke har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik ved ikke at spørge klager, om klager ønskede at få indføjet et advokatforbehold i købsaftalen. Klager har den 24. marts 2017 klaget til indklagede over indklagedes handlemåde. Indklagede har samme dag svaret klager. Klager har klaget igen den 25. marts og den 7. april Da indklagede har svaret klager den 24. marts 2017, finder nævnet, at indklagede ikke har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik ved at undlade at besvare klagers efterfølgende klager over samme forhold. Nævnet finder herefter ikke grundlag for fastslå, at indklagede ikke har varetaget klagers interesser i forbindelse med handlen, og kan derfor ikke pålægge indklagede at

13 13 reducere sit salgsvederlag eller markedsføringsvederlag. Det fremgår af sagen, at indklagede lukkede sig ind i klagers ejerlejlighed uden at have fået accept hertil af lejer. Det fremgår videre, at dette skete, idet indklagede ville fjerne til-salg-skiltet og sætte solgt-skilt op. Nævnet finder, at indklagede burde have afventet en accept fra lejer, også selvom indklagede havde meddelt et specifikt tidspunkt til lejer, hvor indklagede ville lukke sig ind i lejligheden. Nævnet finder dog ikke, at dette forhold kan begrunde en reduktion af mæglerens salgsvederlag. Konklusion: Klagen over at indklagede lukkede sig ind i ejerlejligheden uden tilladelse fra lejer tages til følge. De øvrige klagepunkter tages ikke til følge. Klager har fået medhold i en del af klagen, hvorfor nævnet tilbagebetaler klagegebyret på 250 kr. til klager, jf. nævnets vedtægter 26, stk. 2. Kendelsen offentliggøres, og forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 32, punkt 13. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand