Lokalplan nr Hjørnet Havnegade og Englandsgade, Esbjerg.

Transkript

1 Lokalplan nr. 521 Hjørnet Havnegade og Englandsgade, Esbjerg. December 2009

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med Landinspektørerne Syd I/S Fotos/Illustrationer: Arkitektfirmaet Hallen og Nordby A/S Tryk: 75 eksemplarer, december 2009

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse... 3 Lokalplanområdet... 3 Baggrund... 4 Lokalplanområdets disposition... 4 Skyggediagrammer... 9 Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Servitutter Miljøvurdering Tilladelser fra andre myndigheder Forslag til lokalplan har været i offentlig høring fra 16. september til 11. november Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Ejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i Tingbogen Retsvirkninger Vedtagelse Bilag Lokalplankort Bilag A... Indsat bagerst Illustrationer Bilag B... Indsat bagerst Side 1

4 Side: 2

5 Redegørelse Lokalplan nr. 521 for hjørnet Havnegade og Englandsgade, Esbjerg. Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet markeret med rød ramme Lokalplanområdet Lokalplanområdet dækker et areal på omkring 880 m² og omfatter to beboelsesejendomme, der ligger på hjørnet af Havnegade og Englandsgade. Bygningerne er opført i rødt murværk i henholdsvis 1½ og 2½ etager med tagsten og skifertag. Området er en del af karreen, der afgrænses af Havnegade, Torvegade, Borgergade og Englandsgade, som i kommuneplanen er udlagt til hovedcenter med boliger. Mod nord grænser lokalplanen i Englandsgade op til en 2½ etages beboelsesbygning med skifertag. Mod vest grænser lokalplanen i Havnegade op til en 5 etages bolig- og erhvervsbebyggelse opført i røde mursten med lette facadepartier mod Havnegade. Syd for Havnegade ligger Byparken med grønne områder, der omkranser Musikhuset. Øst for Englandsgade ligger en blandet bolig- og erhvervsbebyggelse hovedsageligt opført i røde mursten med karakteristisk tårnbygning på hjørnet af Englandsgade og Havnegade. Side 3

6 Baggrund Lokalplanområdets disposition Baggrunden for lokalplanen er en ansøgning om etablering af et nyt bolig- og erhvervsbyggeri i 4 og 5 etager. Det er intentionen at opføre en bolig- og erhvervsbebyggelse, som er tilpasset gadeforløbet i Havnegade og samtidig trappes ned hen ad Englandsgade. Bygningen opføres i 5 etager langs Havnegade og i en maksimal højde der er ca. 65 cm lavere end det højeste sted på taget af Havnegade 19 (ca. kote 30,60 m DVR 90), dog vil evt. elevatortårn o. lign. kunne være op til 10 cm højere end det højeste sted på taget af Havnegade 19. Skorstenen er ikke med under taget på Havnegade 19. Bygningskroppen er lodret opdelt så bygningen trappes i 3 afsnit ud fra nabobebyggelsen, Havnegade 19, ned mod hjørnet til Englandsgade, hvor bygningskroppen er fremme i vejskel. Dette vil skabe en glidende overgang fra Havnegade 19 og samtidig er der fortsat udsigt fra denne ejendom, som dog er begrænset af nybyggeriets facadefremspring på 0,8 m i forhold til Havnegade 19. Skitse af nuværende og fremtidig bebyggelse set fra hjørnet af Havnegade og Englandsgade set fra syd Side: 4

7 Ved at disponere bebyggelsen på denne måde opnås en for Esbjerg karakteristisk markering af hjørnet. Hjørnet opføres hovedsageligt med store glaspartier. Skitse af nuværende og fremtidig bebyggelse langs Englandsgade set fra syd Side: 5

8 Skitse nuværende og fremtidig af bebyggelse langs Havnegade set fra vest Der etableres altaner i lodrette bånd i facaderne mod Havnegade og Englandsgade. Bygningens samlede udtryk vil spille sammen med Musikhuset på den modsatte side af Havnegade og på den måde vil bygningen forstærke den identitet i gaden, som Musikhuset har medført. Bag bygningen etableres et gårdareal, som udlægges til fælles grønt område. Bebyggelsens øvrige opholdsarealer er disponeret på de private altaner. Side: 6

9 Skitse af nuværende og fremtidig bebyggelse langs Havnegade set fra øst Side: 7

10 Der sikres adgang til lokalplanområdet via Englandsgade. Der planlægges etableret 14 parkeringsbåse i området. For at sikre at lokalplanområdet kan tilpasses kommuneplanens intentioner om at hele karreen mellem Havnegade, Torvegade, Borgergade og Englandsgade anvendes til centerformål, muliggøres etablering af kontor, liberale erhverv samt restaurationer i stueetagen og/eller på første sal. Skitse af nuværende og fremtidig bebyggelse langs Englandsgade set fra nord Side: 8

11 Skyggediagrammer Skyggevirkningen for planlagt nybyggeri. Skyggediagrammerne er lavet på baggrund af den maksimale bygningshøjde på planlagte nybyggeri. Teknisk forklaring på udarbejdelsen side 19 øverst. 1. februar Kl Kl Kl Side: 9

12 1. april Redegørelse Kl Kl Kl Side: 10

13 1. juni Redegørelse Kl Kl Kl Side: 11

14 1. august Redegørelse Kl Kl Kl Side: 12

15 1. oktober Kl Kl Kl Side: 13

16 1. december Kl Kl Kl Side: 14

17 Planlagt nybyggeris skyggepåvirkning på den øverste altan, Havnegade 19, vist med grøn signatur. 1. april Kl april Kl juni Kl Side: 15

18 1. juni Kl august Kl august Kl Side: 16

19 1. november Kl november Kl Side: 17

20 Planlagt nybyggeris skyggepåvirkning på Børnegården, Englandsgade 6, vist med grøn signatur. 1.februar Kl oktober Kl december Kl Ny bygning Havnegade / Englandsgade vil påføre udenoms arealerne ved Børnegården, Englandsgade 6, en øget skyggepåvirkning i forhold til i dag. Skyggepåvirkningerne er vist med grøn signatur på de tidspunkter, hvor der bliver påvirkninger. Det ses af illustrationerne, at Side: 18

21 skyggepåvirkningen er begrænset på udenoms arealerne, tilhørende Børnegården, og forekommer kun i tidsintervaller i vintermånederne. Tekniske oplysninger om udarbejdelse af skyggediagrammerne: Skyggediagrammerne er udarbejdet i computerprogrammet 3D VIZ. Som facadeskitse er en bygningskrop inden for det viste byggefelt optegnet. Det er med udgangspunkt i denne bygningskrop, at skyggeillustrationerne er udarbejdet. Skyggediagrammerne er udarbejdet på baggrund af den maksimale størrelse som nybyggeriet kan have efter lokalplanen. Skyggediagrammerne er udarbejdet på baggrund af en taghøjde, som mindst har højden kote 29,95 m DVR 90. Der er vist illustrationer for den første i udvalgte måneder og valgt forskellige tidspunkter på dagen, der er repræsentative. Tidspunkterne svarer i geografisk henseende til en placering i København, hvilket medfører mindre forskydninger i forhold til den aktuelle placering i Esbjerg. Der er ikke reguleret for sommer- og vintertidsforskydninger. Forhold til Kommuneplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan Bindinger Anvendelse Friarealer I overensstemmelse med kommuneplanen fastlægges anvendelsen til centerformål, dog begrænset til boliger, liberale erhverv, kontorer og restaurationer. Kommuneplanens bestemmelser for friarealer er i lokalplanen fulgt op ved etablering af et grønt opholds- og legearealer i gården. De sydvendte altaner sikrer mulighed for solbeskinnede arealer tæt på boligerne. Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanensrammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Side: 19

22 Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje Bevaringsværdigt miljø 3 km kystnærhedszone Støjisolinjer Ifølge kommuneatlasset er lokalplanområdet en del af bykernen, der støder op til Byparken, som afgrænser mod havneområdet. Det nuværende hus på ejendommen Englandsgade 2 har, efter kommuneatlasset, en middel bevaringsværdi. En forudsætning for planlagte nybyggeri er nedrivning af nuværende hus på Englandsgade 2. Lokalplanområdet ligger i den bynære del af kystnærhedszonen. Området er allerede bebygget, og de bygningsmæssige udvidelsesmuligheder vil ikke blive højere end den eksisterende bebyggelse i og omkring området, jf. illustrationen på næste side. Ændringerne i overensstemmelse med lokalplanen vurderes derfor til ikke at påvirke kyststrækningen visuelt. Lokalplanområdet grænser op til Havnegade, som medfører trafikstøj. Derfor er der ikke tilladt at anvende området til støjfølsomme formål, med mindre det i henhold til gældende lovgivning godtgøres at grænseværdierne overholdes. Side: 20

23 Esbjerg set fra vandsiden. Det er vist hvor det planlagte nybyggeri placeres. Forhold til gældende lokalplan Servitutter Inden for lokalplanområdet gælder Lokalplan vedrørende bebyggelsens ydre fremtræden, herunder blandt andet skiltning og facader. Lokalplan aflyses ikke ved denne lokalplans endelige vedtagelse, men opretholdes for at fastholde overblikket over bestemmelserne i Esbjerg bymidte. Reglerne vedr. facaderne præciseres i denne lokalplan, mens bestemmelserne vedr. skiltning ikke ændres. På ejendommen matr. nr. 131, Esbjerg Bygrunde, er lyst to servitutter. Af servitutten tinglyst den 05. juli 1950 fremgår at der på ejendommen er tinglyst en byggelinie, således at der ikke må etableres nogen form bygninger i afstand af 5 meter fra bygningerne på ejendommen matr. nr. 130, Esbjerg Bygrunde. Denne tilstandsservitut er ikke længere aktuel, eftersom lokalplanen fastlægger bestemmelser vedr. placering af fremtidige bygninger på de nævnte ejendomme. Servitutten aflyses i forbindelse med den endelige vedtagelse af denne lokalplan. Af servitutten tinglyst den 26. august 1959 fremgår at der ved nedrivning af brandmuren mellem ejendommene på matr.nr. 131 og 915, Esbjerg Bygrunde (hhv. Englandsgade 2 og Englandsgade 4) kræves begge ejeres samt bygningsmyndighedens samtykke. Realiseringen af Side: 21

24 Miljøvurdering Skygge gener Miljø gener fra Danish Crown Risiko for udslip Danish Crown Vedr. miljøvurdering lokalplanen får ingen betydning for den eksisterende brandmur, hvorfor servitutten ikke aflyses. Lokalplanen er screenet efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. I screeningen er følgende emner berørt: Det planlagte nybyggeris skyggepåvirkning på omgivelser, herunder på Børnegården Englandsgade 6, er vist i et særligt afsnit i lokalplanens redegørelsesdel, side I den foretagne screening nævnes, at der kan forekomme lugtgener fra Danish Crown. Ifølge screeningen forventes det, at slagteriets eksisterende faste lugtafkast ikke vil medføre lugtgener i lokalplanområdet. Dog bemærkes det at lugtbidraget fra slagteriets faste afkast, i henhold til de udførte beregninger, er væsentlig større i en højde af m, svarende til 5 etager, i forhold til luftbidraget ved terræn. Derfor indføres der i lokalplanen bestemmelser, som sikrer, at luftindtag til etagebyggeriet etableres i maksimal 2. etages højde. Danish Crown er noteret som risikovirksomhed, idet virksomheden opbevarer omkring 28 tons ammoniak. Derfor har Esbjerg Kommune i forbindelse med screeningen gennemført en analyse af risikoen for et ammoniakudslip og konsekvenserne heraf. Ifølge risikoanalysen vurderes det, at selvom aktiviteten i området øges ved realiseringen af lokalplanen vil den samfundsmæssige risiko, på grund af ammoniakudslip, ikke øges. For at minimere risikoen og generne ved eventuelt udslip skal samtlige luftindtag til etagebyggeriet etableres med ammoniakdetektorer, således at der ved ammoniakudslip lukkes for indsugning øjeblikkeligt. På baggrund af screeningen vurderer Esbjerg Kommune, at en miljøvurdering af planen ikke er nødvendig. Tilladelser fra andre myndigheder Det fremgår af afsnit 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Forslag til lokalplan har været i offentlig høring fra 16. september til 11. november Side: 22

25 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr. 521 for hjørnet Havnegade og Englandsgade, Esbjerg. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at sikre området overvejende anvendt til boliger. at sikre ny bebyggelse indpasses i området ved Havnegade. at sikre udseendet af ny bebyggelse har en høj arkitektonisk kvalitet. at sikre tilstrækkelige opholdsarealer til bebyggelsen. at sikre parkering søges etableret inden for området. 2 Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Lokalplankortet bilag A og omfatter matrikelnumrene 130 og 131 Esbjerg Bygrunde. 2.2 I forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3 Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4 Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til boliger, kontorer, liberale erhverv og restaurationer. 4.2 Kontorer, liberale erhverv og restaurationer må kun placeres i stueetagen og/eller på 1. sal. Der må ikke være restaurationer på 1. sal over en bolig. 5 Udstykning 5.1 Udstykning må kun finde sted i overensstemmelse med lokalplanens formål. 5.2 Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej og forsynings- eller afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 6 Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra Englandsgade. 6.2 Der skal anlægges mindst en parkeringsbås pr. bolig. Side 23

26 Bestemmelser 6.3 Til kontorer og liberale erhverv skal der etableres mindst en parkeringsbås pr. 75m 2 etageareal. 6.4 Til restauration skal etableres mindst en parkeringsbås for hver 50 m2 etageareal. 6.5 Parkering kan etableres som underjordisk parkering. 6.6 Parkering skal placeres inden for lokalplanområdet. 6.7 Kan bestemmelse 6.6. ikke opfyldes, jf. en begrundet dokumentation herfor, skal øvrig parkering sikres gennem indbetaling til Den kommunale parkeringsfond. 7 Ledningsanlæg m.v. 7.1 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 8 Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelse skal placeres inden for byggefelterne vist på lokalplankortet, dog kan kælder opføres udenfor byggefelterne, dog må højden af kælder ud mod Havnegade op til matr. nr. 129 Es.b. ikke overstige fortovsniveau. 8.2 I byggefeltet langs Havnegade kan der opføres bygninger i op til 5 etager. I byggefeltet mod Englandsgade kan der op mod hjørnet opføres en bygning på op til 5 etager og op mod matr. nr. 915 Es.b. en bygning på op til 4 etager der minimum har en facadelængde på 5,5 m, jf. lokalplankortet. Bygningen på 4 etager kan have en tagterrasse. 8.3 Bygninger op til 5 etager må ikke have en højde, der overstiger kote m DVR 90. Evt. elevatortårn skal placeres inde på tagfladen og må ikke have en højde, der overstiger kote 30,70 m DVR 90. Øvrige tekniske installationer, d.v.s. mindre taghætter til ventilation, må være højere end den maksimale taghøjde. 8.4 Jf. lokalplankortet gælder: Byggefeltet er begrænset mod Havnegade, så den ny husfacade tættes på matr. 129 Es. b. højst må være 0,8 m tættere på gaden end det murede hushjørne på bygningen matr. nr. 129 Es.b. De følgende facadeaftrapninger mod øst i Havnegade må højst være på 1,7 m. Facadelængderne nr. a og b skal være ens og mindst være mellem m Der er angivet hvilke husbredder, der højst må være 12 m. 8.5 Bebyggelsesprocenten for området under et må ikke overstige 300 %. 9 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Bygninger skal gives facader som vist på illustration bilag B sådan: Facadevæggene skal fremstå med en lys hvid farve på baggrund af pudset eller vandskuret murværk eller beton. Der indsættes store vinduespartier og altandør, som giver lodret opdeling af facaderne. Hjørnet Havnegade/Englands-gade gives et særligt markant vinduesparti. Udformning af altanerne gøres let i udseendet, så de passer ind i facadeudformningen. Side: 24

27 Bestemmelser 9.2 De øverste boliger kan trækkes tilbage fra facadekanten som tilbageliggende boliger, penthouse. 9.3 Der skal etableres altaner på facaden langs Havnegade og mod Englandsgade fra 1. sal og opefter, dog ikke ved den øverste bolig i Englandsgade. Altanerne kan placeres udenfor byggefelterne, som vist på lokalplankort. Altanerne skal mindst være 1.5 m dybe. 9.4 Der etableres terrasser i stueetagen ud til Havnegade, der mindst er 0,9 m dybe 9.5 Bygninger skal udformes med fladt tag, dog med mulighed for etablering af elevatortårn og andre mindre tekniske bygningsdele som udluftningsanlæg m.m. De bygningsdele, der går ovenover taget, må ikke være synlige fra de tilgrænsende gader op til lokalplanområdet. 9.6 Hver bolig kan opsætte én antenne. Antennen må ikke være synlig fra Havnegade eller Englandsgade. 9.7 I etagebebyggelsen skal der etableres ventilationssystemer. Frisklufttilførsel skal etableres i bygningskroppens nordlige side i en højde der ikke overstiger 2. etage. Alternativt skal der etableres et effektivt luftrenseanlæg, som sikrer friskluft til ventilationssystemet. 9.8 På samtlige luftindtag til etagebebyggelsen skal der monteres ammoniakdetektorer, således at indtagning af forurenet luft stoppes øjeblikkeligt. 10 Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Der udlægges og etableres 10% af boligarealet til opholdsareal, der friholdes for bebyggelse og oplag. Altaner og tagterrasser skal indgå i beregning af det samlede opholdsareal Der udlægges og etableres 5% af erhvervsareal til opholdsareal, der friholdes for bebyggelse og oplag. Altaner og tagterrasser skal indgå i beregning af det samlede opholdsareal Der udlægges og etableres mindst 150 m 2 til sammenhængende opholds- og legearealer, der friholdes for bebyggelse og oplag. Opholds- og legearealer placeres i den nordlige del af matr. nr. 130 Es.b. med mest mulighed for sol Henstilling af campingvogne, lystbåde ol. samt oplagring må ikke finde sted på opholds- og parkeringsarealer. 11 Ejerforening 11.1 Med det sigte at forestå drift og vedligeholdelse af områdets fællesarealer jf. afsnit 6 og 10 skal der oprettes ejerforening med medlemspligt for alle ejere indenfor lokalplanområdet. Vedtægter og vedtægtsændringer skal godkendes af Esbjerg Kommune. Side: 25

28 Bestemmelser 12 Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug Før ny bebyggelse tages i brug skal den i afsnit 6 nævnte vej og parkeringsforholdene være etableret i godkendt omfang Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 10 nævnte opholdsarealer være etableret i godkendt omfang. 13 Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administrationen i henhold til bemyndigelse. 14 Aflysninger i Tingbogen 14.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og tinglysning aflyses deklaration af den 5. juli 1950 vedr. byggelinje på ejendommen matr.nr. 131, Esbjerg Bygrunde. 15 Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. 16 Vedtagelse Ovenstående Lokalplan nr. 521 udarbejdet efter Lov om planlægning, er endeligt vedtaget af Esbjerg Byråd den 21.december Johnny Søtrup borgmester Hans Kjær direktør for Teknik & Miljø Side: 26

29 Borgergade 22 ± Englandsgade 11 13!!!!!!!!!!!!! m 19 0,8m 12 m a 17 1,7m b 12 m 1,7m!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Max: 5 etager Max: 4 etager!!!!!!!!!!! 2 5,5 m 9 Havnegade Ejerlav: Esbjerg Bygrunde ^ Signatur:!!! Lokalplangrænse Byggefelt max. 5 etager Byggefelt max. 4 etager og tagterrasse Bilag A Lokalplan 521 Lokalplankort Dato: 21. december 2009 Mål 1:500 Meter

30

31 Illustrationen angiver karakteren af den lyse hvide farve på facaden jfr. bestemmelse 9.1 i lokalplanen Facade mod Havnegade Facade mod Englandsgade Illustrationerne angiver, hvordan facade på nybyggeri skal opdeles af vinduespartier, altaner, murværk m.v. jfr. bestemmelse 9.1 i lokalplanen Bilag B Lokalplan 521 Illustrationsplan Dato: 21. december 2009