Markedsanalyse. Holsted Boligforening Undersøgelse af behov og ønsker omkring nybyggeri i Glejbjerg. November 2015

Transkript

1 Markedsanalyse Holsted Boligforening Undersøgelse af behov og ønsker omkring nybyggeri i Glejbjerg. November 2015

2 Indhold Undersøgelse af boligønsker og forventninger i Glejbjerg... 1 Metode... 1 Fremtidsprognose for Glejbjerg... 2 Erhvervsliv i Glejbjerg... 3 Trafik i Glejbjerg... 4 Boligpolitik... 4 Udlejningssituationen i Holsted Boligforening... 4 Konkurrencesituationen i Glejbjerg... 8 Analyse af spørgeskemaundersøgelse og telefoninterviews Ventelistemedlemmer Efterspørgsel: Efterspørgsel efter lejeboliger i Glejbjerg Beboerhus Telefoninterviews Fremtidig målgruppe Konklusion... 19

3 Undersøgelse af boligønsker og forventninger i Glejbjerg I udkanten af Glejbjerg nærmere betegnet nord for Aastruplund påtænker Holsted Boligforening at opføre et nybyggeri - et muligt seniorboligprojekt. Området har bevaret det oprindelige landsbypræg med huse midt i den jyske natur med udsigt til grønne områder og ikke mindst den lille romanske kvadrestenskirke. Byen som ifølge deres hjemmeside og udviklingsplan kendetegner sig selv ved at være verdens bedste naboer, oplevede i 2014, at Varde Boligadministration aflyste en planlagt opførelse af nye almene seniorlejeboliger pga. udlejningsproblemer for et tilsvarende projekt i Årre. Glejbjerg lokalråd kontaktede derfor Holsted Boligforening for at høre, om der her var en interesse for nybyggeriet. Det er denne interesse der danner grundlag for følgende markedsanalyse. Glejbjerg lokalråd ønsker i samarbejde med Holsted Boligforening at bygge omkring 8 almene lejeboliger i Glejbjerg i Med denne markedsanalyse vil vi danne os et overblik over den nutidige, men også den fremtidige efterspørgsel efter almene lejeboliger i og omkring Glejbjerg. Markedsanalysen vil desuden beskrive en evt. fremtidig målgruppe. Med denne markedsanalyse vil vi få omformet vores fornemmelse af den lokale efterspørgsel efter almene boliger til en reel veldokumenteret viden herom. Metode Markedsanalysen er baseret på en markedsovervågning, spørgeskemaundersøgelse, telefoninterviews med både interessegruppe og personer i branchen samt fokusgruppe interviews. På denne måde erhverver vi os en mere nuanceret og veldokumenteret viden. Markedsovervågning: - Ved hjælp af offentlige tilgængelige vidensressourcer har vi undersøgt markedet, heriblandt ved Vejen Kommunes bosætningspolitik og lokalsamfundspolitik, Glejbjergs lokalråd og fremtidsplan, den fremtidige demografiske udvikling i byen og omegn samt sognets formodede udvikling på sigt. Spørgeskemaundersøgelse: - I vores spørgeskemaundersøgelse har vi spurgt de boligsøgende på Holsted Boligforenings venteliste, hvad de har af ønsker og behov. Vi har undersøgt deres boligpræferencer og forventninger forud for et evt. nybyggeri. Af de 129 personer på ventelisten som har modtaget et 1

4 elektronisk spørgeskema, har 42 ventelistemedlemmer valgt at gennemføre spørgeskemaundersøgelsen. En svarprocent på ca. en tredjedel kunne ønskes højere, men tendensen i svarene tyder på, at en højere svarprocent ville give de samme resultater, hvorfor grundlaget vurderes til at være acceptabelt. Telefoninterviews: - For at få en mere dokumenteret viden om behovet for almene lejeboliger i Glejbjerg, har vi valgt at interviewe 8 hustande i Glejbjerg, som har givet udtryk for at være interesseret i nybyggeriet og som også udgør interessegruppen. Interessegruppen består af husejere i alderen år, som gerne vil blive boende i Glejbjerg efter salget af deres ejerbolig. - Foruden dem har vi haft kontakt til ejendomsmægler Jesper Gilbjerg fra EDC mæglerne Agerbæk og Bramming, som har givet os et indblik i udbud og efterspørgsel på boligmarkedet i Glejbjerg og direktøren for Varde Bolig Administration Heidi Nielsen, som har givet os et indblik i den aktuelle udlejningssituation for deres almene lejeboliger i Glejbjerg. Gruppeinterview: - Vi har afholdt et indledende kvalitativt fokusgruppeinterview med 3 af lokalrådets medlemmer for at afdække behovet for almene lejeboliger i Glejbjerg og få indsigt i historikken og især interessegruppen. Fremtidsprognose for Glejbjerg Glejbjerg består af 3 dele landsbyerne Åstrup og Grene, samt stationsbyen Glejbjerg. Sognet var oprindeligt et typisk landsogn med landbrug. Servicevirksomhederne og kirken var placeret i Åstrup by, hvorimod Brugsen, mejeriet og foderstoffet var placeret i Grene by. I 1916 da jernbanen fra Bramming til Grindsted skulle anlægges, blev den placeret mellem de 2 byer, dette blev starten på Glejbjerg. Glejbjerg udviklede sig som en rigtig stationsby, med en lang lige gadestrækning. Med udviklingen kom butikkerne, skolen og institutionerne, og Glejbjerg er nu hovedbyen af de 3 mindre landsbyer. Selvom Glejbjerg ikke mere er en stationsby (der er ikke kørt tog på jernbanen de sidste 3 år), præger den lange Borgergade med mange bump byens infrastruktur, hvorved der kan opleves manglende sammenhæng i byen, samtidig med at der lukkes af for det omkringliggende landskab. Det er derfor vigtigt for Glejbjerg, at den fremtidige byudvikling værner om naturværdierne og forstår at flette by og landskab sammen. Glejbjerg har bl.a. arbejdet på at få flere grønne kilder ind i byen, som kan skabe sammenhæng til landskabet, men samtidig lægger udviklingsplanen for byen op til, at der ikke må bygges for tæt på landskabskvaliteterne 1. Befolkningsudvikling i Glejbjerg og Vejen Kommune Glejbjerg er i dag en by med 707 indbyggere (2015), tabellen nedenfor viser, hvordan befolkningen har udviklet sig siden 2010 og til i dag. Det samlede indbyggertal har siden 2010 været uændret med kun marginale udsving. Hvis vi ser på de 0-9 årige, sker der et gradvis fald hvert år. Inden for de sidste par år er der også sket et fald hos de årige og årige. Der har derimod vist sig en gradvis stigning hos de årige og de årige. 1 Udviklingsplan for Glejbjerg.pdf 2

5 Tabel 1: Danmarks Statistik Vejen kommune har udarbejdet en befolkningsprognose for perioden , for at se hvordan de forskellige aldersgrupper udvikler sig indenfor kommunen. Prognoserne fremskriver en stigning i antal indbyggere på 0,5% frem til 2017 ligesom i Glejberg baseret på en stigning i de ældre aldersgrupper og et fald i de yngre. Ud fra prognoserne vil der ske en mindre aldersforskydning i kommunen, hvor vi får flere seniorer ikke overraskende vil det derfor overvejende være det ældre segment, der kommer til at præge den fremtidige befolkningsudvikling i Glejbjerg. Befolkningsprognose for Vejen Kommune Antal personer Ændring Relativ aldersfordeling Antal Pct år ,1% 1% 1% 0-5 år ,7% 7% 6% 6-15 år ,4% 13% 11% år ,3% 10% 9% år ,4% 16% 16% år ,9% 34% 35% år ,0% 14% 16% år ,1% 5% 6% Total ,5% 100% 100% Tabel 2: Vejen Kommune, Intern Service og Proplan Erhvervsliv i Glejbjerg Glejbjerg har en del erhvervsdrivende i byen, heriblandt kan nævnes Blaabjerg Leg, Byg og Bo, Hotellet, men også diverse bygge- og rengøringsfirmaer, klovbeskærer, kloakmestre, låsesmede, auto-relaterede erhverv og sidst men ikke mindst Dagli Brugsen. Dagli Brugsen i Glejbjerg blev flyttet om på Hovedgaden, hvor den i januar 2015 åbnede påny. Før lå Brugsen på hjørnet af Grenevej og Åbrinken og her havde den ligget i mere end 100 år, men der var brug for et nyt pust, hvis Brugsen skulle klare sig i fremtiden. Brugsen i Glejbjerg gik derfor med til at være testbutik for Coops nye koncept med nyt design og layout. Brugsen er essentiel for borgerne i Glejbjerg, en måde hvorpå de kan få lov at støtte lokalsamfundet, og så fungerer det blandt andet som samlingssted for alle byens borgere. 3

6 Trafik i Glejbjerg Som nabo til motorvejen er Glejbjerg fordelagtig placeret. Hvad enten du skal til Esbjerg, Kolding, Varde, Billund og Ribe, er der ikke mere end 30 minutters kørsel. Derfor er Glejbjerg også hovedsagligt en bil by. Bilejerskab og forbruget af privatbiler antages at være højt, som følge af Glejbjergs placering og begrænsede kollektive trafikdækning. Glejbjerg er en oplagt pendler by for borgere, der arbejder i de nærliggende større byer som Esbjerg, Billund eller Ribe, samt generelt i det sydvestjyske bybånd. Hvis man vil benytte sig af den offentlige trafik, er der busforbindelser til Holsted og Esbjerg. Dog er forbindelsen til Holsted hovedsagligt med skolebusser, som kun kører i hverdagene. Boligpolitik Med muligheden for et nybyggeri i Glejbjerg er det relevant at tage et kig på konkurrerende byggegrunde i byen og i kommunen. Vejen Kommune har i øjeblikket 26 byggegrunde til salg med plads til 137 boliger. Holsted har f.eks. 3 byggegrunde med plads til 25 boliger og Lindknud har 2 byggegrunde med plads til 8 boliger. 2 Af private byggegrunde har kommunen plads til 17 boliger. 3 Glejbjerg har også en byggegrund kaldet Stigbøjlen. Stigbøjlen er beliggende i den sydlige del af Glejbjerg, hvor man får en sammensmeltning af landsbysamfundet mod nord og det åbne landskab mod syd. Stigbøjlens grunde er udstykket til ejerboliger i form af fritliggende enfamilieshuse (ejerboliger). Ejendomsmægler, Jesper Gilbjerg fra EDC mæglerne Agerbæk og Bramming fortalte i et telefoninterview, hvordan Stigbøjlen blev udstykket i Kun en enkelt lokal har købt en grund til at starte med og siden har det stået stille. Han mener, at stilstanden skyldes, at byggegrundene er for dyre sammenlignet med at købe et eksisterende hus i Glejbjerg. Personligt mener han, at det allerede dengang var en fejltagelse med byggegrundene og mener, at nøglen til Glejbjergs succes ligger i rækkehuse og lejeboliger. De skal få Glejbjerg til at vokse med rækkehuse og lejeboliger. Lejeboliger til dem der bor i Glejbjerg nu, så de kan sælge deres hus til nye udefra og på den måde få gang i Glejbjerg. Siger Jesper Gilbjerg. Han efterspørger med andre ord mere gang i rotationen mellem ejer- og lejeboliger for at holde boligmarkedet kørende. Udlejningssituationen i Holsted Boligforening Holsted Boligforening har i dag 387 ventelistemedlemmer, hvoraf 133 er aktivt søgende og 254 er i bero. Udviklingen i ventelistemedlemmer og deres status ses i figur 1. Grafen viser en årlig jævn stigning i aktive ventelistemedlemmer

7 Figur 1: Antal Aktive og Bero, Holsted Boligforening, , intern statistik, EGbolig Tabel 3 viser, hvordan Holsted Boligforenings ventelistemedlemmer er fordelt imellem afdelingerne. Der skal her gøres opmærksom på, at afdeling 11 (Blomsterengen), 13 (Åparken) og 17 (Borgergade) ikke er afbilledet i tabellen, da dette er ældreboliger og derfor ikke har nogen venteliste. Vi kan se, at afdeling 9 (Anneksvænget/Storegade/Søndergade) har langt flere ventelistemedlemmer end de resterende afdelinger i Holsted Boligforening. Afdeling 9 er også den eneste afdeling, hvor medlemmerne er jævnt fordelt, når det kommer til, hvor mange år de har stået på ventelisten. Afdeling 9 består af rækkehuse med have, opført i Afdeling 4 (Grønagervej/Hedevangen/Holmeåvænget) er den afdeling med næst flest ventelistemedlemmer. Afdeling 4 består også af rækkehuse med haver, disse er dog opført i Ikke uventet er afdelingerne med rækkehuse mere eftertragtet end etageboliger, ældreboliger og bofællesskab, når vi ser på antallet på ventelisten. Afdeling: Intern: Ekstern: I alt på Venteliste: Note omkring, antal år på venteliste: Hovedsagligt 0-1år og >9år Hovedsagligt 0-1år Hovedsagligt 0-1år Hovedsagligt 3-9år Hovedsagligt 0-1år, 3-9år og >9år Hovedsagligt 0-1år og >9år Hovedsagligt 0-1år og >9år Tabel 3: Antal ventelistemedlemmer pr. afdeling, Holsted Boligforening, 2015, intern statistik, EGbolig I figur 2 ses fraflytninger pr. afdeling i procent. De fleste af afdelingerne viser et fald i antal fraflytninger inden for de sidste par år og ligger jævnt fordelt. Afdeling 8 (Anneksvænget/Lyngparken) og 10 (Storegade) er de 2 afdelinger, der har den højeste fraflytningsprocent. Afdeling 8 er ungdomsboliger og har af natur en højere fraflytningsprocent end familieboliger. Afdeling 10 består af etageejendomme. 5

8 Figur 2: Kilde: Intern statistik, EGbolig Afdeling 19 (Åparken) skiller sig ud ved kun at have 2 fraflytninger på 14 år. Afdeling 19 består af et bofællesskab for seniorer, og den lave fraflytning virker derfor også naturlig her. Figur 3: Intern statistik, EGbolig 6

9 Figur 4 viser hvor mange tilbudsbreve, der blev udsendt for hver fraflytning i de enkelte afdelinger. Afdeling 9 skiller sig ud ved at udsende langt flere tilbudsbreve end de resterende afdelinger. Der blev i gennemsnit udsendt 42 tilbudsbreve pr. fraflytning i Afdeling 6 (Blomsterengen) og 10 udsendte i gennemsnit 4 og 5 tilbudsbreve pr. fraflytning i Afdeling 1 (Fasanvej/Irisvej/Rosenvænget) og 19 udsendte ikke nogen tilbudsbreve i 2014, da de ingen fraflytninger havde. Figur 4: Intern statistik, EGbolig Den stigende udvikling i antal tilbudsbreve for især boligerne på Anneksvænget, Storegade og Søndergade i Holsted stemmer godt overens med, at det netop er disse boliger og boligtyper, der er mindst efterspurgt i boligforeningen. Det er ikke mange år siden Holsted Boligforening kæmpede med en høj tomgang, hvor de havde op mod 14 tomgangsboliger om måneden. Der kan lige knap meldes alt udlejet i dag, men som det ses i figur 5, er tomgangen faldet betydeligt siden starten af

10 Tomgang, Holsted Boligforening Figur 5: Intern statistik, EGbolig Varde Bolig Administration, som også har almene lejeboliger i Glejbjerg har haft et par enkelte boliger i tomgang i år, jf. nedenstående graf. 2,5 2 1,5 1 0,5 0 Tomgang, Varde Bolig Administration, i Vejen Kommune Figur 6: Selvom det lokale almene lejeboligmarked ikke i høj grad præges af tomgang i Glejbjerg, så er ventelisterne til Varde Bolig Administrations almene familieboliger i byen (Ryttervænget) ikke særlig lange. Som direktør Heidi Nielsen udtaler Det heldigt at få lejet en ud uden at skulle annoncere - intet er nemt at leje ud i Glejbjerg, uanset boligstørrelse. Hun gør desuden opmærksom på konsekvenserne af et muligt nyt alment nybyggeri for de eksisterende almene familieboliger i byen, hvis udlejningssituation formentlig vil blive forværret pga. den øgede konkurrence. 8

11 Den aktuelle konkurrencesituation i Glejbjerg Jesper Gilbjerg fra EDC mæglerne Agerbæk og Bramming beskriver ejerboligmarkedet i Glejbjerg de sidste 5 år som meget stillestående. Priserne er kategoriseret som stabilt lave, men han mener ikke, at det er en udfordring at få solgt sit hus i Glejbjerg, hvis prisen er sat rigtigt. Han nævner dog, ligesom nogle fra interessegruppen, Glejbjergs private udlejer Nis Hansen, der opkøber folks huse og udlejer dem igen desværre uden at holde dem ordentligt vedlige. Dette giver en del forfaldende huse i byen, som ødelægger bybilledet. Han råder derfor ofte folk til at sætte prisen kr. længere ned, så chancen er større for at få det solgt til købere udefra. Jesper Gilbjerg mener, at det er prisen på huset, der trækker folk til Glejbjerg, ikke Brugsen, skolen eller det sociale. Alle disse gode egenskaber ved Glejbjerg opdages først bagefter. Det afgørende er, at man kan få det rigtige hus til den rigtige pris. Den gennemsnitlige liggetid for et hus i Glejbjerg er 221 dage, baseret på salget af de sidste 6 boliger EDC mæglerne har solgt i Glejbjerg. Ejendomsmægleren har erfaret, at det ofte er folk over 50 år, der sælger deres hus, fordi de gerne vil flytte fra Glejberg til Bramming, Ribe eller Esbjerg, og børnefamilier der flytter til Glejbjerg. Lejeboligerne i Glejbjerg efterspørges oftest af folk på overførselsindkomst. Jesper Gilbjerg mener godt, at markedet kan rumme et alment leje-nybyggeri i Glejbjerg. Han mener, det vil skabe en bedre boligrotation for byens borgere, hvor de ældre ville sælge deres hus og flytte i nybyggeriet, så der skabes mere plads til folk udefra. Han synes dog, at det kan diskuteres, hvorvidt der skal bygges 8 boliger, eller måske færre. På nuværende tidspunkt (November, 2015) er der 7 boliger til salg i Glejbjerg. EDC Mæglerne har 5 af boligerne, mens Bolig Esbjerg og Realmæglerne har 1 bolig hver til salg. Disse boliger har tilsammen på nuværende tidspunkt en gennemsnitlig liggetid på 491 dage. Denne liggetid må forventes at stige, da ingen af dem er solgt endnu. 4 En lang liggetid er vigtig at have for øje, når vi skal se på, hvor hurtigt husejerne kan få solgt deres hus, inden de flytter i et evt. nybyggeri. For at være i stand til at afgøre konkurrencesituationen i og omkring Glejbjerg er det også relevant at se nærmere på m 2 -prisen for de boligtyper, der er i byen og inden for kommunen. 4 Besøgt d. 3/

12 Figur 7: Sammenligning af m 2 -priser, intern statistik, og Ovenstående figur viser den gennemsnitlige m 2 -pris for Holsted Boligforenings afdelinger, private lejeboliger, ejerlejligheder og almene boliger i Glejbjerg og Vejen. Ligeledes er der angivet gennemsnitlige priser for Vejen kommune og Varde Bolig Administrations boliger på Ryttervænget i Glejbjerg. Som det fremgår af figuren, ligger ejerboligerne i klart den bedste konkurrencesituation, når vi alene ser på m 2 -prisen. Private lejeboliger er den dyreste boligløsning med en gennemsnitlig pris pr. m 2 på 834,47 kr. Kun overgået af afdeling 11 og 13, som er ældreboliger og derfor generelt ligger højere. Det er vigtigt, at man i driften fremadrettet har fokus på ikke at hæve huslejen yderligere for netop ikke at forværre den nuværende hårde konkurrencesituation for de almene lejeboliger. Et evt. nybyggeri bør derfor heller ikke ligge med en m 2 -pris, der er højere, end hvad man på nuværende tidspunkt kan få i området. Det anbefales, at m 2 -prisen ligger inden for kr. pr. m 2. Umiddelbart er 10

13 den m 2 -pris svært at holde i et nybyggeri. Et hurtigt overslag fra Boligkontorets byggeafdeling estimerer en m 2 -prisen på kr. pr. m 2 for 8 boliger i Glejbjerg på max. 90 m 2 (større boliger bliver for dyre). Selvom nettoprisen ikke vil være så konkurrencedygtig, er det værd at nævne, at boligerne som minimum vil blive bygget i energiklasse 2, hvorved forbrugsafgifterne ligger langt lavere end i ældre eksisterende bygninger og dermed giver en mere favorabel bruttopris. Byggeriets grønne profil vil derfor være en vigtig parameter i markedsføringsøjemed, såfremt byggeriet bliver en realitet og kommende lejere skal finde boligerne attraktive også økonomisk. Analyse af spørgeskemaundersøgelse og telefoninterviews Holsted Boligforenings ventelistemedlemmer udgør sammen med interessegruppen de fremtidige lejere til et muligt nybyggeri i Glejbjerg. Derfor er det vigtigt at undersøge nærmere, hvad de reelt efterspørger og hvad deres behov er. Ventelisteanalysen kan også bruges til andet end nybyggeri, eks. forud for vigtige renoveringer eller andre strategiske beslutninger. Ventelistemedlemmer Nedenstående graf viser aldersfordelingen af de ventelistemedlemmer, der i dag hovedsagligt bor i Holsted og omegn. Størstedelen af de personer der valgte at udfylde spørgeskemaet bor i dag i Holsted, hvilket har betydning for udfaldet af resultatet. Der er en fin fordeling af aldersgrupperne, med undtagelse af aldersgruppen år, som ligger en del under de andre. 34% af ventelistemedlemmerne er over 66 år. Figur 8: Resultat af ventelisteundersøgelse, aldersfordeling 32 % af ventelistemedlemmerne er i arbejde, hvor 48% er efterlønsmodtager, førtidspensionist eller pensionist. De resterende er studerende, uden job eller anden ordning. 69% af de personer, der er i arbejde bruger bilen for at komme på arbejde. 11

14 39 % af ventelistemedlemmerne bor 2 personer i husstanden, 25% bor 3 personer eller mere (børnefamilier), hvor de resterende 36 % bor alene. 36 % af ventelistemedlemmerne bor i dag i en ejerbolig, hvor 43 % bor i en almen lejebolig og 14 % bor i en privat udlejningsbolig. De resterende 7% er hjemmeboende eller bor på landejendom. Ventelistemedlemmernes nuværende bopæl Glejbjerg 7% Føvling 7% Ribe 5% Andet 21% Holsted 60% Figur 9: Resultat af ventelisteundersøgelse, Nuværende bopæl 40 % af dem der valgte at deltage i undersøgelsen ønsker kun at flytte 0-5 km væk fra deres nuværende bolig, næste gang de skal finde ny bolig. 19 % ønsker at flytte længere end 30 km væk. Som ventet er den lokale tilknytningsgrad stærk, hvilket også bevises af, at 45% ikke forventer at flytte fra deres nuværende by. Men alligevel påtænker 36% at flytte fra deres nuværende by, og altså hver 5. at flytte mere end 30 km, så langt fra størstedelen er så lokal forankret, at de ikke kan se sig selv flytte fra lokalsamfundet. 26 % har en forventning om at skulle flytte i ny bolig inden for det næste år, hvor 21 % forventer at skulle flytte inden for 1-3 år. 12 % af dem der har deltaget i undersøgelsen forventer slet ikke at skulle skifte bolig igen. Størstedelen af ventelistemedlemmerne er altså potentielle boligsøgende, de står ikke kun på ventelisten for en sikkerhedsskyld. Dette understøttes også af, at 85 % af ventelistemedlemmerne forventer at deres næste bolig skal være en almen lejebolig: Jeg ønsker at skifte fra privat til almen lejebolig. Så slipper jeg for en lejekontrakt på kun 2 år af gangen. Jeg har desværre ikke fået tilbudt en i samme by eller stor nok til, at mine børn får hver deres værelse. Disse to ting er afgørende for mig. Jeg vil gerne ned til jorden at bo, samt have en have som man kan nyde om sommeren. Så kunne jeg også godt tænke mig at bo i et rækkehus, for at få lidt mere plads. Rækkehus i rolige omgivelser, gerne ældrebolig, grønne omgivelser, indkøbs muligheder inden for rimelig afstand, absolut god boligstandard. 12

15 Jeg vil gerne bo et sted, hvor jeg har have og må ha min hund og 2 katte og papegøje. Jeg er træt af at bo privat, hvor man skal ha en lang kamp før tingene bliver gjort. Som det fremgår i et udpluk af citaterne er det i høj grad rækkehuse, der er eftertragtet. Ventelistemedlemmerne ser en fordel i have og grønne omgivelser, samt ekstra plads til både børn og dyr. En lejekontrakt som ikke er tidsbegrænset og en professionel tilgang til udlejningen ser ventelistemedlemmerne som en fordel ved at flytte i almen lejebolig. Derudover er der mange der nævner, at de vil ned til jorden og bo, samt at boligen gerne må være ældrevenlig. Økonomien spiller også en stor rolle særligt i forbindelse med at de er blevet enlige, eller i forbindelse med sygdom og dårligt helbred. Alt dette er faktorer som et evt. nybyggeri med fordel kan tage højde for. Det som ventelistemedlemmerne ser som en fordel ved at skulle flytte i en almen lejebolig spiller godt sammen med, hvornår de ser den almene lejebolig som et attraktivt bo tilbud. I nedenstående graf fremgår det, hvornår ventelistemedlemmerne ser den almene bolig som et attraktivt botilbud. Figur 10: Ventelisteundersøgelse, hvornår ser ventelistemedlemmerne den almene lejebolig som et attraktivt botilbud? Det er særligt som pensionist og som sidste bolig, at den almene bolig er attraktiv. Dernæst er der mange der ser den almene bolig som attraktiv, når man er enlig, dette blandt andet af økonomiske årsager. Det er primært de unge mennesker, der ser den almene bolig som et attraktivt botilbud som første bolig og under uddannelse, eller når de finder en partner. Hvor det i højere grad er de årige, der ser den almene bolig som attraktiv, når man er enlig og som fraskilt. Det er primært 56+ der ser den almene lejebolig som attraktiv, når man er pensionist og som den sidste bolig. Det afspejler som forventet meget den livssituation, man netop står i. 13

16 Efterspørgsel: De efterfølgende grafer viser hvad ventelistemedlemmerne har af ønsker til boligen, næste gang de skal skifte bolig. Boligtype: Figur 11: Ventelisteundersøgelse, Boligtype ønsker Antal m 2 : Figur 12: Ventelisteundersøgelse, ønsket antal m 2 Antal rum: Figur 13: Ventelisteundersøgelse, ønsket antal rum 14

17 Huslejeniveau: Figur 14: Ventelisteundersøgelse, forventet max husleje for en kommende bolig Som det tydeligt fremgår af graferne, er efterspørgslen størst efter rækkehuse. For størstedelen af ventelistemedlemmerne er det ideelle rækkehus, en 3-værelses bolig mellem m 2 med egen lille have og terrasse for max kr. om måneden. Omregnes denne efterspørgsel er der tale om en gennemsnitlig efterspørgselspris på ca. 670 kr. pr. m 2 Herudover efterspørger ventelistemedlemmerne i høj grad følgende: o o o o Nærliggende parkeringsplads At boligen er miljørigtig med lave forbrugsafgifter Hurtigt internet/bredbånd Seniorvenlige adgangsforhold Når det kommer til omgivelserne, er det nærheden til indkøbsmuligheder, der topper listen. En beliggenhed tæt på offentlig transport og i nærheden af venner er også vigtigt. Ligeså vel som de boligsøgende på ventelisten går op i, at boligen ligger tæt på lægehus, at man må have dyr, samt at den ligger naturskønt. De boligsøgende synes derimod ikke det er vigtigt, at boligen ligger tæt på skole, døgninstitutioner, børnevenligt miljø, uddannelse eller tæt på arbejde. Dette afspejler igen den almene boligs attraktivitet over for seniorer. Det er vigtigt at inddrage de ovenstående ønsker fra de boligsøgende i et evt. nybyggeri, da det ville kræve øget markedsføring, såfremt man skulle ud og skabe en ny efterspørgsel. 15

18 Efterspørgsel efter lejeboliger i Glejbjerg I nedenstående graf er angivet ventelistemedlemmernes kendskab til Glejbjerg. Figur 15: Ventelisteundersøgelse, Kendskab til Glejbjerg Som det kan ses på ovenstående graf kan kendskabet til Glejbjerg beskrives som tilfredsstillende. Halvdelen af ventelistemedlemmerne kender godt til byen, mens 24 % slet intet kendskab har til byen. I de yderligere kommentar bliver byen bl.a. beskrevet som følgende: - Kedelig by. - En meget død by, og man er tvunget til at ha bil, hvis man skal nogle steder, da de offentlige transportmuligheder ikke er de bedste. - Fin lille by, men ingen togforbindelse. - Her bor folk der ikke kan få boliger andre steder, boligerne er af ringe kvalitet. - Typisk dansk mindre by. - Føler sig spærret inde, der er ingen offentlig transport. - Dejlig by. Meningerne er delte, når det gælder Glejbjerg. For mange af ventelistemedlemmerne virker byen mindre attraktiv pga. reducerede muligheder for offentlig transport, og især for dem der kommer fra større byer, virker Glejbjerg for stille. Figur 16: Ventelisteundersøgelse, Ønsket om at flytte til Glejbjerg 16

19 Villigheden til at flytte til Glejbjerg virker derfor ej heller særlig stor, 71 % af ventelistemedlemmerne ønskede ikke at flytte til Glejbjerg. Som angivet kommer store dele af ventelisten fra Holsted, og analysen tydeliggør, at kun en mindre andel er villig til at flytte længere væk fra deres nuværende boligområde. Erfaringer fra andre lignende undersøgelser viser et flyttemønster, der går fra de mindre byer og ind til de større byer i kommunen, det er ikke så ofte at man flytter den anden vej. Målgruppen man skal tiltrække til et evt. nybyggeri, er derfor personer der allerede bor i eller omkring Glejbjerg. De personer der har angivet, at de er villige til at flytte til Glejbjerg ligger primært i aldersgruppen år. I telefoninterviewsne var der flere der nævnte, at deres børn også boede i Glejbjerg. Det tyder på, at folk der ønsker at flytte til Glejbjerg ofte har en relation til byen i form af opvækst, familie eller venner. I forhold til efterspørgsel efter almene lejeboliger i Glejbjerg, er det også relevant at se på, hvordan udbud og efterspørgsel matcher, for netop at afgøre om der er et overudbud, eller en efterspørgsel der ikke bliver dækket. Hvis vi sammenligner det nuværende udbud af almene lejeboliger i Glejbjerg (i statistikken indgår også Varde Bolig Administration, som har 14 almene lejeboliger i Glejbjerg) med efterspørgslen, så får vi følgende fordeling: 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1 rum 2 rum 3 rum 4 rum 5 rum Udbud Efterspørgsel 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Udbud Efterspørgsel Figur 17 og 18: Ventelisteundersøgelse, Udbud og efterspørgsel efter rum og m 2, intern statistik, EG og Som det ses i de 2 grafer er der på nuværende tidspunkt et mismatch i forhold til udbud og efterspørgsel, både når vi ser på antallet af rum, men også når vi ser på antallet af kvadratmeter. Der ses et overudbud af 2 værelsesboliger, og boliger i størrelsen 0-65 m 2, hvor de boligsøgende i høj grad efterspørger 3 rums boliger og boliger på mellem m 2, som før nævnt. Et evt. nybyggeri vil derfor skulle koncentrere sig primært om at dække behovet for 3-rums boliger omkring de 90, hvor der i dag umiddelbart ses en mulighed i markedet. Alternativt kunne man arbejde på at reducere antallet af 2-rums boliger og ved sammenlægning skabe 3-rums boliger i det eksisterende almene boligudbud. 17

20 Beboerhus I de fleste almene boligafdelinger har man et beboerhus som omdrejningspunkt for mange sociale aktiviteter. Vores undersøgelse viser dog, at der umiddelbart er en lav interesse for opførelse af et beboerhus i en evt. ny afdeling. Som det fremgår af nedenstående graf, mener 43 % at det er mindre vigtigt eller slet ikke vigtigt, at afdelingen har eget beboerhus. For de 24 % som synes, at et beboerhus er vigtigt eller meget vigtigt, er det dog værd at nævne, at steder som plejehjemmet i Glejbjerg har lokaler til rådighed, hvor man kan mødes. Figur 19: Ventelisteundersøgelse, Ønsket om et beboerhus i afdelingen Telefoninterviews I de foretaget telefoninterviews tegner der sig et meget tydeligt billede af, at interessegruppen består af mennesker, der har boet i Glejbjerg de sidste år og ikke kan forestille sig at bo andre steder. De er alle husejere og har bil. Ligesom ventelistemedlemmerne efterspørger de primært rækkehuse, men størstedelen i interessegruppen mener, at 100 m 2 er et minimum, da det ikke må blive for småt, når de kommer fra et større hus. Kun et enkelt par var skrevet op i både Varde Bolig Administration og Holsted Boligforening, en enkelt var kun skrevet op i Varde Boligadministration og et andet par var kun skrevet op i Holsted Boligforening, da de havde hørt, at det var Holsted der overtog sagen omkring et muligt nybyggeri i Glejbjerg. De resterende i interessegruppen har et meget lavt eller slet intet kendskab til Varde Bolig Administration og Holsted Boligforening. Det er umiddelbart kun ét par, der er villig til at flytte i nybyggeriet med det samme, uanset om deres hus bliver solgt eller ej. En enkelt havde også sat sit hus til salg, og stod på venteliste til Varde Boligforenings lejeboliger, men var dog interesseret i nybyggeriet, hvis de havde den rette pris og blev bygget indenfor overskuelig tid. Resten af interessegruppen lagde vægt på, at så længe de var sunde og raske, havde de 18

21 ingen intentioner om at flytte fra deres hus. Deres interesse var ment som en fremtidssikring og ikke som en garanti for at de ville flytte ind, når boligerne stod klar. I de foretagne telefoninterviews af interessegruppen nævner alle den geografiske placering. Den tiltænkte placering ved Aastruplund op af plejehjemmet blev stærkt kritiseret. Mange mener, at en placering af seniorboliger mellem plejehjemmet og kirken virker sørgelig, og flere føler at de bliver placeret langt fra byens centrum, her især Brugsen. Mange finder distancen bekymrende, når de ikke længere har bil og foreslår byggegrunde tættere på Brugsen. Varde Bolig Administrations 14 boliger på Ryttervænget i Glejbjerg ligger kun 500m fra Brugsen. Ingen fra interessegruppen afviste, at de kunne finde på at bo i boligerne på Ryttervænget. Fremtidig målgruppe Som så mange andre steder, kan vi se en jævn stigning i det ældre segment, når vi ser på indbyggertallet i Glejbjerg. Prognoserne fremskriver at denne udvikling forsætter. Som før nævnt er det derfor oplagt, at et evt. nybyggeris målgruppe koncentreres om denne gruppe, hvilket jo også er tanken bag seniorboligerne. Ud fra ventelisteundersøgelsen kan vi konkludere, at der på nuværende tidspunkt ikke er en efterspørgsel efter nyopførte boliger i Glejbjerg blandt Holsted Boligforenings ventelistemedlemmer, hvorfor boligforeningen må ud og opbygge en solid venteliste fra bunden af, såfremt de væger at bygge nye lejeboliger. Umiddelbart er der i undersøgelserne ikke en direkte efterspørgsel efter flere plejeboliger, men nærmere rækkehuse, der med en størrelse og tilgængelighed er attraktiv for den voksende seniorgruppe, der stadig er selvhjulpen og ikke har et behov for hjælp. En anden vigtig dog sekundær - målgruppe er skilsmisseforældre og enlige, hvilket også kunne udledes af spørgeskemaundersøgelsen. Konklusion Som det fremgår af analysen, er efterspørgslen størst efter 3 værelses rækkehuse på m 2, gerne med have/terrasse. På baggrund af det mismatch mellem udbud og efterspørgsel som analysen viste, tegner der sig et muligt billede af et marked for opførsel af særligt 3 rums boliger i byen på omkring 90 m 2, evt. også 4 rums boliger, for netop at gøre springet fra hus til lejebolig mindre. Byggeafdelingens overslagspris anbefaler også et maksimum på 90 m 2 af hensyn til at byggeøkonomien. Omvendt efterspurgte flertallet i interessegruppen boliger på 100 m 2 som minimum. 19

22 Befolkningsprognoserne viser, at det samlede indbyggertal i Glejbjerg siden 2010 har været uændret med kun marginale udsving. Sammenstemmende med ejendomsmægleren Jesper Gilbjerg må vi formode, at en øget boligrotation mellem leje- og ejerboliger i byen vil skabe mere vækst og tiltrække flere udefra. Men desværre viser ventelisten ikke stor interesse for Glejbjerg, hvor 71 % af de adspurgte ikke kunne tænke sig at flytte til byen. Dette bakkes op af den 491 dages lange liggetid på nuværende ejerboliger til salg i Glejbjerg, og hvordan der på byggegrunden Stigbøjlen kun er solgt en enkelt grund. Med en målgruppe hovedsagligt baseret på seniorer, som formodes at bestå af husejere, må vi have liggetiden i mente. Husene kan blive svære at sælge, hvilket kan betyde, at der er risiko for at folk springer fra nybyggeriet. Med en målgruppe baseret på seniorer, der i dag bor i Glejbjerg, må vi også tage højde for disses fremtidige flyttemønstre. Interessegruppen ønsker at blive boende i Glejbjerg for evigt, men generelle flyttetendenser for denne aldersgruppe og ejendomsmæglerens udsagn vidner om, at seniorer flytter til byer, hvor de ikke er så afhængige af bil som i Glejbjerg. Dette er vigtigt i den langsigtede udlejningsbetragning af et evt. nybyggeri. Et evt. nybyggeri tilpasset seniorer skal først og fremmest tage højde for tilgængelighed i byggeriet. Samtidig er den grønne miljøprofil vigtig især set i lyset af at lejeboligernes m 2 -pris er i hård konkurrence på Glejbjergs lokale boligmarked, hvorfor alle tiltag til at holde forbrugsafgifterne nede på et minimum er essentielt. Men også placeringen er vigtig for senior-målgruppen. Flere i interessegruppen vægter højt, at boligen ligger tæt på handlemuligheder og byens centrum. Den tiltænkte placering ved siden af plejehjemmet er for disse ikke en attraktiv placering, og flere nævner, at der må være andre muligheder. Mange af de adspurgte er nervøse for, om de kan klare afstanden til byens centrum, når de ikke længere har kørekort, og føler de bliver sat udenfor byen. Det anbefales at diskutere, hvorvidt den nuværende tiltænkte placering er den, man vil holde fast i ved et evt. byggeri. I samme diskussion kunne antallet af boliger endvidere indgå 8 stk. synes at være i overkanten, men omvendt skal byggeriet også være økonomisk rentabelt. Driftsmæssigt har boligforeningen den fordel at kunne udnytte eksisterende driftsressourcer i byen. Holsted Boligforening skal ikke mange år tilbage, før der kæmpedes med tomgang og har stadig løbende tomgang den dag i dag. Varde Bolig Administration har ikke været plaget af den samme tomgang de sidste par år, men udtaler, at det er svært at leje deres boliger ud i Glejbjerg uden annoncering, og at deres venteliste til Ryttervængets lejeboliger er lav. Umiddelbart er efterspørgslen efter almene lejeboliger i Glejbjerg relativ lav, og de personer der ønsker at flytte i en lejebolig har allerede i dag flere valgmuligheder. Konkurrenceparametre såsom beliggenhed og husleje har derfor stor betydning og kan være afgørende faktorer i forhold til, om boligerne kan lejes ud. I og med at interessegruppen ikke alle kan regnes som sikre fremtidige lejere, vil et evt. nybyggeri i Glejbjerg blive en direkte konkurrent til Varde Bolig Administrations eksisterende lejeboliger på Ryttervænget. Eftersom der på nuværende tidspunkt ikke tegner sig en målgruppe, som er stor nok til begge boligforeninger, vil målgruppen gå efter de boliger som bedst opfylder deres krav. Her har Varde Bolig Administrations boliger på Ryttervænget en stor fordel i deres favorable placering tæt på Brugsen og centrum samt lavere m 2 -pris. Omvendt er deres boliger umiddelbart for små i forhold til efterspørgslen. 20

23 Målgruppen til et evt. nybyggeri i Glejbjerg findes ikke blandt Holsted Boligforenings nuværende ventelistemedlemmer. Det er ikke nødvendigvis et problem flere steder bygger boligforeninger boliger, der ikke efterspørges af de eksisterende ventelistemedlemmer. Det betyder blot, at boligforeningen tidligt i processen er bevidst herom, så der arbejdes på at skabe en venteliste gennem synliggørelse af de kommende lejeboliger. Som det særligt fremgår af telefoninterviewsne blandt interessegruppen, er de mulige kommende nye lejeboliger mest tænkt som fremtidssikring, og ikke et nuværende behov. Dem som er mest interesseret i nybyggeriet, er vel og mærke personer der allerede har et tilhørsforhold til byen, og altså ikke tilflyttere. En venteliste til nybyggeriet skal derfor i første omgang skabes ud fra borgerne i byen. Her vil lokalrådet og deres store indsats for at skabe opmærksomhed for byggeriet uden tvivl være en stor hjælp, såfremt boligforeningen vælger at give sig i kast med at bygge nye attraktive almene lejeboliger målrettet seniorer i Glejbjerg. Afslutningsvis kan det ikke entydigt konkluderes, hvorvidt Holsted Boligforening bør give sig i kast med et nybyggeri i Glejbjerg eller ej. Der er både fordele og ulemper. Vi har forsøgt at stille dem op i nedenstående skema. Det anbefales, at boligforeningen drøfter disse og herudfra tager en endelig beslutning om et muligt alment nybyggeri i Glejbjerg. Fordele ved et alment nybyggeri i Glejbjerg - Ikke faldende, men nogenlunde stabilt indbyggertal i Glejbjerg - Fordelagtig placering ved motorvej - Aktiv og engageret Lokalråd og befolkning - Gode indkøbsmuligheder (Brugsen) - Samlingslokaler (Brugsen og Plejehjemmet) - Relativ billig byggegrund - Der eksisterer i forvejen en interessegruppe - Nye lejeboliger kan sætte gang i boligrotationen og skabe vækst - Driftsmæssige fordele ved allerede at have afdeling i byen - Generelt lav fraflytningsprocent i seniorboliger - En markedsmulighed hvor aktuelle boligudbud < efterspørgslen efter 3-rums boliger (og 4-rum) Ulemper ved et alment nybyggeri i Glejbjerg - Begrænsede muligheder for offentlig transport i Glejberg - Nuværende venteliste vil ikke bo i byen - Lang liggetid på ejerboliger (vigtig barriere da målgruppen er seniorer i ejerboliger) - Interessegruppen ser det primært som en fremtidssikring, ikke et aktuelt behov. Derfor virker antallet på 8 nye boliger umiddelbart for højt - Placeringen ved plejehjemmet er under stærk kritik - Interessegruppen afviser ikke, at de kunne finde på at bo i Varde Bolig Administrations boliger på Ryttervænget i stedet for - Varde Bolig Administration kæmper med at leje deres ud på Ryttervænget - Holsted Boligforening har stadig løbende tomgang - En m 2 pris på 813 er ikke umiddelbart konkurrencedygtig - Interessegruppens efterspørgsel efter relativt store boliger fordyrer nybyggeriet - Udlejningsgrundlaget på sigt er usikkert. Risiko for at målgruppen i højere grad flytter til større byer med bedre offentlige transportmuligheder fremfor at blive i Glejbjerg - Relativt lavt kendskab til den almene boform og Holsted Boligforening hos målgruppen (interessegruppen) 21