LOKALPLAN NR. 233 RØMØ FERIEBY

Transkript

1 LOKALPLAN NR. 233 RØMØ FERIEBY SKÆRBÆK KOMMUNE TEKNISK FORVALTNING NOVEMBER 2003

2 VEJLEDNING Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastsætter bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, stier, veje osv. skal anvendes, placeres og udformes indenfor et bestemt område. Byrådet kan på ethvert tidspunkt beslutte, at udarbejde et lokalplanforslag. Efter planloven skal Byrådet udarbejde en lokalplan: inden større byggeri, anlægsarbejde eller udstykning kan sættes i gang. når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse Formålet med lokalplanpligten er at opnå større sammenhæng i planlægningen og inddrage borgerne heri. Et lokalplanforslag skal derfor offentliggøres i mindst 8 uger. Herefter vurderer Byrådet eventuelle indsigelser og ændringsforslag og vedtager planen endeligt. Lokalplanens retsvirkninger er beskrevet i lokalplanen. Læsevejledning. Lokalplanen består af en redegørelse og lokalplanbestemmelser. I redegørelsen fortælles kort om de eksisterende forhold inden for og omkring lokalplanområdet. Lokalplanens forhold til den øvrige planlægning og lovgivning beskrives også. Lokalplanbestemmelserne er bindende og tinglyses på de ejendomme lokalplanen omfatter. Yderligere oplysninger: Skærbæk Kommune Teknisk Forvaltning Storegade Skærbæk Tlf.:

3 INDHOLD REDEGØRELSE 5 LOKALPLANENS FORMÅL. 5 LOKALPLANOMRÅDET. 7 LOKALPLANOMRÅDETS OMGIVELSER. 8 LOKALPLANENS SAMMENHÆNG MED ANDEN PLANLÆGNING. 9 TILLADELSE FRA ANDEN MYNDIGHED. 11 LOKALPLANENS BESTEMMELSER LOKALPLANENS FORMÅL OMRÅDETS AFGRÆNSNING, OPDELING OG ZONESTATUS OMRÅDETS ANVENDELSE UDSTYKNINGER BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING OG HEGN VEJ-, STI OG PARKERINGSFORHOLD TEKNISKE ANLÆG OPHÆVELSE AF LOKALPLAN. 15 RETSVIRKNINGER. 17 VEDTAGELSE. 17 OFFENTLIGGØRELSE. 17 KORTBILAG KORTBILAG 1: MATRIKELKORT - OMRÅDEAFGRÆNSNING KORTBILAG 2: GRUNDKORT - EKSISTERENDE FORHOLD KORTBILAG 3: PRINCIPSKITSE FOR FREMTIDIGE FORHOLD 3

4 4

5 REDEGØRELSE N LOKALPLAN- OMRÅDE! Oversigtskort. Ej målfast. REDEGØRELSE LOKALPLANENS FORMÅL. Lokalplanen omfatter et ubebygget areal i Havneby, hvor nogle private grundejere ønsker at opføre Rømø Ferieby bestående af 24 ferielejligheder og et fælleshus. Der er allerede søgt og meddelt byggetilladelse til opførelse af fælleshuset samt 8 af ferielejlighederne. Byggetilladelsen er meddelt i henhold til den hidtil gældende lokalplan for området, Lokalplan nr. 217, hvor det kræves, at feriecentre og lignende drives erhvervsmæssigt. Rømø Ferieby vil dermed være omfattet af reglerne i lov om restaurations- og hotelvirksomhed mv. Det betyder, at feriebyen skal drives som et hotel, hvor de enkelte lejligheder skal udgøre overnatningsfaciliteten, mens fællesbygningen skal rumme reception og serveringsfaciliteter. Når feriecentret drives som en selvstændig erhvervsvirksomhed efter reglerne i lov om restaurations- og hotelvirksomhed mv., kan virksomheden få tilladelse til erhvervsmæssig udlejning.

6 REDEGØRELSE Skærbæk Kommune udarbejder for tiden en række nye lokalplaner for de eksisterende feriecentre i området, hvor kravet om erhvervsmæssigt drift ophæves. Årsagen til dette er, at mange ønsker at anvende de enkelte ferielejligheder som egne ferieboliger. Ejerne bag Rømø Ferieby ønsker på tilsvarende måde, at få ophævet kravet for deres ejendom. Hvis feriebyen ikke drives erhvervsmæssigt efter reglerne i reglerne i lov om restaurationsog hotelvirksomhed mv. vil de enkelte lejligheder blive betragtet som ferieboliger efter sommerhusloven. Sommerhusloven gælder nemlig al udlejning af boliger til ferie- og fritidsformål uanset om bebyggelsen ligger i landzone, byzone eller sommerhusområde. Ifølge sommerhuslovens 1, stk. 1 må ejere og brugere af fast ejendom ikke uden tilladelse efter lovens 2 udleje eller fremleje ferieboliger erhvervsmæssigt. Siden sommerhuslovens ikrafttrædelse i 1972 har det været fast praksis, at der som helt overvejende hovedregel ikke tillades erhvervsmæssig udlejning af ferieboliger. Efter sommerhuslovens regler kan der dog ske privat udlejning af 1 eller 2 ferieboliger, som også i et vist omfang benyttes af ejeren selv. Det betragtes nemlig ikke som erhvervsmæssig udlejning, når udlejningen foregår som et supplement til ejerens eget brug af boligen. Hvis udlejning omvendt får et mere professionelt præg, dvs. udlejningen må anses som det væsentligste formål med besiddelsen af boligen, betragtes det som erhvervsmæssig. Hvis feriebyen ikke drives erhvervsmæssigt som hotel, betyder det altså, at en ejer kun må eje en enkelt lejlighed. Det betyder også, at de enkelte ejeres egne benyttelse af lejlighederne ikke må være sekundær i forhold til en eventuel udlejning. Lokalplanen forhindrer dog ikke, at feriebyen kan drives erhvervsmæssigt efter reglerne i lov om restaurations- og hotelvirksomhed mv., såfremt det skulle være ønskeligt. Lokalplanområdet set fra nordvest 6

7 REDEGØRELSE LOKALPLANOMRÅDET. Lokalplanområdet er beliggende i Havneby på den sydlige del af Rømø. Områdets placering er illustreret på oversigtkortet på side 5 og afgrænset som vist på kortbilagene. Lokalplanområdet har et samlet areal på ca. 0,7 ha. Lokalplanområdet henligger som et græs og lyngbevokset klitområde. Den nordligste del af lokalplanområdet er relativt høj beliggende og temmelig kuperet, mens den sydlige del er fladt og lavt beliggende. Det vil være nødvendigt at sikre den sydlige del af lokalplanområdet mod oversvømmelse i forbindelse med stormflod. Stormrådet kan nedsætte eller helt afvise erstatning i tilfælde, hvor bygninger er opført et sted, hvor der er særlig risiko for skader forårsaget af stormflod. Lokalplanen tillader derfor, at den sydligste del af lokalplanområdet hæves til kote 4,30 DNN, således gulvene i lejlighederne kan etableres i kote 4,60 DNN. Model af bebyggelsen fra den konkrete byggesag Det aktuelle feriebyprojekt omfatter som tidligere nævnt 24 ferielejligheder. Ferielejlighederne tænkes opført som dobbelthuse i 1½ etage. De enkelte lejligheder er 113 m 2 og indeholder 6 sengepladser. Fællesbygningen tænkes opført i forlængelse af én af dobbelthusene. Projektet medfører, at området får en bebyggelsesprocent på 38,3. Den gældende lokalplan for området, Lokalplan nr. 217, tillader en bebyggelsesprocent på 50. Dette vil medføre en meget tæt bebyggelse, hvorfor den maksimale tilladte bebyggelsesprocent vil blive reduceret til 40 i nærværende lokalplan. Bygningerne forventes opført med røde teglstensfacader, mørke betontagsten og hvide døre, vinduer og stern mv. I henhold til det konkrete projekt, vil der blive bygget en lille karnap med et stort vinduesparti på hver lejlighed. Der bygges også en udhusbygning på gavlen af hver bygning. Nærværende lokalplan stiller krav om, at de enkelte bygninger skal være ensartede, således feriebyen kommer til at fremstå som en samlet bebyggelse. 7

8 REDEGØRELSE Illustration af bebyggelsen i den konkrete byggesag Lokalplanområdet får vejadgang fra Sønder Frankel via en offentlig parkeringsplads som vist på kortbilag 3. Der må ikke etableres andre vejadgange til området. Der er pålagt en byggelinie langs Sønder Frankel på 20 m fra vejens kørebanemidte med et højdeforskelstillæg på 2 gange forskellen + 1 m til passage. Der er søgt og meddelt dispensation fra byggelinien i forbindelse med den konkrete byggesagsbehandling. Dispensationen fra Sønderjyllands Amts vejvæsen bortfalder, hvis den ikke er udnyttet inden 21. maj Stort set hele lokalplanområdet er registreret som overdrev efter naturbeskyttelseslovens 3. Da lokalplanområdet ligger i byzonen, gælder beskyttelsen kun for ændringer til landbrugsmæssig formål. Registreringen har derfor ingen praktisk betydning for lokalplanens realisering. Servitutter. Den 14. oktober 1940 er der tinglyst en deklaration om strandfredning mv. Servitutten vedrører den hidtil gældende 100 meters strandbeskyttelseslinie. Ejendommen er imidlertid ikke omfattet af den nye 300 meters strandbeskyttelseslinie, som forventes vedtaget snarest. I forbindelse med den endelige vedtagelse af den nye strandbeskyttelseslinie, vil servitutterne vedrørende den gamle strandbeskyttelseslinie blive aflyst. Den 14. september 1979 er der tinglyst et dokument om byggelinier langs Sønder Frankel. Forholdet til byggelinien behandles i lokalplanen. LOKALPLANOMRÅDETS OMGIVELSER. Mod syd grænser lokalplanområdet op til åbne, flade eng- og strandarealer. Mod øst grænser lokalplanområdet op til Feriecenter Rømø Strand og mod nord grænser lokalplanområdet op til Hotel Færgegården. Mod vest er lokalplanområdet afgrænset af hhv. Sønder Frankel samt en parkeringsplads langs Sønder Frankel. 8

9 REDEGØRELSE Lokalplanområdet med Feriecenter Rømø Strand og Hotel Færgegården i baggrunden. LOKALPLANENS SAMMENHÆNG MED ANDEN PLANLÆGNING. Internationale naturbeskyttelsesområder. Mod syd grænser lokalplanområdet direkte op til EF-fuglebeskyttelsesområde, Ramsarområde og EF-habitatområde. I medfør af 6 i Miljøministeriets bekendtgørelse nr. 477 af 7. juni 2003 om administration af de internationale naturbeskyttelsesområder skal planforslag, der kan påvirke et internationalt naturbeskyttelsesområde væsentligt, indeholde en vurdering af forslagets virkninger på det internationale naturbeskyttelsesområder, herunder på områdets naturtyper og levesteder samt de arter, området er udpeget for at bevare. Lokalplanområdet har hidtil været omfattet af en lokalplan, der muliggør den aktuelle bebyggelse. I henhold til 5 i bekendtgørelsen er arealer, for hvilke der fandtes en eksisterende lokalplan på ikrafttrædelsestidspunktet for den første bekendtgørelse (1. november 1998) ikke omfattet af reglerne om konsekvensvurdering og regulering i det hele taget i forhold til områdets status som naturbeskyttelsesområde. Det betyder, at bestemmelserne for det internationale naturbeskyttelsesområde ikke er i strid med vedtagelse og realisering af nærværende lokalplan. 9

10 REDEGØRELSE Kystnær del af byzonen. Lokalplanområdet er beliggende i den kystnære del af byzonen. I medfør af planlovens 16 stk. 4 skal der redegøres for, hvorledes bebyggelse og anlæg i de kystnære dele af byzonen vil påvirke kysten visuelt. Som nævnt ovenfor tillader nærværende lokalplanen en mindre ekstensiv udbygning end den eksisterende lokalplan for området. Dertil kommer, at udbygning af lokalplanområdet vil fremstå som en huludfyldning imellem eksisterende bebyggelse i området. Det er derfor Skærbæk Kommunes vurdering, at lokalplanens bestemmelser ikke har en negativ visuel betydning for kysten. Regionplanen. Lokalplanen er ikke i strid med Sønderjyllands Amts Regionplan , idet lokalplanområdet er udlagt som byzone i regionplanen. I Regionplan er hele Rømø blevet udpeget som værdifuldt kulturmiljø udfra den betragtning, at Rømø er en unik vadehavsø og øsamfund. Når der udarbejdes lokalplan indenfor et værdifuldt kulturmiljø, skal lokalplanbestemmelserne sikre bevaringsværdierne. Realiseringen af det konkrete byggeprojekt, som er beskrevet i nærværende lokalplan, vil medføre en ændring i nærmiljøet omkring lokalplanområdet. Som tidligere beskrevet er projektet imidlertid godkendt i overensstemmelse med gældende amtslig og kommunal planlægning. Nærværende lokalplan medfører alene muligheden for en ændret driftsform, hvilket ikke har nogen betydning for den kulturhistoriske oplevelse af Rømø. Kommuneplanen. Lokalplanområdet er beliggende i kommuneplanens rammeområde 2.C.3, der er udlagt til centerområde med mulighed for etablering af butikker og liberale erhverv samt hotel- og restaurationsvirksomhed, ferielejligheder samt boligbebyggelse. Nærværende lokalplan er således i overensstemmelse med kommuneplanens rammer. Eksisterende lokalplan. I 1978 vedtog Byrådet lokalplan nr. 217 for hele området syd for Vestergade i Havneby. Lokalplanen foreskriver, at området kun må anvendes til offentlige formål eller erhverv som f.eks. butikker, kontorer, hoteller, ferielejligheder, restauranter og klinikker. Der må kun etableres boliger i tilknytning til erhvervsvirksomhederne. I modsætning til den eksisterende lokalplan giver nærværende lokalplan mulighed for, at nye ferielejligheder kan anvendes som ferieboliger efter sommerhusloven. Ved endelig vedtagelse af nærværende lokalplan ophæves og aflyses lokalplan nr. 217 indenfor udstrækningen af lokalplan nr

11 REDEGØRELSE Museumsloven. Haderslev Museum har foretaget en arkivalsk kontrol af området og vurderer på baggrund heraf, at der ikke findes væsentlige bevaringsværdier i form af jordfaste fortidsminder indenfor det berørte område. Såfremt der under anlægsarbejdet påtræffes jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg, skal anlægsarbejdet omgående indstilles og Haderslev Museum adviseres. Byggetilladelse. Der er den 24. september 2002 meddelt byggetilladelse til fælleshuset samt 8 af ferielejlighederne. Byggetilladelsen er gældende i et år efter udstedelsen. Tekniske anlæg. Vandforsyning sker fra Rømø Vandforsyning, som er et offentligt vandforsyningsselskab. Varmeforsyning foregår individuelt, da området ligger udenfor kollektiv varmeforsyningsområde. Miljøforhold. A. Kloakering Lokalplanområdet er omfattet af Skærbæk Kommunes Spildevandsplan Af planens statusdel fremgår det, at lokalplanområdet er spildevandskloakeret. Spildevandet skal således afledes til den kommunale spildevandsledning, mens overfladevandet skal nedsives. B. Jordforurening Der er ikke tinglyst eller registreret affaldsdepoter eller andre former for jordforurening indenfor lokalplanområdet. Såfremt der under anlægsarbejdet konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet straks standses og kommunen underrettes. TILLADELSE FRA ANDEN MYNDIGHED. Som tidligere nævnt kræver den aktuelle bebyggelsesplan dispensation fra byggelinien langs Sønder Frankel. Der er søgt om meddelt dispensation fra Sønderjyllands Amt, men såfremt dispensationen ikke udnyttes inden 21. maj 2004, skal amtets vejafdeling atter ansøges om dispensation. Lokalplanområdet er registreret som overdrev, beskyttet mod tilstandsændringer af naturbeskyttelseslovens 3. I bekendtgørelse nr. 637 af 25. juni 2001 fremgår det af 1, at for overdrev i byzone gælder naturbeskyttelseslovens 3 kun for tilstandsændringer til landbrugsformål. Det betyder, at nærværende lokalplan kan realiseres uden at være i konflikt med naturbeskyttelseslovens 3. 11

12 REDEGØRELSE 12

13 BESTEMMELSER SKÆRBÆK KOMMUNE LOKALPLAN NR. 233 Rømø Ferieby I henhold til bestemmelserne i kapitel 5 i lov om planlægning, lov nr. 388 af 6. juni 1991 jf. lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002, fastsættes herved bestemmelser for det i 2 nævnte område. LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. LOKALPLANENS FORMÅL. Lokalplanen har til formål: - at udlægge området til ferie- og fritidsformål i form af ferieboliger samt diverse fællesfaciliteter, - at ændre områdets status, således at det ikke længere er et krav, at området anvendes erhvervsmæssigt, 2. OMRÅDETS AFGRÆNSNING, OPDELING OG ZONESTATUS Lokalplanområdet er afgrænset som vist på kortbilagene og omfatter matrikelnummer 161, Kirkeby, Rømø, samt alle parceller, der efter den 2. juli 2003 udstykkes fra nævnte ejendom OMRÅDETS ANVENDELSE Lokalplanområdet må kun anvendes til feriecenter efter reglerne i lov om restaurations- og hotelvirksomhed mv. eller som ferieboliger efter reglerne i sommerhusloven Der må opføres ferieboliger/lejligheder samt de for feriebyen nødvendige bygninger til service- og fællesfacililteter Feriehusene i lokalplanområdet kan benyttes til kortere ophold året rundt. 4. UDSTYKNINGER Der må ikke ske yderligere udstykning indenfor lokalplanområdet. 1 Lokalplanområdet er beliggende i byzone

14 BESTEMMELSER 5. BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING Bebyggelsesprocenten for området må ikke overstige Placering af de enkelte bygninger kan ske efter principperne vist på kortbilag Bebyggelsen må ikke opføres med mere end 1,5 etager, og bygningshøjden må ikke overstige 8,5 m målt fra niveauplan, jf. bygningsreglementet Tagets vinkel med det vandrette plan skal være mellem 25 og 45 grader. Taghældningen skal være ens for alle bygningerne i lokalplanområdet Nye bygninger skal placeres med respekt for det eksisterende terræn. Lavtliggende arealer må hæves til kote 4,30 DNN, således bygningerne kan etableres med en gulvkote på 4,60 DNN. Når terrænet hæves i forbindelse med et byggeri, skal terrænet i en afstand af 5 m fra bygningen opfyldes til mindst 30 cm under overkant sokkel. 6. BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN Bygningernes ydervægge skal udføres med røde teglsten. Udhuse, småbygninger, mindre bygningsdele og facadedele kan opføres i træ. Udhuse, småbygninger, mindre bygningsdele og facadedele skal være ens for alle bygningerne Facadedele i træ skal behandles med en hvid farve. Valg af nuance skal være ens for alle bygningerne Der kan anvendes hvide kontrastfarver på mindre bygningsdele som døre, vinduer, stern, udhæng og lignende. Valg af nuance på mindre bygningsdele skal være ens på alle bygningerne Alle bygningernes tage skal udføres som saddeltage og belægges med mørke ikkereflekterende materialer. Valg af tagdækning skal være ens for alle bygningerne Der kan opsættes skilte på bygningerne, hvis de tilpasses bygningernes udseende og ikke virker dominerende. Fritstående skilte skal forud godkendes af Skærbæk Kommune. Indefra belyste skilte må ikke forefindes. 7. UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING OG HEGN Ubebyggede arealer skal så vidt muligt henligge med den naturlige vegetation og kun mindre arealer må beplantes, tilsås eller befæstes Hegn i både naboskel og vejskel må kun etableres som levende hegn. Hegn mod vej, plads og sti skal plantes 0,3 meter indenfor skel Der må kun etableres raftehegn og lignende i op til 1,20 m s højde i umiddelbar tilknytning til bygningerne Der må ikke etableres hegn eller hække mellem de enkelte bygninger. 14

15 BESTEMMELSER 7.5. De ubebyggede arealer må ikke benyttes til henstilling af campingvogne, både, uindregistreret køretøjer og lignende. 8. VEJ-, STI OG PARKERINGSFORHOLD Adgang til lokalplanområdet sker via overkørsel fra Sønder Frankel / parkeringsplads, se kortbilag Interne veje og stier i lokalplanområdet skal udlægges i hhv. 5 og 3 meter bredde og kan placeres i princippet som vist på kortbilag 3. Vejen skal anlægges og opretholdes i en bredde på minimum 3 meter Der skal udlægges areal til minimum 1,5 parkeringsplads pr. lejlighed. 9. TEKNISKE ANLÆG Alle ledningsanlæg skal udføres som jordkabler Antenner, paraboler og lignende må ikke i størrelse, ydre fremtræden og placering på bygninger virke visuelt skæmmende. 10. OPHÆVELSE AF LOKALPLAN Ved endelige vedtagelse af denne lokalplan ophæves Lokalplan nr. 217, vedtaget af Skærbæk Kommunalbestyrelse den 9. november 1978, indenfor det område der er omfattet af lokalplan nr

16 BESTEMMELSER 16

17 BESTEMMELSER RETSVIRKNINGER. Når lokalplanen er endelig vedtaget og offentlig bekendtgjort, gælder følgende retsvirkninger: Ændret brug, bebyggelse eller udstykning må ikke stride mod lokalplanen. Lovlig brug af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Grundejerne og brugerne har ikke pligt til at gennemføre lokalplanen. Lokalplanen fortrænger private byggeservitutter og andre tilstandservitutter, der strider mod planen. Byrådet kan dispensere fra lokalplanen, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. Hvis der skal ske væsentlige afvigelser fra planen, er det nødvendigt at lave en ny lokalplan. Byrådet kan ekspropriere, hvis det er af væsentlig betydning for planens gennemførelse. Hvis en ejendom, som er udlagt til offentlig formål, ikke kan bruges på en økonomiske rimelig måde, kan ejeren kræve, at kommunen overtager den. Hvis lokalplanens bestemmelser om bevaring af bebyggelse medfører, at ejeren ikke kan bruge ejendommen på en økonomisk rimelig måde, kan han kræve, at kommunen overtager den. VEDTAGELSE. Lokalplanen er endelig vedtaget af Skærbæk Byråd den 13. november 2003 efter reglerne i planloven. Svend Ole Gammelgård borgmester Niels Brix Andersen kommunaldirektør OFFENTLIGGØRELSE. Lokalplanen er offentlig bekendtgjort den 18. november 2003 fra hvilken dato planen har retsvirkning. 17

18

19

20

21

22

23