VURDERINGSRAPPORT - ANDELSBOLIGEJENDOMME

Transkript

1 Sag Dato VURDERINGSRAPPORT - ANDELSBOLIGEJENDOMME VURDERING AF EJENDOMMEN: MATR.NR.: BELIGGENDE: 859 Udenbys Klædebo Kvarter, København Bragesgade 1 & Nørrebrogade 206, 2200 København N Københavnsvej 2-4, 3400 Hillerød, Tlf. nr , erhverv@place2live.dk, Web:

2 INDHOLDSFORTEGNELSE INDLEDNING... 3 RESUME... 3 OPLYSNINGER... 4 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK... 6 GENEREL BESKRIVELSE... 8 BESIGTIGELSE... 8 VÆRDIANSÆTTELSE PLANFORHOLD/OFFENTLIGE FORHOLD DRIFTSUDGIFTER HABILITET/UNDERSKRIFT /14

3 INDLEDNING Denne vurderingsrapport er udarbejdet i overensstemmelse med de principper, som er fastsat af Dansk Ejendomsmæglerforening for vurdering af andelsboligejendomme. Dette betyder bl.a., at den er vurderet som udlejningsejendom, og som om den aldrig har været andet. Ejendommen er vurderet efter samme principper, der anvendes når en sådan ejendom skal sælges til en investor/køber. RESUME Ejendommens kontante handelsværdi: ca Svarende til ca pr. m² Startforrentning for en investor: ca. 2,5 % 3/14

4 OPLYSNINGER REKVIRENT: A/B Bragesgade 1 & Nørrebrogade 206 v/ Formand Mette Munch Madsen Nørrebrogade 206, 1. th København N BELIGGENHED: Bragesgade 1 & Nørrebrogade København N EJER: MATR. NR.: TEMA/FORMÅL: DEFINITION AF HANDELSVÆRDI: A/B Nørrebrag iflg. tingbogen. 859 Udenbys Klædebo Kvarter, København Vurdering og fastsættelse af ejendommens kontante handelsværdi som værende en udlejningsejendom. Markedsværdi er den vurderede sum, for hvilken en ejendom skal kunne omsættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel, mellem gensidige uvildige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. 4/14

5 DOKUMENTER: Vi har modtaget: Ejendomsskattebillet Ejendomsvurdering 2012 Faktura fra Willis pr Årsregning fra fjernevarme fra Hofor Årsregning fra vand og spildevand fra Hofor Årsopgørelse fra Dong Tilstandsrapport pr Energimærke pr Vedtægter for andelsforeningen Årsrapport 2014/2015 for andelsforeningen Årsrapport 2015/2016 for andelsforeningen Budgetrapport 2015/2016 Budgetrapport 2016/2017 Årsberetning 2015 Vedligeholdelsesrapport pr Referat af generalforsamling af d Referat af generalforsamling af d Referat af bestyrelsesmøde af d , d , d , d , d , d , d og d Forsikringsoplysninger fra Alka af Råbalance pr Opgørelse af skattepligtig indkomst for indkomståret 2014 Mail af Projektbeskrivelser + bilagsregistrering Nævneværdige forbedringer Vi har rekvireret: Tingbogsattest af d Ejendomsskat fra OIS 2017 BBR-Meddelelse af d Ejendomsvurdering 2016 Udskrift fra Arealinformation vedr. jordforurening BILAG: 1 Markedsværdi DCF-metode 2 Anslået driftsbudget 2014/ Beregning af henlæggelser 4 Beregning af husleje 5 Forbedringer 6 Driftsudgifter 5/14

6 EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED: Adresse: Bragesgade 1 & Nørrebrogade København N Matr.nr.: 859 Udenbys Klædebo Kvarter, København AREALER JF. BBR-MEDDELELSE Grundareal: 591 m² - Heraf vej 0 m² Bygning 1: Bebygget areal: 287 m² Erhvervsareal: 361 m² Boligareal: m² Tagetage: 212 m² Heraf udnyttet 212 m² Kælder: 292 m² Samlet etageareal: m² Ovennævnte arealer baserer sig på oplysninger fra BBR-meddelelse. Der er ikke foretaget fysisk opmåling af ejendommen, hvorfor arealerne forudsættes at være korrekte. Administrator oplyser at der er divergens mellem arealer i BBR-Meddelelse og regnskabet. OFFENTLIG VURDERING: År 2016: Ejendomsværdi: Heraf grundværdi: Ifølge rekvirenten er ejendommen ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD: Ejendommen er forsikret gennem Alka forsikring Police nr /859. Forsikringens dækningsomfang omfatter: Bygningsbrand, bygningsbeskadigelse samt svampeskade mm. Der henvises til ejendommens forsikringspolice for uddybende. 6/14

7 SERVITUTTER: Der er på ejendommen tinglyst i alt 8 servitutter: Servitut nr. 1 Lyst d Servitut nr. 2 Lyst d Servitut nr. 3 Lyst d Servitut nr. 4 Lyst d Servitut nr. 5 Lyst d Servitut nr. 6 Lyst d Servitut nr. 7 Lyst d Servitut nr. 8 Lyst d Dok om vinduer Dok om skure mv. Dok om skure mv. Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv. Dok om byggetilladelse og vilkår herfor mv. Dok om fjernvarme mv. Dok om fjernelse af gavlisolering ifm. evt. bebyggelse af mat. nr udenbys klædebo kvarter Isolering af gavl Såfremt én eller flere af ovenstående byrder måtte være særligt belastende for ejendommen, er der ikke taget hensyn hertil i nærværende vurdering, idet place2live Erhverv ikke har været i besiddelse af de tinglyste servitutter. 7/14

8 GENEREL BESKRIVELSE Ejendommen er opført i 1877 og anvendes til beboelse, med 19 lejligheder samt 3 erhvervslejemål i stueplan og dele af kælderen. Ejendommen består af 2 opgange med 2 hovedtrapper og 2 bagtrapper. Der er mod gården 1 nedgang til kælderen som er ny renoveret. Ejendommen er en enkeltstående hjørneejendom med fritstående gavle. Ejendommens kælder benyttes til erhverv, vaskerum og varme central. Spidsloftet over taglejlighederne benyttes til pulterrum. BESIGTIGELSE Da denne vurdering er en revurdering, er ejendommen ikke besigtiget efter sidste vurderingsdato den , kl Ejendommen blev fremvist af formand for A/B Bragesgade 1 & Nørrebrogade, Mette Munch Madsen, som ligeledes besvarede diverse spørgsmål vedr. denne. I den forbindelse bekræftede bestyrelsesmedlemmet, at de besigtigede lejligheder var repræsentative i forhold til stand og størrelse mv., som vurderingsgrundlag af ejendommens øvrige lejligheders stand, størrelse mv. De 2 besigtigede lejligheder indeholdt begge, entre, stue, nyere køkken med spiseplads, soveværelse og toilet. Den ene lejlighed havde et nyere toilet med bad, mens den anden bare havde toilet. 8/14

9 Desuden blev gårdanlægget, hovedtrapperne, loftrum samt kælderen besigtiget. 9/14

10 VÆRDIANSÆTTELSE: På grundlag af de foreliggende oplysninger, de nævnte forudsætninger, den foretagne besigtigelse, diverse beregninger og ud fra mit indgående kendskab til prisniveauet i området, vil jeg efter mit bedste skøn ansætte den samlede ejendoms kontante handelsværdi til ca KOMMENTARER TIL VÆRDIANSÆTTELSEN: Ejendommen er i lejeretlig forstand omfattet af reglerne i Boligreguleringsloven 5, stk. 1 omkring omkostningsbestemt husleje. Ejendommen indeholder boliger, i alt 19 lejligheder (19 beboelseslejligheder). I den forbindelse kan ejendommen ikke fritages for reglerne i boligreguleringsloven vedr. omkostningsbestemt husleje. Den omkostningsbestemte leje, som ville være gældende såfremt ejendommen i dag havde status som udlejningsejendom, er forsøgt konstrueret, den årlige lejeindtægt for boliglejemålene er beregnet til ca. 761 pr. m², ekskl. afsættelser til indvendig vedligeholdelse. Den kontante handelspris på ejendommen svarer til ca pr. m² Ejendommen er vurderet ud fra en mulig årlig lejeindtægt på ,-, hvilket efter vores bedste skøn ville være den maksimale lejeindtægt der lovligt ville kunne opnås hvis ejendommen var en udlejningsejendom. (Se bilag 4) Den anvendte leje vurderes at være på niveau med en realistisk opnåelig leje i området i en ejendom med følgende lejevilkår: Lejerne har den indvendige vedligeholdelse jf. lejelovens 20 og 22, stk. 2. Udover lejen betales til lejlighedens udgifter til varme, vandforbrug og vandafledning samt el og bidrag til fællesantenne. Ovennævnte værdiansættelse vil svare til en startforrentning for en investor på 2,5 % (Se bilag 1) Ejendommen er vurderet med en lav startforrentningen (investors udbytte af investeringen), dog er ejendommens pris pr. m² markedssvarende, og i tråd med den markedssituation der er på vurderingstidspunktet for denne type ejendom i det pågældende område. Det forudsættes at der i ejendommen er et lejepotentiale såfremt den var en udlejningsejendom. Ejer ville i så fald over en årrække kunne hæve lejen via 5,2. Den vurderede pris er den pris jeg med kendskab til markedet vil vurdere, at ejendommen kan sælges til indenfor en normal periode og til uvildig tredjemand. Der er i den forbindelse ikke tale om en særlig forsigtig prissætning ligesom der heller ikke er tale om en optimistisk prissætning. 10/14

11 FORUDSÆTNINGER/FORBEHOLD: Ejendommens værdi er fastsat pr. d I henhold til bestemmelserne for vurdering af en andelsboligforeningsejendom, skal denne vurderes med en ledig lejlighed til køber. Det vurderes i nærværende vurderingsforretning, at en ledig lejlighed ikke vil have indflydelse på prisen. Der er derfor i vurderingsforretningen ikke fastsat en ledig lejlighed. Der er i denne vurdering medregnet lejeindtægter for gavlreklame i 3 år, garage`/kælder udlejning samt vaskeriindtægter udover lejeindtægten, idet det er valuarens opfattelse, at ejendommen, som udlejningsejendom, stadig ville kunne oppebære disse indtægter. Idet vurderings formål alene er at fastsætte den kontante handelsværdi i henhold til 5 i Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber indgår salgsopstilling og provenuberegning ikke som bilag til nærværende vurdering. Ejendommens indestående panthæftelser fremgår ikke af vurderingen, idet disse er uden for nogen form for indflydelse på en kontant værdifastsættelse. Ved opgørelse af foreningens formue skal eventuelle indestående prioritetsgæld opgøres til kursværdi. Der er i denne beregning ikke medtaget beregning på udnyttelse af loftrummet. Det har ved denne vurdering kun været muligt at få oplysninger om evt. forbedringer af ejendommen fra 2012 og frem, der er derfor ikke medtaget nogle forbedringsbeløb i denne vurdering af ældre dato. Det forudsættes at alle forbedringer/ renoveringer er lovligt udført og færdigmeldt. Det er en forudsætning for denne vurdering at en tilstandsrapport ikke vil give anledning til særlige bemærkninger, Det er en forudsætning for denne vurdering at bebyggelsen er lovligt opført, indrettet og benyttet, Det er en forudsætning for denne vurdering at ejendommen kan forsikres til sædvanlig præmie, herunder mod angreb af svamp og insekter samt med rørskadeforsikring, Det er en forudsætning for denne vurdering at der ikke verserer sager eller er udstedt påbud, der vedrører ejendommen, Da ejendomsdatarapporten ikke foreligger på vurderingsdagen, forudsættes det at den ikke giver anledning til bemærkninger, herunder vedrørende miljøforhold og evt. forurenet jordareal m.v., 11/14

12 PLANFORHOLD/OFFENTLIGE FORHOLD: Zonestatus: Byzone Lokalplan/kommuneplan: Kommuneplan, rammedel nr Vand: Kloakforhold: Varme: Alment forsyningsanlæg (Tidligere offentligt) Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg Fjernvarme Jordforurening: Ejendommen er ifølge Arealinformation registreret som forurenet på vidensniveau 1. En forurening på vidensniveau 1 betyder, at man fra miljømyndighedernes side har mistanke om, at der kan forefindes forurening på ejendommen. Kontakt evt. ejendomsmægleren for yderligere informationer. 12/14

13 BOLIGAFGIFT/LEJEINDTÆGTER Boligafgift andele bolig Boligafgift andele erhverv Lejeindtægter erhverv Lejeindtægter kælder og loft Vaskeri Gavlreklame Indtægter i alt, anslået DRIFTSUDGIFTER, anslåede Skatter og afgifter i alt ,35 Forsikringer og abonnementer i alt Renholdelse i alt Varme og vand i alt El og gas i alt Diverse udgifter i alt Administration i alt Udvendig vedligeholdelse i alt Driftsudgifter i alt, anslået , , , , , , , ,71 Beløb til administration samt udvendig vedligeholdelse er ikke faktiske udgifter, men anslået som medgået til disse formål ved ejendommens drift som udlejningsejendom. Der er ikke afsat beløb til indvendig vedligeholdelse, idet disse skal holdes ude af vurderingen i henhold til vejledning fra Dansk Ejendomsmæglerforening. Årsagen hertil er, at indtægter og udgifter ophæver hinanden over tid. I driftsudgifterne indgår ikke beløb til boligernes forbrug af energi, herunder el, vand/vandafledning og varme, der tillige med udgift til antennemodtagelse forudsættes afholdt af brugeren udover lejen. HABILITET / UNDERSKRIFT Habilitet: Denne vurdering er foretaget ud fra mit indgående kendskab til omsætning af denne type ejendomme, og i øvrigt efter skøn og bedste overbevisning. Samtidig erklærer undertegnede, at jeg ikke har personlig tilknytning til ejeren eller parter i sagen, ligesom jeg ikke har personlig interesse i vurderingssummens størrelse. Copyright: Nærværende rapport må kun bruges til det formål den er bestemt til, nemlig at fastlægge 13/14

14 hvilken værdi andelsboligforeningens ejendom har i henhold til 5 i Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt at renoveringsarbejder i henhold til projektoversigten er udført og færdigmeldt. Vurderingsforretningen må ikke uden, skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet, eller i øvrigt gengives helt eller delvist. Tilsendt: Vurderingen, er udfærdiget i 2 eksemplarer. Det ene eksemplar er sendt til administrator Vest Administrationen A/S, Gammel Vartorv Vej 20, 2900 Hellerup og det andet eksemplar beror hos vurderingsmanden. Underskrift: København, den Simone Holm Statsaut. Ejendomsmægler & Diplom Valuar, MDE Bredgade 3, 3. sal Københavnsvej 2-4 Vestergade København K 3400 Hillerød 3200 Helsinge Direkte: Mail: sh@place2live.dk 14/14

15 Andelsboligforeningen Bragesgade 1 & Nørrebrogade 206 Forbedringer Årstal Type Pris Forbedringsbeløb Ydelse - Finansiering 7,5 % 2014/2015 Renovering 2015, jf. projekt beskrivelse ,33 50 % forbedring 2012 Fugtsikring af kældervægge med dræn og plader , % forbedring 2012 Efterisolering af gavle , % forbedring 2012 Nye vinduer på tagetagen ,00 66 % forbedring 2012 Kælderrenovering og efterisolering ,00 80 % forbedring 2012 Gårdfornyelse , % forbedring I alt ,33 Driftsudgifter Bilag 5 Bilag 6 Skatter og afgifter i alt = ,35 Forsikringer og abonnementer i alt = ,36 Renholdelse m.v. i alt = ,00 Varme og vand i alt = ,00 El og gas i alt = ,00 Diverse udgifter /indtægter i alt = ,00 Administration 19 x 2500 = ,00 Udvendig vedligeholdelse 18 & 18b 173 x 1276 m² = ,00 I alt = ,71

16 Bilag 2 Bragesgade 1 & Nørrebrogade 206 Boligprocent 2017 Indgangsbeløb for overført forøget kapitalafkast pr. m² A/C:3 Indgangsbeløb 1) + stigning i beboelsesprocenten: I alt + 52,39 % (indeksreg ) + 18 b tillæg for 1996 * 1,5133 (indeksreg ) + 18 b tillæg for 1997 * 1,4836 (indeksreg ) I alt for 2017 Afrundet for 2017 Anslået DRIFTSBUDGET MED X _ UDEN BEBOERREPRÆSENTATION OPLYSNINGER OM EJENDOMMEN Henlæggelse til fornyelse af tekniske installationer pr Kr. Boligernes samlede areal Boligernes samlede vurderingsleje Boligernes samlede fordelingsleje Boligernes samlede fordelingstal Ejendommens samlede areal Boligprocent efter arealfordeling : Boligprocent 1994 Boligprocent ,00 A 1.276,00 B1 0 B2 0 B3 0 B ,00 C 77,95 0 D 77,95 E 14,95 F Overført forøget kapitalafkast pr. m² i 2017: F*1,5239 (indeksreg )= 22,7800 (med 4 decimaler) Beløbet afrundes til nærmeste hele kroner = 23 G Ejendommens ibrugtagningstidspunkt _x_ før jan dec.1969 efter b tillæg _x_ 3*4 1,50, 1 og 1 Budgetlejen fordeles mellem beboelseslejemålene efter areal, vurderingsleje, fordelingsleje eller fordelingstal, B1, B2, B3 eller B4 skal derfor udfyldes afhængigt af det anvendte fordelingsgrundlag, B1 skl dog altid udfyldes. AFSÆTNING TIL VEDLIGEHOLDELSE - BEBOELSE 18 pr. m² 18b 2)3) pr. m² 18b 2)4) pr. m² 22, pr. m² 58,95 46,45 29,00 58,95 46,45 29,00 30,89 24,34 15,19 6,05 1,51 5,93 1,48 89,84 82,77 44, ,00 1) 18: 44,00 ( for ejendomme, som er taget i brug før 1964) eller 37 (for ejendomme, som er taget i brug efter 1. januar 1964) + (Henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer pr (A) : Boligernes samlede areal (B1) : 3 * Boligprocent 1995 (D)). 18B: 27,50 + (henlæggelser til fornyelse af tekniske installationer pr (A) : Boligernes samlede areal (B1) : 3* Boligprocent 1995 (D)) + 4,00 eller 1,50). 2) Der foretages alene afsætning på kontoen for ejendomme taget i brug før ) Hvis vedligeholdelsesfordelingen svarer til den nugældende lejelovs 20 afsættes 4,00 pr. m² i hvert af årene ) Hvis fordelingen derimod svarer til den tidligere gældende lejelovs 20 afsættes 1,50 pr. m² i 1995 og 1,00 i hvert af årene 1996 og UDGIFTERNE - DRIFTSUDGIFTER

17 Seneste budget 2015/2016 regnskab Bemærkninger 1. Skatter og afgifter: Grundskyld til kommunen Afgift for vandforbrug, afløb m.m ,60 Skattebillet 2017 Renovation Dækningsafgift Kloakbidrag/rensningsanlæg Rottebekæmpelse Fejning af røgrør Afaldsgebyr Gade-og vejbidrag 444,61 552, ,25 Skattebillet 2017 Skattebillet 2017 Skattebillet 2017 Skorstensfejningsafgift Renhold fortov a-gade 1.615, ,30 Skattebillet 2017 Skattebillet 2017 Skatter og afgifter i alt 2. Forsikringer og abonnementer: ,35 Forsikringer (ejendommen) Hus- og grundejerforsikring ,00 Regnskab 2015/2016 Arbejdsskabeforsikring Glasforsikring 1.919,00 Regnskab 2015/2016 Falck Elevatorservice Brandpræventivt tilsyn 1.460,36 Skattebillet 2017 Forsikringer og abonnementer i alt 3. Renholdelse m.v ,36 Vicevært og service Trappevask, vinduespudsning, m.v ,00 Anslået Hovedrengøring Grafitti afrensning Snerydning Renholdelse m.v. i alt 4. Varme og vand: ,00 Varmeregnskab Fælles vand ,00 Regnskab 2015/2016 Vand ,00 Regnskab 2015/2016 Varme og vand i alt 5. El og gas m.v.: ,00 El, herunder el.forbrug til varmecentral ,00 Budget 2016/2017 El og gas i alt ,00 6. Diverse udgifter/indtægter: Fælles gårdanlæg Gårdlaug Varmelaug Vaskeriomkostninger ,00 Regnskab 2015/2016 Drift af maskiner

18 Diverse udgifter/indtægter i alt I alt Afkast: 1. Ejendommens værdi ved 15. alm. vurdering Kr Afkast: 7 % heraf 2. Overført forøget kapitalafkast i henhold til ML 9, stk 7. C*G , , , ,00 Anslået Tidligere forbedringer ,33 Bilag 5 Afkast i alt ,33 Udgifter i alt ,04 Boligernes andel i budgettets udgifter: Seneste budget: %... Administration 23 i alt Budgetleje i alt for boligerne 2017 budget: 77,95 E % , , , normtal H Senest varslet/godkendt gudgetleje Forhøjelse Budgetlejen fordeles efter: _x m² areal B1, vurderingsleje B2, fordelingsleje B3, fordelingstal B4 Fordelingsfaktor: H:B1/B2/B3/B4 588,2441 (med 4 decimaler) pr. _x m² areal, pr. vurderingskrone; pr. fordelingslejekrone, pr. fordelingstal Bilag 3 - Beregning til henlæggelser pris pr. stk/kvm stk/kvm Porttele foner 19, ,00 Komfurer 22, ,00 Køleskabe 22, ,00 Centralvar me 1.637,00 590,00 Fælles antenne 1-5 5, ,00 Henlæggelse% Henlæggelse 10, ,00 8, ,00 8, ,00 4, ,50 10,

19 Fælles antenne , ,00 10, ,50 I alt ,00 Bilag 4 - Beregning af husleje Boliger - Samlet 1276 m² 1276 m² a ,47 Erhverv - Samlet 267 m² 267 m² a ,00 Kælder og loft, garager 94 m² a 25, ,00 Gavl ,00 Vaskeri ,00 I alt bolig I alt erhverv , ,00 I alt ,47

20 Bilag 1 Bragesgade 1 & Nørrebrogade 206 År Terminalår Forrentningskrav % 2,50 Inflation % 2,00 Diskonteringsrente % 4,50 0,96 0,92 0,88 0,84 0,80 0,77 0,73 0,70 0,67 0,64 Forrentning deposita % 0,5 Måneders deposita 3,00 Administration % 0,00 Leje bolig Leje erhverv Leje kælder og loft Leje vaskeri Gavlreklame Anden indtægt Lejerbetalte henlæggelser til tekn. installationer Forrentning deposita Bruttoleje Driftsudgifter Ejendommens andel af varme etc. ved tomgang Administration (2500 kr x 23 lejemål.) Udvendig vedligeholdelse - 18 og 18B Udskiftning af tekniske installationer Udgifter i alt Driftsresultat / cash flow DCF-metode NV årlig cash flow NV cash flows NV terminalværdi Markedsværdi DCF-metode AFKAST Værdi Handelsomkostninger, anslået ,6% Refusion, deposita, anslået I alt mdr. depositum Lejeindtægter Driftsudgifter Driftsoverskud Afkast (1. år) 0, ,