1 København, den 6. maj 2011 KENDELSE Klagerne ctr. Kaas & Marksø ApS v/ Advokatfirmaet Erritzøe Dronningens Tværgade 7 1302 København K Nævnet har modtaget klagen den 15. september 2010. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har indføjet en klausul i købsaftalen som klagerne ikke havde accepteret eller var bekendt med, og derfor skal erstatte de udgifter, klagerne har haft som følge af denne klausul. Klagen angår videre spørgsmålet om, hvorvidt indklagede har undladt at følge op på interesserede købere til klagernes ejerlejlighed, og dermed ikke varetaget klagernes interesser på tilstrækkelig vis. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejerlejlighed og indgik derfor formidlingsaftale med indklagede. Formidlingsaftalen, der er udateret, er udskrevet den 24. september
2 2007, og der er udarbejdet salgsbudget samme dato. Det fremgår af formidlingsaftalen, at indklagede har vurderet kontantprisen på ejerlejligheden til 8.000.000 kr., og at udbudsprisen efter aftale med sælger er fastsat til 8.350.000 kr. Indklagedes vederlag var aftalt til 145.000 kr. Det fremgår af sagen, at formidlingsaftalen udløb efter 6 måneder, uden at ejerlejligheden var blevet solgt. Den 6. maj 2008 indgik parterne en ny formidlingsaftale for tre måneder. Udbudsprisen blev aftalt til 7.975.000 kr. og indklagedes vederlag til 92.500 kr. Også denne aftale udløb, uden at ejerlejligheden var blevet solgt. Den 10. november 2009 udarbejdede indklagede en ny formidlingsaftale og et nyt salgsbudget vedrørende klagernes ejerlejlighed. Den 9. december 2009 skrev indklagede i en e-mail til klagerne blandt andet: Jeg har set på dokumenterne omkring salær, udbudspriser og salgspriser osv I vores gamle aftale havde vi et salær på kr. 145.000, med mulighed for reduktion hvis salgsprisen bliver lavere end vores vurdering dog min. Kr. 90.000 Jeg har denne gang tilbudt et salær på kr. 90.000 inkl. div. omkostninger og uden startbetaling på ca. kr. 10.000 som vi næsten altid aftaler som markedet er nu. Udbudsprisen er efter fælles aftale sat til kr. 6.450.000 hvilket er det samme som lejligheden på 4 sal uden bopælspligt var udbudt til den blev solgt for kr. 5.900.000. Jeg har derfor vurderet at jeres vil kunne sælges for omkring 6 mill. Forhåbentligt for lidt mere. Hvis lejligheden skal sælges væsentligt under kr. 6 mill. kan vi drøfte salæret. Samme dag underskrev klager formidlingsaftale med indklagede om salg af ejerlejligheden. Aftalen var gældende i 6 måneder, og udbudsprisen var aftalt til 6.450.000 kr. Indklagedes vederlag var aftalt således:
3 Den 24. maj 2010 fremkom et købstilbud på ejerlejligheden fra nogle interesserede købere. Tilbuddet var på 5.800.000. Den 25. maj 2010 skrev indklagede til de interesserede købere og oplyste, at han ville drøfte tilbuddet med sælgerne, men at han vurderede, at det var lidt for lavt. Indklagede har oplyst til nævnet, at han efter drøftelse med klagerne meddelte de interesserede købere, at tilbuddet var for lavt, og rådede dem til at komme med et bedre bud og inddrage advokat for at vise deres seriøsitet. Den 3. juni 2010 skrev de interesserede køberes advokat til indklagede og oplyste, at hans klienter var interesserede i at erhverve ejerlejligheden til en kontant købesum på 6.000.000 kr. Købstilbuddet var betinget blandt andet af, at ejerlejligheden var nyistandsat. Den 7. juni 2010 blev der indgået forlængelse af formidlingsaftalen med tre måneder. Det fremgår af sagen, at der udover disse købere, var forhandlinger i gang med den køber, som endte med at erhverve ejerlejligheden. Denne køber tilbød 6.100.000 kr. for ejerlejligheden, og dette købstilbud sendte indklagede pr. e-mail til klagerne den 10. juni 2010 sammen med salgsprovenuberegning. Indklagede skrev i sin e-mail blandt andet:
4 I henhold til aftale med [indklagede] fremsender jeg vedhæftet den af [køber] underskrevne købsaftale. Jeg har også vedhæftet et salgsprovenue af dags dato. I købsaftalen beder jeg jer særligt være opmærksomme på punkt 16 købstilbud, som er gældende til og med i morgen kl. 12:00. Såfremt i kan godkende fremsendte skal vi have købsaftalen samt salgsprovenuet retur i underskrevet stand inden kl. 12:00 i morgen. Hvis der er spørgsmål til det fremsendte er i meget velkommen til, at kontakte os. Det fremgår af sagen, at klagerne accepterede købstilbuddet på 6.100.000 kr., og at klagerne i samme forbindelse fik forhandlet indklagedes vederlag ned med 10.000 kr. Det fremgår af købsaftalen, at overtagelsesdagen var aftalt til den 1. august 2010. Det fremgik videre af købsaftalens individuelle vilkår pkt. 16: Følgende er aftalt og accepteret af køber og sælger: [ ] Købstilbud: Nærværende købstilbud er fra købers side gældende til fredag den 11. juni 2010 kl. 12:00 hvorefter det bortfalder såfremt KAAS & Marksø ikke har modtaget en af sælger underskrevet købsaftale inden da. [ ] Lejligheden har været udlejet: Køber er gjort opmærksom på, at lejligheden er udlejet og lejemålet ophører den 31. juli 2010. Sælger indhenter lejeres underskrift på at der intet mellemværende er mellem sælger og lejer samt dokumenterer at lejemålet ophører pr. 31. juli 2010. Det er aftalt at lejligheden på overtagelsesdagn afleveres nyistandsat, det vil sige at alle malbare vægge er nymalet i farven hvid, hvilket tillige gælder lofter og at trægulve afleveres så de fremtræder uden skjolder og pletter med en ensartet overflade / nybehandlede. Alle arbejder skal udføres i samme høje standard som lejligheden oprindeligt er udført i. Klagerne har til nævnet oplyst, at de efterfølgende blev opmærksomme på, at lejeren først fraflyttede lejemålet med udgangen af august måned 2010. Overtagelsesdagen blev derfor rykket en måned, og klagerne måtte give køberen et
5 yderligere prisafslag på 63.000 kr. Den 26. juni 2010 skrev de interesserede købere, som ikke havde købt ejerlejligheden til klagerne: Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Klagerne har haft ejerlejligheden til salg i 2 omgange, og første gang var der stort set ingen aktivitet. Udbudsprisen har været aftalt med indklagede. Indklagede har hele tiden vidst, at ejerlejligheden var udlejet. Indklagede aftalte fremvisninger med lejeren, og i starten havde indklagede også nøgle til ejerlejligheden. Det fungerede fint indtil en dag, hvor indklagede låste sig ind i ejerlejligheden uden forudgående aftale med lejeren. Herefter havde indklagede ikke nøgle. Dette kan bekræftes af klagernes lejer. Indklagede gennemgik ikke købsaftalen med klagerne. Havde klagerne vidst, hvad indklagede havde indføjet i købsaftalen om overtagelse og fuldstændig istandsættelse, havde klagerne aldrig accepteret ordlyden. Klagerne har aldrig stillet i udsigt, at ejerlejligheden ville være fuldstændig istandsat ved salg, og indklagede burde ikke skrive dette i købsaftalen uden forudgående aftale med klagerne herom, heller ikke selvom det måtte være et sædvanligt vilkår mellem lejer og udlejer. Indklagede har aldrig opfordret klagerne til særligt at gennemgå købsaftalens pkt. 16, og indklagede har heller aldrig bedt klagerne om at få en kopi af lejeaftalen. Indklagedes frase i købsaftalen har bevirket, at klagerne har været nødsaget til at skubbe overtagelsesdagen en måned, og klagerne har måttet give køber et ekstra
6 afslag på 63.000 kr. Desuden har det betydet, at klagerne har betalt for maling af ejerlejligheden og slibning/lakering af gulve. Klagerne har ikke over for indklagede givet udtryk for, at klagerne ikke havde tænkt nærmere over overtagelsesdagen, og at udskydelsen derfor var klagernes egen skyld. Indklagede har forsømt at følge op på interesserede købere. Klagerne er efterfølgende blevet kontaktet af en potentiel køber, som følte sig dårligt behandlet af indklagede. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede har haft klagernes ejerlejlighed til salg i 2 perioder med en pause på ca. et år imellem. Indklagede har hele tiden loyalt arbejdet på at opnå de bedst mulige salgsvilkår for klagerne. Det var klagernes ønske om pris, der medførte en forholdsvis lang salgsperiode, idet denne udbudspris var højere end det, køberne ville betale. Salgsarbejdet var desuden vanskeliggjort af, at lejligheden var udlejet, og lejeren ønskede ikke at medvirke i salgsprocessen. Indklagede havde kun mulighed for at vise lejligheden frem til interesserede købere en gang om ugen, og havde ikke nøgle til lejligheden. Indklagede har forud for hver fremvisning adviseret lejeren, og har overholdt alle aftale med klagerne og lejeren. Indklagede har aldrig set den lejekontrakt, som klagerne havde indgået med lejeren, selvom indklagede et par gange har efterspurgt en kopi heraf. Indklagede afviser klagernes påstand om, at klagerne ikke var bekendt med de vilkår, der stod i købsaftalen. I købsaftalen med køber blev handelsprisen aftalt til 6.100.000 kr. og overtagelsesdagen aftalt til den 1. august. Disse vilkår samt vilkåret om, at ejerlejligheden ville være fuldstændig istandsat, fremgår tydeligt af købsaftalen. Klagerne har selv oplyst indklagede om, at overtagelse den 1. august ville være optimalt for klagerne, idet lejeren på det tidspunkt ville være fraflyttet og ejerlejligheden istandsat. Indklagede sendte købstilbuddet til klagerne den 10. juni 2010, og opfordrede klagerne til at få gennemgået aftalen på indklagedes kontor. Dette ønskede klagerne imidlertid ikke. Klagerne ønskede at drøfte købstilbuddet med deres advokat og deres revisor. Indklagede og klagerne talte i telefon sammen nogle gange om købstilbuddet, herunder vilkåret i punkt 16 om lejers fraflytning og istandsættelse, som indklagede også i fremsendelsen gjorde særskilt opmærksom på. Indklagede og
7 klagerne aftalte også et prisafslag på 10.000 kr. i indklagedes vederlag. Den 15. juni 2010 returnerede klagerne købsaftalen til indklagede i underskrevet stand. Efter at handlen mellem køber og klagerne var indgået, fandt klagerne ud af, at lejeren først ville fraflytte ejerlejligheden den 31. august 2010. Mellem klagernes advokat og købers advokat blev derfor aftalt, at overtagelsesdagen blev flyttet til den 1. september 2010. Dette har klagerne også erkendt over for indklagede. Klagerne har flere gange over for indklagede bedt om, at interesserede købere blev oplyst om, at ejerlejligheden ville blive fuldstændig istandsat. Det er indklagedes opfattelse, at det tab, som klagerne har lidt på grund af, at overtagelsesdagen blev udsat, er forårsaget af klagernes fejlagtige oplysninger om lejerens fraflytning og klagernes utilstrækkelige gennemgang af købsaftalen. Indklagede har modtaget flere købstilbud på klagernes ejerlejlighed, som lå under 6 mill. kr. Disse købstilbud er i samråd med klagerne blevet afvist, og de interesserede købere er opfordret til at komme med bedre bud. Den 24. maj 2010 modtog indklagede et købstilbud på 5.800.000 kr. fra en interesseret køber. Tilbuddet blev afvist af klagerne, hvilket indklagede meddelte den interesserede køber, som derefter fremsatte et nyt købstilbud på 6.000.000 kr. Dette købstilbud blev ligeledes afvist, fordi der var forhandlinger i gang med den senere køber af ejerlejligheden. Indklagede finder den e-mail, som klagerne har fremlagt fra den forsmåede køber, useriøs. Det er nemt at fremkomme med en sådan uforpligtende påstand på et tidspunkt, hvor ejerlejligheden er solgt til anden side. Det fremgår da også af den skriftlige korrespondance i sagen, at denne køber ikke ville betale mere end 6 mill. kr. Nævnet udtaler: Det fremgår af købsaftalen mellem klagerne og køber, at det mellem parterne er aftalt, at ejerlejligheden skal afleveres nyistandsat på overtagelsesdagen. Nævnet finder, at klagerne med deres underskrifter på købsaftalen har accepteret dette vilkår, og kan herefter ikke pålægge indklagede at erstatte klagernes udgifter til istandsættelse. I købsaftalen er overtagelsesdagen aftalt til den 1. august 2010. Nævnet lægger til grund, at klagerne var bekendt med denne dato, eftersom de har underskrevet dokumentet, og finder ikke på det foreliggende grundlag anledning til at bebrejde indklagede, at overtagelsesdatoen efterfølgende måtte ændres på grund af lejerens
8 fraflytning. Nævnet kan herefter ikke pålægge indklagede at betale noget beløb til klagerne i den forbindelse. Indklagede har pligt til at forelægge ethvert købstilbud for klagerne. Der er ikke grundlag for at antage, at indklagede ikke har gjort dette eller i øvrigt har undladt at varetage klagernes interesser i forbindelse med, at der var flere interesserede købere. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand