BOV KOMMUNE Lokalplan 4/79-2 Centerformål i Kollund 2001
Indholdsfortegnelse Indledning Lokalplanens indhold Om lokalplaner l l l Redegørelse 3 Lokalplanens formål 3 Lokalplanens område 3 Hensigten med lokalplanen 4 Lokalplanens forhold til anden planlægning 5 Tilladelser fra andre myndigheder 7 Lokalplanens bestemmelser 9 l.0 Lokalplanens formål 9 2.0 Lokalplanens område og zonestatus 9 3.0 Områdets anvendelse 10 4.0 Udstykning 10 5.0 Veje, stier og parkeringsforhold 10 6.0 Bebyggelsens omfang og placering 11 7.0 Bebyggelsens ydre fremtræden 11 8.0 Ubebyggede arealer 12 9.0 Hegn og beplantning 12 10.0 Terrænregulering 13 11.0 Lednings- og antenneanlæg 13 12.0 Grundejerforening 13 13.0 Forudsætninger for ibrugtagning 13 14.0 Retsvirkninger og dispensationer 14 15.0 Vedtagelsespåtegning 14 Kortbilag nr. l - Lokalplanens afgrænsning Kortbilag nr. 2 - Fremtidige forhold Kortbilag nr. 3 - Lokalplanens udformning Lokalplanen er udarbejdet i et samarbejde mellem Teknik- og Planafdelingen, Bov Kommune og Nellemann Konsulenterne A/S, Århus Udsnit af Kort- og Matrikelstyrelsens kort er gengivet med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse. Kort- og Matrikelstyrelsen 1992/KD 086503
Lokalplan nr. 4/79-2 for et område til centerformål i Kollund Lokalplanens indhold Lokalplanen består af: En indledning, der forklarer, hvad en lokalplan er, og hvilke procedurer der er for en lokalplans udarbejdelse. En redegørelse, der forklarer om planens baggrund, forudsætningerne for planen samt en beskrivelse af intentionerne med planen. Bestemmelser, der fastlægger, hvordan lokalplanområdet må anvendes til anlæg og bebyggelse. Vedtagelsespåtegning, der dokumenterer, at planen er forelagt og vedtaget i Byrådet. En retningsgivende bebyggelsesplan, der er et kortbilag, som knytter sig til lokalplanens bestemmelser og er juridisk bindende for områdets udnyttelse. Et matrikelkort, der afgrænser området i forhold til ejendomsskel. Om lokalplaner En lokalplan er en plan, der gør det muligt for Byrådet at styre udviklingen i et område. Lokalplanen sikrer også, at offentligheden bliver hørt, før der sker større ændringer i et område. Når der er udarbejdet en lokalplan for et område, skal planens intentioner følges af borgere, brugere og byråd, indtil den evt. erstattes af en ny lokalplan med en ny lokalplanprocedure. Planloven bestemmer, at der skal vedtages en lokalplan, inden et større byggeri, anlægsarbejde eller en omfattende nedrivning sættes i gang, eller hvis et område skal overføres fra landzone til byzone. Byrådet kan vedtage en lokalplan, hvis man ønsker et projekt vurderet af offentligheden. Det er formålet med lokalplaner at styre den fremtidige udvikling i et område og at give offentligheden og Byrådet mulighed
for at vurdere konkrete projekter i sammenhæng med planlægningen som helhed. En lokalplan medfører ingen handlepligt, derfor vil allerede lovligt eksisterende virksomheder og anden lovlig anvendelse kunne fortsætte uforandret, også efter lokalplanens vedtagelse.
Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen omfatter et areal i Kollund, der tidligere har været anvendt til badehotel. Arealet har en unik beliggenhed på den sydvendte skråning ved Flensborg Fjord og omfattes i dag af lokalplan 4/79 for Molevejområdet i Kollund. I lokalplan 4/79 er arealet udlagt til erhvervsformål som hotel, restaurationsvirksomhed og vandrerhjem samt boliger. I de seneste år har der ikke været drevet hotel eller anden virksomhed på grunden, bygningerne står tomme og er efterhånden i så dårlig stand, at de bør nedrives. I foråret 2001 er grunden blevet solgt, og den nye ejer ønsker at nedrive de eksisterende bygninger og opføre en ny administrationsbygning med ca. 20 medarbejdere på arealet. Bov Kommune er blevet præsenteret for et skitseprojekt og er indstillet på at tillade den ændrede anvendelse af området, bl.a. fordi en administrationsbygning som den påtænkte vil kunne indpasses i området funktioner og det omgivende landskab. Lokalplanen skal i forlængelse heraf sikre, at områdets kan anvendes til centerfomål som lettere ikke forurenende erhverv f.eks. administration o. lign. samt boliger. Samtidig skal lokalplanen redegøre for, at en ny bebyggelse kan indpasses i kystlandskabet og omgivelserne i øvrigt på en overbevisende måde. Lokalplanens område Områdets afgrænsning Zoneforhold Lokalplanen omfatter et ca. 17.600 m 2 stort område. Området ligger i Kollund ved Flensborg Fjord og omkranses mod nord, øst og vest af fredskov. Mod syd grænser området op til Molevej, der løber langs Flensborg Fjord. Bag arealet med fredskov ligger et område med blandet bolig og erhverv. Lokalplanområdet ligger i kystnær byzone og byggeri med denne beliggenhed vil få væsentlig indflydelse på kystlandskabet langs Flensborg Fjord. Ifølge planloven skal lokalplanens derfor redegøre for bebyggelsens sammenspil med kystlandskabet og omgivelserne i øvrigt.
Kystlandskabet ved Kollund Bebyggelse Veje og trafik Kystlandskabet ved Kollund er unikt med stejle sydvendte skråninger ned til Flensborg Fjord. Mange steder er skråningen bevokset med høje slanke bøgetræer i fint samspil med solitært beliggende herskabsvillaer fra århundredeskiftet. Begge dele understreger landskabets dramatik og danner samtidig en flot overgang til fjorden. I området findes et bygningskompleks - det tidligere badehotel - tre beboelsesbygninger samt to mindre bygninger. Alle bygninger er i dårlig stand og forudsættes nedrevet. Bygningerne vil ikke kunne genopføres. Desuden findes der en bolig, der har vejadgang fra Molevej,. Områdets har vejadgang fra Skovbakken nord for ejendommen. Hensigten med lokalplanen Hensigten med lokalplanen er at åbne mulighed for at opføre bebyggelse i 2 1 A etage og samtidig sikre, at ny bebyggelse får et omfang og en udformning, der er indpasset i det unikke landskab ved Flensborg Fjord. I det følgende beskrives lokalplanens indhold: Områdets anvendelse Vejadgang og parkering Bebyggelsens indvirkning på omgivelserne og kystlandskabet Området udlægges til centerformål som lettere ikke-forurenende erhverv f.eks. IT-virksomheder, administration mv. samt boliger f.eks. ferie- eller ejerlejligheder. Tilkørsel til området sker ad den nuværende vejadgang fra Skovbakken. De eksisterende vejadgange til matrikel nr. 34 og matrikel nr. 356 opretholdes. For at fastholde grundens karakter aflysning i skoven, koncentreres parkeringen i et fælles parkeringsanlæg med plads til ca. 25 p-pladser. Placeringen i kystnær byzone stiller særlige krav til bebyggelsens omfang og placering. Som nævnt kræver planloven, at der redegøres for bebyggelsens samspil med omgivelserne. Hvis bebyggelsen i højde og volumen afviger væsentligt fra den omgivende bebyggelse i området, kræves der endvidere en begrundelse herfor. For at sikre at bebyggelsen i området er tilpasset omgivelserne - især kystlandskabet - udlægger lokalplanen tre byggefelter, som den nye bebyggelse skal holdes indenfor. Byggefelterne indskrænker omfanget af det bebyggede areal i forhold til lokalplan 4/79. Til gengæld åbnes der mulighed for at bygge i 2 1 A etage samt delvis udnyttelig parterre-etage med en maksimal højde på
15 m. Begrundelsen for den øgede bygningshøjde er, at bygningen pga. placeringen på det stejle terræn og de omkransende høje bøgetræer kan tilpasses landskabet og områdets bebyggelse i øvrigt. Som det kan ses på illustrationen på side 4 vil bygningen ikke rage op over horisonten mod nord. Desuden udlægges et byggefelt for den eksisterende bolig på matrikel nr. 356. Bebyggelsesprocent Bebyggelsens arkitektur og materialer Ubebyggede arealer Bebyggelsesprocenten for området som helhed fastlægges til 35 og indskrænkes dermed i forhold til bebyggelsesprocenten i lokalplan 4/79. Endvidere fastlægger lokalplanen en række krav til bebyggelsens arkitektur, såvel udformning som materialevalg, således at bebyggelsen tilpasses det eksisterende karaktertræk med de fritliggende herskabsvillaer langs Flensborg Fjord. De ubebyggede arealer skal ved beplantning og belægning fastholde områdets karakter af 'lysning i skoven'. Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplan f or Bov Kommune Lokalplan nr. 4/79 Zonestatus Fredningsmæssige forhold Området indgår i kommuneplanens rammeområde 4.C.03 som er udlagt til center- og boligformål. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammer, hvad angår den maksimale bygningshøjde, der i kommuneplanen fastlægges til 9.5 m. For at bringe planerne i overensstemmelse med hinanden er der udarbejdet et kommuneplantillæg nr. 17. Området er i dag omfattet af lokalplan 4/79. Med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan ophæves lokalplan nr. 4/79 for dette område. Området ligger i 'kystnær byzone'. I overensstemmelse med planlovens 16 stk. 4 redegør lokalplanen på side 5 for byggeriets indvirkning på omgivelserne. En del af lokalplanområdet er omfattet af fredsskovspligt. Området grænser mod øst og vest op til fredskov.
Forsyning Varme El Vand Spildevand Renovation Området forsynes med naturgas. Området forsynes med el fra Energiselskabet Sønderjylland Syd. Området forsynes med vand fra Kollund Vandværk. Området er omfattet af spildevandsplanen for Bov Kommune og spildevandet ledes til Kollund renseanlæg. Området er omfattet af Bov Kommunes til enhver tid gældende Erhvervsaffaldsregulativ. Tilladelse fra andre myndigheder Ændringer af udnyttelse og tilstand i den del af lokalplanområdet, der er omfattet af fredskovspligt, kræver tilladelse fra Gråsten Skovdistrikt og Skov- og Naturstyrelsen i henhold til skovloven.
10
LOKALPLANENS BESTEMMELSER Lokalplanens bestemmelser I henhold til Planloven (lovbekendtgørelse nr. 518 af 11. juni 2000 om planlægning) fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at sikre: 1.1 at området kan anvendes til centerformål som lettere ikkeforurenende erhverv eller boliger, 1.2 at bebyggelsen i området hvad angår placering, volumen og arkitektur tilpasses kystlandskabet og omgivelserne i øvrigt, 1.3 at områdets beplantning og belægning mv. understreger stedets skovagtige karakter. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanens område af grænses som vist på kortbilag l og omfatter følgende matrikelnumre: 311 og 356 begge Kollund, Bov samt alle parceller, der efter den 1. maj 2001 udstykkes fra den nævnte ejendom. 2.2 Lokalplanen omfatter et ca. 17.600m 2 stort område. 2.3 Området ligger i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Inden for området må der kun opføres eller indrettes bebyggelse til centerformål som lettere, ikke forurenende erhverv f.eks. IT-virksomheder, kontor og administration samt lignende virksomheder som byrådet finder naturligt passer i området. Endvidere kan der i området opføres og indrettes bebyggelse til boliger som ferie- eller ejerlejlighedskomplekser. Der må ikke indrettes butikker i området. 11
3.2 Inden for det areal, som er markeret med særlig signatur på kortbilag 2, må der ikke opføres nogen form for bebyggelse. 3.3 Der skal udlægges udendørs opholdsareal svarende til 20 % af bruttoetagearealet. En del af opholdsarealet kan udlægges som tennisbane. 4 Udstykninger 4.1 Yderligere udstykning må ikke finde sted. 5 Veje og parkeringsforhold 5.1 Området skal have vejadgang fra Skovbakken. Intern adgangsvej skal placeres i den nuværende grusvejs trace, som er vist på kortbilag 2. 5.2 De eksisterende vejadgange til ejendommene matr. nr.34 og matr. nr. 356, som er vist på kortbilag l, skal bevares. Det skal samtidig sikres, at vejadgangen til matr. nr. 34 fortsat kan fungere som offentlig sti til skovens øvrige stisystem. 5.3 Der skal udlægges areal til parkeringspladser svarende til: l p-plads pr. 50 m 2 erhvervsareal. 1 1 /2 p-plads pr. bolig. 5.4 Det nødvendige antal parkeringspladser skal etableres i princippet som vist på kortbilag nr.3. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Ny bebyggelse skal opføres inden for de byggefelter, der er vist på kortbilag nr. 2. Eksisterende bebyggelse på matr. nr 311, beliggende udenfor byggefelterne kan ikke genopføres efter evt. nedrivning, brand mv. 6.2 Bebyggelsesprocenten fastsættes til 35 for området som helhed. 12
6.3 Bebyggelse i byggefelt A kan opføres i 2 l /2 etager samt delvis udnyttet parterre-etage med en maksimal bygningshøjde på 15 m målt fra et fastlagt niveauplan i kote 19 (= stueetagens sokkelkote). 6.4 Bebyggelse i byggefelt B, C og D kan opføres i 1 1 /2 etage med en maksimal bygningshøjde på 8V m. 6.5 Bebyggelsen i byggefelt A skal opføres med tagryggen placeret i øst- vestgående retning. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bebyggelsens proportioner, arkitektur og materialer skal tilpasses de fritliggende herskabsvillaer langs Flensborg Fjord. 7.2 Bebyggelsen skal opføres med facader i blank eller pudset mur og med sprossede vinduesprofiler. 7.3 Bebyggelsen skal opføres med symmetriske sadeltage med en taghældning på minimum 45 og beklædes med teglsten i sort eller rød, som ikke er stærkt reflekterende. 7.4 Bebyggelsens farveholdning skal i øvrigt holdes inden for jordfarverne samt sort og hvid. 7.5 Tekniske anlæg som fx udsugning og klimaanlæg skal indgå i bygningernes arkitektur. 7.6 Bebyggelsen må ikke oplyses med projektører eller lignende. 7.7 Skiltning skal tilpasses det arkitektoniske udtryk og ske efter et samlet koncept for hele området. 7.8 Ved indgangen til området kan der opsættes et fritstående skilt med virksomhedens (-ernes) navn og profession med en maksimal størrelse på 0,8 m 2. Herudover må der kun opsættes skilte med firmanavn og profession på bygningsfacader med en maksimal størrelse på 0,40 m 2. 7.9 Al skiltning skal godkendes af byrådet. 13
8 Ubebyggede arealer 8.1 Ubebyggede arealer skal med belægninger og beplantning understrege området skovagtige karakter. 8.2 Oplag uden for bygninger eller tæt indhegnede gårde må ikke finde sted. 8.3 En evt. tennisbane skal ved placering og udformning indpasses i stedets landskabelige karakter. 8.4 Området, der på kortbilag nr. 2 er markeret med grå raste, skal friholdes for alle former for bebyggelse, og den eksisterende beplantning skal bevares. Dog kan der foretages udtynding i begrænset omfang og supplering, således at beplantningen stadig har en afskærmende effekt. 9 Hegn og beplantning 9.1 Hegning i skel mod nabogrund skal udføres som levende hegn og tilpasses fredskovens beplantning. 10 Terrænreguleringer 10.1 Terrænreguleringer på mere end +/- 1,0 m skal godkendes af byrådet. 11 Lednings- og antenneanlæg 11.1 Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres som jordkabler. 11.2 Parabolantenner kan opstilles, hvis de placeres med midten mindre end 2,0 m over terræn. 12 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den eksisterende bebyggelse, undtagen bygningen på byggefelt D, er nedrevet. 14
13 Ophævelse af lokalplan 13.1 Med den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan ophæves lokalplan nr. 4/79 for det område lokalplanen omfatter. 14 Retsvirkninger og dispensationer 14.1 Efter offentliggørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge lov om planlægning 18, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 14.2 Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. 14.3 Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i modstrid med planens principper. 14.4 Skønnes dispensationer at have betydning for omgivelserne, skal der foretages en nabohøring i mindst 2 uger. 14.5 Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelsen af en ny lokalplan med ny høringsprocedure. 14.6 Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen. 15 Vedtagelsespåtegning Lokalplanforslaget er vedtaget til offentlig fremlæggelse af Bov Byråd den 13. juni 2001 sign.: Allan Niebuhr Borgmester Bent Sørensen Kommunaldirektør Lokalplanforslaget er offentligt bekendtgjort den 20. juni 2001. 15
Lokalplanen er endeligt vedtaget af Bov Byråd den 12. september 2001. sign.: Allan Niebuhr borgmester /Bent Sørensen kommunaldirektør Lokalplanens endelige vedtagelse er offentligt bekendtgjort den 3. oktober 2001. Tinglysning Lokalplan 4/79-2 begæres tinglyst på matr. 311 og 356 Kollund, Bov med Bov Kommune som påtaleberettiget. Samtidig aflyses lokalplan 4/79, tinglyst den 8.5.1995, på de nævnte matrikelnumre. Bov Byråd, den 7. november 2001. Preben Johannsen borgmester /Bent Sørensen kommunaldirektør Lokalplan 4/79-2 lyst på matr. 311 og 356 Kollund, Bov. Samtidig aflyst lokalplan 4/79 på de nævnte matr.nre. Retten i Gråsten den 14.11.200 sign.: Tanja Valentin Petersen 16
34 100 Fredskov 93 Fredskov Fredskov LOKALPLAN NR,4/79-2 OMRÅDETS AFGRÆNSNING MATRIKELKORT KORTBILAG NR, 1 MAL 1:1,000 O 25 50 m
Q... * LOKALPIAN NR,4/79-2 OMnÅDETS OPDELING FREMTIDIGE FORHOLD KORTBILAG NR, 2 MAL 1:1,000 O 25 50 m