1 København, den 31. maj 2018 KENDELSE Klager mod Ejendomsmæglere MDE Lars Blach og Simon Freund Jensen Borgergade 57 8600 Silkeborg Nævnet har modtaget klagen den 8. december 2017. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt de indklagede har tilsidesat god ejendomsmæglerskik ved at sælge den ejerlejlighed, som klager havde meddelt, hun ville købe, til en anden køber. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: De indklagede havde ejerlejligheder til salg i et større byggeprojekt. Klager var interesseret i at købe en af projektlejlighederne og modtog den 12. september 2017 fra de indklagede et link til salgsopstilling. Klager ønskede, at der blev ændret i lejlighedens indretning, således at 1 værelse blev fjernet, og at et andet værelse og stuen i stedet blev større. Klager har oplyst, at de indklagede oplyste hende om, at bygherren ikke så noget
2 problem i denne ændring af lejligheden. Det fremgår af sagen, at klager den 21. september 2017 meddelte de indklagede, at hun ville købe denne lejlighed. Samme dag sendte indklagede et eksemplar af standardkøbsaftalen for salg af ejerlejlighederne i byggeriet. De indklagede oplyste, at den endelige købsaftale ville blive udarbejdet med forbehold for klagers advokats godkendelse og for godkendelse af ny planløsning. Det fremgår videre af sagen, at det blev aftalt, at klager skulle underskrive købsaftale den 29. september 2017. Den 29. september 2017 skrev klagers advokat til klager med oplysning om det advokatforbehold, der skulle indføjes i købsaftalen. Klager har oplyst, at klager blev kontaktet af de indklagede den 29. september 2017 med oplysning om, at en anden interesseret køber havde underskrevet købsaftale om køb af samme ejerlejlighed, som klager ønskede at købe. De indklagede tilbød, at klager kunne købe en anden ejerlejlighed og i den forbindelse få 50.000 kr. til indretning af køkkenet. Klager ønskede fortsat at købe den første ejerlejlighed og samme dag underskrev klager købsaftale, hvorved klager tilbød at købe den første ejerlejlighed til udbudsprisen på 4.900.000 kr. Af købstilbuddet fremgik bl.a.: Klager fik sammen med købsaftalen udleveret salgsopstilling af 29. september 2017. Heraf fremgik bl.a.: Vigtig information: Der gøres opmærksom på, at en købsaftale, hvis denne alene er underskrevet af køber, er et tilbud til sælger, og at sælger ikke er forpligtet til at acceptere tilbuddet, heller ikke selv om det måtte være i overensstemmelse med udbudsvilkårene.
3 Det fremgår af sagen, at ejerlejligheden blev solgt til den anden køber. Klager har bl.a. anført: De indklagede har tilsidesat god ejendomsmæglerskik. Klager meddelte den 21. september 2017 til de indklagede, at klager ville købe ejerlejligheden. Forinden havde de indklagede fået bygherrens accept af klagers krav om ændring af ejerlejlighedens planløsning. De indklagede bestemte, at klager skulle komme til møde den 29. september 2017 for at underskrive købsaftale. Klager sendte diverse oplysninger til brug for udarbejdelse af købsaftalen til de indklagede. Klager havde anmodet de indklagede om at reservere ejerlejligheden til klager, men de indklagede meddelte, at dette ikke kunne lade sig gøre. De indklagede oplyste ikke klager om, at sælger kun ville tage stilling til skriftlige købstilbud. Den 29. september 2017 bad de indklagede klager om at kontakte dem hurtigst muligt. Ved telefonsamtale samme dag oplyste de indklagede, at en anden køber også var interesseret i at købe lejligheden, og at der tillige var blevet indgået aftale om møde for underskrift af købsaftale med denne anden køber. Klager forstod på de indklagede, at lejligheden var solgt til denne køber. De indklagede tilbød klager, at hun kunne købe en anden projektlejlighed med samme indretning og få 50.000 kr. ekstra til køkken. Dette afviste klager og henviste til, at klager havde meddelt sit køberønske før den anden køber. Det blev herefter aftalt, at klager skulle underskrive købsaftalen, og de indklagede ville herefter forelægge begge købsaftaler for bygherren. Klager havde herefter en samtale med de indklagede. Det viste sig, at der var intern konkurrence i mæglerfirmaet om salg af ejerlejlighederne, fordi der er provisionsløn. Af denne grund tilbød de indklagede kompensationen til klager på 50.000 kr. Dette kunne klager dog slet ikke acceptere. Såfremt klager var blevet informeret om, at ejerlejligheden kunne sælges til en anden køber, på trods af klagers erklæring om at ville købe den, ville klager have insisteret på at der blev udarbejdet og underskrevet købsaftale hurtigst muligt og ikke have ventet til den 29. september 2017. Købsaftalen kunne godt have været udarbejdet hurtigt - den anden køber tilkendegav således sit køberønske den 28. september 2017 og underskrev købsaftale den 29. september 2017. De indklagede har bl.a. anført:
4 De indklagede bestrider at have tilsidesat god ejendomsmæglerskik. Det følger af ejendomsmæglerlovgivningen, at de indklagede har pligt til at forelægge ethvert købstilbud for sælger. Indtil sælger har tiltrådt et købstilbud, er der alene tale om et købstilbud og ikke en handel. Sælger havde instrueret de indklagede om, at sælger ikke tog imod reservationer af ejerlejligheder, men kun skriftlige købstilbud. Efter at klager havde meddelt, at hun ville købe ejerlejligheden, igangsatte de indklagede det sædvanlige videre forløb med at finde tidspunkt til udarbejdelse af købsaftale og underskrivelse af købsaftale. Da der ikke var indgået en købsaftale mellem klager og sælger, var ejerlejligheden fortsat til salg og fortsat annonceret. Der viste sig en anden køber til ejerlejligheden, og de indklagede kontaktede sælger om de 2 interesserede købere. Sælger bad de indklagede om at indhente skriftlige købstilbud fra begge købere, før sælger tog stilling til, hvem de ville sælge til. Den 29. september 2017 gav de indklagede oplysning til begge købere om sælgers ønske, og både klager og den anden køber underskrev købsaftale med deres bud. Sælger fik forelagt begge købstilbud og valgte herefter at sælge til den anden køber, idet denne køber ikke ønskede ændringer af planløsningen i ejerlejligheden. De indklagede har på intet tidspunkt givet klager det indtryk, at der var indgået en handel, selvom hverken klager eller sælger havde underskrevet en købsaftale. Nævnet udtaler: Det fremgår af bekendtgørelse nr. 1230 af 21. november 2014 om formidling m.v. ved salg af fast ejendom 19, at ejendomsmægleren straks skal orientere sælger om ethvert købstilbud. Det fremgår af sagen, at både klager og en anden køber ønskede at købe ejerlejligheden, men at klager havde meddelt sit ønske først. Nævnet bemærker, at der ikke er indgået en handel, før både køber og sælger har underskrevet en skriftlig købsaftale, der indeholder alle vilkår for handlen. De indklagede var derfor som sælgers repræsentant forpligtede til at indhente købstilbud fra begge købere og forelægge disse for sælger. Det er alene sælger, der beslutter, hvem der kan
5 købe ejerlejligheden. Klager var således ikke berettiget til at købe ejerlejligheden, blot fordi klager eventuelt havde tilkendegivet sit køberønske på et tidligere tidspunkt end den anden køber. Nævnet finder, at klager ikke var berettiget til at gå ud fra, at der var indgået en bindende handel, når hverken klager eller sælger havde underskrevet en købsaftale. Nævnet bemærker videre, at det fremgår som standardtekst i den salgsopstillingsformular, som de indklagede anvender, at en købsaftale, hvis denne alene er underskrevet af køber, er et tilbud til sælger, og at sælger ikke er forpligtet til at acceptere tilbuddet, heller ikke selv om det måtte være i overensstemmelse med udbudsvilkårene. Klager har derfor også via de udleverede salgsopstillinger været bekendt hermed. Nævnet finder herefter ikke grundlag for at fastslå, at de indklagede har tilsidesat deres pligter ifølge loven eller tilsidesat god ejendomsmæglerskik. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, og forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 32, punkt 13. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand