LOKALPLAN NR. 407 Kontorbyggeri i et område mellem Exnersgade og Fynsgade. ~jkommune 27.marts 2000
HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokaiplan er den type plan, Byrådet kan anvende til at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse. Byrådet udarbejder en lokalpian, f.eks. før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byformål eller til sommerhusområde, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalpianen skal overholde Kommuneplanen, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse som Kommuneplanen angiver. En lokalpian tinglyses på de ejendomme den omfatter. Offentlighed om lokalpianen En vigtig del af en lokaiplan er borgernes muligheder for at komme med bemærkninger eller ændringsforslag til lokaiplanen. Det sker ved at forslaget fremlægges til offentlig høring før Byrådet tager endelig stilling til planerne. Høringsperiode Høringsperiode fra den 22. december 1999 til den 18. februar 2000. 2
INDHOLDSFORTEGNELSE Indledning Forord Baggrund for lokaiplanen Beskrivelse af lokalpianområdet... Ledninger Nedrivning Lokalpianens formål og indhold... Vej-, adgangs-, og parkeringsforhold Støjforhold Forhold til kystlandskabet Forhold til anden planlægning Lokalpian nr. 407 I Lokalplanens formål 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 3 Områdets anvendelse 4 Udstykninger 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 6 Ledningsanlæg m.v 7 Bebyggelsens omfang og placering 8 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9 Ubebyggede arealer 10 Forudsætninger for ibrugtagning 11 Lokalplanens administration 12 Retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Tegningsbilag Lokalplanområdet visende bygninger der rives ned Illustrationstegning Skitse af bebyggelsesplan Lokalplantegning 5 5 5 5 5 7 7 7 7 9 11 11 11 12 12 12 12 13 13 14 14 14 15 4 6 8... 407-1 Lokaiplan er udarbejdet af Byplan, Teknik og Miljø, Esbjerg Kommune. 3
INDLEDNING 1165a 1085 Tegning nr. i - Lokalplanområdet visende bygninger der rives ned 4
FORORD INDLEDNING Dette hæfte indeholder forslag til Lokalplan nr. 407 mellem Exnersgade og Fynsgade (Den nuværende Hjem-IS-grund). Lokalplanområdet er vist på modstående side BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for opførelse af et nyt kontorbyggeri til samt nedrivning af nuværende byggeri på grunden. BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanområdet ligger inden for Kommuneplanens centerområde og er placeret i Rørkjær øst for banegårdens godsbaneareal og ligger mellem Exnersgade og Fynsgade i karréen der afgrænses af Teglværksgade og Ribegade. Det indeholder i dag de tidligere produktions- og administrationsbygninger til Hjem-IS. Lokalplanområdet er på 5.950 m 2 og er karakteriseret ved en niveauforskel på ca. 5 meter faldende fra Exnersgade til Fynsgade. Syd for området er placeret multih uset Tobaksfabrikken. Mod vest grænser området op til DSB s baneterræn der på et tidspunkt forventes delvist frigivet til andet formål. Ledninger Føringer inden for lokalplanområdet er funktionelle føringer til eksisterende byggeri på grunden og kan tilpasses kommende byggeri. Nedrivning Eksisterende bygninger i lokalplanområdet nedrives. Dog forventes den høje kælder under den øst-/vestvendte produktionshal/fryselager at blive genanvendt. I Esbjerg Kommuneatlas er kontorbygningen mod Exnersgade klassificeret som en bygning af middel bevaringsværdi under kategorien bevaringsværdige bygninger. 5
INDLEDNING Tegning nr. 2 - skitse afnybygning set fra Exnesgade Tegning nr. 3 - skitse af nybygning set fra parkeringsplads 6
INDLEDNING Under bevaringsværdige sammenhænge er bygningen klassificeret som et dominerende bygningsværk. Ingen af ovennævnte klassificeringer har givet anledning til fredning af bygningen mod Exnersgade. øvrige bygninger i lokalplanområdet er uklassificerede i Esbjerg Kommuneatlas. LOKALPLANENS FORMÅL OG INDHOLD Lokalplanens formål er at sikre at området kan anvendes til kontorformål, at give tilladelse til nedrivning af eksisterende bygninger, at ny bebyggelse indpasses på en arkitektonisk god måde, at området fastholdes som byzone. Lokalplanen indeholder bestemmelser om: Byggefelt Bebyggelsens omfang Bygningshøjder Placering og adgangsforhold til lokalplanområdet. VEJ-, ADGANGS- OG PARKERINGSFORHOLD Adgangen til lokalplanområdet kan ske fra henholdsvis Exnersgade og Fynsgade. Der er optaget bestemmelser om antal af parkeringsbåse i relation til bruttoetagearealet. STøJFORHOLD I området må kun tillades bebyggelse eller anlæg der efter de til enhver tid gældende regler eller vejledninger kan acceptere en støjbelastning fra omliggende virksomheder og aktiviteter på det tilgrænsende jernbaneareal på højest 55/45/40 db (A) gældende for henholdsvis dag/aften/nat. FORHOLD TIL KYSTLANDSKABET Lokalplanområdet ligger ca. 1,5 km fra kysten. Ny bebyggelse i området får ingen afgørende betydning for forholdet til kystlandskabet. 7
INDLEDNING BANETE~RÆN EXNERSGADE FYNSGAOE Skitse af bebyggelsespian 8
INDLEDNING FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Lokalplan nr. 204-1. Nærværende lokalplan supplerer bestemmelserne i lokalplan nr. 204-1 for matrikel nr. I 165a, Esbjerg Bygrunde. Lokalplan nr. 204-1 har til formål at fastholde og forbedre det eksisterende fysiske miljø ved at Esbjerg Kommune koordinerer ændringer i bygningernes ydre udformning og skiltning. Kommuneplan 1998-2010 Område 01-090-040 som lokalplanområdet ligger indenfor er i Kommuneplan 1998-2010 udlagt til blandet bolig og erhverv samt musik og teater. Denne lokalplan overholder Kommuneplan 1998-2010. 9
LOKALPLANEN LOKALPLAN NR. 407 Lokalplan nr. 407 for et område mellem Exnersgade og Fynsgade. I lokalplanen fastlægges følgende bestemmelser for det område der er nævnt i afsnit 2.1. I LOKALPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanen har til formål at sikre at eksisterende bygninger i lokalplanområdet kan ned rives at sikre at området kan anvendes til kontorbyggeri og at sikre at ny bebyggelse indpasses på en arkitektonisk god måde i området. 2 OMRÅDETS AFGRÆNSNING OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede lokalplankort tegning nr. 407-1 og omfatter matrikel nr. 1165a, Esbjerg bygrunde 2.2 Borgmesteren bemyndiges af Byrådet til - i forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning inden for det foregående afsnit anførte gyldighedsområde - at fastlægge dette matrikulært. 2.3 Området fastholdes som byzone 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Området må anvendes til kontorformål og lignende der naturligt hører til området. 3.2 Inden for området kan der opføres ny transformerstation til forsyning af nybygningen når den ikke er større end 18 m 2 i bebygget areal og ikke højere end 2,6 meter over terræn. Transformerstationen kan alternativt opføres som 2 stationer på max. 9 m2 pr. stk. 11
LOKALPLANEN 4 UDSTYKNING 4.1 Området må udstykkes efter godkendelse 5 VEJ- STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Der kan etableres en indkørsel for kørende færdsel fra Exnersgade og en fra Fynsgade. 5.2 Ved ny bebyggelse skal der sikres min. 1 parkeringsplads for hver 75 m2 etageareal til kontorer og lignende liberale erhverv. 5.3 I forbindelse med etablering af p-pladser skal der plantes efter en samlet godkendt plan. Hver 20. p- plads kan tilplantes med træer og medregnes som p- plads efter godkendelse. 6 LEDNINGSANLÆG M~V.2 6.1 Eksisterende transformerstation kan i forbindelse med nedrivning af eksisterende bygningsanlæg fjernes og erstattes af bygning i h.t. pkt. 3.2. 6.2 Området tilhører et fælleskloakeret kloakopland. Såfremt området har behov for bortledning af mere regnog spildevand end tilladt i den overordnede kommunale planlægning, skal der foretages forsinkelse på egen grund. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Området kan bebygges med maks. 4.460 m2 bruttoetageareal svarende til en maks. bebyggelsesprocent på 75% + kælder og teknikrum samt garageareal i nederste etage i bygning mod Fynsgade på 1.500 m2. i Parkeringspladser anlægges på egen grund- 2 De nærmere bestemmelser vedrørende fjernvarme-, højspændings-, naturgas-, kloak-, vand- og teleledninger er eller vil blive fastlagt i fornødent omfang ved delkiarationer på ejendommen. 12
LOKALPLANEN 7.2 Bebyggelsen skal opføres inden for det byggefelt der er vist på lokalplankort tegning nr. 407-1 bagest i b- ka Ip lane n. 7.3 Inden for byggefeltet kan bygninger opføres i maks. 4 etager. Bygninger må ikke placeres nærmere naboskel end 5,0 m, og bygningshøjden må ikke overstige 7,5 m inden for en afstand af 7 m fra skel hvorfra bygningshøjden kan øges til 11,3 m. Bygningens totale højde må i øvrigt ikke overstige 12,5 m under hensyntagen til de almindelige bestemmelser vedrørende de skrå højdegrænseplaner mod naboskel. Bygningshøjden mod Fynsgade og Exnersgade må ikke overstige 11,3 meter. Trappehuse og elevatorskakte kan dog opføres i større højde når bygningens anvendelse, funktion eller særlige arkitektur betinger dette. 7.4 1 forbindelse med byggeriet kan der etableres en transformerstation i/ved byggeriet. 8 BEBYGGELSENS UDFORMNING OG YDRE FREMTRÆDEN 8.1 De gennemgående materialer i byggeriet skal være rød tegl, malede flader og glasfacader. 9 UBEBYGGEDE AREALER 9.1 I forbindelse med ny bebyggelse på lokalplanområdet skal der etableres opholdsarealer på mindst 10% af etagearealet. Opholdsarealernes udformning, herunder befæstigelse, beplantning, belysning m.v. skal godkendes. 9.2 Dele af opholdsarealet kan etableres som tagterrasse. 9.3 Eventuelle terrænspring i forhold til naboejendomme skal udlignes på egen grund. 3 Bestemmelserne i BR-95, kap. 3.3 stk. Ib vedrørende de skrå højdegrænseplaner i forhold til naboskel mod matr. nr. 1165b, 1183 og 1086, Esbjerg Bygrunde, og kap. 3.2 stk. Ib i forhold til modstående vejlinie, er hermed sat ud af kraft. 13
LOKALPLANEN 10 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 10.1 Før ny bebyggelse tages i brug, skal den være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenettet. Før ny bebyggelse tages i brug, skal de kørsels- og parkeringsarealer der er nævnt i afsnit 5 og de opholdsarealer der er nævnt i afsnit 9 være etableret i godkendt omfang. 11 LOKALPLANENS ADMINISTRATION 11.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administrationen i henhold til bemyndigelse. 12 RETSVIRKNINGER 12.1 Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. byggearbejde mv., der er lokalplanpligtigt. 14
LOKALPLANEN VEDTAGELSESPÅTEGNING Ovennævnte lokalplan nr. 407, udarbejdet efter lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 563 af 30. juni 1997 med eventuelt senere ændringer) er vedtaget af Esbjerg Byråd den 27. marts 2000. Johnny Søtrup Borgmester Erik Brinck Direktør 15
LOKALPLAN NR. 407 Lokaiplankort, tegning nr. 407-1 Lokalpiangrænse Byggefelt 0 1Cm 2Cm 3Cm 4Cm 5Cm SOm 7Cm 8Cm 9Cm 10Cm I I I Mål 1:500 Dato 25.11.1999 Byplan - Teknik og Miljø Esbjerg Kommune
1 Exnersgade Fynsgade 29 25 ~1