1 København, den 5. maj 2009 KENDELSE Klager ctr. Cand. jur. Jan Fog Strandvejen 655 2930 Klampenborg Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klager i forbindelse med nøgleoverdragelse før overtagelsesdagen. Sagen angår endvidere spørgsmålet, om indklagede skal fortabe sit salær, fordi formidlingsaftalen var udløbet, før handlens indgåelse, og om forlængelse af formidlingsaftalen var gyldig. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Den i sagen omhandlede ejendom blev sat til salg i efteråret 2006, mens ejeren endnu levede. Den 12. august 2006 underskrev ejerens børn, der havde fuldmagt fra ejeren, en formidlingsaftale med indklagede om salg af ejendommen til en kontantpris på kr. 9.800.000,00. Af formidlingsaftalen fremgik:
2 Ejerens børn fik udleveret et salgsbudget. Den 1. februar 2007 døde ejeren. Den 11. februar 2007 udløb formidlingsaftalen, uden at ejendommen var blevet solgt. Den 18. marts 2007 underskrev en køber købsaftale om køb af ejendommen til en
3 kontantpris på kr. 7.565.000,00 med overtagelsesdato den 1. oktober 2007. Vedrørende overtagelse, aflevering og risikoovergang var det i købsaftalen anført: Inden køber disponerer over ejendommen, uanset om dette sker før eller på overtagelsesdagen, skal - alle bestemmelser vedr. debitorgodkendelse og gældsovertagelse være opfyldt - alle forpligtelser vedr. deponeringer og garantistillelser være opfyldt - de køber påhvilende handelsomkostninger være betalt eller deponeret - køber have underskrevet skøde, pantebreve og gældsovertagelseserklæringer - køber have tegnet forsikring for det købte; dette gælder ikke, hvis køber indtræder i rettigheder iflg. en fælles forsikring - køber have tegnet evt. ejerskifteforsikring - alle forbehold for handlens gennemførelse skal være afklaret Indklagede anmodede herefter boets arvinger om at få boet udlagt af skifteretten, så salget kunne finde sted. Den 23. marts 2007 indgik boets arvinger en aftale med en advokat om, at denne skulle være bobestyrer og som sådan være behjælpelig med det juridiske om salget af boets ejendom. Bobestyreren underskrev herefter købsaftalen. Den 12. april 2007 underskrev køber skøde på ejendommen. Det fremgik af skødet: Køber har dispositionsret til ejendommen, når der er deponeret den første del af den kontante købesum hos Cand.jur. Jan Fog samt er stillet bankgaranti, der afløses af kontantdeponering senest den 01.10.2007, for restkøbesummen samt sket underskrivelse af dette skøde. Indklagede samt en af boets arvinger har underskrevet en forlængelse af formidlingsaftalen. Underskrifterne er dateret den 13. april 2007. Aftalen blev forlænget med 6 måneder.
4 Samme dag skrev indklagede til bobestyreren, at indklagede, ifølge aftale, samme dag havde udleveret nøglerne på ovennævnte ejendom samt aflæst forbrugsmålere. Den 19. april 2007 skrev bobestyreren til købers advokat: Som meddelt dig telefonisk d.d. har det vist sig, at arvingerne i boet efter (afdødes navn) ikke kan acceptere, at din klient (købers navn) har fået udleveret nøglen til boets ejendomme inden den aftalte overtagelsesdag. Baggrunden herfor er, at det har været en klar aftale mellem arvingerne og mægleren, at det var en forudsætning for arvingerne, at nøglen ikke skulle udleveres til køber før overtagelsesdagen, når det nu var en betingelse for køber, at han kun ville acceptere købesummen, hvis der blev tale om så sen en overtagelsesdag, så han havde god tid til at sælge sin nuværende bolig. Det har således ikke været oplyst for arvingerne, at det også skulle være en betingelse for køber, at der blev tale om en væsentlig hurtigere disposition. Disse forudsætninger har jeg blot ikke været bekendt med, og hverken du eller mægleren har på nogen måde gjort mig bekendt med disse. Tværtimod har I hele tiden ageret som om, der allerede var en aftale herom. Havde I blot antydet dette, ville jeg naturligvis have indhentet arvingernes samtykke, inden jeg havde givet mægleren lov til at udlevere nøglen. Den 24. juli 2007 skrev boets nye bobestyrer til indklagede. Det fremgik heraf: Af det materiale jeg har fået samt de oplysninger, der er blevet mig meddelt under et bomøde afholdt den 12. ds., kan jeg forstå, at køber der erhvervede ejendommen til overtagelse den 1. oktober 2007, på et meget, meget tidligt tidspunkt fik udleveret nøgler til ejendommen og således fik fysisk adgang til denne. Der har på intet tidspunkt fra arvingernes side blevet givet samtykke til en sådan disposition og det er helt uforståeligt for arvingerne, at De som repræsentant for boet/ejendomsmægler for boet har medvirket til, at nøgler blev udleveret så tidligt som det rent faktisk skete. Boets arvinger finder det både rimeligt og i øvrigt retmæssigt, at det af Dem beregnede honorar i forbindelse med salget af ejendommen reduceres og jeg skal bede om Deres
5 forslag til udstedelse af en kreditnota som kompensation for det passerede. Den 1. august 2007 underskrev bobestyreren skødet. Indklagede svarede bobestyreren ved brev af 8. august 2007: Køberne fik udleveret nøgler til ejendommen iflg. aftale med sælgernes tidligere advokat, hvorfor det altså ikke var mit kontor, som traf afgørelsen herom. Jeg kan derfor selvfølgelig ikke se, at mit kontor har handlet forkert i sagen, hvilket De forhåbentlig kan se nu. Den 7. november 2007 fremsendte indklagede sin faktura:... Boet efter ejeren indgav herefter klage til nævnet. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klager samt fortabe sit salær. Ejerens børn indgik en formidlingsaftale med indklagede. Klager modtog den 22. marts 2007 besked fra indklagede om, at der forelå en underskrevet købsaftale med advokatforbehold. Forud for aftalen havde indklagede haft
6 prisforhandlinger med køber. Køber ønskede en lang overtagelse, således at han havde mulighed for at få solgt sin ejerlejlighed forinden. Klager ønskede en hurtigere overtagelse, men kunne ikke komme igennem med dette. Klager accepterede herefter den sene overtagelse på betingelse af, at køber ikke kunne disponere over ejendommen og ikke måtte begynde en ombygning eller lignende før overtagelsesdagen den 1. oktober 2007. Klager begrundede det med, at klager selv ville passe/bruge ejendommen og haven i de 5 måned, det drejede sig om. Dette blev præciseret over for indklagede. I købsaftalen er der derfor ikke anført noget om aftalt dispositionsret. Den 13. april 2007 udleverede indklagede nøgle til køber, og indklagede aflæste målere. Købers polske håndværkere flyttede samme dag ind på ejendommen. Indklagede undlod at informere boets nytilkomne bobestyrer om, at købers krav om en hurtig dispositionsret stod i direkte modstrid med de aftaler, som klager havde indgået med indklagede. Først 2 dage senere blev klager bekendt med købers disposition, idet købers kone ringede til en af boets arvinger og ønskede oplyst, hvorfor boets personlige ejendele stadig befandt sig på ejendommen. Klager forsøgte herefter at formå køber til at forlade ejendommen, hvilket ikke lykkedes. Klager holdt den 18. april 2007 et møde med bobestyrer. Denne oplyste, at han havde givet tilladelse til nøgleudleveringen samt aflæsning af målere efter aftale med indklagede og købers advokat, idet disse havde givet indtryk af, at det alene var det rent administrative, som skulle falde på plads. Bobestyreren har efterfølgende indrømmet, at han burde have indhentet klagers accept. Klager klagede flere gange såvel mundtligt som skriftligt til indklagede, og opfordrede denne til at nedsætte sit salær. Indklagede svarede imidlertid, at indklagede ikke fandt at have gjort noget forkert, idet indklagede kun havde gjort, hvad boets advokat havde givet sin tilladelse til, og at det ikke var indklagede, som tog beslutningen om, at nøglerne skulle udleveres. Efter nævnets henvendelse har klager ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om den indgåede formidlingsaftale på handelstidspunktet var udløbet, og om indklagede som følge heraf ikke har krav på vederlag. Formidlingsaftalen var ikke forlænget rettidigt, desuden var fornyelsen, som var dateret den 13. april 2007, alene underskrevet af en af arvingerne. De øvrige arvinger var ikke bekendt hermed, ligesom det er arvingernes opfattelse, at bobestyreren ikke havde været præsenteret herfor.
7 Klager har endvidere ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede, da afregningsbeløbet i fakturaen overstiger kr. 10.000,00, skal forrente afregningsbeløbet over for klager. Klager har sluttelig ønsket klagesagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på udgifter til henholdsvis transportafgift til Internet, kr. 623,75 kommunalt oplysningsskema, kr. 400,00, udskrift fra BBR-registret, kr. 100,00, elektronisk tingbogsoplysning, kr. 120,00, fotoarbejder, kr. 750,00 samt annoncering, kr. 50.000,00 inkl. moms. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale erstatning eller at skulle fortabe sit salær. Indklagede har aldrig indgået aftaler uden samtykke fra boets advokat eller arvinger. Al kommunikation er foregået med boets advokat fra denne blev bobestyrer og dermed repræsenterede arvingerne. Forud for dette er kontakten foregået med 2 af arvingerne. Indklagede har ikke været bekendt med arvingernes ønske/krav om, at køber tidligst måtte få adgang til ejendommen på overtagelsesdagen. Dette har aldrig været drøftet indklagede og arvingerne imellem. Indklagede har således aldrig drøftet eller indgået aftale med boets arvinger om, at nøglen ikke måtte udleveres, eller at man skulle have frabedt sig håndværkere på ejendommen. Såfremt disposition før overtagelsesdagen havde været en del af købstilbuddet, ville dette have fremgået af købsaftalen. En del af indklagedes bistand til en sælger består i at deltage ved nøgleoverdragelsen. Så derfor har indklagede naturligvis deltaget heri efter instruktion af bobestyreren. Det er ikke korrekt, at formidlingsaftalen var udløbet på handelstidspunktet. Der blev foretaget en forlængelse af formidlingsaftalen. Der er tale om en åbenbar fejl i dateringen af forlængelse af formidlingsaftalen. Der skulle have stået den 13. marts 2007, hvilket er inden købsaftalens underskrivelse. Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at klagers bobestyrer godkendte, at dispositionsdagen blev rykket samt godkendte udlevering af nøgle til køber af boets ejendom.
8 Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede var bekendt med, at arvingerne ikke ønskede disposition tidligere end overtagelsesdagen. Nævnet kan således ikke pålægge indklagede at betale erstatning i den forbindelse. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at det i lov om omsætning af fast ejendom 10, stk. 3, er bestemt, at en formidler ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med lovens krav. Samme lovs 10, stk. 1, fastslår, at en aftale om formidlingsopdrag skal være skriftlig. Formidlingsaftalen af 12. august 2006 var på tidspunktet for købsaftalens underskrivelse udløbet efter sit indhold, og der ses ikke senere at være indgået en gyldig skriftlig formidlingsaftale mellem parterne, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav på salær, kr. 125.000,00 inkl. moms. Nævnet skal bemærke, at efter fast nævnspraksis skal en aftale om forlængelse for at være gyldig indgås i umiddelbar tilknytning til formidlingsaftalens udløb. Indklagedes første formidlingsaftale udløb den 11. februar 2007. Aftalen blev først forlænget ca. 2 måneder efter den oprindelige aftales udløb. Forlængelsen blev endvidere indgået for en periode af 6 måneder, hvilket er i strid med 12, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, der fastslår, at en aftale kan forlænges med højst 3 måneder ad gangen. Nævnet skal bemærke, at selvom forlængelsen rettelig blev indgået den 13. marts som anført af indklagede, ville aftale om forlængelse stadig ikke være sket i umiddelbar tilknytning til udløbet af den oprindelige formidlingsaftale. Hertil kommer, at aftalen om forlængelse alene blev indgået med en arving, angiveligt uden fuldmagt fra boet. Da indklagedes afregningsbeløb i fakturaen overstiger kr. 10.000,00, har klagerne krav på at få forrentet hele afregningsbeløbet, kr. 23.006,25 med nationalbankens officielle udlånsrente. Da denne forrentning imidlertid ikke har fundet sted, finder nævnet, at indklagede som følge heraf skal forrente afregningsbeløbet med nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra overtagelsesdagen den 1. oktober 2007 til afregningsdagen den 7. november 2007, i alt kr. 266,01.
9 Indklagede har ikke dokumenteret at have afholdt udgifter til henholdsvis transportafgift til Internet, kr. 623,75, kommunalt oplysningsskema, kr. 400,00, udskrift af BBRregisteret, kr. 100,00, elektronisk tingbogsoplysning, kr. 120,00 samt annoncering, kr. 50.000,00 inkl. moms, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav herpå. Udgift til fotoarbejder, kr. 750,00, kan nævnet ligeledes ikke godkende, idet disse i formidlingsaftalerne fejlagtigt er aftalt som en dokumentationsomkostning. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til klagenævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion: Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 177.959,76 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 177.259,76 fra den 22. januar 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand