LOKALPLAN NR~ 401 Fritidshuse på Bulbjerg i Sjelborg U Kommune AF i. APRIL 2000
. Umradet set fra stranden øverst området set fra sydøst. I midten er området set ud for <midt i billedet ses en tidl. landbrugsejendom umiddelbart uden for lokalpianområdet). Nederst området set fra nordvest.
INDHOLDSFORTEGNELSE OG HøRINGSPERIODE Indledning Forord Baggrund for lokalplanen Beskrivelse at lokaiplanområdet Lokalpianens formål Vejtorhold Miljøforhold Forhold til kystlandskabet Forhold til anden planlægning Tilladelser fra andre myndigheder 5 5 5 5 7 7 8 8 9 9 Lokalplan nr 1 Lokalplanens formål 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 3 Områdets anvendelse 4 Udstykninger og ændringer at lejemål 5 Vej- sti- og parkeringsforhold 6 Ledningsanlæg m.v 7 Bebyggelsens omfang og placering 8 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden. 9 Ubebyggede arealer 10 Forudsætninger for bebyggelsens benyttelse... 11 Grundejerforening for Bulbjerg 12 Lokalplanens administration 13 Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Tegningsbilag m.v. Illustrationer (foto) Oversigt over oprindelig lejemålsopdeling Lokalplankort 11 11 11 11 12 12 12 13 14 14 15 15 15 16 17 Tegning 1 LP4O1-1 Høringsperiode Forslaget har været fremlagt til høring i perioden fra den 19. januar til deni 7. marts 2000. Lokalpianen er udarbejdet af Byplan, Teknik og Milje, Esbjerg Kommune. Sagsbh. HKS. 3
HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er den type plan, Byrådet kan anvende til at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse. Byrådet udarbejder en lokalplan, f.eks. før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byformål eller til sommerhusområde, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde Kommuneplanen, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som Kommuneplanen angiver. En lokalplan tinglyses på de ejendomme, den omfatter. Offentlighed om lokalplanen En vigtig del af en lokalplan er borgernes muligheder for at komme med bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanen. Det sker ved, at forslaget fremlægges til offentlig høring, før Byrådet tager endelig stilling til planerne.
INDLEDNING FORORD Lokalplanlægningen har vundet indpas i den kommunale planlægning. Det skyldes ikke alene lokalplanpligten efter Planloven, men også at det gennem en lokalplan er muligt at afveje de mange forskellige interesser i et givet område. Efter endelig vedtagelse af en lokalplan kan der gennemføres en hurtigere og mere enkel sagsbehandling. BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Denne lokalplan er udarbejdet for at skabe grundlag for at Esbjerg Kommune kan administrere områdets bebyggelse med fritidshuse efter fælles retningslinier. Der tages hensyn til de forudsætninger og retningslinier som oprindelig lå til grund for bebyggelsen. 11971 blev der udarbejdet en langsigtet plan for Marbæk- og Sjelborgområdet. Denne plan havde til formål at udbygge og bevare området som naturområde. Fritidshusene på Bulbjerg er blevet opført i årene efter SO-erne på lejede parceller. Lejerne har efterfølgende købt området i fællesskab og er i dag lejere hos dette fællesskab, og betragtes derfor som grundejere i denne lokalplan. BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanområdet er vist på oversigtskortet på den efterfølgende side. Området ligger i et naturområde, som en mindre enklave, med bebyggelsen placeret på den sydvestlige halvdel af Bulbjerg. Området er et fritidsområde blandt andre områder med fritidshuse langs Ho Bugt mellem Hjerting By og Varde Å s udløb. Bulbjerg har en blandet skovbevoksning og de bagvedliggende arealer er landbrugsarealer i øvrigt nogle af de få dyrkede arealer der er tilbage i området Marbæk I Sjelborg. - 5
IND! LDNIN( :1 <f~p 4 i N &4~ /> 1-4 -, <ii. 4 * v~j MI. 2 *44 5 -N 4 xx i, 4 ~ ~. 2~. gi * Mål 1:6000 6 ~
INDLEDNING Bebyggelsen er etableret på lejet grund uden særlig regulering. Bygningerne er placeret tættere indbyrdes, end det der i dag er mulighed for i sommerhusområder. Med det store fællesareal der hører til bebyggelsen, er der dog ikke tale om en intensiv udnyttelse af lokalplanområdet som helhed, selv om bebyggelsen er opført relativ tæt. På toppen af Bulbjerg ligger et fortidsminde, der kaster en 100 m beskyttelseslinie. Det samlede totale areal incl. fællesareal som er bebygget med fritidshuse er på 30.105 m2. Med en bebyggelse på 26 fritidshuse giver det en gennemsnit på 11 58 m2 pr. hus. Den enkelte lejede parcel hvor bebyggelsen er placeret er dog væsentlig mind re. I området er der placeret en offentlig toiletbygning på et selvstændigt matrikelnummer. Den offentlige toiletbygning betjener strandområdet i Sjelborg, og har ikke nogen funktion i forhold til fritidshusene. Langs stranden er der ved fredning sikret en strandsti, og fra strandområdet kan man overskue et stort område mod Fanø, Langli og Skallingen samt natur og fugleliv i en stor del af Ho Bugt. De samme muligheder er der fra områder på Bulbjerg i den udstrækning bevoksningen tillader det. LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanen har til formål, at skabe en enklere administration, således at alle godkendelser og tilladelser overføres til Esbjerg Kommune. Bebyggelsen vil senere blive gennemgået for brandmæssige forhold. Målet er at bebyggelsen bevares som mindre fritidshuse. VEJFORHOLD Vedligeholdelsen af de to eksisterende adgangsveje sikres gennem bestemmelser i grundejerforeningens vedtægter. Der udformes bestemmelser hvor en fordeling af økonomiske byrder og forpligtigelser i forbindelse med vedligeholdelse og renholdelse skal fremgå. 7
INDLEDNING MILJØFORHOLD Området er uden for offentlig kloakopland, og spildevandshåndteringen i området foretages som private/fælles private anlæg indenfor de enkelte lejemål. Størstedelen af ejendommene er tilsluttet Esbjerg Kommunes tømningsordning. FORHOLD TIL KYSTLANDSKABET Som det fremgår af fotografierne på side 2 har bebyggelsen i området en diskret placering og fremtoning i kystlandskabet. Da det ikke er hensigten, at der opføres yderligere bebyggelse, får lokalplanen ingen betydning for kystlandskabet. STRANDSTIEN I 1 968 blev der gennemført en fredning af strandstien fra strandpromenaden i Hjerting til Marbæk. Formålet med fredningen var at sikre offentlighedens adgang til stranden og strandstien. Strandstien er beliggende udenfor dette område og nærmere stranden. AFGRÆNSNING OG ADMINISTRATION AF INTERNATIONALE NATURBESKYTTELSESOMRÅDER Miljøministeriets bekendtgørelse nr. 782 af 1. november 1 998 indeholder bestemmelser om afgrænsning og administration af disse områder. Ifølge beskyttelsesbestemmelserne må myndighederne ikke meddele dispensationer, tilladelser mv., hvis det vil medføre forringelser eller forstyrrelser i områderne, der har konsekvenser for de arter, som områderne er udpeget for. Ydermere skal et planforslag, der omfatter, eller som her berører de beskyttede områder indeholde en vurdering af forslagets virkninger på de beskyttede arter. Forslaget ændrer ikke områdets nuværende tilstand med den størrelse fritidshusene har og de muligheder der lægges op til i lokalplanen, hvor det sociale liv i området således opretholdes i dets nuværende form. Det er samtidig af betydning, at de kulturhi- 8
INDLEDNING storiske værdier, der knytter sig til bebyggelsen i Sjelborg kan bibeholdes. En vurdering fra Esbjerg Kommune er således, at der ikke kan fremføres argumenter for, at der med vedtagelse af lokalplanen levnes mindre plads til dyre og planteliv i området. Det rekreative naturområde i Marbæk/Sjelborg er stort i forhold til det som er bebygget med fritidshuse, og der fornemmes ikke en nedslidning af området. FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Ifølge Kommuneplan 1998-2010 er området udlagt til naturområde. De eksisterende fritidshuse og de kulturhistoriske værdier kan dog bevares og genskabes. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Ribe Amt er regionplanmyndighed og har i dag landzonekompetencen. Lokalplanen overfører landzonekompetencen til Esbjerg Byråd. Dispensationer fra strandbeskyttelseslinien og beskyttelseslinier omkring fortidsminder meddeles af Ribe Amt. 9
LO KALPLANEN LOKALPLAN NR. 401 Lokalplan nr. 401 for et område med fritidshuse på Bulbjerg i Sjelborg. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit 2.1. i LOKAIPLANENS FORMÅL 1.1 Lokalplanen har til formål at fastholde det eksisterende antal fritidshuse som den maksimale udnyttelse, at fastholde områdets karakter hvor bebyggelse er mindre fritidshuse og et relativt stort tilhørende fællesareal, at sikre områdets adgangsveje, at overføre landzoneadministrationen for lokalplanområdet til Esbjerg Kommune. 2 OMRÅDETS AFGRÆNSNING OG ZONESTATUS 2.1 2.2 Området afgrænses som vist på lokalplantegning nr. 401-1. Området omfatter matr. nr. 6!~ og 6~ Sjelborg by, Hostrup.1 Området fastholdes som landzone. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Området må kun anvendes til fritidshuse. 3.2 Der må ikke opføres ny selvstændig bebyggelse. Der er opført 26 fritidshuse i lokalplanområdet hvilket fremgår af lokalplantegning nr. 401-1 3.3 Fritidshusene må ikke anvendes til overnatning i perioden 1. oktober til 31. marts. Der er uoverensstemmelse mellem matrikelkort og grundkort visse steder, hvorfor matrikelskel kun kan betragtes som vejledende. 11
LO KALPLANEN Der må dog ske overnatninger i den nævnte periode i forbindelse med kortvarige ferieophold, weekends eller lignende. 3.4 Fritidshusene må ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed, og der må ikke holdes husdyr. 2 4 UDSTYKNINGER OG ÆNDRINGER AF LEJEMÅL 4.1 Området må ikke udstykkes yderligere. 4.2 Der kan kun ske en ændring af grænser for lejemål i den udstrækning, at det ikke bringer egen eller nabobeboelse nærmere lejemålsgrænsen end 2,5 m. 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Der udlægges veje og stier som vist på bkalplantegning 401-1. De private fællesveje er omfattet af Privatvejsloven.~ 5.2 Der skal være mulighed for parkering af mindst 1 bil på det enkelte lejemål. 5.3 Der kan anlægges en fællesparkering svarende til en 72 parkeringsplads pr. fritidshus. 6 LEDNINGSANLÆG M.V. 6.1 Ledningsanlæg skal, hvor det er nødvendigt, sikres ved tinglyst deklaration. Herunder medtages bestemmelser til sikring af vedligeholdelse.~ 2 Kæledyr kan medbringes i den udstrækning, de ikke er til gene for omgivelserne, herunder dyrelivet i området. Nærmere bestemmelser vedrørende udgiftsfordeling m.v. til vedligeholdelse og vinterrenholdelse at veje, stier, og parkeringsanlæg fastlægges i grundejerforeningens vedtægter. ~ Det påhviler ledningsejeren at vurdere i hvilken omfang deklaration er nødvendig. 12
LO KALPLAN EN 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Eksisterende bygninger kan vedligeholdes i den udstrækning de ikke er i strid med gældende brandbestemmelser, men skal ved byggearbejder herunder genopførelse, der kræver anmeldelse eller byggetilladelse, bringes i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. 7.2 Det bebyggede areal må ikke overstige det areal som lovligt eksisterer på det enkelte lejemål ved lokalplanens vedtagelse. Der kan dog udvides med en bebyggelse for toilet/bad op til 10 m2, hvor en sådan ikke forefindes i det eksisterende byggeri. Der kan ikke opføres garager og carporte. Der kan dog opføres et redskabsrum/skur op til 10 m2 hvor en sådan ikke eksisterer i forvejen. 7.3 Bygninger må ikke have mere end 1 etage. 7.4 Bygningshøjden må højst være 5 m og facadehøjden højest 3 m over det omgivende terræn. 7.5 Bygninger og opholdsarealer i det fri, hævet mere end 0,30 m over naturligt terræn, skal holdes i en indbyrdes afstand på mindst 5 m, og i princippet 2,5 m til grænsen for lejemålet. Mod vejskel er der ingen afstandskrav. 7.6 For tagudhæng, vindskeder, lætage over døre, gesimser og lignende mindre bygningsdele kan de i afsnit 7.5 angivne afstande nedsættes med 0,5 m. 7.7 Inden for området kan der opføres transformerstationer og lignende til områdets forsyning med et areal på højst 30 m2 og en højde der ikke overstiger 4,0 m. Der kan ligeledes opføres et redskabshus på op til 25 m2 til fællesformål i forbindelse med drift og vedligehold af områdets fællesareal. 13
LO KALPLAN EN 8 BEBYGGELSENS UDFORMNING OG YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Vedligeholdelse, om- og tilbygning af bebyggelsen skal fortrinsvis ske ved anvendelse af træ, teglsten eller pudset facade. Blanke og reflekterende materialer må ikke anvendes og malerbehandling skal foretages med afdæmpede farver. ~ 8.2 Tage skal udføres med en tagvinkel på mellem 1 50 og 300. 8.3 Tage skal udføres med tagpap, eternit eller tagsten af cement og tegl. Overdækninger af terrasser kan dog foretages med glas eller plastprofilplader. 8.4 Der må ikke ved det enkelte hus foretages anden form for skiltning end husnavnet og husnummer samt ejerens navneskilt. 9 UBEBYGGEDE AREALER 9.1 Arealerne omkring de enkelte bebyggelser skal i det væsentlige fremstå som naturgrunde med vedvarende græs og den for området naturlige vegetation. 9.2 Hegn mod vej, sti og nabo må kun etableres som levende hegn op til 1,8 m, eller som træplankeværker på højest 1,2 m over terræn og holdt i afdæmpede farver. 9.3 Der er udlagt fællesareal i området. Fællesarealet er det areal indenfor lokalplangrænsen, som ligger udenfor bebyggelsernes lejemål. Arealet skal bevares med en varieret træbevoksning med lysning på toppen hvor der er en fredet gravhøj med 100 m beskyttelseszone. 9.4 På de ubebyggede arealer ved husene må der opbevares en mindre båd/jolle men ikke større både, campingvogne og lignende. ~ Signalfarver kan således ikke anvendes og ved vanskeligheder med vurderingen kan kommunen inddrages. 14
LO KALPLAN EN 10 FORUDSÆTNINGER FOR BEBYGGELSENS BENYTTELSE 10.1 I den udstrækning bygningsmyndigheden ikke har foretaget en løbende godkendelse af udvidelser og ombygninger skal en lovliggørelse ske i henhold til Byggelovens bestemmelser samt bestemmelserne i denne lokalplan. 11 GRUNDEJERFORENING FOR BULBJERG 11.1 Beboerne i området skal være medlem af den eksisterende grundejerforening. Foreningens formål er bl.a. at forestå drift og vedligeholdelse de fællesarealer som findes indenfor lokalplanområdet. Grundejerforeningen skal sikre at områdets private fællesveje drives i henhold til Privatvejslovens bestemmelser. 11.2 Grundejerforeningen skal udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. 11.3 Grundejerforeningen kan i øvrigt varetage medlemmernes fælles interesser i forbindelse med ejendomsforhold i den udstrækning det fremgår af foreningens vedtægter 12 LOKALPLANENS ADMINISTRATION 12.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til nærværende lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administrationen i henhold til bemyndigelse. 12.2 Grundejerforeningen kan af Esbjerg Byråd bemyndiges til at varetage dele af lokalplanens administration. 12.3 Lokalplanen medfører, at der ikke skal søges tilladelse efter Planlovens 35, stk. 1 (zonetilladelse> til virkeliggørelse af lokalplanen. 15
LO KALPLANEN 12.4 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer, inden for strandbeskyttelseslinie, og indenfor 100 m fra fortidsmindet på toppen af Bulbjerg der er vist på lokalplankortet, før der er opnået tilladelse fra Ribe Amt. 13 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter planlovens 1 8 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlig bebyggelse og anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil såfremt de brandmæssige forhold kan godkendes iht. Bygningsreglementet og bestemmelser i nærværende lokalplan. Esbjerg Kommune kan ifølge planlovens 1 9 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny bkalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. 16
LO KALPLAN EN VEDTAGELSESPÅTEGNING Ovenstående lokalplan nr. 401, udarbejdet efter lov om planlægning <lovbekendtgørelse nr. 563 af 6. juni 1 997, med eventuelt senere ændringer), er vedtaget af Esbjerg Byråd den 22. maj 2000. Johnny Søtrup Erik Brinck borg mester direktør 17
~ I I ~ I I Ii II -i-ii Ij I i I I 1 Tegning nr. 1. Lejemålsgrænser ifølge plan 1:1000 udfærdiget februar 1974 af landinspektør. 14 I I I!, -~ - --4
N Ca piac~ertn~ al gravliøj ----- - I - 14 Sig natu rfork I ari ng: ~ 6cf -- - 10 - ii Lokalplangrænse Tinglyst strandbeskyttelseslinie Scannede højdekurver (under revision) LOKALPLAN NR. 401 LOKALPLANKORT TEGN.NR. LP4O1-1 DATO. 14.06.1999 MÅL: 1:1000 BYPLAN, TEKNIK & MILJØ ESBJERG KOMMUNE
/ xx - 6u -