1 København, den 8. juni 2009 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler Henrik Møller Andersen Hovedgaden 21 4270 Høng Sagen angår spørgsmålet, om den mellem indklagede og klagerne indgåede formidlingsaftale kan anses for opsagt af klagerne, og om indklagede derfor har krav på arbejdsvederlag og dokumentationsomkostninger. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klagerne ønskede at sælge deres ejendom og henvendte sig i den forbindelse til indklagede. Den 19. april 2007 indgik indklagede og klagerne en formidlingsaftale om salg af klagernes ejendom til en kontantpris på kr. 3.240.000,00. Det fremgår, at hvis ejendommen ikke senest den 20. august 2007 var solgt, skulle udbudsprisen nedsættes til kr. 2.995.000,00, som var det beløb, indklagede havde vurderet ejendommen til. Af formidlingsaftalen fremgik videre bl.a.:...
2 I forbindelse med at klagerne underskrev formidlingsaftale, fik klagerne udleveret salgsbudget af 19. april 2007. Indklagede skrev den 9. august 2007 til klagerne bl.a.: I forlængelse af telefonsamtale med [person med samme efternavn som klagerne] sidste uge, skal jeg hermed bekræfte at De ønsker at standse salgsarbejdet af nærværende ejendom grundet at Deres ejendom i [den by, hvor klagernes anden
3 ejendom var beliggende] er solgt og at De nu har taget bopæl på adressen. Vi er naturligvis kede af at vi ikke fik lov at sælge ejendommen i denne omgang men står naturligvis til disposition såfremt De måtte ønske at gøre brug af vores service ved senere lejlighed. Enten i forbindelse med salg eller evt. omprioritering af lån i ejendommen. De vil modtage endelig opgørelse herfra i overensstemmelse med den indgåede formidlingsaftale. Såfremt De skulle have spørgsmål til denne skrivelse, er De naturligvis velkommen til at kontakte indklagede. [ ] Indklagede fremsendte herefter den 23. august 2007 faktura for vederlag med mere. Den 26. august 2007 fremsendte den ene af klagerne en e-mail til indklagede: [ ]Vi har modtaget en faktura på kr. 14.567,50 for jeres arbejde med salget af vores hus, Jf. vores salgsaftale beløber omkostningerne ved salgsstop sig til maksimalt vederlag. Men det skal afspejle det arbejde der er lagt i salget. Det arbejde i reelt har haft er, at tage nogle udendørs billeder og lægge huset på nettet. Derudover ca. 4-5 telefonopkald til os. Jeg finder ikke at beløbet på fakturaen afspejler det arbejde i har haft. Desuden har vi ikke skriftligt opsagt vores aftale om salg, selv om vi har talt om det i tlf. Og i vores salgsaftale står der solgt eller gratis. Vi vil gerne betale for det arbejde i har haft og vil i den forbindelse bede dig revurdere den faktura I har sendt til os. [ ]
4 Indklagede svarede klagerne ved mail af 28. august 2007: [ ]Jeg kan oplyse dig, at der som sædvanligt er foretaget annoncering ikke kun på nettet men også i det trykte medier (aviser). Omkring regnings størrelse, skulle denne være afregnet efter af formidlingsaftalens størrelse samt tillagt de få dokumentationsomkostninger som er brugt. Jeg hører da gerne fra dig, hvor du mener den del af salæret skulle være forkert beregnet. [ ] Indklagede og klagerne korresponderede i de følgende måneder om indklagedes krav uden at nå frem til enighed om kravet. Den 15. november 2007 rykkede indklagede for betaling af sin faktura og meddelte samtidig, at såfremt indklagede ikke havde modtaget betaling senest 10 dage senere, ville sagen blive overgivet til inkasso. Den 24. november 2007 skrev klagerne til indklagede: [ ]Jeg beklager at jeg svarer så sent på den rykkerskrivelse jeg har modtaget [ ] Min hustru og jeg modtog den 16. november en rykkerskrivelse vedrørende aftalen om [ejendommens adresse]. Jeg går ud fra at dette er en fejl. Jf. nedenstående har du jo lovet at tale med [indklagedes medarbejder] om sagen og så vende tilbage til os. Det er ikke sket endnu. Derfor forstår jeg ikke helt den rykkerskrivelse vi har fået, der mest af alt minder om et trusselsbrev med rød markering om inkasso. Jeg forventer naturligvis at du taler med [indklagedes medarbejder] om sagen og at du så kontakter os med en pris uden rykkergebyrer og renter. [ ] Ved brev af 10. januar 2008 rykkede indklagede på ny klagerne for betaling. Den 1. februar 2008 fremsendte indklagede endnu et rykkerbrev til klagerne:
5 Klagerne modtog herefter betalingspåkrav af 17. april 2008. Da klagerne havde indsigelser mod kravet overgik sagen til civilretten, som efterfølgende den 1. oktober 2008 har fremsendt sagen til Klagenævnet for Ejendomsformidling. Klagerne har bl.a. anført: Indklagede har ikke krav på vederlag samt betaling af udgift til dokumentationsomkostninger. I henhold til formidlingsbekendtgørelsen skal opsigelse af en formidlingsaftale ske skriftligt. Indklagede fremsendte et brev til klagerne om, at indklagede betragtede formidlingsaftalen som opsagt. Klagerne er ikke på noget tidspunkt blevet informeret om, at klagerne skulle svare på, om klagerne ønskede salget fortsat, således at indklagede ikke kunne gøre krav på salær. Hvis der var en sådan regel kunne enhver mægler jo, når kontrakten var ved at udløbe, fremsende et brev om, at aftalen var ophørt for at kunne gøre krav på salær. Klagerne mener derfor ikke, at aftalen er opsagt skriftligt, og indklagede har derfor ikke krav på vederlag. Klagerne modtog senere et krav fra indklagede om betaling af vederlag samt
6 dokumentationsomkostninger. Klagerne var indledningsvis uforstående over for dette, men da der havde været en samtale om opsigelse af aftalen, svarede klagerne, at klagerne gerne ville betale for det arbejde, som var udført. Klagerne fandt imidlertid ikke, at det opkrævede beløb svarede hertil. I perioden, hvor ejendommen var til salg, var der ingen fremvisninger, ligesom der ikke blev taget professionelle billeder af ejendommen. Indklagede har ikke optrådt etisk korrekt over for klagerne. Indklagede har ikke gennemgået formidlingsaftalen med klagerne, og indklagede har ikke svaret på klagernes henvendelser vedrørende dokumentation for indklagedes krav i henhold til faktura. Indklagede truede endvidere med inkasso, selvom indklagede og klagerne stadig var i dialog omkring indklagedes krav. I forbindelse med indklagedes fremsendelse af faktura, sendte den ene af klagerne en e-mail til indklagede, hvoraf det fremgik, at klagerne havde talt om opsigelse, men at tale om opsigelse er ikke det samme som at opsige. Klagerne aftalte med indklagede, at denne skulle fremsende dokumenter omkring ophør af salg, som klagerne ville underskrive, såfremt klagerne ønskede at stoppe med salgsbestræbelserne. Det er korrekt, at klagerne i mellemtiden havde fået solgt deres anden ejendom, men dette var ikke ensbetydende med, at klagerne ikke ønskede at sælge den omhandlede ejendom. Det er ikke korrekt, som af indklagede påstået, at klagerne forhindrede indklagede i at fremvise ejendommen. Indklagede har bl.a. anført: Klagerne har opsagt formidlingsaftalen, og indklagede har derfor krav på vederlag og betaling af udgift til dokumentationsomkostninger. Indklagede oplyste i forbindelse med indgåelse af formidlingsaftalen klagerne om, hvorledes det ville forholde sig i forbindelse med opsigelse, ophør eller salg af ejendommen. Baggrunden for denne samtale var, at klagerne samtidig havde en anden bolig til salg, og at klagerne i tilfælde af, at denne bolig blev solgt, ikke ønskede at sælge den i sagen omhandlede ejendom. Derfor blev en opsigelse drøftet meget indgående både med hensyn til formalitet, følger og omkostninger. Herefter påbegyndtes et normalt salgsforløb.
7 Tirsdag den 31. juli 2007 beså indklagede ejendommen udefra sammen med en kunde. Da indklagede ikke var i besiddelse af nøgle, henvendte indklagede sig til klagerne for aftale om fremvisning. Klagerne var ikke villige til at lave en aftale. Efter en længere samtale med klagerne, oplyste disse, at da klagernes anden ejendom nu var solgt, ønskede klagerne ikke at sælge den i sagen omhandlede ejendom. Dette accepterede indklagede, og indklagede meddelte den interesserede køber, at ejendommen var trukket tilbage. Det blev ved telefonsamtale mellem indklagedes kontor og den ene af klagerne aftalt, at klagerne skulle fremsende en skriftlig bekræftelse på, at salget skulle standses, og at formidlingsaftalen var opsagt. Det blev endvidere meddelt, at indklagede ville fremsende en faktura. Klagerne fremsendte imidlertid ikke en opsigelse. Indklagede rykkede herfor 2 gange, og den 9. august 2007 fremsendte indklagede en skriftlig bekræftelse på opsigelse fra klagernes side. Klagerne fremsendte ikke indsigelse eller på anden måde meddelelse til indklagede, og indklagede fremsendte herefter faktura til klagerne. Herefter foregik en del korrespondance mellem parterne, uden at klagerne betalte fakturaen. Indklagede rykkede klagerne for betaling, og indklagede indvilligede i, at klagerne kunne betale fakturaen i flere rater, hvilket dog heller ikke afstedkom betaling fra klagernes side. Herefter fremsendte indklagede inkassobrev og senere stævning. Nævnet udtaler: Det fremgår af bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom 8, stk. 2, at opsiges formidlingsaftalen inden aftalens udløb, skal dette ske skriftligt. Denne bestemmelse fremgår tillige af pkt. 9 i den mellem parterne indgåede formidlingsaftale. Nævnet finder det ikke godtgjort, at klagerne skriftligt har opsagt formidlingsaftalen. Da der imidlertid til sagen er fremkommet modstridende forklaring om, hvorvidt klagerne har oplyst, at de ønskede at beholde ejendommen, og om hvorvidt indklagede herefter ikke kunne få lov til at fremvise ejendommen for interesserede købere, er der tvivl om indklagede var berettiget til at anse formidlingsaftalen som opsagt af klagerne. Nævnet må derfor afvise at tage stilling hertil og dermed til, om indklagede har krav på betaling af sin faktura.
8 Afvisningen sker under henvisning til Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling 14, stk. 2, ifølge hvilken bestemmelse nævnet kan afvise klager bl.a. på grund af usikkerheden om bedømmelsen af de fremkomne oplysninger. Nævnet finder, at indklagede i tilstrækkelig grad havde rykket klagerne for betaling af faktura efter afslutning af dialog mellem parterne, før fremsendelse af krav på betaling til fogedretten, og nævnet finder derfor ikke grundlag for kritik af indklagede i den forbindelse. Konklusion: Spørgsmålet om indklagede har krav på betaling af sin faktura afvises fra nævnsbehandling. Nævnet fandt endvidere ikke grundlag for kritik af indklagede i forbindelse med indklagedes fremgangsmåde i forbindelse med klagernes manglende betaling af indklagedes faktura. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand