1 København, den 12. marts 2013 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Morten Brix Jernbanegade 8 9460 Brovst Nævnet har modtaget klagen den 27. februar 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede er erstatningsansvarlig over for klager som følge af, at indklagede ikke sikrede, at klager fik anmærkningsfrit skøde på det fritidshus, hun købte. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde et fritidshus til salg. Klager underskrev den 29. maj 2010 en købsaftale om køb af fritidshuset. Det fremgår af købsaftalen, at sælger af fritidshuset var et dødsbo, og det er boets advokat, der har underskrevet købsaftalen på vegne sælger. Det fremgår af købsaftalen, at kontantprisen blev aftalt til 870.000 kr. og overtagelsesdagen aftalt til den 1. juli 2010. Ifølge købsaftalen skulle handlens berigtigelse varetages af indklagede. Det fremgår videre af købsaftalen: Nærværende ejendom kan ikke sælges til en pris, som giver fuld dækning til alle pant-
2 og udlægshavere. Handlen er derfor betinget at, at samtlige tinglyste pant- og udlægshavere i ejendommen giver deres samtykke til handlens gennemførelse, herunder til forlods afholdelse af de sælger påhvilende omkostninger i forbindelse med handlen. Sælgers ejendomsmægler fremsender umiddelbart efter parternes underskrift af nærværende købsaftale en kopi af denne til alle udlægs- og panthavere med henblik på at få deres accept. Af tingbog dateret den 25. maj 2010 fremgår, at der var tinglyst følgende hæftelser på ejendommen: 1. Realkreditpantebrev på 1.159.000 kr. til BRF-kredit 2. Pantebrev på 375.000 kr. til Alm Brand Bank A/S 3. Pantebrev på 331.250 kr. til Alm Brand Bank A/S Den 4. juni 2010 skrev indklagede til BRFkredit: Vedhæftet fremsendes kopi af købsaftale på [ejendommens adresse] til godkendelse. Har du brug for yderligere oplysninger, er Du velkommen til at kontakte mig. Den 17. september 2010 skrev BRFkredits advokat til indklagede og oplyste, at indklagede godt kunne tinglyse skødet. Den 13. december 2010 blev skødet tinglyst med retsanmærkninger om de 3 lån. Den 13. januar 2011 skrev indklagede til boets advokat/bobestyreren: Vedhæftet fremsendes kopi af tinglysningssvar, hvoraf fremgår at der nu er tinglyst adkomst for køber på ovennævnte ejendom. Køber har oplyst til mig, at hun ikke skal have lyst noget pantebrev i ejendommen, hvorfor jeg skal bede Dem sørge for aflysning af pantebrev med BRFkredit, stort kr. 1.159.000,- hurtigst muligt. Samme dag skrev indklagede til BRF-kredit: I ovennævnte sag foreligger der nu tinglyst skøde til køber. Jeg skal derfor bede Jer sørge for aflysning af pantebrevene med Alm. Brand Bank, idet køber har oplyst overfor mig, at hun ikke skal have tinglyst noget nyt pantebrev i ejendommen. Til orientering kan jeg oplyse, at jeg d.d. har sendt e-mail til sælgers advokat, og bedt ham sørge for indfrielse og aflysning af indestående BRFlån. Den 2. februar 2011 skrev indklagede til boets advokat vedrørende refusionssaldo.
3 Indklagede spurgte desuden, hvornår det indestående lån i BRF-kredit kunne forventes indfriet og handlen afsluttet. Den 3. maj 2011 skrev indklagede til sælgers advokats/bobestyrers kontor: Jeg har nu haft et møde med køber af ejendommen, da hun har mistet tålmodigheden over at hun ikke kan få et anmærkningsfrit skøde. Jeg ved at BRFkredit har forsøgt at få [sælgers advokat/bobestyrer] i tale uden held. Nu må der altså til at ske noget, så sagen kan blive afsluttet. De bedes derfor øjeblikkelig sørge for at lånet til BRFkredit bliver indfriet og sende bekræftelse hertil at det vil ske. Henholdsvis den 9. maj 2011 og den 20. september 2011 skrev indklagede til sælgers advokat/bobestyreren og rykkede for indfrielse af lån og sletning af anmærkning på skøde. Den 24. oktober 2011 skrev klagers advokat til indklagede: Jeg har i dag haft møde med mine klienter [køber] vedrørende sommerhuset [ejendommens adresse], og har konstateret, at pantebrev stort kr. 1.159.000,00 til BRF Kredit fortsat henstår uaflyst. Da mine klienter og jeg må gå ud fra, at ejendommens panthavere allerede i maj 2010 meddelte accept af handlens gennemførelse, skal jeg herved kræve, at jeg senest 8 dage fra dato modtager dokumentation for, at de nævnte pantehæftelser er indfriet og aflyst af tingbogen. Dokumentation i form af anmærkningsfrit skøde sendes til mig. Hvis jeg ikke modtager nævnte dokumentation, vil jeg straks indlede retssag. Mine klienter havde udlejet sommerhuset via Novasol for 2012 sæsonen, men har ophævet udlejningsaftalen, da de i september 2011 fik oplyst fra BRF Kredit, at ejendommen er på vej på tvangsauktion. Jeg tager derfor forbehold om erstatning for tab ved manglende lejeindtægt samt sagsomkostninger. Denne skrivelse sendes enslydende til EDC Morten Brix og til [sælgers advokat/bobestyrer], samt kopi til BRF Kredit. Den 2. november 2011 skrev sælgers advokat/bobestyreren til klagers advokat og BRFkredits advokat:
4 I fortsættelse af seneste skrivelser modtaget den 24. oktober 2011 og den 25. oktober 2011 samt behagelig telefonsamtale d.d. skal jeg herved meddele, at bobestyrer, boets revisor, efterlevende ægtefælle og [boets bank] arbejder intenst på hurtigst muligt at få likviditet stillet til rådighed til indfrielse af restfordring på ejendommen [fritidshusets adresse], således at en tvangsauktion kan undgås. Jeg kan i den forbindelse oplyse, at næste møde mellem parterne er aftalt i [boets bank] mandag den 7. d.s. Henset til konsekvenserne i forbindelse med en tvangsauktion og de uoverskuelige følger en manglende gennemførelse af handlen, skal jeg venligst henstille til yderligere 1-2 ugers frist i forhold til afklaringen af sagen, idet jeg løbende skal orientere om sagens udvikling. Den 9. november 2011 skrev sælgers advokat/bobestyreren til klagers advokat: Under henvisning til mail af 7. november d.å. kan jeg herved meddele, at der samme dato er afholdt møde med [boets bank]. Umiddelbar afklaring fra banken blev imidlertid ikke opnået på mødet, men banken vil snarest vende tilbage med deres stillingtagen til løsning af problematikken. I forhold til ønsket om indbetaling af kr. 40.000 skal jeg under henvisning til, at der er tale om forventet tab, idet det foreliggende grundlag, afviser indbetalingen af dette beløb på nuværende tidspunkt, idet der ikke er tale om et dokumenteret erstatningskrav. Jeg skal i samme forbindelse forespørge, om der i sagen er rettet henvendelse til berigtigende ejendomsmægler. Den 11. november 2011 skrev klagers advokat til sælgers advokat/bobestyreren bl.a.: Hvis jeg ikke senest onsdag den 16. ds. har modtaget bekræftelse på at pantegælden er indfriet, og at du vil betale en rimelig erstatning for et skønnet huslejetab, samt mine omkostninger, indleder jeg uden yderligere varsel retssag mod ejendomsmægler Morten Brix og dig, med bemærkning om at jeg intet har hørt fra Morten Brix siden mit brev af den 24. oktober 2011. Den 16. november 2011 skrev sælgers advokat/bobestyreren til klagers advokat og BRFkredits advokat og anmodede dem om at afvente med at foretage yderligere skridt, før tilbagemelding fra boets bank forelå. Den 12. december 2011 skrev BRFkredits advokat til fogedretten og begærede tvangsauktion over fritidshuset. Det fremgår af begæringen, at auktionen kunne afværges ved betaling af 451.226,92 kr. Beløbet dækkede udlæg inkl. tingbogs- og vurderingsattest, auktionsgebyr og honorar for auktionsbegæring. Det fremgår af sagen,
5 at fogedretten ønskede accept fra bobestyreren, før tvangsauktion blev afholdt. Bobestyreren ønskede ikke tvangsauktion afholdt. Den 16. december 2011 skrev indklagede til sælgers advokat/bobestyreren: Under henvisning til Deres skrivelse af 30. november skal vi oplyse, at vi naturligvis er enige i, at en gennemførelse af handlen bør tilstræbes. Køber har opfyldt sin del af handlen og skal selvfølgelig have lov til at beholde sit hus. Vi er uforstående overfor at sagen ikke for længst er afsluttet, da bobestyreren oplyste ved handlens indgåelse, at indestående gæld ville blive indfriet. Vi kan derfor kun opfordre til, at sagen afsluttes af Dem hurtigst muligt. Den 6. januar 2012 skrev indklagede til sælgers advokat/bobestyreren: Vi har modtaget Deres skrivelse af 03.01.2012 og må tilbagevise indholdet heraf. Det er normal kutyme, at køber altid får rådighed over ejendommen inden der foreligger anmærkningsfrit skøde. Det er derimod ikke normalt, at sælgers advokat trækker sagen i langdrag og ignorerer henvendelser fra sælger, EDC, købers advokat, BRF-Kredit og BRF s advokat. Det er muligt at boet på nuværende tidspunkt er illikvidt men ud fra de oplysninger vi er i besiddelse af, var dette ikke tilfældet på handelstidspunktet. De har således ikke varetaget Deres klients interesser på en ordentlig og redelig måde. Såfremt De fastholder Deres opfattelse af, at vi vil være erstatningsansvarlige overfor køber, forbeholder vi os at gøre Dem erstatningsansvarlig for den særdeles langmodige og uacceptable sagsbehandling. Samtidig vil vi indberette sagen for Advokatnævnet. Den 18. januar 2012 skrev BRFkredits advokat til skifteretten og klagede over bobestyreren. Det fremgår af brevet, at BRFkreditlånet med en hovedstol på 1.159.000 kr. var nedbragt til ca. 452.000 kr. Advokaten appellerede til, at skifteretten fik bobestyrerens samtykke til at gennemføre en tvangsauktion over fritidshuset eller fratage advokaten hvervet som bobestyrer. Klager anlagde i februar 2012 samtidig med klagen til klagenævnet sag mod boet og den daværende bobestyrer. Klagers påstand var, at boet og bobestyreren skulle indfri restgælden på lånet i BRFkredit således, at klager kunne få anmærkningsfrit skøde på fritidshuset. Klagenævnet udsatte sin sagsbehandling på udfaldet af denne sag. Det fremgår af sagen, at Codan indtrådte i sagen som ansvarsforsikringsselskab for
6 sælgers advokat/bobestyreren. Den 11. juli 2012 blev der indgået en forligsaftale mellem klager og Codan Forsikring som mandatar for boets tidligere advokat/bobestyrer og boet ved den nye bobestyrer. Ved forligsaftalen blev det aftalt, at Codan Forsikring skulle indfri det tinglyste pantebrev til BRFkredit og betale BRFkredits auktionsomkostninger, i alt 476.492,64. Codan Forsikring skulle videre betale klager 10.000 for forventet mistet lejeindtægt, 50.000 kr. til advokatomkostninger samt retsafgift, som var betalt af klager. Det fremgår videre af forligsaftalen, at klager og boet transporterede deres eventuelle krav mod EDC Morten Brix og den medvirkende ansatte ejendomsmægler til Codan Forsikring. Klager har bl.a. anført: Indklagede har ikke sørget for, at klager kunne få anmærkningsfrit skøde som forudsat. Indklagede er derfor erstatningsansvarlig over for klager og skal betale erstatning med 452.000 kr. Klagers krav mod indklagede er ved forligsaftale transporteret til Codan Forsikring A/S. Klager købte fritidshuset, betalte købesummen af egne midler og deponerede købesummen i sælgers pengeinstitut den 1. juli 2010. Klager havde ikke egen rådgiver i forbindelse med handlen. Det fremgår af købsaftalen, at der var tale om en underskudshandel, og at indklagede skulle sørge for at få panthavere og udlægshaveres samtykke til handlens gennemførelse. Indklagede har også bekræftet det over for klager. Indklagede udleverede nøgler til klager omkring overtagelsesdagen den 1. juli 2010, og klager forventede derfor, at købsaftalens betingelse var opfyldt og handlen endelig. Klager tog ejendommen i besiddelse og begyndte at restaurere og forbedre denne. Den 11. januar 2011 modtog klager en e-mail fra indklagede med tinglysningssvar vedrørende skødet. Klager kunne se, at skødet var tinglyst med retsanmærkninger og kontaktede derfor straks indklagede herom. Indklagede beroligede klager med, at det var sædvanlig procedure, at gamle lån først blev slettet samtidig med, at klagers nye lån blev tinglyst. Klager oplyste indklagede om, at hun ikke skulle have tinglyst noget pant på ejendommen, så sælgers lån skulle bare aflyses, og skødet tinglyses uden retsanmærkninger. Klager kontaktede indklagede flere gange og spurgte til sagen. Indklagede oplyste klager om, at det ikke havde nogen betydning for hende, medmindre klager ønskede at sælge ejendommen.
7 I september 2011 kontaktede klagers ægtefælle BRFkredit for at få en forklaring på den manglende aflysning af sælgers pantebreve. Klagers ægtefælle fik oplyst, at ejendommen havde været på vej på tvangsauktion, men at auktionen var blevet afværget, fordi sælger havde indfriet en del af gælden. BRFkredit oplyste videre, at man stadig arbejdede på at få fritidshuset på tvangsauktion for at få betalt restgælden. Herefter kontaktede klager advokat. Den 12. december 2011 indgav BRFkredit anmodning om tvangsauktion over fritidshuset. Denne blev imidlertid afværget, fordi sælgers advokat/bobestyrerens forsikringsselskab gik ind i sagen og indgik aftale med sælger/boets advokats forsikringsselskab om at betale restgælden. I forligsaftalen har klager transporteret sit eventuelle krav mod indklagede til forsikringsselskabet. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Klagen er indgivet til nævnet i februar 2012, efter en stævning var udarbejdet. Efterfølgende er hele sagen afgjort ved en forligsaftale mellem klager og sælger/sælgers bobestyrer. Indklagede er ikke og har aldrig været en del af problemet i den omtalte sag. Hvis indklagede havde haft et ansvar, ville klager også have stævnet indklagede, hvilket klager ikke gjorde. Klagers advokat skriver da også i stævningen, at det er sælger/bobestyreren, der bevidst har forsøgt at vildlede sagsøger og ejendomsmægler ved gentagne gange at give løfte om at indfri BRFkredits tilgodehavende. Køber har modtaget tinglyst anmærkningsfrit skøde på fritidshuset, og der er ikke nogen, der har lidt tab i sagen. Sagen er afgjort ved forlig, som indklagede ikke var part i. Klagenævnet bør derfor afvise sagen. Fritidshuset er beliggende i et sommerhusområde, hvor der blev udstykket ca. 150 nye grunde, og et ejendomsudviklingsselskab blev sat på opgaven med at bebygge og sælge disse sommerhuse. Projektet kuldsejlede imidlertid på et tidspunkt, hvor der var enkelte færdigbyggede huse, en del grunde med sokler og halvfærdige huse og mange ubebyggede grunde. De fleste matrikler blev nødlidende, da der ikke var penge i projektet til at færdiggøre byggeriet. BRFkredit var på det tidspunkt indklagedes faste samarbejdspartner, og indklagede blev inddraget i et forsøg på at få videresolgt de nødlidende ejendomme. Alle beslutninger og handlinger vedrørende ejendommen er sket i samråd med BRFkredit og BRFkredits advokat.
8 Købsaftalen på fritidshuset sendte indklagede til godkendelse i BRFkredit. BRFkredit oplyste, at BRFkredit ikke skulle godkende handlen. Sælger/sælgers advokat skulle blot indfri lånet, idet der ifølge BRFkredit var rigelige midler i boet til at indfri sælgers lån. Indklagede kontaktede derefter boets advokat, som oplyste, at han nok skulle sørge for indfrielse af sælgers lån. Indklagede har berigtiget handlen på vegne sælger og har rykket adskillige gange for skøde, indfrielse af sælgers lån m.v. Boets advokat oplyste hver gang, at han nok skulle sørge herfor. Den 17. september 2010 fik indklagede at vide fra BRFkredits advokat, at indklagede kunne tinglyse skødet. Indklagede har gentagne gange rykket boets advokat for en afslutning af sagen, men advokaten har trukket sagen i langdrag og har ignoreret henvendelser fra sælger, indklagede, BRFkredit og BRFkredits advokat. Nævnet udtaler: Klager indgav klage til nævnet, samtidig med at hun udtog stævning mod boet og boets daværende bobestyrer. Klager har krævet 452.000 kr. i erstatning af indklagede og har påstået boet og den daværende bobestyrer dømt til in solidum at indfri lånet til BRFkredit, der havde en oplyst restgæld på 452.000 kr. Sagen mellem klager, boet og den daværende bobestyrer er forligt. I forbindelse med forliget har klager transporteret sit eventuelle krav mod indklagede til bobestyrerens ansvarsforsikringsselskab. Klager har på denne baggrund ikke dokumenteret at have retlig interesse i sagen mod indklagede. Nævnet afviser derfor sagen. Konklusion: Klagen afvises fra nævnsbehandling. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand