Lokalplan nr. 309 For et boligområde ved St. Stendamsvej Hillerød Kommune - Teknik
Generel lokalplan information Generel lokalplan information Hvad er en lokalplan? En lokalplan er en detaljeret plan for et mindre område i kommunen. Formålet med lokalplanen er: I. At sikre kvalitet og sammenhæng i kommunens planlægning. II. At give borgerne i kommunen indsigt og medbestemmelse i den fysiske planlægning af kommunens områder. III. At angive bindende bestemmelser inden for lokalplanområdet vedrørende anvendelse, udstykning, bebyggelse, veje og stier samt friarealer og andre ubebyggede arealer. Lokalplanen udarbejdes på grundlag af kommuneplanen, der er den overordnede plan for Hillerød kommune. Det er Hillerød Byråd, der godkender lokalplaner. Hvad sikrer en lokalplan? En lokalplan er juridisk bindende for de berørte grundejere. Dette betyder, at planens bestemmelser skal overholdes ved fremtidige udstykninger, bebyggelser, nye anvendelser osv. Lovligt eksisterende bebyggelse eller anvendelse kan således fortsætte som hidtil. Lokalplanen pålægger ikke grundejerne en handlepligt. Virkeliggørelsen af en lokalplan afhænger derfor af, om pågældende grundejer ønsker at opføre et byggeri eller udstykke sin grund etc. Hvornår udarbejdes en lokalplan? Byrådet kan til enhver tid lave forslag til lokalplaner. Dette skal gøres, inden der gennemføres større byggerier, anlægsarbejder og nedrivninger. Lokalplanen må ikke stride mod region- og kommuneplanen. Er der modstrid, skal region- og kommuneplan ændres, hvis lokalplanen ønskes gennemført. Alle grundejere kan i princippet få udarbejdet en lokalplan, men det kræver bl.a., at der er overensstemmelse mellem byggeønsker og den overordnede planlægning i 2
Generel lokalplan information kommuneplanen. Dispensation Byrådet kan give dispensation fra bestemmelserne i en lokalplan, hvis dispensationen ikke strider mod principperne i planen. Anvendelses- og formålsbestemmelserne i lokalplanen er eksempler på principper i planen. Dispensation kan som hovedregel kun gives, når naboer og andre berørte er blevet orienteret. Mål for kvalitet & service I. Lokalplanen udarbejdes i henhold til bestemmelserne i lov om planlægning. II. Lokalplanen skal være let forståelig. III. Lokalplanen skal indeholde en beskrivelse af baggrund, formål og indhold. IV. Interesserede kan altid få yderligere uddybningog orientering om forhold vedrørende lokalplanen. V. Borgere, der gør indsigelse mod en lokalplan, vil inden for to uger få kvittering for kommunens modtagelse af deres indsigelse. VI. Borgere vil efter Hillerød Byråds endelige vedtagelse af lokalplanen modtage svar på dereseventuelle indsigelse. VII. Lokalplanen vil være tilgængelig på Hillerød kommunes hjemmeside (www.hillerod.dk). Rettigheder og pligter Når lokalplanforslaget er udarbejdet, skal Hillerød Byråd offentliggøre forslaget. Offentliggørelsen, der vil ske ved annoncering i Hillerød Posten og på kommunens hjemmeside, indeholder oplysninger om fristen for indgivelse af indsigelser og ændringsforslag samt oplysninger om, hvor lokalplanforslaget er fremlagt til eftersyn. Fristen for at komme med bemærkninger og indsigelser skal være mindst otte uger. Når indsigelserne er vurderet, kan planen endeligt vedtages. Herefter skal den endelige plan være offentligt tilgængelig og det skal annonceres i Hillerød Posten, at den er vedtaget. 3
Indholdsfortegnelse Indholdsfortegnelse Forord 5 Lokalplanens Redegørelse 5 Lokalplanens baggrund og formål 5 Lokalplanens område 5 Områdets historie 6 Lokalplanens forhold til anden planlægning 7 Lokalplanens idémæssige indhold 8 Lokalplanen 10 1 Lokalplanens formål 10 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 10 Hillerød Kommune - Teknik nr. 309 3 Områdets anvendelse 10 4 Udstykninger 11 5 Vej- sti- og parkeringsforhold 11 6 Ledningsanlæg 12 7 Bebyggelsens omfang og placering 12 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 14 9 Ubebyggede arealer 14 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 14 11 Støjforhold 15 12 Eventuelle tilladelser fra andre myndigheder 15 13 Lokalplanens retsvirkninger 16 Vedtagelsespåtegning 17 Kortbilag A, B og C 4
Redegørelse Forord Lokalplan 309 for et boligområde ved St. Stendamsvej blev vedtaget som lokalplanforslag d. 29. januar 2003 af Hillerød Byråd. Lokalplanforslaget var offentligt fremlagt fra 12. februar til 9. april 2003. Lokalplanforslaget var i supplerende høring i 14 dage fra 1. maj til 15. maj 2003. Byrådet vedtog d. 18. juni 2003 lokalplan 309 endeligt. Lokalplanens Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål Baggrunden for lokalplanen er at skabe det planmæssige grundlag for en udstykning af matriklerne 25a og 4d, Hammersholt By til brug for enfamiliehuse. Hillerød Kommune har tidligere ikke ment, at der kunne gives dispensation for den eksisterende byplanvedtægt til en udstykning. Dette synspunkt har efterfølgende været behandlet af Naturklagenævnet, der konkluderede at en udstykning kan finde sted. Hillerød Kommune har derfor besluttet, at lave en lokalplan, der fastlægger rammerne for en udstykning. Lokalplanens formål er, at fastlægge hvordan en udstykning af de to matrikler 25a og 4d, Hammersholt By kan udformes. Anvendelsen skal være til enfamiliehuse. Lokalplanen skal desuden sikre, at et eventuelt boligbyggeri tager hensyn til naturværdierne i området og den eksisterende bebyggelse. Lokalplanen fastlægger samtidig adgangsforholdene til området. Lokalplanens område Lokalplanområdet er beliggende i Ny Hammersholt og støder op til Store Dyrehave. Mod nord og nordøst afgrænses området af stendiget, der løber rundt om Store Dyrehave. Mod nordvest afgrænses området af St. Stendamsvej, mod sydvest af bebyggelse og mod sydøst af Engstien. De to matrikler 25a og 4d, Hammersholt By udgør et areal på ca. 22.000 m 2. Området fremstår som et åbent skovog engområde med træbevoksning mod Store Dyrehave. 5
Redegørelse Beplantningen i området afspejler generelt naboskabet til Store Dyrehave. I den østlige del af lokalplanområdet ligger en lille sø, hvortil der ledes vand fra Store Dyrehave gennem to grøfter. En større del af lokalplanområdet beliggende mellem søen og skovbrynet er mose, som i vinterhalvåret til tider oversvømmes. I den nordlige del af lokalplanområdet ligger resterne af et gammelt byggeri til dyrebrug. Vejadgangen fra Gl. Frederiksborgvej sker fra St. Stendamsvej og fra Engstien. Husene ved de to veje er i dag tilknyttet grundejerforeningen St. Stendam. Den gennemsnitlige grundstørrelse for ejendommene, der støder op til lokalplanområdet er ca. 1.700 m 2. Områdets historie Søen i lokalplanområdet er resterne af en større sø eller dam, der har haft forbindelse til et vidtforgrenet system af kanaler og søer der fra gammel tid ledte vand til Slotssøen. Den gamle sø / dam har formentlig haft en udstrækning, der svarer til den geografiske udstrækning matrikel nr. 25a har i dag. Det understøttes af at stendiget rundt om Store Dyrehave på netop dette sted slår en bue ind i skoven. Stendiget rundt om resten af Store Dyrehave er snorlige fordi man har kunne fylde mindre 6
Redegørelse vandhuller og moser op med jord ved anlæggelsen. Men søen i lokalplanområdet har på dette tidspunkt haft en størrelse, der har gjort opgaven for uoverkommelig. Til søen er der ledt vand fra et system af grøfter i Store Dyrehave. Afløbet fra søen er formentlig sket ad en kanal, der er begyndt umiddelbart uden for matrikel 25a, og følger den gamle sø / dams afgrænsning. Gennem kanalen er vandet ledt videre til Karlssø, Funkedam, Teglgårdssøen og ad Teglgårdsåen frem til Slotssøen. Søen eller dammen er gennem årene groet til og er blevet fyldt op i flere omgange. Senest er der i 1960 erne eller 1970 erne sket en opfyldning af søens nordlige del. Der er i dag ingen synlige spor af de gamle kanaler. Afløbet fra søen er formentlig blevet rørlagt i forbindelse med ombygninger af Gl. Frederiksborgvej eller også i forbindelse med byggeri i området. Lokalplanens forhold til anden planlægning Kommuneplanen Lokalplanområdet ligger inden for Kommuneplan 2001 s rammeområde 6.B.1. For rammeområdet gælder, at der må opføres åben-lav boligbebyggelse med en maksimal bebyggelsesprocent på 25 % og 1 ½ etage højt. Grundstørrelsen skal minimum være 800 m 2. Byplanvedtægt Lokalplanområdet er i dag omfattet af Byplanvedtægt nr. 36 for Ny Hammersholtområdet. Ved denne lokalplans vedtagelse vil det være lokalplanen, der gældende inden for lokalplanområdet. Naturbeskyttelsesloven Søen og mosen i lokalplanområdet er omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3. Det betyder, at deres tilstand ikke må ændres uden dispensation fra Frederiksborg Amt. Dette gælder også den fugtige bredzone bevokset med sump- og vandplanter. Foranstaltninger foretaget uden for det beskyttede område, der ændrer på søens tilstand, kræver ligeledes tilladelse. Det er således ikke tilladt at 7
Redegørelse foretage opfyldninger, hegning, beplantning eller andet inden for 3 områderne. Afgrænsningen af 3 området fastsættes af Frederiksborg Amt, der er myndighed, i forbindelse med eventuel fremtidige byggesager inden for lokalplanområdet. Lokalplanområdet er omfattet af den reducerede skovbyggelinie på 25 m. I en afstand af 25 meter fra skovgrænsen må der ikke opføres byggeri. Vejanlæg er ikke omfattet af skovbyggelinien. Stendiget, der løber langs Store Dyrehave, er fredet og må ikke ændres. I den nordlige del af lokalplanområdet har der tidligere været bygninger bygget ind i stendiget. Ruinerne fra disse må gerne fjernes og stendiget bringes tilbage til dets oprindelige form. EF-habitatdirektivet En tidligere biologisk undersøgelse foretaget for Hillerød Kommune fandt æg og larver fra stor vandsalamander i det 3 beskyttede vandhul i lokalplanområdet. Stor vandsalamander står opført på EF-habitatdirektivets bilag 4a, der omfatter særligt beskyttede arter. Af hensyn til den fremtidige bevaring af søen som mulig ynglelokalitet for stor vandsalamander, må søens tilstand ikke ændres, ligesom miljøfremmede stoffer ikke må kunne tilløbe søen. Spildevandsplanlægning Området er omfattet Hillerød Kommunes spildevandsplan. Varmeplanlægning Området er forsynet med naturgas af HNG. Vand- og elforsyning Området er beliggende i Hillerød Kommunale Vandværks forsyningsområde. Elforsyningen varetages af NESA. Miljøforhold Hillerød Kommuen opfordrer til pesticidfri ukrudtsbekæmpelse. Lokalplanens idémæssige indhold Formålet med lokalplanen er, at fastlægge de 8
Redegørelse planlægningsmæssige rammer for en udstykning af de to matrikler 25a og 4d, Hammersholt By i 9 parceller til enfamiliehuse. Husene skal opføres i en spændende arkitektur og indpasses i området under hensyn til de naturmæssige kvaliteter i områder. Byggeriet må maksimalt være 1 ½ etage højt. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom fastsættes til max. 15 %. Udstykningen skal udformes så søen og mosen i lokalplanområdet bevares og beskyttes. 3 områderne inden for lokalplanområdet udvikler sig med tiden helt naturligt i omfang og placering. Deraf følger, at deres afgrænsning ikke kan fastlægges med en lokalplan. De byggemuligheder lokalplanen anviser skal justeres i forhold til den udformning 3 områderne har den dag et eventuelt byggeri påbegyndes. Eksisterende grøfter fra Store Dyrehave skal bevares, og der gælder en skovbyggelinie i en afstand af 25 m fra skovgrænsen. Hensigten med lokalplanen er, at de 9 boliger får en række fællestræk, der gør det samlede byggeri til en homogen bebyggelse. Der gives mulighed for opførelse af individuelle boliger med forskellige tagformer, således at den enkelte bygning kan opføres med sektioner med fladt tag og sektioner med rejsning. Lokalplanen skal også medvirke til at sikre levevilkårene for stor vandsalamander og de andre padder og krybdyr der lever i området. Det sker ved at den 3 beskyttede sø og mose i lokalplanområdet friholdes for bebyggelse. Eksempel på udformning af bebyggelse 9
Bestemmelser Lokalplanen I henhold til lov om planlægning, jf. lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002, fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: - at skabe det planlægningsmæssige grundlag for en udstykning af matriklerne 25a og 4d, Hammersholt By i 9 parceller til enfamilieboliger - at åbne mulighed for, at der kan opføres et byggeri af arkitektonisk høj kvalitet - at sikre bevaring og beskyttelse af naturværdier i området - at fastlægge adgangen til området 2 Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag A og omfatter matriklerne 25a, 4d, samt dele af matriklerne 4ab, 4af, 4l, 4v, 4u, 4z, 25b, 7ax alle Hammersholt By og vej litra 7000a. 2.2 Lokalplanområdet bevares i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til boligformål. 3.2 Bebyggelsen skal udformes som fritliggende enkelt boliger 10
Bestemmelser i en åben-lav struktur. 3.3 På hver boligparcel må kun opføres eller indrettes én bolig. 3.4 Byrådet kan tillade, at der på de enkelte ejendomme drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder, under forudsætning af, - at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom, - at virksomheden drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke ændres (herunder ved skiltning eller lignende), og at områdets karakter af boligområde ikke brydes, - at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, og at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke kan etableres plads til på den pågældende ejendom. 4 Udstykninger 4.1 Der må ikke foretages andre udstykninger inden for lokalplanområdet end de, der fremgår af kortbilag B. 5 Vej- sti- og parkeringsforhold 5.1 Lokalplanområdet vejbetjenes fra Gl. Frederiksborgvej. 5.2 St. Stendamsvej og Engstien udlægges som adgangsveje for ejendommene i henhold til kortbilag B. 11
Bestemmelser 5.3 Indenfor lokalplanområdet udlægges areal til ny vej med en beliggenhed som vist på kortbilag B. Vejarealerne A-B udlægges med en kørebanebredde på mindst 5 m. Vejarealerne C-D udlægges med en kørebanebredde på mindst 4,5 m. Adgangsvejene A-B og C-D udlægges som private fællesveje. 5.4 Der skal etableres vendeplads for enden af vejstrækningen A-B, med en udformning som vist på kortbilag B. Vendepladsen skal have en diameter på minimum 18 meter. 5.5 Adgangsvejene A-B og C-D skal udføres med fast asfaltbelægning og slidlag. 5.6 Der skal udlægges arealer til parkeringspladser svarende til 2 p-pladser pr. bolig. 6 Ledningsanlæg El-ledninger, herunder til vejbelysning og ledninger til TV, radio og IT, skal etableres som jordkabler. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Boliger 7.1.1 Der må maksimalt opføres 230 m 2 bruttoetageareal på hver enkelt ejendom. 7.1.2 Bebyggelsen må kun opføres inden for de på kortbilag C angivne byggezone. 12
Bestemmelser Byggezonen kan dog, i forbindelse med udstedelse af byggetilladelse, justeres i forhold til 3 områdets aktuelle udbredelse. På kortbilag C er det med stiplet linje angivet, hvor byggezonen i givet fald kan justeres Bebyggelse inden for byggezonen skal iøvrigt overholde de almindelige bestemmelser i bygningsreglementet for småhuse, kapitel 2, vedrørende grundens udnyttelse. 7.1.3 Huse må opføres i maksimalt 1½ etage. 7.1.4 Den maksimale bygningshøjde må højst være 8,5 meter. Tage 7.1.5 Huse i 1½ plan skal opføres med taghældning mellem 35 55. Huse i ét plan skal opføres med en taghældning mellem 10 35. Dele af bygning i ét plan kan opføres med fladt tag. 7.1.6 Trempelhøjden på huse i 1½ plan må maksimalt være 1,5 meter. 7.2 Småbygninger 7.2.1 Der må indenfor hvert enkelt byggefelt opføres carport, garage og udhus til ejendommen. 7.2.2 Carport, garage og udhus skal opføres i træ, og taget skal beklædes med tagpap eller metalplader som f.eks. zink. 7.3 Andre materialer kan tillades af Byrådet under forudsætning af, at der opnås en arkitektonisk helhedsvirkning i området. 13
Bestemmelser 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Ydervægge skal opføres som pudset teglstens- eller porrebetonmur. Farverne skal holdes i dæmpede jordfarver. Dele af ydervægge kan opføres i træ eller beklædes med træ. Træværk skal udføres i mørke træsorter, og må ikke males med dækkende farver. Tage 8.2 Tage skal udføres i tagpap, metalplader som f.eks. zink, eller blådæmpet tegltagsten som f.eks. egernsund tegltagsten. 8.3 For 8.1 og 8.2 gælder at andre materialerog farvevalg kan tillades af Byrådet under forudsætning af, at der opnås en arkitektonisk helhedsvirkning i området. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Der skal udarbejdes en plejeplan med henblik på en sikring af 3 områderne. 9.2 Området i en afstand af 20 meter fra stendiget skal fremstå som åbent græsområde. Der kan plantes enkelte buske og træer af sorter, der er naturligt forekomne i Nordsjælland. 9.3 Vejbelysning på vej A-B og C-D skal ske som parkbelysning. Lyspunkthøjden må ikke overstige 2,5 m. Udendørsbelysning skal skærmes, så den ikke er til gene for omgivelserne. 10 Forudsætning for ibrugtagning af ny 14
Bestemmelser bebyggelse 10.1 Der skal være etableret en overkørsel ved udkørslen fra St. Stendamsvej til Gl. Frederiksborgvej. Projekt for overkørslen skal fremsendes og godkendes af vejmyndigheden for Gl. Frederiksborgvej. Vejmyndigheden er Hillerød Kommune. 10.2 Der skal enten - oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af de udstykkede grunde eller - ejerne skal alle tilknyttes den eksisterende grundejerforening St. Stendam. 10.3 Byrådet skal godkende en plejeplan (se 9.1) gældende for lokalplanområdet. 11 Støjforhold 11.1 Det skal sikres, at der ved boligerne er et maksimalt støjniveau på 55 db(a) ved boligernes facader samt på de udendørs opholdsarealer (jævnfør Miljøstyrelsens Vejledning nr. 3, 1984). 12 Eventuelle tilladelser fra andre myndigheder 12.1 Tilstanden i den 3 beskyttede sø i lokalplanområdet må kun ændres efter godkendelse fra Frederiksborg Amt. 12.2 Forinden ny bebyggelse, eller anlægsarbejder indenfor lokalplanområdet igangsættes, skal Nordsjællands Folkemuseum kontaktes, med henblik på eventuel arkæologisk prøvegravning (Jordfaste fortidsminder er omfattet af Museumslovens 26). 15
Bestemmelser 13 Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokal-planen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlægningslovens 18, kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den særlige karakter af de områder, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen, jf. ovenfor. Lokalplanen kan i 2.2 indeholde bestemmelse om, at det af planen omfattede område overføres til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår bl.a. af bekendtgørelse nr. 549 af 9. juli 1991 om frigørelsesafgift m.v. af fast ejendom. For forhold, der ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bygningsregulerende bestemmelser i byggeloven og lov om planlægning. 16
Vedtagelsespåtegning I Henhold til 27 i Planloven vedtages foranstående lokalplan endeligt Hillerød Byråd den 18. juni 2003 Nick Hækkerup Borgmester / Jesper Fisker Kommunaldirektør Hillerød kommune, Byplan og Miljø, Frederiksgade 7, 3400 Hillerød www.hillerod.dk epost: teknik@hillerod.dk Tlf. 48202678 Fax. 48242321 Hillerød Kommune - Teknik
5z N 4d 4ab 9 7 9 7 Lokalplanområde 4g Matrikelnummer 8 35 Husnummer 6 4e 4l 25a Matrikelgrænse 4v 5 6 4af 7c 3 12 4u 4 4f 10 7bb 0 50 100 m 37 4z 39 1 St. Stendamsvej 2 7f 25b 41 Gl. Frederiksborgvej Engstien 2 7ax 4 7ay 6 7az 8 7aæ 7o 16 1A 7s 18 9 7ah 11 15 1 7au 3 7at 5 Kortbilag A Mål: 1:1.500 Lokalplan nr. 7as309 for et boligområde ved St. Stendamsvej 7000h 6 Hillerød Kommune, Teknik Dato 20. maj 2003 4
N B 0 50 100 m Grøft Sø Ny Udstykning A Ny vej Eksisterende vej Eksisterende bebyggelse St. Stendamsvej Gl. Frederiksborgvej D C Engstien Stendige Matrikler Kortbilag B Mål: 1:1.500 Lokalplan nr. 309 for et boligområde ved St. Stendamsvej Hillerød Kommune, Teknik Dato 20. maj 2003
N Skovbyggelinie 25 m Byggezone Byggezone kan justeres i forhold til 3 områder Skovbyggelinie Grøft Sø Udstykning Ny vej Eksisterende vej St. Stendamsvej Eksisterende bebyggelse Stendige Gl. Frederiksborgvej Engstien 0 50 100 m Kortbilag C Mål: 1:1.500 Lokalplan nr. 309 for et boligområde ved St. Stendamsvej Hillerød Kommune, Teknik Dato 20. maj 2003