1 København, den 29. januar 2013 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Dan Bendtsen v/tryg Professionelt Ansvar Klausdalsbrovej 601 2750 Ballerup Nævnet har modtaget klagen den 8. februar 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal betale godtgørelse til klager som følge af, at indklagede har udarbejdet en fejlagtig salgsprovenuberegning. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager og hendes daværende ægtefælle ønskede i 2011 at sælge deres fælles ejendom og indgik derfor den 29. maj 2011 en formidlingsaftale med indklagede. Klager har oplyst, at hun på dette tidspunkt allerede var fraflyttet ejendommen. Det fremgår af formidlingsaftalen bl.a.:
2 [ ]
3 I salgsbudgettet af 24. juni 2011, der hører til formidlingsaftalen, havde indklagede medregnet indfrielse af gæld således: Indfrielse af gæld, anslået 300.000 Indfrielse af gæld, anslået 1.670.000 Der var i salgsbudgettet medregnet et beløb på 4.600 kr. til tilstandsrapport og et tilsvarende beløb for energimærke. Af salgsbudgettet fremgår videre i pkt. 8, Forbehold: Den oplyste restgæld i salgsbudgettet er anslået, da sælger ikke har udleveret ejendomsnummer samt kontrolkode til ejendomsmægler. Ejendomsmægler kan derfor ikke gøres ansvarlig herfor. Den 28. juni 2011 skrev indklagede til klagers tidligere ægtefælle: Vi kan oplyse, at vi nu har modtaget underskrevet formidlingsaftale fra begge parter. Vi har forstået og aftalt, at det videre forløb skal aftales mellem dig og Nybolig Hinnerup indtil boligen er solgt. For god ordens skyld skal vi henlede opmærksomheden til, at vi endnu ikke har modtaget alle bilag vedrørende ejendommen, som vi tidligere har anmodet om, jf. udleveret dokumentliste. Vi mangler fortsat oplysningsskema fra sælger samt kontrolkode og ejendomsnr. Vedrørende tinglyst gæld med BRF. Som det fremstår i salgsbudgettet kan ejendomsmægleren ikke gøres ansvarlig for evt. fejl i salgsbudget og senere salgsprovenue fsva. restgældsoplysninger, såfremt vi ikke fra sælger modtager oplysninger herom. De ønskede bilag ønskes snarest tilsendt Nybolig Hinnerup. Den 28. august 2011 udarbejdede indklagede købsaftale og salgsprovenuberegning vedrørende ejendommen, og klager og hendes daværende ægtefælle underskrev købsaftalen samme dag. Det fremgår af købsaftalen, at kontantprisen var aftalt til 2.035.000 kr., og overtagelsesdagen var den 1. november 2011. I salgsprovenuberegningen var indfrielse af lån stadig anslået til samlet 1.970.000 kr. og
4 forbeholdet for manglende oplysninger fra sælgerne gentaget under pkt. 8. Beregningen viste et underskud til klager og hendes daværende ægtefælle på tilsammen 16.470 kr. I salgsprovenuberegningen var udgiften til tilstandsrapport og energimærke ændret til 3.680 kr. for hver rapport. Den 5. september 2011 udarbejdede indklagede sin afregning, hvorved indklagede opkrævede salær og markedsføringsudgifter med i alt 68.250 kr. samt opkrævede dokumentationsomkostninger på i alt 800 kr. Det fremgår af sagen, at BRF-kredit den 9. september 2011 sendte oplysning om kontrolkode til klagers daværende ægtefælle, og at indklagede den 12. september 2011 sendte restgældsoplysninger og kontrolkode til sælgers bank. Det fremgår videre af sagen, at det reelle underskud i handlen var væsentligt højere end anført i salgsprovenuet. Klager har efter handlen måttet underskrive et gældsbrev til BRF-kredit på 90.500 kr., som udgjorde klagers andel af underskuddet. Den 4. november 2011 skrev klager til indklagede: Den 8. november 2011 skrev indklagede til klager:
5 BRFkredit har til nævnet oplyst, at klagers lån med en hovedstol på 1.676.000 kr. pr. 28. august 2011 skulle have været medregnet med et beløb på 1.799.993,61 kr. Klager har dokumenteret, at hun har betalt 2.500 kr. til den byggesagkyndige, som har udarbejdet tilstandsrapport vedrørende ejendommen. Klager har bl.a. anført: Indklagede har udarbejdet et fejlagtigt salgsprovenu og skal derfor betale godtgørelse til klager. Hvis nævnet måtte komme frem til, at klager ikke er berettiget til godtgørelse, må indklagede skulle tåle en salærreduktion. Da klager underskrev købsaftale, fremgik det af salgsprovenuberegningen, at der var et underskud i handlen på 16.470 kr., hvoraf klager alene skulle betale halvdelen og hendes daværende ægtefælle den anden halvdel. Klager har alene fået udleveret en salgsprovenuberegning dateret den 28. august 2011. Efterfølgende kontaktede indklagede klager og oplyste, at der var sket en regnefejl, og at underskuddet i handlen i stedet var 181.000 kr. Klager var fraflyttet ejendommen, da salgsarbejdet blev startet op, og det var hendes daværende ægtefælle, der passede ejendommen. Derfor var aftalen, at det praktiske omkring fremvisning skulle aftales direkte med klagers daværende ægtefælle. Andre væsentlige spørgsmål vedrørende salget havde klager ikke overladt til sin daværende ægtefælle. Klager havde heller ikke givet sin daværende ægtefælle fuldmagt til at repræsentere klager over for indklagede. Dette var hverken aftalt mellem klager og hendes daværende ægtefælle, eller med indklagede. Klager og hendes daværende ægtefælle havde på det tidspunkt ingen kontakt med hinanden, hvilket indklagede var klar over. Klager underskrev formidlingsaftalen på indklagedes kontor den 29. maj 2011, og klager har flere gange telefonisk været i kontakt med indklagede. Indklagede kontaktede klager, da udbudsprisen blev sat ned, og indklagede har vist klager en liste
6 over antallet af fremvisninger. Det brev som indklagede den 28. juni 2011 sendte til klagers daværende ægtefælle, burde tillige have været sendt til klager. I formidlingsaftalen har klager skrevet under på, at indklagede har fuldmagt til at indhente nødvendige dokumenter, og klager er ikke på noget tidspunkt blevet kontaktet af indklagede om, at der skulle være problemer med at få oplysningerne. Indklagede har desuden ikke dokumenteret at have henvendt sig forgæves til realkreditinstituttet. Indklagede burde, da klagers daværende ægtefælle ikke afgav de nødvendige oplysninger, have kontaktet klager. Da klager ikke hørte noget, havde klager en berettiget forventning om, at indklagede havde indhentet de relevante dokumenter for at lave en korrekt beregning. Et korrekt udregnet salgsprovenu er så væsentligt et forhold, at indklagede burde have kontaktet klager. Endelig har mægleren i salgsbudgettet anført et beløb på 3.680 kr. for udarbejdelse af tilstandsrapport. Klager har imidlertid sammen med sin eksmand betalt 5.000 kr. for tilstandsrapporten. Indklagede skal erstatte differencen. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at skulle betale godtgørelse til klager. Indklagede mødte først klager, da købsaftalen blev underskrevet. Klager var ikke, som påstået af klager, på indklagedes kontor for at underskrive formidlingsaftalen. Aftalen blev af klagers daværende ægtefælle sendt til klager via klagers advokat. Klagers advokat sendte formidlingsaftalen til indklagede. Al kontakt før købsaftalen var, efter aftale med klager og hendes daværende ægtefælle, foregået gennem klagers daværende ægtefælle. Indklagede har ikke ringet til klager, faktisk var indklagede slet ikke i besiddelse af klagers telefonnummer. Indklagede var ikke ved formidlingsaftalens indgåelse klar over, at klager og klagers daværende ægtefælle havde et så dårligt forhold til hinanden, som det er oplyst. Salgsbudgettet dateret den 24. juni 2011 er det budget, der hører til formidlingsaftalen. Indklagede fik ved en fejl ikke taget en kopi, da det blev udleveret til klager, derfor den senere udskriftsdato. Klagers og hendes daværende ægtefælles realkreditinstitut afviste at udlevere klagers og den daværende ægtefælles kontrolkoder, selvom indklagede kunne fremvise fuldmagt fra dem begge i formidlingsaftalen. Indklagede finder det useriøst, at klager bestrider dette. Indklagede forsøgte uden held at få klagers daværende ægtefælle til at udlevere de manglende oplysninger. Først efter at handlen var indgået, sendte klagers daværende ægtefælle kontrolkoden til indklagede.
7 Efter at indklagede havde modtaget kontrolkoden indhentede indklagede restgældsoplysninger og udarbejdede et nyt salgsprovenu til klager og hendes daværende ægtefælle. Det beror derfor på klagers og den daværende ægtefælles egne forhold, at indklagede ikke kunne udarbejde et korrekt salgsprovenu på handelstidspunktet. Indklagede har endvidere udtrykkeligt taget forbehold i salgsprovenuberegningen om provenuets rigtighed. Formidlingsaftale og salgsbudget med forbeholdet blev sendt til klagers advokat, inden klager underskrev. Der er derfor ikke grundlag for at kritisere indklagedes arbejde, ligesom indklagede ikke kan være forpligtet til at betale godtgørelse til klager. Indklagede har i salgsprovenuet af 28. august 2011 oplyst en vejledende pris for udfærdigelse af tilstandsrapport på 4.600 kr. og af energimærke på 4.600 kr. Priserne er beregnet ud fra, at der gives en rabat ved samtidig bestilling af tilstandsrapport og energimærke. Da der var et gyldigt energimærke, blev der ikke givet rabat, og prisen for tilstandsrapporten blev lidt højere end angivet i salgsbudgettet. Nævnet udtaler: Indklagede har oplyst, at realkreditinstituttet ikke ville give oplysninger om restgæld i ejendommen, selvom indklagede havde fået fuldmagt hertil i formidlingsaftalen, og at realkreditinstituttet på trods af fuldmagten ikke ville udlevere kontrolkoden til indklagede. Det fremgår af sagen, at indklagede rykkede klagers daværende ægtefælle for oplysning om kontrolkoden. Henset til, hvor vigtigt det er at få oplysninger om indestående lån, der skal indfries i forbindelse med et salg, finder nævnet det kritisabelt, at indklagede ikke på noget tidspunkt kontaktede klager for at få den manglende kontrolkode, og alvorligt kritisabelt, at der dermed ikke blev udarbejdet en korrekt salgsprovenuberegning til klager, samt at det ikke blev undersøgt, om handlen kunne gennemføres med et underskud på 181.000 kr. Det er i lov om omsætning af fast ejendom 24, stk. 2, bestemt, at såfremt der til skade for en forbruger er foretaget en forkert beregning af provenu ved salg, og forbrugeren er i god tro, har forbrugeren krav på godtgørelse af forskellen mellem den forkerte og en korrekt beregning. Henset til at indklagede i salgsprovenuberegningen har oplyst restgælden på realkreditlånet, og at indklagede reelt ikke havde nogen kommunikation med klager, finder nævnet, at klager var i god tro. Nævnet finder herefter, at indklagede skal betale godtgørelse til klager. Differencen mellem den forkerte og en korrekt beregning udgør 129.993,61 kr. (1.799.993,61 1.670.000,00) Da klager alene ejede halvdelen af ejendommen, skal indklagede betale 64.996,80 kr. til klager.
8 I salgsbudget af 24. juni 2011 har indklagede medregnet et beløb på 4.600 kr. til udarbejdelse af tilstandsrapport. I salgsprovenuberegningen af 28. august 2011 er beløbet ændret til 3.680 kr. Klager og hendes daværende ægtefælle er blevet opkrævet 5.000 kr. for tilstandsrapporten. Indklagede har oplyst, at beløbet på 3.680 kr. er angivet ud fra en forudsætning om, at der ville blive givet rabat ved samtidig udarbejdelse af tilstandsrapport og energimærke. En rabat som ikke blev givet, fordi der ikke var behov for at udarbejde energimærke. Nævnet finder imidlertid at indklagede på tidspunktet for udarbejdelse af salgsprovenuberegningen, var klar over dette, og finder det kritisabelt, at indklagede anførte et for lavt beløb til tilstandsrapport. Indklagede skal betale 660 kr. til klager, som udgør halvdelen af differencen. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Konklusion: Indklagede skal herefter betale 65.656,80 kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra den 8. februar 2012, til betaling finder sted. Efter sagens udfald skal indklagede endvidere betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand