1 København, den 8. marts 2011 KENDELSE Klager ctr. EDC Mæglerne Åløkken ApS v/ advokat Lars Høj Andersson Hunderupvej 71, Boks 1311 5100 Odense C Nævnet har modtaget klagen den 14. april 2010. Klagen angår spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger om en ejendoms areal og derfor er erstatningsansvarlig over for klager. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde et rækkehus til salg, som klager var interesseret i at købe. Klager fik i den forbindelse udleveret salgsopstilling udarbejdet af indklagede den 15. september 2006. Den 2. oktober 2006 underskrev klager købsaftale om køb af ejendommen for en kontantpris på 1.295.000 kr.. Overtagelsesdagen blev aftalt til den 1. januar 2007. Af såvel salgsopstillingen af 15. september 2006 som salgsopstillingen, der hører til købsaftalen, fremgår, at boligarealet er 86 m 2. Det fremgår videre, at der derudover er andre bygninger på 9 m 2, som benævnes udhus, og at oplysningerne stammer fra BBR-
2 ejermeddelelsen. Det fremgår af købsaftalen, at klager i forbindelse med handlen havde fået udleveret kopi af blandt andet BBR-ejermeddelse, energimærke og tilstandsrapport. Det fremgår videre af købsaftalens pkt. 14, individuelle vilkår: Bygningsarealer. Bygningsarealer på salgsopstilling og i købsaftale er de arealer som er anført på BBRejermeddelelsen, som er udtryk for de godkendte m2 der er registreret hos myndighederne. Såfremt det for køber er af afgørende betydning, hvor mange m2 der er i ejendommen opfordres køber til selv at opmåle ejendommen inden underskrivelse af købsaftalen. Af BBR-ejermeddelelse af 13. oktober 2005, som klager fik udleveret i forbindelse med handlen, fremgår, at det bebyggede areal er lig med boligarealet og udgør 86 m 2, samt at der herudover findes et udhus på 9 m 2. Af tilstandsrapport dateret den 11. august 2006 og udleveret til klager forinden handlens indgåelse fremgår, at boligarealet i beboelsen udgør 74 m 2, og at der herudover på ejendommen findes to udhuse på henholdsvis 8 m 2 og 10 m 2 samt en carport på 13 m 2. Den byggesagkyndige har videre anført i rapporten, at der er åbenlyse afvigelser i forhold til BBR-ejermeddelelsen, idet det ene udhus og carporten ikke fremgår på denne, og idet arealerne for beboelsen og det andet udhus afviger fra BBR. Det fremgår af sælgers husforsikring, som også blev udleveret til klager i forbindelse med handlen, at ejendommen var forsikret med et boligareal på 86 m 2. I forsikringstilbuddet på ejerskifte-/husforsikring, som klager fik udleveret før underskrivelse af købsaftalen, var det bebyggede areal anført til 74 m 2, som anført i tilstandsrapporten. Klager har til sagen oplyst, at hun ikke i forbindelse med handlen fik udleveret bygningstegninger af ejendommen, og at indklagede på klagers forespørgsel havde oplyst, at der ikke fandtes tegninger på ejendommen. Klager har videre oplyst, at hun i 2009 ønskede at sælge ejendommen igen, og i den forbindelse blev opmærksom på, at ejendommens reelle boligareal ikke var 86 m 2, men at der var tale om et typehus med et boligareal på 77 m 2. Den 6. november 2009 skrev klagers advokat til indklagede og gjorde opmærksom herpå og forhørte sig om, hvorvidt det gav anledning til, at indklagede ville anmelde
3 forholdet til sit forsikringsselskab. Klager foreslog videre, at parterne i fællesskab kunne forelægge problematikken for Dansk Ejendomsmæglerforening. Den 16. november 2009 skrev indklagedes advokat til klagers advokat og afviste, at indklagede havde pådraget sig et erstatningsansvar og henviste til det i tilstandsrapporten anførte om arealerne. Den 24. november 2009 skrev klagers advokat til indklagedes advokat: Under henvisning til Deres skrivelse af 16. november d.å. kan jeg oplyse, at nedsættelsen af købesummen som følge af de manglende kvadratmeter, blev på kr. 100.000,00, hvilket svare til min klients tab. Jeg er af den opfattelse at ejendomsmægleren er pligtig til, når der konstateres uoverensstemmelser mellem BBR-Ejermeddelelsen og tilstandsrapporten at få dette afklaret ved kommunen, hvilket også har betydning for beregning af ejendomsskat, ejendomsværdiskat med videre, og må være en af mæglers pligter, i forbindelse med sit mæglerarbejde og fremgår i øvrigt også af ejendomsmægler bekendtgørelsen. Jeg kan derfor ikke se rettere, end at vi må lade forsikringsselskabet behandle sagen, således at vi eventuelt i fællesskab udpeger en mægler der kan af- eller bekræfte den vurdering min klient har fået af sin nye mægler. Den 16. december 2009 skrev indklagedes ansvarsforsikringsselskab til klagers advokat blandt andet: Af de foreliggende oplysninger fremgår det blandt andet, at Deres klient overtog ejendommen 1. januar 2007. I henhold til den dagældende BBR meddelelse var det samlede boligareal på 86 m2, men i henhold til dagældende tilstandsrapport var arealet på 74 m2. Netop af samme årsag fremgår følgende af købsaftalens pkt. 14: Bygningsareal Bygningsarealet på salgsopstillingen og i købsaftalen er anført på BBR-meddelselsen, som er udtryk for de antal godkendte m2, der er registreret hos myndighederne. Såfremt det for køber er af afgørende betydning hvor mange m2 der er i ejendommen opfordres køber til selv at opmåle ejendommen inden underskrivelse af købsaftalen. Endvidere fremgår det af købsaftalen, at denne er betinget af købers rådgivers godkendelse i sin helhed. Ud fra de foreliggende oplysninger er det således vores opfattelse, at Deres klient i
4 forbindelse med overtagelsen af ejendommen er blevet gjort opmærksom på, at der ikke var overensstemmelse mellem oplysningerne i BBR meddelelsen og tilstandsrapporten, samt at Deres klient var opfordret til selv at foretage en opmåling af ejendommen. Det er således vores opfattelse, at vores forsikringstager loyalt har oplyst omkring forholdet. Herudover fremgår det af de foreliggende oplysninger, at Deres klient først konstaterede at der kunne være problemer med arealet i forbindelse med eget salg af ejendommen næsten 2 år efter overtagelsen af ejendommen. Arealet har således ikke haft betydning for Deres klient under hele ejerperioden. Ud fra de foreliggende oplysninger må vi således bestride erstatningspligten på vores forsikringstagers vegne. Vedrørende den beløbsmæssige opgørelse finder vi den indledningsvis udokumenteret. Endvidere er det vores opfattelse, at et eventuelt erstatningskrav ikke kan opgøres som anført af Dem. Vi finder det således ikke dokumenteret, at det manglende areal er af en sådan størrelse, at det ville have haft betydning for ejendomsprisen på handelstidspunktet, herunder under hensyntagen til ovennævnte individuelle vilkår. Den 22. december 2009 skrev klagers advokat til indklagedes ansvarsforsikringsselskab og oplyste, at indklagede efter advokatens opfattelse ikke havde oplyst loyalt om boligarealet, ligesom indklagede ikke, som han var forpligtet til, havde undersøgt og kontrolleret de foreliggende oplysninger om areal. Klager advokat skrev videre: Efterfølgende har min klient på kommunen rekvireret tegningsmateriale, der viser at det er et hus type 77, der altså beregningsmæssigt er opgjort til 77 m2. Jeg vedlægger kopi af den tegning, som min klient efterspurgte, men ikke fik i forbindelse med købet. Ny mægler har efterfølgende hentet denne på kommunens arkiv, som han efter ejendomsmæglerbekendtgørelsen er forpligtet til. Den 4. januar 2010 afviste indklagedes ansvarsforsikringsselskab igen, at indklagede skulle være erstatningsansvarlig over for klager. Selskabet henviste blandt andet til, at klager var opfordret til at undersøge nærmere i købsaftalen, og at klager ikke var i god tro. Endelig anførte forsikringsselskabet, at klagers eventuelle tab skulle afgøres ud fra, om der ville have været forskel i prisen på det tidspunkt, hvor klager købte ejendommen.
5 Det fremgår af sagen, at klagers ejendomsmægler i forbindelse med salget af ejendommen i 2009 havde vurderet, at prisen skulle nedsættes med 100.000 kr. som følge af det mindre boligareal. Den 17. september 2010 solgte klager ejendommen for en kontantpris på 1.210.000 kr. Sideløbende med klagesagen har parterne haft udmeldt en skønsmand via retten. Ifølge skønserklæring af 5. november 2010 var skønstemaet følgende: SKØNSTEMAET Skønsmanden er blevet bedt om at svare på følgende spørgsmål: Spørgsmål 1: Skønsmanden bedes oplyse hvad ejendommens boligareal kan opmåles til efter de sædvanlige normer for opmåling til BBR. Spørgsmål 2: Skønsmanden bedes oplyse, hvorvidt en arealafvigelse i forhold til det i købsaftalen anførte areal på 86m2, ville have påvirket salgsprisen på ejendommen pr. 1. januar 2007 i nedadgående retning. I bekræftende fald bedes skønsmanden oplyse størrelsen heraf. Det fremgår af skønserklæringen, at skønsmanden opmålte ejendommen til 75,97 m 2, og at skønsmanden vurderede, at arealafvigelsen i forhold til 86 m 2 ikke ville have påvirket salgsprisen i nedadgående retning. Det er oplyst, at klager vil stille supplerende spørgsmål til syns- og skønsmanden. Klager har bl.a. anført: Indklagede har oplyst et fejlagtigt boligareal i salgsopstillingen og er derfor erstatningsansvarlig over for klager. Klager fik i forbindelse med køb af ejendommen at vide via salgsopstilling og BBRejermeddelelse, at boligarealet var 86 m 2. I forbindelse med at klager i 2009 ønskede at sælge ejendommen, opdagede hun, at det reelle boligareal alene udgør ca. 77 m 2. Klagers ejendomsmægler, har vurderet, at de manglende kvadratmeter betyder en prisnedsættelse på ca. 100.000 kr., og indklagede skal derfor erstatte klager et beløb i den størrelsesorden. Det må høre til indklagedes opgaver at kontrollere oplysninger, som er i modstrid med hinanden, som hér oplysningerne i BBR-ejermeddelelsen, der ikke stemmer overens
6 med arealet angivet i tilstandsrapporten. Det fremgår også af lov om omsætning af fast ejendom 14, at mægleren i fornødent omfang skal foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger. Den omstændighed, at klager var repræsenteret ved advokat, medfører ikke nogen ændring i indklagedes ansvar. Indklagede burde have indhentet tegninger, på grund af den byggesagkyndiges bemærkninger om areal og uoverensstemmelse med BBR i tilstandsrapporten. Klager fik tilstandsrapporten udleveret og gennemgået af indklagede kort tid inden underskrift på købsaftalen, og klager fandt ikke anledning til at nærlæse denne, da indklagede oplyste, at det var en meget fin rapport. I forbindelse med en fremvisning spurgte klager om tegninger vedrørende ejendommen og fik den besked fra indklagede, at der ikke fandtes sådanne. Efterfølgende har klager på kommunen fået udleveret tegninger der viser, at den pågældende boligtype har et areal på 77 m 2. Klager kan ikke acceptere den afgivne skønserklæring og ønsker at stille supplerende spørgsmål til skønsmanden, men ønsker at Klagenævnet for ejendomsformidling træffer en principiel afgørelse om erstatningsansvaret. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede har i salgsopstillingen gengivet det areal, som fremgår af ejendommens BBR-ejermeddelelse, nemlig 86 m 2, og gjort klart opmærksom på, at arealet stammer fra BBR-ejermeddelelsen. Indklagede havde alene pligt til at undersøge arealet nærmere, såfremt der forelå omstændigheder, der indikerede, at der var berettiget usikkerhed om arealet, og dette var og er ikke tilfældet. I købsaftalen er der endvidere taget forbehold for boligarealet, hvor klager blev opfordret til at undersøge boligarealet, hvis det havde betydning for klager. Klager har haft en advokat som professionel rådgiver i forbindelse med handlen. Denne rådgiver burde have gjort klager opmærksom på, at der kunne være problemer med antallet af kvadratmeter, dels fordi indklagede havde skrevet det i købsaftalen, dels på grund af at der var uoverensstemmelse mellem tilstandsrapporten og BBRejermeddelelsen. Indklagede erindrer ikke, at klager skulle have spurgt efter bygningstegninger i forbindelse med handlen. Hvis klager havde bedt om tegninger, ville indklagede naturligvis have indhentet disse. Først da klager i 2009 ville sælge sin ejendom, reagerede hun på oplysningerne om
7 arealafvigelse. Det er indklagedes opfattelse, at klager ikke har løftet bevisbyrden for, at der er lidt et økonomisk tab af den størrelse, som klager har stillet krav om. Dette bekræftes endvidere af skønserklæringen af 5. november 2010. Der er efter indklagedes mening ikke grundlag for at antage, at skønsmanden har begået faglige fejl ved udarbejdelsen af sin erklæring. Nævnet udtaler: Det påhviler indklagede at gennemgå ejendommens dokumenter blandt andet med hensyn til bygningsarealer. Det påhviler videre indklagede at sammenholde ejendommens dokumenter med de fysiske forhold på ejendommen. Indklagede har videre pligt til selvstændigt at kontrollere oplysninger i det omfang, disse giver anledning hertil. I tilfælde af uoverensstemmelse skal indklagede afdække, hvilken oplysning der er korrekt. Det fremgår af salgsopstilling og BBR-ejermeddelelse, at ejendommens boligareal udgør 86 m 2. Det fremgår derimod af tilstandsrapport af 11. august 2006, at ejendommens boligareal er 74 m 2, og at der er åbenlyse afvigelser i forhold til BBR-ejermeddelelsen. Nævnet finder det derfor kritisabelt, at indklagede ikke undersøgte forholdene nærmere efter, at tilstandsrapporten fremkom. Tilstandsrapportens oplysning om, at der var åbenlys uoverensstemmelse mellem BBR-arealet og det reelle areal burde have givet indklagede anledning til at undersøge forholdene nærmere, f.eks. ved indhentelse af bygningstegninger. Herved ville det være klarlagt, at det oplyste areal i BBRejermeddelelsen var forkert. Da indklagede ikke har foretaget de relevante undersøgelser og derfor heller ikke videregivet korrekte oplysninger, finder nævnet, at indklagede har handlet ansvarspådragende over for klager. Nævnet bemærker hertil, at det ikke fritager indklagede for ansvar, at indklagede i købsaftalen har indføjet, at klager opfordres til selv at opmåle ejendommen, såfremt arealet har afgørende betydning for klager. At klager var repræsenteret ved advokat fritager heller ikke indklagede for ansvar eller pligt til nærmere undersøgelse af forholdene. Nævnet er alene bedt om at tage stilling til ansvarsgrundlaget. Nævnet bemærker, at tilkendelse af erstatning forudsætter, at klagerne godtgør at have lidt et tab. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager inden 30 dage fra kendelsens dato.
8 Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand