- SALGSPROSPEKT Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Arealer Etageareal 1.116 m 2 Grundareal 1.038 m 2 Pris Kontantpris kr. 3.900.000,- INVESTERINGSEJENDOM I NYKØBING F. 3 erhvervslejemål Beliggende tæt ved gågaden Sag 236-2244 - Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Side 1 af 16
Kontakt: Finn Larsen EJENDOMMEN I HOVEDTRÆK BELIGGENHED Adresse Klosterstræde 16 4800 Nykøbing F Matr.nr. 211 A Nykøbing F. Bygrunde KOMMUNE ANVENDELSE Ejendomstype Anvendelse Guldborgsund Byejendom (kontor, butik, beboelse) Udlejningsejendom OPFØRT / OMBYGGET Opførelsesår 1932-1997 Ombygningsår 1986 AREALER Grundareal 1.038 m², heraf vej 0 m². Bebygget areal 501 m² Erhvervsareal m/afskrivning 737 m² Erhvervsareal u/afskrivning 379 m² Etageareal i alt 1.116 m² Sekundære arealer 63 m² OFFENTLIG VURDERING År 2011 Ejendomsværdi kr. 3.950.000 heraf grundværdi kr. 1.401.300 Ejendommen er ikke under omvurdering. FORSIKRINGSFORHOLD Ejendommen er p.t. forsikret således: IF - forsikring, police nr. 25-0111092. Ejendommen er forsikret under en samlet police, hvorfor den nuværende forsikring ikke kan overtages. Forsikringen omfatter bygningsbrand, anden bygningsskade, svamp og insekt. Den anførte præmie er anslået. Køber opfordres til at søge oplysning om forsikringsforhold og - præmie i eget forsikringsselskab. ENERGIMÆRKNING: Ejendommen er omfattet af Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Gyldig energimærke foreligger ikke p.t. Sag 236-2244 - Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Side 2 af 16
BESKRIVELSE EJENDOMSBESKRIVELSE Fuldt udlejet ejendom midt i Nykøbing F. Bygningsmæssigt er ejendommen opdelt i forhus, sidebygning og vinkelbygning. Forhuset er opført i teglsten med delvis malet/skuret og blanke facader. Der er ældre termovinduer, som trænger til udskiftning. Tegltaget ekskl. mansarden mod gården er skiftet for 10-15 år siden. Forhuset er indrettet med: Indgang/opgang med elevator. Sahva stueplan: reception, afsnit med klinik/behandlingsrum, gang med kontor og 2 x personalefaciliteter med bad, omklædning og toilet samt 2 værksteder. På 1. salen i vinkelbygningen - tidligere skomageri med lager, kantine m.m. 1-sal forhuset: - speciellægeklinik: Indgang/reception, kundetoilet, frokoststue med bad/toilet, lille kontor samt 3-4 kliniklokaler. Sidebygningen indeholder 3 rum, som pt. ikke kan anvendes på grund af skimmelsvamp. 2- sal forhuset - tandlægeklinik : reception, frokoststue, 4-5 kliniklokaler med tilhørende steriliseringsrum m.m. OMRÅDE / KVARTER P-FORHOLD Ejendommen er beliggende midt i byen og tæt ved byens Lille Torv. Der er mulighed for parkering på ejendommen Sag 236-2244 - Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Side 3 af 16
SALGSVILKÅR KØBESUM Kontantpris kr. 3.900.000 KAPITALBEHOV Kontantpris kr. 3.900.000 Handelsomkostninger anslået kr. 60.850 -Refusion depositum kr. 95.359 Anslået kapitalbehov kr. 3.865.491 STARTFORRENTNING 10,18 %. LIKVIDITET: Der henvises til særskilt bilag. LEJEINDTÆGTER Samlede årlige lejeindtægter udgør kr. 619.137 Erhvervslejemål kr. 619.137 I øvrigt henvises til særskilt bilag. ØVRIGE FORHOLD Ejendommen udbydes på kontantvilkår uden forslag til finansiering. home Erhverv er gerne behjælpelig med anvisning af finansieringsmulighed. PLANFORHOLD / OFFENTLIGE FORHOLD ZONESTATUS VEJ KLOAKFORHOLD OFFENTLIGE PLANER / FORHOLD Ejendommen er beliggende i byzone Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Kloakforholdene er noteret som offentlig. Ejendommen er beliggende under kommuneplanramme C1, der udlægger området til Bykerne/centerområde. Er ligeledes beliggende under lokalplan C 13 - må kun anvendes til bolig og institutionsformål. Ved institutionsformål forstås omsorgscenter og dagcenter for ældre og handicappede. Inden for lokalplanens område kan der opføres transformerstationer til kvarterets forsyning, når disse ikke har mere end 30 m2 bebygget areal og ikke gives en højde af mere end 3 m over terræn til eventuel tags skæring med facade, når disse udføres i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse. Desuden kan der opføres mindre udhuse til boligerne. Ejendommen er endvidere beliggende under lokalplan C22, der bl.a. omhandler reglerne for skilte og facader i bymidten. Ejendommen er klassificeret som bevaringsværdig med bevaringsværdi 3. Sag 236-2244 - Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Side 4 af 16
BRANDMÆSSIGE FORHOLD Køber opfordres til at kontrollerer de brandmæssige forhold ud fra købers påtænkte anvendelse. SERVITUTTER Der henvises til ejendommens blad i tingbogen. TEKNISKE INSTALLATIONER / LØSØRE Udskrift af tingbogen foreligger som tingbogsattest af 19.04.2012. 17.04.1837 - Dok. om bebyggelse, benyttelse m.v. 17.07.1837 - Dok. om vinduer i sidebygning 17.09.1906 - Dok. om underjordisk anlæg 06.06.1980 - Dok. om varmeforsyning/kollektiv varmeforsyning mv. 06.04.1983 - Dok. om låge mv. 23.09.1993 - Dok. om hegn, hegnsmur, fællesarealer mv., adgangsret 24.01.1994 - Lokalplan C13 Der er ikke foretaget aktgennemgang. EL, VAND OG VARME El forsyning fra SEAS-NVE. Vand fra alment vandforsyningsanlæg. Ejendommen opvarmes ved fjernvarme. ØVRIGE FORHOLD Sælger oplyser, at ejendommens el-installationer opfylder stærkstrømsbekendtgørelsens afsnit 8 s krav om, at eksisterende installationer skal være forsynet med HFI eller HPFI-afbryder fra 1. juli 2008. MILJØFORHOLD AFFALDSDEPOT TIDLIGERE FORURENING MILJØFORHOLD, DRIFT Om affaldsdepot og tidligere forurening oplyser sælger følgende: at der ikke i sælgers ejertid er etableret affaldsdepot eller losseplads på ejendommen. at der sælger bekendt ikke er uopfyldte krav om evt. registrering som affaldsdepot. at der sælger bekendt ikke tidligere er forurening på ejendommen. Da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Region Sjælland har registreret oplysninger på matriklen. DRIFTSUDGIFTER Sag 236-2244 - Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Side 5 af 16
Ejendomsskatter (år 2012) kr. 9.888 Renovation / miljøafgifter kr. 9.614 Vand / vandafledning / el kr. 17.000 Renholdelse / vicevært kr. 75.614 Udvendig vedligeholdelse, afsat kr. 77.700 Administration kr. 20.000 Forsikringer, præmie kr. 16.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 225.816 Der henvises til specificerede driftsudgifter under bilag. ØVRIGE FORHOLD Driftsudgifterne er anslået. Udover lejen, betaler lejerne forbrug af el, vand/spildevand og varme. Udgiften til forsikring er anvendt fra sælgers nuværende police. BESIGTIGELSE HENVENDELSER BESIGTIGELSE Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med ejer venligst rettet til: home Erhverv, Erhvervscenter Sydsjælland & Lolland Falster, Præstøvej 57, 4700 Næstved Att.: Finn Larsen, Erhvervschef, tlf.: 54844080, mobil: 20228986, e-mail: fila@homeerhverv.dk. Sag 236-2244 - Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Side 6 af 16
BILAG - SPECIFIKATIONER Bygningsspecifikation BYGNING NR. 1 BBR-nr. 1 Opført / ombygget år 1932/ 1986 Bebygget areal 219 m² Sekundære arealer 40 m² Antal etager 3 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Stueplan 219 m² Erhvervsareal Ja 1. sal 219 m² Erhvervsareal Nej 2. sal 160 m² Erhvervsareal Nej Portrum 40 m² Sekundært areal Nej BYGNING NR. 2 BBR-nr. 2 Opført / ombygget år 1932/ 1980 Bebygget areal 87 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: stueplan 87 m² Erhvervsareal Ja 1. sal 87 m² Erhvervsareal Ja BYGNING NR. 3 BBR-nr. 3 Opført / ombygget år 1932/ 1987 Bebygget areal 136 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: stueplan 136 m² Erhvervsareal Ja 1. sal 136 m² Erhvervsareal Ja BYGNING NR. 4 BBR-nr. 4 Opført / ombygget år 1932/ 1987 Bebygget areal 36 m² Antal etager 2 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: stueplan 36 m² Erhvervsareal Ja 1. sal 36 m² Erhvervsareal Ja Sag 236-2244 - Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Side 7 af 16
BYGNING NR. 5 BBR-nr. 5 Opført / ombygget år 1997 Bebygget areal 23 m² Sekundære arealer 23 m² Antal etager 1 Anvendelse: Registreret som: Afskrivning: Cyelskur 23 m² Sekundært areal Nej Der er ikke foretaget særskilt opmåling af ejendommen i forbindelse med udarbejdelse af salgsprospekt. Lejeindtægter / Refunderede driftsudgifter FAKTISKE LEJEINDTÆGTER Erhvervslejemål kr. 619.137 I alt kr. 619.137 Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto-varme og el. Refunderede driftsudgifter er ekskl. evt. fradragsberettiget moms for momsregistrerede lejemål. LEJEMÅLSOVERSIGT Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen, herunder opgørelse af lejeindtægter, deposita, driftsudgifter, arealer, kontraktforhold m.m. Likviditetsbudget Skattemæssigt: Likviditetsmæssigt: UDGIFTER Driftsudgifter kr. 225.816 kr. 225.816 INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 619.137 kr. 619.137 1. år før afskrivning / skat kr. 393.321 kr. 393.321 Afskrivning 1. år, anslået kr. 10.222 Skattemæssigt resultat 1. år kr. 383.099 Likviditet 1. år før skat kr. 393.321 Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00 % kr. 95.775 Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00 % kr. 297.546 BEMÆRKNINGER Den anvendte skatteprocent er satsen for selskaber. Køber opfordres til at kontakte egen revisor/rådgiver med henblik på beregning af det skattemæssige resultat, såfremt ejendommen købes i personligt regi. Sag 236-2244 - Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Side 8 af 16
Driftsudgifter, specificerede EJENDOMSSKATTER (år 2012) kr. 9.888 RENOVATION Renovation kr. 9.614 VAND / VANDAFLEDNING / EL Vand/spildevand kr. 14.000 El og vand til ejend kr. 3.000 RENHOLDELSE / VICEVÆRT Vicevært kr. 59.000 Øvrige udgifter kr. 16.614 UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE Afsat kr. 77.700 ADMINISTRATION Administration kr. 20.000 FORSIKRINGER Præmie årligt forsikring I kr. 16.000 Driftsudgifter, i alt anslået kr. 225.816 Købesummens fordeling - Afskrivninger KONTANTOMREGNING AF KØBESUM Udbetaling kr. 3.900.000 Kontantomregnet købesum kr. 3.900.000 Handelsomkostninger anslået: Tinglysningsafgift skøde kr. 25.100 Advokatsalær skøde kr. 28.600 Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 7.150 Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 3.960.850 Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslået. DEN KONTANTOMREGNEDE KØBESUM FORESLÅS FORDELT SOM FØLGER Bygninger og installationer Ikke afskriv.berettiget bygninger kr. 2.264.652 Særlige installationer kr. 251.628 Grundens værdi kr. 1.383.720 Kontantomregnet købesum kr. 3.900.000 AFSKRIVNINGSBEREGNING på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00 % x kr. 255.553 = kr. 10.222 Afskrivning 1. år kr. 10.222 Sag 236-2244 - Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Side 9 af 16
Afskrivningsberegningen er vejledende. Købere henvises til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger KØBERS HANDELSOMKOSTNINGER (ANSLÅET) Tinglysningsafgift skøde kr. 25.100 Advokatsalær skøde kr. 28.600 Moms kr. 7.150 Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 60.850 Startforrentning KONTANTKØB Købers kapitalbehov Kontantpris kr. 3.900.000 Handelsomkostninger anslået kr. 60.850 - Refusion deposita kr. 95.359 Investeret kapital, omregnet kr. 3.865.491 Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter m.v. iht. budget kr. 619.137 - Driftsudgifter iht. budget kr. 225.816 Nettoleje til forrentning kr. 393.321 STARTFORRENTNING på kontantbasis, 1. år, vejledende: 393.321 X 100 = 10,18 % (anslået) 3.865.491 Sag 236-2244 - Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Side 10 af 16
FOTO - KORTBILAG Sag 236-2244 - Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Side 11 af 16
Sag 236-2244 - Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Side 12 af 16
Sag 236-2244 - Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Side 13 af 16
home Erhverv, Erhvervscenter Sydsjælland & Lolland Falster v/ejendomsmæglerfirmaet Jørgen Danielsen A/S Præstøvej 57, 4700 Næstved Tlf.: 54844080, Fax.: 54844019 slf@homeerhverv.dk - www.homeerhverv.dk LEJEMÅLSOVERSIGT - ØKONOMI Lejemålsoversigt pr.: 15.04.2012 Nr. Lejer Adresse Type Anvendelse Areal m 2 Aktuel årlig leje Leje pr. m 2 Basisleje Depositum Depositum garanti 1 Sahva A/S Klosterstræde 16, st. 2 Christer Kramer ApS. 3 Tandlæge Damgaard ApS. Klosterstræde 16, 1. sal Klosterstræde 16, 2. sal Forudbetalt leje Refunderede driftsudgifter Erhverv Bandageri 624 361.349 579,08 0 0 0 0 0 Erhverv Speciellægeklinik 194 145.018 747,52 0 72.509 0 0 0 Erhverv Tandlægeklinik 218 112.770 517,29 0 22.850 0 0 0 I ALT 1.036 619.137 95.359 0 0 Erhvervsdelens andel 1.036 619.137 95.359 0 0 Boligdelens andel 0 0 0 0 0 Øvrige arealer 0 0 0 0 0 Faktisk / anslået LEJE / DEPOSITA I ALT 619.137 95.359 heraf faktisk 619.137 95.359 heraf anslået 0 0 Sag 236-2244 - Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Side 14 af 16
home Erhverv, Erhvervscenter Sydsjælland & Lolland Falster v/ejendomsmæglerfirmaet Jørgen Danielsen A/S Præstøvej 57, 4700 Næstved Tlf.: 54844080, Fax.: 54844019 slf@homeerhverv.dk - www.homeerhverv.dk LEJEMÅLSOVERSIGT ØKONOMI / REGULERINGER Lejeoversigt pr.: 15.04.2012 Nr. Lejer Varme á conto Vand á conto Moms Status Reguleringsprincip Seneste regulering Næste regulering Regulering for skatter og afgifter 1 Sahva A/S 0 0 Ja Faktisk 01-01-2012 01-01-2013 Nej 2 Christer Kramer ApS. 12.000 0 Nej Faktisk 01-08-2011 01-08-2012 Nej 3 Tandlæge Damgaard ApS. 9.600 0 Nej Faktisk 01-01-2012 01-01-2013 Nej Lejen påklaget Sag 236-2244 - Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Side 15 af 16
home Erhverv, Erhvervscenter Sydsjælland & Lolland Falster v/ejendomsmæglerfirmaet Jørgen Danielsen A/S Præstøvej 57, 4700 Næstved Tlf.: 54844080, Fax.: 54844019 slf@homeerhverv.dk - www.homeerhverv.dk LEJEMÅLSOVERSIGT - KONTRAKTSVILKÅR Lejeoversigt pr.: 15.04.2012 Nr. Lejer P-pl Lejestart Opsigelsesvarse l Uopsigelighe d udlejer Uopsigeligh ed lejer Indvendig vedligeholdelse Udvendig vedligeholdelse Afståelse sret 1 Sahva A/S 0 01-01-1994 Lejer Udlejer Nej Nej 2 Christer Kramer ApS. 0 01-08-2010 31-07-2015 31-07-2013 Lejer Udlejer Nej Nej 3 Tandlæge Damgaard ApS. 0 01-04-1985 Lejer Udlejer Nej Nej Fremlej eret Bemærkninger Sag 236-2244 - Klosterstræde 16, 4800 Nykøbing F Side 16 af 16