1 København, den 25. september 2009 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Peter Norvig v/advokat Kristian Dreyer Gammel Strand 44 1202 København K Sagen angår spørgsmålet, om indklagede skal betale erstatning til klager som følge af, at indklagede først lang tid efter handlens indgåelse indhentede kopi af ejerforeningens vedtægter, hvilket bevirkede, at køber annullerede handlen, der ellers var sendt til tinglysningen. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager havde en ejerlejlighed, som klager ønskede at sælge. Der var tale om en projektlejlighed, som klager kun havde beboet kortere tid. Klager henvendte sig til indklagede og underskrev den 1. oktober 2007 en formidlingsaftale med indklagede om salg af ejerlejligheden. Klagers eget skøde på ejerlejligheden var endnu ikke tinglyst. Den 23. oktober 2007 skrev projektudbyderens advokat via e-mail til klager bl.a.:
2 Under henvisning til telefonisk aftale følger vedhæftet kopi af Deres skøde. Jeg skal bekræfte telefonisk oplysning om, at tinglysning af skøde afventer tinglysning af ejerforeningsvedtægt, der p.t. er til påtegning hos [ ] Kommune. Skødet forventes tinglyst i løbet af 1½ måned. [ ] Samme dag videresendte klager denne e-mail til indklagedes medarbejder. I forbindelse med at flere interesserede købere havde henvendt sig til indklagede, skrev klager den 30. oktober 2007 til indklagede, bl.a.: Kom lige til at tænke på, at det nok er en god idé at sige til køberen fra [ ], at der er en købsaftale på vej på den og at denne køber nok har en smertensgrænse på 3,9 mio. Bare så der er forventningsafstemt og så ingen af os spilder tiden, hvis han eks. havde tænkt sig at komme med et meget lavt tilbud.[ ] I forbindelse med at indklagede havde udfærdiget udkast til en købsaftale til en interesseret køber, som køber havde underskrevet den 2. november 2007, skrev klager samme dag bl.a. til indklagede: Jeg har gennemlæst købsaftalen som jeg umiddelbart synes ser fornuftig ud, så jeg beder min advokat kigge det igennem også. Jeg har følgende kommentarer/spm. som jeg håber du har mulighed for at svare på i dag, så vi kan komme videre i processen: [ ] - Under pkt. 27 står en række dokumenter/oplysninger som købers advokat skal have adgang til og som han kan fravige handlenpå basis af. Kan du sende disse ting, eller har du brug for noget fra mig? Og hvilken dato er disse ting afklaret? (det vil jo være rart for mig at vide at der ikke er noget der står i vejen for handlen) [ ] - Som nævnt vil jeg meget gerne have at overtagelsesdagen er senest 1/2 2008, helst endnu tidligere, da jeg jo bor i lejligheden og gerne vil kunne flytte uden at betale dobbelt husleje.[ ]
3 Den 7. november 2007 underskrev klager en købsaftale om salg af ejerlejligheden for en kontantpris på kr. 3.900.000,00. Af punkt 27 fremgik: [ ] Det fremgik videre af købsaftalen, bl.a.: AD punkt 27 ejendommens dokumenter De med * markerede dokumenter anført under pkt. 27 foreligger ikke ved købsaftalens underskrift, hvorfor det er en betingelse for handlen, at købers advokat kan godkende disse så snart de foreligger. Indsigelser skal ske senest 3 hverdage efter købers advokats modtagelse heraf. Betinget af købers rådgivers godkendelse af handlen Nærværende handel er fra købers side betinget af, at dennes advokat godkender handlen i sin helhed. Indsigelser skal være sælgers ejendomsmægler skriftligt i hænde senest den 9. november 2007. Såfremt indsigelser ikke er fremkommet senest den anførte dato kl. 14.00, er handlen bindende, bortset fra evt. fortrydelsesret efter Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. [ ] Overtagelsesdagen var i købsaftalen aftalt til den 1. april 2008. Det var ligeledes aftalt, at køber var pligtig at fremsende endeligt skøde i underskrevet stand til sælger eller sælgers ejendomsmægler senest den 29. februar 2008, og at skødet skulle være indleveret til tinglysning senest den 14. marts 2008. Den 16. november 2007 skrev indklagede til klagers pengeinstitut og meddelte, at klagers ejerlejlighed var solgt. Det fremgik af brevet, bl.a.:
4 [ ] Samme dag rekvirerede indklagede ejerlejlighedsskema hos administrator. Det fremgik heraf, at indklagede bl.a. bad om kopi af ejerforeningens vedtægter. Administrator svarede indklagede ved brev af 19. november 2007: [...] Med reference til Deres brev af 16. november 2007 med fremsendte ejerlejlighedsskema, skal jeg bemærke, at det pågældende skema ikke er relevant pt. Ejerforeningen er nystiftet, og der er endnu ikke opkrævet hverken fællesudgifter eller a contovarme. Den første opkrævning forventes udsendt i begyndelsen af januar måned gældende for hele 2007 (første lejlighed er indflyttet 1. august 2007). Samtidig vil der
5 blive opkrævet a conto for 2008. Til Deres orientering vedlægger jeg budget over fællesudgifter og fordelingslister. [...] Administrator havde ikke vedlagt kopi af vedtægterne. Samme dag fremsendte indklagede administrators brev med bilag til købers advokat. Vedtægterne for ejerforeningen blev tinglyst den 3. december 2007. Købers advokat udfærdigede skøde, som blev underskrevet af køber den 4. februar og af klager den 22. februar 2008. Selvom hverken klager eller køber havde modtaget kopi af vedtægterne, fremgik det af skødet, bl.a.: Køber erklærer at have modtaget og gjort sig bekendt med ejerforeningens vedtægter, oplysninger om finansiering og driftsudgifter, herunder seneste regnskab og budget samt referat fra seneste ordinære og eventuelle ekstraordinære generalforsamlinger.[ ] I februar måned 2008 modtog klager en kopi af et brev, som projektudbyderen den 29. januar 2008 havde skrevet til sin advokat. Af brevet fremgik bl.a. vedrørende lokaler beliggende under den i sagen omhandlede ejerlejlighed: [ ] Den 25. februar 2008 sendte indklagede det originale skøde til købers advokat med
6 klagers underskrift. Indklagede bad samtidig købers advokat om at meddele, så snart skødet blev sendt til tinglysning. Sammen med skødet fremsendte indklagede kopi af det brev af 29. januar 2008 fra projektudbyderen til dennes advokat, som indklagede havde modtaget fra klager. Den 29. februar 2008 skrev købers advokat til indklagede og oplyste indklagede om, at skødet var klar til tinglysning, men at købers advokat bl.a. manglede orientering om dato for tinglysning af vedtægter. Den 10. marts 2008 skrev indklagede til administrator og bad om en kopi af vedtægterne. Den 11. marts 2008 fremsendte administrator kopi af de tinglyste vedtægter. Administrator gjorde samtidig opmærksom på, at der i forhold til ejerne verserede en tvist om en del af vedtægterne. Det fremgik af vedtægterne, bl.a.: [ ] Det fremgik, at vedtægterne var underskrevet den 27. september 2007 og som nævnt tinglyst den 3. december 2007. Den 12. marts 2008 fremsendte indklagede ejerforeningens vedtægter samt administrators brev af 11. marts 2008 til købers advokat. Den 13. marts 2008 fremsendte købers advokat skødet til tinglysning. Den 17. marts 2008 skrev købers advokat til indklagede og takkede for indklagedes fremsendelse af vedtægterne. Købers advokat skrev videre: Det fremgår af punkt 17 her i, at der kan indrettes diskotek i lejligheden under min
7 klients lejlighed. Dette kan ikke accepteres, og handlen annulleres hermed. Det bedes venligst bekræftet, at sælger accepterer annulleringen. Det fremgår af vedtægterne, at de er vedtaget på en stiftende generalforsamling, og sælger må derfor have været bekendt med vedtægternes indhold og har dermed undertrykt oplysninger. [ ] Køber skiftede advokat. Købers ny advokat skrev den 26. marts 2008 til indklagede bl.a.: [ ] Herefter foregik der i den følgende tid drøftelser mellem indklagedes, købers og klagers advokater om vilkår for annullation af handlen, samt om indklagede havde begået en ansvarspådragende fejl. Det fremgår af sagen, at indklagedes advokat i en e-mail af 18. marts 2008 bemærkede, at det var indklagedes opfattelse, at køber var berettiget til at træde tilbage fra handlen.
8 Den 8. april 2008 accepterede klager, at køber trådte tilbage fra handlen. Indklagedes advokat har ved brev af 1. august 2008 henvendt sig til projektudbyderen, der ved brev af 11. august 2008 svarede, bl.a.: [ ] Det fremgik af det i projektudbyderens omtalte svarbrev af 28. august 2007 til klager bl.a.:
9 [ ] Klager har til sagen oplyst, at for så vidt angår forholdet mellem køber og klager er sagen blevet forligt ved, at køber betalte klager kr. 75.000,00 til fuld og endelig afgørelse af sagen og mod, at klager accepterede, at lejligheden blev tilbageskødet til klager. Køber har primo april 2008 fået frigivet det deponerede beløb på kr. 100.000 fra indklagede. Indklagede har ikke oppebåret vederlag eller andet i forbindelse med handlen. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale erstatning til klager i forbindelse med, at en ellers gennemført og tinglyst handel måtte gå tilbage på grund indklagedes alt for sene indhentelse af ejerforeningsvedtægten. Det er korrekt, at klager i forbindelse med sit køb modtog et udkast til vedtægterne ved brev af 28. august 2007 fra sælger. Klager gennemgik vedtægterne med bistand fra klagers daværende advokat, men klager foretog sig ikke yderligere i den forbindelse. Det skal i den forbindelse bemærkes, at årsagen til, at klager ikke foretog sig videre, var, at det i 17 i vedtægterne var anført, at tilladelse til brugen af alkoholbevilling er betinget af, at det ikke er til gene for de øvrige ejere. I forbindelse med købers underskrivelse af købsaftalen blev det aftalt med køber, at manglende dokumenter, herunder ejerforeningens vedtægter, skulle eftersendes til købers advokat, og således at eventuelle indsigelse vedrørende dokumenterne skulle ske senest 3 hverdage efter, at købers advokat havde modtaget dokumenterne. Købsaftalen blev underskrevet af køber den 2. november 2007. Samme dag gennemgik klager købsaftalen og meddelte indklagedes medarbejder en række bemærkninger til denne, herunder om indklagede ville indhente de manglende dokumenter, eller om klager skulle foretage sig noget desangående. Indklagede oplyste, at indklagede ville sørge for at indhente de manglende dokumenter.
10 Det fremgår af brev af 16. november 2007 fra indklagede til klagers pengeinstitut, at indklagede var bekendt med vedtægternes sagsbehandlingsstatus samt hvilket advokatfirma, der forestod tinglysning af ejerforeningsvedtægten. Det fremgik ligeledes af oplysninger fra administrator jf. brev af 19. november 2007, at ejerforeningen var nystiftet. Derfor burde indklagede have indset, at der forelå et sæt ejerforeningsvedtægter. Klager fik ikke forevist brevet af 19. november 2007 og var derfor ikke vidende om, at køber ikke havde fået forevist en kopi af vedtægterne. I december måned 2007 meddelte indklagedes medarbejder klager, at køber nu havde fået udleveret kopi af samtlige relevante dokumenter vedrørende ejendomshandlen, og at køber ikke var kommet med indsigelser over for disse dokumenter. Dette blev tillige bekræftet af en af indklagedes andre medarbejdere. Som følge af disse oplysninger indrettede klager sig på, at ejerlejligheden var solgt endeligt og ubetinget. Af samme årsag indstillede indklagede yderligere salgsbestræbelser. I februar måned 2008 modtog klager en kopi af brev af 29. januar fra projektudbyder til administrator. Kopi af dette brev blev udleveret til indklagede ved møde den 22. februar 2008, hvor klager underskrev skødet. Den 25. februar 2008 fremsendtes dette brev sammen med det originale skøde af indklagede til købers advokat. Det skal bemærkes, at skødet er underskrevet af køber den 4. februar og af klager den 22. februar 2008, altså før købers modtagelse af vedtægterne, og ikke som af indklagede anført efter købers modtagelse af vedtægterne den 12. marts 2008. Det er således ikke korrekt at påstå, at købers advokat har udarbejdet skødet på baggrund af de den 12. marts 2008 modtagne vedtægter og herefter ladet parterne underskrive. Først den 10. marts 2008, det vil sige mere end 4 måneder efter, at købsaftalen var underskrevet, rekvirerede indklagede kopi af ejerforeningens vedtægter hos administrator. Efter indklagedes egne oplysninger blev vedtægterne modtaget kun 2 dage herefter, det vil sige den 12. marts 2008, hvilket viser, at vedtægterne problemfrit kunne rekvireres hos administrator. Efter at køber og købers advokat havde modtaget kopi af vedtægterne, meddelte købers
11 advokat, at køber ikke kunne acceptere, at det af vedtægternes pkt. 17 fremgik, at ejeren af lejligheden under klagers lejlighed kunne søge og opretholde alkoholbevilling indtil kl. 5.00, også selvom det var en forudsætning for alkoholbevillingen, at den ikke var til gene for de øvrige ejere og brugere af ejendommen. Køber annullerede herefter handlen. Der pågik herefter en række drøftelser mellem indklagedes, købers samt klagers advokater. Disse drøftelser vedrørte dels, hvorvidt køber af lejligheden var berettiget til at annullere handlen og i givet fald på hvilke vilkår, og dels hvorvidt indklagede havde begået en ansvarspådragende fejl i forbindelse med behandling af sagen. Det kompensationsbeløb på kr. 75.000,00, som køber af lejligheden betalte til klager, dækkede ikke klagers tab som følge af det passerede. Det essentielle i sagen er ikke, hvorvidt klager selv har været i besiddelse af vedtægterne. Denne sag angår kun, hvorvidt indklagede har handlet ansvarspådragende over for klager ved ikke at sørge for, at kopi af de relevante dokumenter herunder vedtægterne blev videregivet til køber. Da det ikke lykkedes indklagede at indhente vedtægterne hos administrator, burde indklagede have indhentet disse hos projektudbyderens advokat, idet indklagede var bekendt med, at denne lå inde med et eksemplar af vedtægterne. Det er ikke undskyldeligt, at indklagede ikke var bekendt med eller havde nogen forventning om, at vedtægterne indeholdt særligt byrdefulde bestemmelser. Undersøgelsespligten for ejendomsmæglere er netop begrundet i at komme sådanne situationer til livs. Undersøgelsespligten gælder netop, for at oplysninger om ejendommen skal komme køber til kundskab. Klager har lidt et tab som følge af, at indklagede ikke har levet op til sine forpligtelser som ejendomsmægler. Tabet omfatter de positive omkostninger, som klager har haft i den periode, hvor klager forståeligt var i den tro, at lejligheden var solgt endeligt og ubetinget, og hvor salgsbestræbelserne dermed har ligget stille og dels det fald i lejlighedens værdi, der er sket i den periode, hvor salgsbestræbelserne har ligget stille. Herudover har klager haft udgift til advokat. Liggeomkostningerne for perioden november 2007 til marts 2008 samt udgift til advokat kan opgøres således:
12 [ ] Klager har oplyst, at han har afholdt advokatudgifter med i alt kr. 38.125,00. Klager finansierede oprindeligt købet af ejerlejligheden med et banklån på kr. 2.900.000,00, og det resterende beløb kr. 300.000,00 finansierede klager via sin kassekredit. Da klager ikke fik solgt sin ejerlejlighed som planlagt med overtagelsesdag den 1. april 2008, og da klagers pengeinstitut ikke længere ønskede at fortsætte banklånet uden sikkerhed i ejerlejligheden, var klager nødsaget til at omlægge sit banklån stort kr. 3.180.000,00. Pantebrev blev tinglyst i ejendommen den 27. august 2008. Der er en direkte årsagssammenhæng mellem indklagedes undladelse af indhentelse af vedtægterne og klagers tab. Såfremt vedtægterne havde været fremskaffet på et tidligere tidspunkt, ville der have været mulighed for at afslutte forhandlingerne med den pågældende køber eller med en anden interesseret køber, hvorfor liggetiden kunne have været undgået. Det bemærkes, at der var en anden mulig køber til ejerlejligheden på købsaftaletidspunktet.
13 Med hensyn til krav om erstatning for provenutab som følge af prisfald i ejendomsværdien er klager bekendt med, at dette ligger uden for nævnets kompetenceområde, og klager ønsker således ikke nævnets afgørelse af dette spørgsmål. Klager understreger dog, at der tages forbehold for at gøre krav om erstatning for provenutab over for indklagede ved en retssag. Det bemærkes, at indklagedes advokat, på indklagedes vegne, oplyste klager om, at det var indklagedes opfattelse, at køberen af ejerlejligheden var berettiget til at hæve handlen. Indklagedes advokat blev holdt fuldt orienteret om de forligsforhandlinger, der pågik mellem købers og klagers advokat vedrørende vilkårene for en ophævelse af handlen. På intet tidspunkt under disse drøftelser gjorde indklagedes advokat gældende, at klager, hvis der blev indgået et forlig, ikke ville have opfyldt sin tabsbegrænsningspligt. Indklagede har bl.a. anført: Klagesagen bør afvises under henvisning til Vedtægter for Klagenævnet for Ejendomsformidling 14, stk. 3, da parterne har forskellig opfattelse af, hvad der blev aftalt i forlængelse af klagers e-mail af 2. november 2007 og på underskriftsmødet den 7. november 2007. Indklagede bestrider endvidere at være erstatningsansvarlig over for klager. Med hensyn til klagepunktet om, at klager skal indrømmes erstatning for sit påståede provenutab, gøres det gældende, at det falder uden for Klagenævnet for Ejendomsformidlings virkeområde at tage stilling til dette klagepunkt, eftersom stillingtagen hertil vil nødvendiggøre afholdelse af syn og skøn. Det antages derfor, at klagesagen vil omhandle spørgsmålet om erstatning af klagers liggeomkostninger, udgift i forbindelse med banklån samt udgift til advokat. Det bemærkes, at der ikke kan dokumenteres noget erstatningsberettiget tab som følge af den almindelige prisudvikling på boligmarkedet. Det skal oplyses, at indklagede helt uden præjudice for sagen har tilbudt sagen forligt mod indklagedes betaling af kr. 25.000,00 til klager, hvilket klager imidlertid har afvist. På tidspunktet for købsaftalens indgåelse havde indklagede endnu ikke nået at rekvirere sædvanlige dokumenter om ejerlejligheden, hvorfor indklagede udarbejdede en købsaftale med forbehold for købers advokats godkendelse af dokumenterne, når disse forelå. Der var tillige indsat sædvanligt advokatforbehold for handlens godkendelse i sin helhed.
14 Klager underskrev købsaftalen den 7. november 2007 efter nøje at have gennemgået denne. Blandt de manglende dokumenter var den sædvanlige administratorforespørgsel, herunder vedtægt for ejerforeningen. På underskriftsdagen drøftede indklagedes medarbejder spørgsmålet om de manglende dokumenter med klager, og det blev aftalt, at indklagede skulle rekvirere dokumenterne hos administrator. Der var tale om et ejerlejlighedsprojekt. Da man havde fundet ud af, hvem der var administrator fremsendte indklagede en sædvanlig administrator forespørgsel. I den forbindelse bad indklagede samtidig administrator om at fremsende vedtægterne. Det viste sig, at administrator var identisk med projektudbyderen. Indklagede informerede den 16. november 2007 klagers pengeinstitut om salget af ejerlejligheden, men anførte med fremhævet skrift, at handlen fortsat var betinget af et forbehold for manglende dokumenter i sagen. Administrator/projektudbyderen svarede, at ejerforeningen var under stiftelse, og at man ikke på daværende tidspunkt var i stand til at besvare administratorforespørgslen. Indklagede fik ligeledes telefonisk oplyst, at man ikke havde yderligere at bidrage med. Indklagede fremsendte dette svar til købers advokat samme dag. Købers advokat havde ikke yderligere bemærkninger og tog til takke med det foreliggende materiale i sagen, idet han vel forudsatte, at der var tale om en standardvedtægt baseret på normalvedtægten. Indklagedes medarbejdere erindrer aldrig at have oplyst for klager, at handlen var endelig, og det bestrides derfor, at klager skulle være bibragt en sådan opfattelse. Købers advokat oplyste den 29. februar 2008 indklagede om, at skødet nu var klar til tinglysning, men at købers advokat manglede oplysning om, hvorvidt de nye ejerforeningsvedtægter var tinglyst pantstiftende, eller om der skulle respekteres anden sikkerhed til ejerforeningen, således at skødet kunne tage højde derfor. Indklagede kontaktede herefter ved brev af 10. marts 2008 administrator/projektudbyder for fremsendelse af vedtægterne. Den 11. marts 2008 modtog indklagede vedtægterne. Administrator/projektudbyder
15 anførte i sit brev, at der verserede en tvist vedrørende en del af vedtægterne. Den 12. marts 2008 fremsendte indklagede vedtægterne til købers advokat med henblik på, at skødet kunne tilpasses vedtægtens bestemmelse om sikkerhed til ejerforeningen. Den 13. marts 2008 implementerede købers advokat vedtægtens bestemmelser om sikkerhed til ejerforeningen, indsatte det i skødet og modtog parternes underskrifter herpå, og indleverede skødet til tinglysning. Den 17. marts 2008 meddelte købers advokat pludselig, at han påberåbte sig forbeholdet om manglende dokumenter i købsaftalen, herunder vedtægtens bestemmelse om alkoholbevilling til stuelejligheden. Dette på trods af, at advokaten den 13. marts 2008 havde modtaget vedtægten og uden indsigelser udarbejdet skødet på baggrund heraf, og lod parterne underskrive det. Det fremgik af skødets punkt 1.3, at køber skal respektere de modtagne vedtægter, og det fremgik, at køber havde gjort sig bekendt med ejerforeningens vedtægter. Allerede før indgåelse af formidlingsaftale med indklagede, havde klager modtaget udkast til vedtægter fra administrator/projektudbyder. Klager havde endvidere bedt om information om indholdet af vedtægten og andre servitutter, der som led i projektet, ville blive tinglyst på klagers ejerlejlighed. Klager har ikke videregivet information til indklagede om, at der i ejerlejligheden lige neden under hans egen lejlighed, var indføjet en særlig bestemmelse om, at der kunne drives diskotek eller tilsvarende med tilhørende alkoholbevilling. Indklagede finder, at det var væsentlig information. Klager har mod bedre vidende fortiet oplysningen over for indklagede. Havde klager fortalt indklagede om den særlige vedtægtsbestemmelse, havde indklagede haft mulighed for særskilt at informere køber herom i købsaftalen, og derved ville liggetidsomkostninger for klager være undgået. Klager har derfor udvist egen skyld og/eller accept af risiko. Indklagede opfordrede klager til at søge egen advokat, og det blev overladt til klager og klagers advokat at tage stilling til det juridiske spørgsmål, om køber kunne gøre forbeholdet for de manglende dokumenter gældende. Klager og købers forligsforhandlinger skete uden om indklagede. Klager og køber indgik forlig om, at køber blev frigjort fra handlen mod at betale et forligsbeløb til klager på kr. 75.000,00 til dækning af klagers påståede tab forbundet med periodens liggeudgifter og andre udgifter. Indklagede skønnede, at køber var berettiget til at gøre brug af købsaftalens forbehold, men ingen af sagens parter ved med sikkerhed, hvad en domstol ville nå frem til.
16 Indklagede opfordrede klager og køber til at overveje, om situationen kunne løses ved at lægge pres på administrator/projektudbyderen, således at vedtægtsbestemmelsen blev ændret. Dette er tilsyneladende ikke sket. Indklagede har i den forbindelse noteret sig, at administrator/projektudbyderen ville være indforstået dermed, jf. dennes brev af 11. august 2007. Dette ville have løst problemet og betænkelighederne for køber, og klager ville endeligt have solgt sin ejerlejlighed. Klager kunne også have fastholdt, at der var en handel og have gennemført en retssag herom for derved i forhold til indklagede at iagttage sin tabsbegrænsningspligt. Da det af klager og købers forlig fremgik, at køber var berettiget til at træde tilbage, returnerede indklagede straks den kontante udbetaling til køber, hvoraf klager modtog forligsbeløbet på kr. 75.000,00. Indklagede har derfor aldrig selv modtaget noget formidlingshonorar eller betaling for nogen positive udlæg, annoncering eller andet. Indklagede har heller ikke valgt at fremsætte krav herom over for klager. Indklagede har aldrig meddelt klagers pengeinstitut, at handlen var endelig. Det har vist sig, at klager i samarbejde med sit pengeinstitut på trods af hændelsesforløbet har valgt at lade klager indfri sine lån i ejerlejligheden og aflyse disse af tingbogen. Det må understreges, at indklagede ikke har medvirket hertil, men at indklagede netop meddelte klagers pengeinstitut, at handlen endnu ikke var endelig. Klager opfordres til at rette sit krav desangående over for sit pengeinstitut, såfremt klager ikke selv har accepteret, at indfrielse og aflysning kunne ske. I relation til klagers tabsopgørelse gøres det gældende, at et tab maksimalt kan opgøres over en periode på 1 til 2 måneder svarende til den eventuelle forsinkelsesperiode, hvor indklagede måske kunne have reageret hurtigere og været i stand til at fremskaffe vedtægten. Klager beregner sit tab over en 5 måneders periode. Klagers opgørelse af tabet er derfor ikke korrekt, og må nedsættes til det halve. For så vidt angår a conto bidrag til varme er dette ikke en udgift. Anvendes der ikke varme vil klager modtage beløbet tilbage ved varmeregnskabets afslutning. Skønsmæssigt bør udgiften til varme derfor reduceres med minimum 25 %. Indklagede hæfter ikke for klagers renteudgift for egne lån/egen gæld, og ligeledes ej heller for en fem måneders periode, fordi klager i et forlig lod køber træde tilbage fra handlen. Der kan som nævnt i forbindelse med liggeomkostninger maksimalt kræves rente i 1 til 2 måneder. At det erstatningsberettigede tab i givet fald skulle andrage kr. 46.118,65 bestrides derfor. Klagers måde at finansiere ejerlejligheden på, og klagers pengeinstituts krav om
17 yderligere sikkerhed for et ydet banklån og en kassekredit vedrører alene forholdet mellem klager og dennes pengeinstitut, og indklagede hæfter ikke derfor. Der er helt klar praksis fra Klagenævnet for Ejendomsformidling om, at klagers advokatudgifter med sagens førelse står for klagers egen regning, hvorfor denne udgift også bestrides at være et tab, der gennem denne klagesag kan kræves erstattet. Nævnet udtaler: Nævnet skal indledningsvis bemærke, at klager, der erhvervede lejligheden med henblik på beboelse, kan anses for at være forbruger i relation til afhændelse af ejerlejligheden, hvorfor nævnet kan behandle sagen. Klager og indklagede indgik den 1. oktober 2007 en formidlingsaftale om salg af klagers ejerlejlighed. Købsaftale om samme blev indgået den 7. november 2007. Den 16. november 2007 rekvirerede indklagede ejerlejlighedsskema og ejerforeningens vedtægter. Det hører til indklagedes pligter at rekvirere og gennemgå ejendommens dokumenter herunder vedtægter for eventuelle byrdefulde bestemmelser, jf. herved lov om omsætning af fast ejendom 14. Det fremgår af sagen, at vedtægterne er underskrevet den 27. september 2007 og tinglyst den 3. december 2007. Det fremgår ligeledes, at projektudbyderens advokat den 23. oktober 2007 skrev til klager og oplyste, at ejerforeningens vedtægter p.t. var til påtegning hos kommunen, ligesom det fremgår, at klager samme dag videresendte dette brev til indklagedes kontor. Nævnet finder herefter, at det var muligt for indklagede før købsaftalens underskrivelse at rekvirere de underskrevne vedtægter, hvorfor det er kritisabelt, at indklagede ikke sørgede for at rekvirere vedtægterne samt undersøge deres indhold før købers underskrivelse af købsaftalen. Det fremgår videre af sagen, at indklagede gjorde købsaftalen betinget af, at købers advokat ikke havde bemærkninger vedrørende ejerforeningens vedtægter, når disse forelå, og at købers advokat fik en indsigelsesfrist på 3 hverdage fra købers advokats modtagelse heraf. Den 29. februar 2008, da fristen for parternes underskrivelse af skøde udløb, rykkede købers advokat indklagede for orientering om dato for tinglysning af vedtægterne. Den 10. marts 2008 skrev indklagede til administrator, som den 11. marts 2008 fremsendte de tinglyste vedtægter. Administrator gjorde i sit brev desuden opmærksom på, at der verserede en tvist vedrørende vedtægterne mellem køberne af ejerlejlighederne og
18 projektudbyderen, som selv havde udformet vedtægterne for den nystiftede ejerforening. Dagen efter fremsendte indklagede vedtægter samt administrators brev til købers advokat. På dette tidspunkt var skødet underskrevet af både køber og sælger henholdsvis den 4. og 22. februar 2008. Købers advokat annullerede via e-mail den 17. marts 2008 købsaftalen. Nævnet finder det således videre kritisabelt, at indklagede ikke sørgede for på et tidligere tidspunkt at indhente de manglende dokumenter. Nævnet finder, at indklagede ved modtagelse af brev fra administrator om, at der ikke kunne ske udfyldelse af administratorskema, burde have indhentet oplysningerne hos projektudbyderens advokat. Det fremgår af sagens oplysninger, at indklagede havde modtaget oplysninger om, at denne advokat var i besiddelse af vedtægterne. Det bemærkes endvidere, at vedtægterne var blevet tinglyst den 3. december 2007. Nævnet bemærker, at nævnet ikke finder, at det har betydning for kritikken af indklagede, at klager i forbindelse med sit køb af projektlejlighed i 2007 blev gjort bekendt med muligheden for alkoholbevilling for ejerlejligheden beliggende under den ejerlejlighed, som klager ønskede at erhverve, idet det er indklagede, der som den professionelle ejendomsformidler, skal sørge for, at køber modtager kopi af vedtægterne. Klager har til sagen oplyst, at der fandtes en anden interesseret køber. Nævnet finder det imidlertid ikke godtgjort, at denne køber med sikkerhed ville have erhvervet ejerlejligheden, såfremt den omhandlede handel enten ikke var blevet indgået eller var blevet annulleret tidligere i forløbet. Nævnet finder det derfor heller ikke godtgjort, at klager ikke ville have haft liggeomkostninger, omkostninger vedrørende ændring af lån eller eventuelt tab på grund af fald i udbudspris i liggetiden, såfremt indklagede på et tidligere tidspunkt i forløbet havde indhentet de omhandlede vedtægter. Nævnet kan derfor ikke pålægge indklagede at erstatte klager disse udgifter. Nævnet finder det godtgjort, at det var indklagedes manglende opfølgning vedrørende fremskaffelse af vedtægter, der bevirkede, at det var nødvendigt for klager at søge advokatbistand for at få løst tvisten med køber. Nævnet finder herefter, at indklagede skal erstatte klagers advokatudgifter vedrørende denne del af sagen med kr. 10.000,00. Der er ikke grundlag for at pålægge indklagede at erstatte klagers advokatudgifter vedrørende sagen i øvrigt. Efter sagens udfald skal indklagede betale klager det af denne til nævnet indbetalte gebyr på kr. 700,00. Konklusion:
19 Indklagede skal herefter inden 30 dage fra kendelsens dato til klager betale kr. 10.700,00 med tillæg af en årlig rente, Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % af kr. 10.000,00 fra 8. august 2008, datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om forbrugerklager 20, stk. 1, og nævnets vedtægter 20, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 20, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand